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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Travaux contre loyer : et la TVA ?

Monsieur Bodzuliak est bulgare. Il acquiert deux appartements avec son épouse.

Les époux concèdent un droit réel de jouissance sur ces appartements, à la société unipersonnelle de Monsieur Boszuliak.

La convention prévoit que la société ne doit pas payer de loyer aux propriétaires en contrepartie de quoi elle s’engage à exécuter en son nom et à ses frais des travaux de remise en état.

L’administration bulgare pose à la Cour de justice de l’Union européenne la question préjudicielle la question se pose de savoir si cette prestation est soumise à la TVA.

La Cour de justice relève qu’il existe un lien direct entre la prestation (les travaux) et la contrepartie réellement reçue par le prestataire

Cette contrepartie est le droit de disposer de l’appartement, aux fins de son activité économique, pendant la durée du même contrat.

La Cour pose alors (C.J.U.E., aff. C-283/12, Serebryannay, 26 septembre 2013) :

L’article 2, paragraphe 1, sous c), de la directive 2006/112/CE du Conseil, du 28 novembre 2006, (…) doit être interprété en ce sens qu’une prestation de services de remise en état et d’ameublement d’un appartement doit être considérée comme effectuée à titre onéreux lorsque, en vertu d’un contrat conclu avec le propriétaire de cet appartement, le prestataire desdits services, d’une part, s’engage à effectuer cette prestation de services à ses frais et, d’autre part, obtient le droit de disposer dudit appartement afin de l’utiliser pour son activité économique pendant la durée de ce contrat, sans être tenu de payer un loyer, tandis que le propriétaire récupère l’appartement aménagé à la fin dudit contrat.

Et les prestations de services, effectuées à titre onéreux sur le territoire d’un État membre par un assujetti agissant en tant que tel, sont soumises à la taxe.

En Belgique, le locataire qui effectue des travaux au moyen d’une franchise de loyer est considéré comme ayant fourni un service à ce propriétaire.

Le locataire peut donc déduire la TVA payée à l’entrepreneur mais il doit évidemment facturer les travaux au bailleur.

La position administrative se fonde sur la fiction dite « du commissionnaire » prévue à l’article 20 du Code TVA.

Dans l’arrêt De Nekkerhal, la Cour de Cassation considère cependant que le locataire n’agit pas comme commissionnaire, n’étant pas intermédiaire fournisseur de service (15 mars 2013, rôle n° F.11.0079.N, www.juridat.be).

J’ai déjà eu l’occasion d’exprimer mes doutes sur cet arrêt car la Belgique fut autorisée en 1978 à maintenir dans sa législation des extensions à la notion de commissionnaire.

La jurisprudence de la Cour de cassation n’a pas porté sur ces extensions.

Quoiqu’il en soit, l’arrêt Serebryannay est une pierre de plus à l’édifice de la soumission à la taxe de la contrepartie en loyer, des travaux du locataire.

Insistons concernant cette jurisprudence, sur la condition de lien direct entre la prestation (les travaux) et la contrepartie (loyer).

C’est dans cette seule mesure que l’on peut parler de « prestation de services effectuée à titre onéreux » soumise à la taxe.

Si le bien loué requiert des travaux et que le bailleur réduit le loyer facial pour tenir compte de la valeur locative amoindrie par cet état, le lien direct peut faire défaut.

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La force exécutoire de l’acte authentique

Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire). C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique. En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an […]

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Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire).

C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique.

En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an XI contenant l’organisation du notariat, tous les actes notariés sont exécutoires dans toute l’étendue du royaume.

L’acte notarié constitue un titre exécutoire lorsqu’il consacre, en la forme authentique, les éléments nécessaires à la détermination de l’existence, de l’exigibilité et du montant de la créance.

Un arrêt du 1er juin 2017 (rôle n° C.16.0479.F, www.juridat.be) illustre ce principe.

  • L’acte authentique reproduisait en annexe l’offre de crédit avec les « conditions particulières » du crédit logement,
  • Ces condition mentionnaient le montant du crédit, le taux d’intérêt fixe par mois, soit le taux d’intérêt réel par an, y compris une remise de taux conditionnelle bien précisée,
  • Le plan d’amortissement était mentionné, en paiements mensuels égaux,
  • Le mode de remboursement également, par des paiements mensuels égaux comprenant capital et intérêts, avec les montants, dus chaque 10ème du mois,
  • Les « conditions générales de l’ouverture de crédit et des crédits logements », étaient reproduites également en annexe à l’acte,
  • Les conditions générales prévoyaient une majoration du taux d’intérêt d’un demi pour cent en cas de défaut de paiement des intérêts à leur échéance,
  • Ainsi qu’en cas de défaut de paiement de l’amortissement en capital, la production d’intérêts calculés au même taux sur ce montant.

Un tel acte est exécutoire reconnait la Cour de cassation, et peut servir de titre à la saisie exécution.

Plus complexe est la situation de l’acte contenant une obligation non pécuniaire, par exemple l’obligation de restituer la jouissance d’un bien dans tel délai.

Peut-on exécuter un tel acte par expulsion sans passer par le juge de paix ?  Oui, si un tel titre est exécutable comme tel, sans qu’il faille l’intervention du juge pour régler les modalités ou vérifier si les conditions de l’expulsion sont remplies.

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