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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Travaux contre loyer : et la TVA ?

Monsieur Bodzuliak est bulgare. Il acquiert deux appartements avec son épouse.

Les époux concèdent un droit réel de jouissance sur ces appartements, à la société unipersonnelle de Monsieur Boszuliak.

La convention prévoit que la société ne doit pas payer de loyer aux propriétaires en contrepartie de quoi elle s’engage à exécuter en son nom et à ses frais des travaux de remise en état.

L’administration bulgare pose à la Cour de justice de l’Union européenne la question préjudicielle la question se pose de savoir si cette prestation est soumise à la TVA.

La Cour de justice relève qu’il existe un lien direct entre la prestation (les travaux) et la contrepartie réellement reçue par le prestataire

Cette contrepartie est le droit de disposer de l’appartement, aux fins de son activité économique, pendant la durée du même contrat.

La Cour pose alors (C.J.U.E., aff. C-283/12, Serebryannay, 26 septembre 2013) :

L’article 2, paragraphe 1, sous c), de la directive 2006/112/CE du Conseil, du 28 novembre 2006, (…) doit être interprété en ce sens qu’une prestation de services de remise en état et d’ameublement d’un appartement doit être considérée comme effectuée à titre onéreux lorsque, en vertu d’un contrat conclu avec le propriétaire de cet appartement, le prestataire desdits services, d’une part, s’engage à effectuer cette prestation de services à ses frais et, d’autre part, obtient le droit de disposer dudit appartement afin de l’utiliser pour son activité économique pendant la durée de ce contrat, sans être tenu de payer un loyer, tandis que le propriétaire récupère l’appartement aménagé à la fin dudit contrat.

Et les prestations de services, effectuées à titre onéreux sur le territoire d’un État membre par un assujetti agissant en tant que tel, sont soumises à la taxe.

En Belgique, le locataire qui effectue des travaux au moyen d’une franchise de loyer est considéré comme ayant fourni un service à ce propriétaire.

Le locataire peut donc déduire la TVA payée à l’entrepreneur mais il doit évidemment facturer les travaux au bailleur.

La position administrative se fonde sur la fiction dite « du commissionnaire » prévue à l’article 20 du Code TVA.

Dans l’arrêt De Nekkerhal, la Cour de Cassation considère cependant que le locataire n’agit pas comme commissionnaire, n’étant pas intermédiaire fournisseur de service (15 mars 2013, rôle n° F.11.0079.N, www.juridat.be).

J’ai déjà eu l’occasion d’exprimer mes doutes sur cet arrêt car la Belgique fut autorisée en 1978 à maintenir dans sa législation des extensions à la notion de commissionnaire.

La jurisprudence de la Cour de cassation n’a pas porté sur ces extensions.

Quoiqu’il en soit, l’arrêt Serebryannay est une pierre de plus à l’édifice de la soumission à la taxe de la contrepartie en loyer, des travaux du locataire.

Insistons concernant cette jurisprudence, sur la condition de lien direct entre la prestation (les travaux) et la contrepartie (loyer).

C’est dans cette seule mesure que l’on peut parler de « prestation de services effectuée à titre onéreux » soumise à la taxe.

Si le bien loué requiert des travaux et que le bailleur réduit le loyer facial pour tenir compte de la valeur locative amoindrie par cet état, le lien direct peut faire défaut.

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Tout le dommage et rien que le dommage

Un médecin est licencié irrégulièrement d’un hôpital et non réintégré. Il invoque cette circonstance avec succès pour obtenir la rupture du contrat aux torts de l’hôpital. Il se voit attribuer une indemnité correspondant au préavis qui lui revenait vu son ancienneté, son l’âge et sa fonction. Mais la Cour d’appel de Mons ne s’arrête pas […]

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Un médecin est licencié irrégulièrement d’un hôpital et non réintégré.

Il invoque cette circonstance avec succès pour obtenir la rupture du contrat aux torts de l’hôpital.

Il se voit attribuer une indemnité correspondant au préavis qui lui revenait vu son ancienneté, son l’âge et sa fonction.

Mais la Cour d’appel de Mons ne s’arrête pas là.

Elle lui accord en outre une indemnité de 15.000 € « pour perte d’une chance de pouvoir poursuivre sa carrière en assumant les fonctions qui étaient les siennes jusqu’à l’âge de soixante-cinq ans ou, à tout le moins, de retrouver, dans de bonnes conditions, une autre institution prête à l’accueillir ».

Cela ne fait un peu double emploi ?

La Cour de cassation casse l’arrêt montois au motif de ce que :

« Le juge qui constate que la faute d’une partie justifie la résolution judiciaire du contrat et qui accorde à l’autre partie la réparation du dommage consistant en la privation du profit qu’elle escomptait ne peut allouer en outre à celle-ci la réparation du dommage consistant en la perte de la chance de ne pas subir cette privation. »

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