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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Travaux contre loyer : et la TVA ?

Monsieur Bodzuliak est bulgare. Il acquiert deux appartements avec son épouse.

Les époux concèdent un droit réel de jouissance sur ces appartements, à la société unipersonnelle de Monsieur Boszuliak.

La convention prévoit que la société ne doit pas payer de loyer aux propriétaires en contrepartie de quoi elle s’engage à exécuter en son nom et à ses frais des travaux de remise en état.

L’administration bulgare pose à la Cour de justice de l’Union européenne la question préjudicielle la question se pose de savoir si cette prestation est soumise à la TVA.

La Cour de justice relève qu’il existe un lien direct entre la prestation (les travaux) et la contrepartie réellement reçue par le prestataire

Cette contrepartie est le droit de disposer de l’appartement, aux fins de son activité économique, pendant la durée du même contrat.

La Cour pose alors (C.J.U.E., aff. C-283/12, Serebryannay, 26 septembre 2013) :

L’article 2, paragraphe 1, sous c), de la directive 2006/112/CE du Conseil, du 28 novembre 2006, (…) doit être interprété en ce sens qu’une prestation de services de remise en état et d’ameublement d’un appartement doit être considérée comme effectuée à titre onéreux lorsque, en vertu d’un contrat conclu avec le propriétaire de cet appartement, le prestataire desdits services, d’une part, s’engage à effectuer cette prestation de services à ses frais et, d’autre part, obtient le droit de disposer dudit appartement afin de l’utiliser pour son activité économique pendant la durée de ce contrat, sans être tenu de payer un loyer, tandis que le propriétaire récupère l’appartement aménagé à la fin dudit contrat.

Et les prestations de services, effectuées à titre onéreux sur le territoire d’un État membre par un assujetti agissant en tant que tel, sont soumises à la taxe.

En Belgique, le locataire qui effectue des travaux au moyen d’une franchise de loyer est considéré comme ayant fourni un service à ce propriétaire.

Le locataire peut donc déduire la TVA payée à l’entrepreneur mais il doit évidemment facturer les travaux au bailleur.

La position administrative se fonde sur la fiction dite « du commissionnaire » prévue à l’article 20 du Code TVA.

Dans l’arrêt De Nekkerhal, la Cour de Cassation considère cependant que le locataire n’agit pas comme commissionnaire, n’étant pas intermédiaire fournisseur de service (15 mars 2013, rôle n° F.11.0079.N, www.juridat.be).

J’ai déjà eu l’occasion d’exprimer mes doutes sur cet arrêt car la Belgique fut autorisée en 1978 à maintenir dans sa législation des extensions à la notion de commissionnaire.

La jurisprudence de la Cour de cassation n’a pas porté sur ces extensions.

Quoiqu’il en soit, l’arrêt Serebryannay est une pierre de plus à l’édifice de la soumission à la taxe de la contrepartie en loyer, des travaux du locataire.

Insistons concernant cette jurisprudence, sur la condition de lien direct entre la prestation (les travaux) et la contrepartie (loyer).

C’est dans cette seule mesure que l’on peut parler de « prestation de services effectuée à titre onéreux » soumise à la taxe.

Si le bien loué requiert des travaux et que le bailleur réduit le loyer facial pour tenir compte de la valeur locative amoindrie par cet état, le lien direct peut faire défaut.

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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