Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Travaux contre loyer : et la TVA ?

Monsieur Bodzuliak est bulgare. Il acquiert deux appartements avec son épouse.

Les époux concèdent un droit réel de jouissance sur ces appartements, à la société unipersonnelle de Monsieur Boszuliak.

La convention prévoit que la société ne doit pas payer de loyer aux propriétaires en contrepartie de quoi elle s’engage à exécuter en son nom et à ses frais des travaux de remise en état.

L’administration bulgare pose à la Cour de justice de l’Union européenne la question préjudicielle la question se pose de savoir si cette prestation est soumise à la TVA.

La Cour de justice relève qu’il existe un lien direct entre la prestation (les travaux) et la contrepartie réellement reçue par le prestataire

Cette contrepartie est le droit de disposer de l’appartement, aux fins de son activité économique, pendant la durée du même contrat.

La Cour pose alors (C.J.U.E., aff. C-283/12, Serebryannay, 26 septembre 2013) :

L’article 2, paragraphe 1, sous c), de la directive 2006/112/CE du Conseil, du 28 novembre 2006, (…) doit être interprété en ce sens qu’une prestation de services de remise en état et d’ameublement d’un appartement doit être considérée comme effectuée à titre onéreux lorsque, en vertu d’un contrat conclu avec le propriétaire de cet appartement, le prestataire desdits services, d’une part, s’engage à effectuer cette prestation de services à ses frais et, d’autre part, obtient le droit de disposer dudit appartement afin de l’utiliser pour son activité économique pendant la durée de ce contrat, sans être tenu de payer un loyer, tandis que le propriétaire récupère l’appartement aménagé à la fin dudit contrat.

Et les prestations de services, effectuées à titre onéreux sur le territoire d’un État membre par un assujetti agissant en tant que tel, sont soumises à la taxe.

En Belgique, le locataire qui effectue des travaux au moyen d’une franchise de loyer est considéré comme ayant fourni un service à ce propriétaire.

Le locataire peut donc déduire la TVA payée à l’entrepreneur mais il doit évidemment facturer les travaux au bailleur.

La position administrative se fonde sur la fiction dite « du commissionnaire » prévue à l’article 20 du Code TVA.

Dans l’arrêt De Nekkerhal, la Cour de Cassation considère cependant que le locataire n’agit pas comme commissionnaire, n’étant pas intermédiaire fournisseur de service (15 mars 2013, rôle n° F.11.0079.N, www.juridat.be).

J’ai déjà eu l’occasion d’exprimer mes doutes sur cet arrêt car la Belgique fut autorisée en 1978 à maintenir dans sa législation des extensions à la notion de commissionnaire.

La jurisprudence de la Cour de cassation n’a pas porté sur ces extensions.

Quoiqu’il en soit, l’arrêt Serebryannay est une pierre de plus à l’édifice de la soumission à la taxe de la contrepartie en loyer, des travaux du locataire.

Insistons concernant cette jurisprudence, sur la condition de lien direct entre la prestation (les travaux) et la contrepartie (loyer).

C’est dans cette seule mesure que l’on peut parler de « prestation de services effectuée à titre onéreux » soumise à la taxe.

Si le bien loué requiert des travaux et que le bailleur réduit le loyer facial pour tenir compte de la valeur locative amoindrie par cet état, le lien direct peut faire défaut.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Contrat multi-parties

L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit. Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation. En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre. Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit […]

Lire plus arrow_forward

L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit.

Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation.

En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre.

Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit deux parties. Mais comment appliquer ce principe lorqu’il y a plusieurs parties dans le même contrat ?

Un arrêt du 30 octobre 2020 de la Cour de cassation (rôle n° C.20.0061.N, www.juridat.be) répond à cette question.

La Cour rappelle d’abord que l’exercice de l’ENAC suppose la connexité (verknochtheid) entre les obligations concernées.

Et la Cour poursuit (ma traduction) :

Dans le cas d’un contrat multi-parties, une partie peut, sur base de cette exception, suspendre l’exécution de son obligation à l’égard d’une autre partie si cette partie est en défaut d’exécuter son obligation envers elle ou une obligation envers une autre partie pour autant qu’il existe un lien de connexité envers les obligations.

En d’autres termes, l’ENAC peut porter sur un autre rapport du même contrat, pour autant que les obligations concernées soient connexes.

Dans la langue de l’’arrêt :

« 4. Ingeval van een meerpartijenovereenkomst kan een contractspartij op grond van deze exceptie de uitvoering van haar verbintenissen ten opzichte van een andere partij opschorten indien deze partij in gebreke is een verbintenis jegens haar uit te voeren of een verbintenis tegen een andere partij in zoverre er verknochtheid bestaat tussen de verbintenissen. »

Cela présente de l’intérêt dans les promotions en RDA ou en scission emphytéose. L’acheteur mécontent d’un désordre pourrait suspendre son obligation de payer envers le propriétaire du terrain également.

  • Sitothèque

  • close