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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Articles tagué ‘travaux’

Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

En cas de poursuites pénales, on ne va pas en prison pour une infraction d’urbanisme mais on risque une autre peine souvent très lourde, la confiscation des loyers. Ce sera le cas lors que les travaux ou la division en plusieurs logements, non couverts par un permis d’urbanisme, ont généré des loyers que le propriétaire […]

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Vente de l’immeuble en cours de travaux

Comment organiser une vente d’immeuble lorsque le bien est encore en cours de construction ou de transformation ? Pour répondre à ta question, il faut : Définir ce qu’est une réception, Distinguer les contrats d’entreprise et de vente. Qu’est-ce qu’une réception provisoire ? C’est : Le constat de l’achèvement des travaux exécutés dans le cadre du contrat d’entreprise, Le […]

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La valeur locative normale et les travaux du locataire

Lorsque le preneur demande le renouvellement de son bail commercial, le bailleur peut subordonner son accord à des conditions relatives au loyer (art. 14 de la loi sur les baux commerciaux). Il peut ainsi accepter le renouvellement moyennant un loyer sensiblement plus élevé. Si le locataire n’est pas d’accord avec le nouveau loyer, il doit […]

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Copropriété : qui répare la terrasse ?

Propriété privative ou commune ? Lorsque l’acte de base est clair, les frais de réparations aux parties privatives telles qu’il les détermine, resteront à charge du propriétaire concerné (M. Wahl, « La répartition entre les copropriétaires des frais de réfection des balcons-terrasses », Immobilier, avril 2007). Mais il faut que l’acte de base soit clair, […]

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Les désagréments d’un chantier à Bruxelles

Un chantier s’annonce toujours par l’affichage du permis. L’article 194-2, alinéa 1er, CoBAT dispose en effet que : « Un avis indiquant que le permis a été délivré doit être affiché sur le terrain par les soins du demandeur, soit, lorsqu’il s’agit de travaux, avant l’ouverture du chantier et pendant toute la durée de ce dernier, […]

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Travaux contre loyer : et la TVA ?

Monsieur Bodzuliak est bulgare. Il acquiert deux appartements avec son épouse. Les époux concèdent un droit réel de jouissance sur ces appartements, à la société unipersonnelle de Monsieur Boszuliak. La convention prévoit que la société ne doit pas payer de loyer aux propriétaires en contrepartie de quoi elle s’engage à exécuter en son nom et […]

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Le locataire reçoit une remise de loyer pour travaux

Si le bailleur consent une remise de loyer contre des travaux, accorde-t-il au locataire un avantage anormal ou bénévole, dont le montant serait ajouté  à ses revenus imposables suivant l’article 26 CIR/92 ? En principe, non si le locataire est un contribuable taxé en Belgique et, de toute façon, il n’existe un avantage que si la […]

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Les travaux avec excavation mécanique

En Région de Bruxelles-Capitale, l’ordonnance du 26 juillet 2013 (M.B. du 3 août 2013) organise l’accès et l’échange d’informations sur les câbles souterrains et sur les conduites et les canalisations souterraines. Tout gestionnaire de câbles ou de conduites et canalisations doit s’enregistrer dans une base de données et introduire ses zones d’intérêts. Le gestionnaire doit […]

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Usufruit et avantage anormal ou bénévole

L’article 26, alinéa 1, CIR/92 prévoit que l’avantage anormal ou bénévole accordé à un tiers est réintégré dans la base imposable de l’entreprise qui l’accorde. On est donc taxé sur l’avantage que l’on accorde sans contrepartie raisonnable, sauf si l’avantage intervient dans la détermination des revenus imposables du bénéficiaire (ce qui ne veut pas dire […]

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Qu’est-ce qu’un fonds enclavé ?

La Cour de cassation apporte des précisions sur la servitude légale de désenclavement entre voisins lorsque le propriétaire du fonds enclavé est propriétaire de plusieurs parcelles (Cass., 3 mai 2013, rôle n° C.12.0503.N, www.juridat.be). L’article 682, § 2, du Code civil dispose que « le propriétaire dont le fonds est enclavé parce qu’il n’a aucune issue […]

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Copropriété et infraction d’urbanisme

Une dame fut poursuivie avec son mari pour avoir, comme auteur ou coauteur, construit une marquise, une pergola et un chalet en bois sans permis d’urbanisme préalable, et pour avoir maintenu les travaux illégaux. L’arrêt de la Cour d’appel de Mons condamne l’épouse (le mari étant entre-temps décédé) et se borne à relever qu’elle était […]

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Que devient le locataire à la vente du bien loué ? (VI)

O sait donc que l’acquéreur « entre dans les chaussures du bailleur » lorsque le bail de résidence principale a été enregistré. Il peut donc donner congé au preneur comme pouvait le faire son vendeur, c’est-à-dire pour occupation personnelle, pour réaliser des travaux importants ou en versant une indemnité. On a vu que ces motifs et conditions […]

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La servitude de tour d’échelle

La servitude de tour d’échelle est le droit, pour le propriétaire d’un mur ou d’un bâtiment contigu au fonds voisin, mais non mitoyen, de poser, au long de ce mur ou de ce bâtiment, chez son voisin, les échelles pour procéder à la réparation et à l’entretien nécessaires de son bien. La servitude de tour […]

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Les travaux sont terminés

Les travaux de construction de l’immeuble sont terminés, ou les travaux de rénovation. A quoi faut-il encore penser sur le plan fiscal ? Il faut être attentif à l’article 64 du Code TVA. Cette disposition figure au chapitre X intitulé « moyens de preuve et mesures de contrôle » ; elle organise une mesure destinée à assurer le paiement […]

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L’entrepreneur transmet la garantie du vendeur

L’application de la garantie des vices cachés est propre à la vente (art. 1641 du Code civil). Mais un entrepreneur qui place du matériel à l’occasion de travaux dans un immeuble vend ce matériel dans ses travaux. Supporte-t-il ou transmet-il la garantie des vices cachés sur ce matériel ? Cette question est suscitée par la proximité […]

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Agrandir un logement à 6 % TVA ?

Le taux de la TVA est de 6 % pour les travaux immobiliers de rénovation et de transformation d’un logement. Il convient que la première occupation remonte à plus de cinq ans (ou quinze ans si le législateur ne prolonge pas la condition de cinq ans). Le taux réduit est prévu par la rubrique XXXI du tableau […]

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Le locataire fait des travaux dans l’immeuble loué

Le locataire fait des travaux dans le bien loué pour y exercer son activité soumise à la TVA. Si le  locataire  supporte lui-même le coût de ces  travaux, il peut déduire la  TVA grevant ce coût dans la mesure de l’affectation des travaux à son activité d’assujetti. Sur le plan civil, les travaux appartiennent au […]

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La revente de l’immeuble dans les cinq ans

En cas de revente dans les cinq ans d’un immeuble bâti situé en Belgique, qui n’est pas la maison familiale, la plus-value est imposable au taux distinct de 16 ,5 % (art. 90, 10° CIR/92). Comme c’est un revenu divers, cela concerne les personnes physiques n’intervenant pas à titre professionnel. En principe, la plus-value est fort […]

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Le rôle du juge dans les infractions d’urbanisme

En règle, c’est le fonctionnaire délégué (l’inspecteur urbaniste en Flandre) ou le collège des bourgmestre et échevins qui peut poursuivre devant le tribunal la réparation d’une infraction d’urbanisme. Les sanctions sont soit la remise en état des lieux ou la cessation de l’utilisation abusive, soit l’exécution d’ouvrages ou de travaux d’aménagement, soit encore le paiement […]

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Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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