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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Travaux contre loyer : et la TVA ?

Monsieur Bodzuliak est bulgare. Il acquiert deux appartements avec son épouse.

Les époux concèdent un droit réel de jouissance sur ces appartements, à la société unipersonnelle de Monsieur Boszuliak.

La convention prévoit que la société ne doit pas payer de loyer aux propriétaires en contrepartie de quoi elle s’engage à exécuter en son nom et à ses frais des travaux de remise en état.

L’administration bulgare pose à la Cour de justice de l’Union européenne la question préjudicielle la question se pose de savoir si cette prestation est soumise à la TVA.

La Cour de justice relève qu’il existe un lien direct entre la prestation (les travaux) et la contrepartie réellement reçue par le prestataire

Cette contrepartie est le droit de disposer de l’appartement, aux fins de son activité économique, pendant la durée du même contrat.

La Cour pose alors (C.J.U.E., aff. C-283/12, Serebryannay, 26 septembre 2013) :

L’article 2, paragraphe 1, sous c), de la directive 2006/112/CE du Conseil, du 28 novembre 2006, (…) doit être interprété en ce sens qu’une prestation de services de remise en état et d’ameublement d’un appartement doit être considérée comme effectuée à titre onéreux lorsque, en vertu d’un contrat conclu avec le propriétaire de cet appartement, le prestataire desdits services, d’une part, s’engage à effectuer cette prestation de services à ses frais et, d’autre part, obtient le droit de disposer dudit appartement afin de l’utiliser pour son activité économique pendant la durée de ce contrat, sans être tenu de payer un loyer, tandis que le propriétaire récupère l’appartement aménagé à la fin dudit contrat.

Et les prestations de services, effectuées à titre onéreux sur le territoire d’un État membre par un assujetti agissant en tant que tel, sont soumises à la taxe.

En Belgique, le locataire qui effectue des travaux au moyen d’une franchise de loyer est considéré comme ayant fourni un service à ce propriétaire.

Le locataire peut donc déduire la TVA payée à l’entrepreneur mais il doit évidemment facturer les travaux au bailleur.

La position administrative se fonde sur la fiction dite « du commissionnaire » prévue à l’article 20 du Code TVA.

Dans l’arrêt De Nekkerhal, la Cour de Cassation considère cependant que le locataire n’agit pas comme commissionnaire, n’étant pas intermédiaire fournisseur de service (15 mars 2013, rôle n° F.11.0079.N, www.juridat.be).

J’ai déjà eu l’occasion d’exprimer mes doutes sur cet arrêt car la Belgique fut autorisée en 1978 à maintenir dans sa législation des extensions à la notion de commissionnaire.

La jurisprudence de la Cour de cassation n’a pas porté sur ces extensions.

Quoiqu’il en soit, l’arrêt Serebryannay est une pierre de plus à l’édifice de la soumission à la taxe de la contrepartie en loyer, des travaux du locataire.

Insistons concernant cette jurisprudence, sur la condition de lien direct entre la prestation (les travaux) et la contrepartie (loyer).

C’est dans cette seule mesure que l’on peut parler de « prestation de services effectuée à titre onéreux » soumise à la taxe.

Si le bien loué requiert des travaux et que le bailleur réduit le loyer facial pour tenir compte de la valeur locative amoindrie par cet état, le lien direct peut faire défaut.

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Le bailleur confronté à la faillite du preneur

On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire. La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur. En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur. Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque […]

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On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire.

La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur.

En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur.

Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque l’administration de la masse le requiert nécessairement (art. XX.139, § 1, CDE).

Notons que ce droit de résilier les contrats en cours ne vise pas les contrats relatifs à des droits réels (vente, constitution d’un droit d’emphytéose).

Le bailleur peut sommer le curateur de prendre attitude quant à la poursuite du bail.

Si le curateur ne réagit pas sous quinzaine, le bail est considéré comme résilié.

Quelle est la situation du bailleur lorsque le curateur, tacitement ou expressément, refuse de poursuivre l’exécution du bail ?

La loi prévoit que « la créance de dommages et intérêts éventuellement dus au cocontractant du fait de cette résiliation entre dans la masse. »

Une créance « dans » la masse et non « de » la masse signifie qu’elle sera payée en monnaie de faillite, c’est-à-dire après les privilèges et au marc le franc.

Que faut-il comprendre par « dommages et intérêts » au sens de l’art. XX.139 ?

La Cour de cassation répond à cette question dans un arrêt du 4 septembre 2020 (rôle n° C.20.0011.N).

Un bailleur se voit opposer la résiliation du bail par le curateur à la faillite du preneur.

Ce bailleur introduit alors une déclaration de créance.

Il réclame, à titre de dommage et intérêts de cette résiliation, la totalité des loyers restant à courir jusqu’au terme contractuel du bail (du 1ier octobre 2016 au 31 mars 2022).

Le curateur oppose que la résiliation est une dissolution fautive dans le chef du preneur failli et que les loyers ne sont dès lors plus dus.

Ce qui est dû, avance le curateur, c’est l’indemnité de résolution prévue dans le bail, soit six mois.

Le juge de paix et le tribunal du Limbourg donnent raison au curateur.

Le bailleur forme un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation confirme la thèse du curateur selon laquelle la résiliation de l’article XX.139 (auparavant art. 46 LF) fait apparaître de plein droit l’inexécution contractuelle du failli.

Le droit du bailleur à l’exécution en nature est alors transformé en une indemnité de rupture du bail.

En résumé, quand le curateur fait usage de la faculté de ne pas poursuivre les contrats en cours, le créancier peut réclamer « la créance de dommages et intérêts ».

Cette créance est dans la masse, payée en monnaie de faillite, comme l’on dit.

Cette créance ne correspond pas aux loyers dont le bailleur est privé. Cette créance est l’indemnité de rupture du bail, en général six mois (art. 1760 du Code civil).

Dans la langue de l’arrêt :

“De eiseres hiertegen aanvoert dat zij niet de ontbinding heeft gevorderd, noch aanspraak maakt op schadevergoeding wegens wanprestatie, maar de uitvoering van de overeenkomst bij equivalent.

De appelrechter die oordeelt dat door de toepassing van artikel 46 Faillissementswet “de wanprestatie van de gefailleerde van rechtswege [wordt] vastgesteld”, de medecontractant “al haar rechten behoudt tegen de gefailleerde, met dien verstande dat de curator nooit verplicht kan worden tot uitvoering in natura” en diens “rechten […] worden omgezet naar een vordering tot schadevergoeding” die een schuld in de boedel is en op die gronden beslist dat de eiseres enkel gerechtigd is tot de contractueel bepaalde schadevergoeding, verantwoordt zijn beslissing naar recht.

Het onderdeel kan niet worden aangenomen.”

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