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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Deux baux plutôt qu’un

On sait que le revenu taxé d’un bien immobilier bâti, situé en Belgique, s’entend du revenu cadastral majoré de 40 % si le bien est donné en location à une personne physique qui ne l’affecte ni totalement ni partiellement à l’exercice de son activité professionnelle (art.7 CIR).

Autrement, c’est le montant total du loyer et des avantages locatifs qui sera taxé (avec une déduction forfaitaire de frais), sans pouvoir être inférieur au revenu cadastral majoré de 40 %.

Ce n’est donc que si la personne physique n’affecte pas le bien à destination professionnelle, totalement ou partiellement, que seul le 140 % du RC sera taxé, ce qui est général bien inférieur au revenu réel.

Cela signifie qu’il faut être prudent lors de la rédaction d’un bail commercial relatif à un bien mixte (par exemple un rez commercial et un étage où le commerçant réside ou qu’il sous-loue par bail résidentiel).

Si ce contrat prévoit le versement d’un loyer global, on sera en présence d’une location partiellement professionnelle et c’est la totalité du loyer qui sera taxé.

En revanche, si le bail contient une ventilation précise du loyer afférent, d’une part, à la partie résidentielle et, d’autre part, à la partie professionnelle, on pourra opérer une distinction.

Pour la partie résidentielle, le bailleur sera taxé au seul RC majoré de 40 % ; Pour la partie commerciale, le bailleur sera taxé sur le revenu réel. Une précaution supplémentaire est requise : enregistrer le bail.

On peut naturellement arriver au même résultat en rédigeant deux baux distincts même si le locataire est identique.

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Avocat agent immobilier

Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client. La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté. La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 […]

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Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client.

La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté.

La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 du Code judiciaire, de sorte que le contrat repose sur un acte illicite.

L’avocat, ou plutôt l’agent immobilier occasionnel, forma un pourvoi en cassation estimant que la Cour d’appel avait violé l’article 437 du Code judiciaire.

Cette disposition pose que la profession d’avocat est incompatible avec l’exercice d’une industrie ou d’un négoce.

Or poser un acte de commerce unique n’est pas exercer un négoce ni une industrie. L’activité doit être habituelle.

La Cour de cassation donne raison sur ce point à l’avocat. L’unique opération de courtage ne peut en soi constituer un acte de commerce en contradiction avec l’article 437 du Code judiciaire.

C’est exact, l’article 5, § 1, 3°, de la loi du 11 février 2013 traite de l’exercice d’une activité à titre principal ou d’appoint.

Or le courtage est sans rapport avec l’avocature ; il ne peut en être l’appoint.

Cet arrêt confortera les courtiers amateurs, s’il posent des actes isolés … !

“Dat het stellen van een eenmalige daad van koophandel niet kan bestempeld worden als het drijven van handel of nijverheid in de zin van voormelde bepaling ;
Overwegende dat het arrest oordeelt dat eiser, advocaat, een eenmalige makelaarsverrichting die op zichzelf volstaat om als daad van koophandel te worden aangemerkt, heeft gesteld en dit in strijd is met artikel 437 van het Gerechtelijk Wetboek;

Dat het arrest beslist dat de vordering gestoeld op een dergelijke akte en hieruit voortvloeiende prestaties, « als ongeoorloofd en/of strijdig met de goede orde » dient beschouwd te worden en als gesteund op een onrechtmatig belang als niet-toelaatbaar dient afgewezen te worden ;

Dat het arrest zodoende het voornoemd artikel 437, eerste lid, 3°, schendt ; ”

(Cass. 27 octobre 2005, rôle n° C040129N, www.juridat.be).

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