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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La servitude de tour d’échelle

La servitude de tour d’échelle est le droit, pour le propriétaire d’un mur ou d’un bâtiment contigu au fonds voisin, mais non mitoyen, de poser, au long de ce mur ou de ce bâtiment, chez son voisin, les échelles pour procéder à la réparation et à l’entretien nécessaires de son bien. La servitude de tour d’échelle existait dans l’ancien droit mais le Code civil n’en a pas fait une servitude. Elle doit donc être conventionnelle pour grever un fonds au profit d’un autre (art. 686 Code civil).

En revanche, le Code rural précise en son article 31 que « le propriétaire d’une haie vive non mitoyenne ou d’un mur non mitoyen aura la faculté, hors le temps de la récolte sur pied, de passer sur le champ de son voisin, pour rabattre, élaguer la haie, enlever le branchage, réparer ou entretenir le mur. Si ce champ est clos, le passage devra être demandé au voisin qui pourra le désigner, à son choix. En cas de refus, le passage sera pris à l’endroit le moins dommageable et sauf réparation du dommage causé. »

Dans un arrêt du 31 janvier 2002 (rôle n° C990059N, www.juridat.be), la Cour de cassation relève que cette disposition autorise le propriétaire d’un fonds à porter atteinte au caractère privé du fonds voisin pour réparer et entretenir le mur non mitoyen. Hormis la circonstance particulière d’un dommage causé au fonds du voisin, dit la Cour de cassation, le droit du propriétaire de passer sur le fonds voisin n’oblige pas celui-ci à une indemnisation. C’est donc à tort que le propriétaire serait condamné à  une indemnité pour atteinte à la vie privée du voisin.

La jurisprudence applique l’article 31 du Code rural de manière dynamique. Ainsi le juge de paix de Walcourt a décidé que l’article 31 doit être adapté aux mœurs, aux conceptions et aux technique actuelles, en fonction de quoi il autorise même  le creusement chez le voisin d’une tranchée pour injecter de la résine dans un mur afin de lutter contre l’humidité du bâtiment (R.R.D., 1993, p. 139).

Concernant enfin le mur mitoyen, son entretien et sa réparation sont réglés par les articles 655 et 656 Code civil.

Commentaires

facebook comments:

  1. Dubois Jacqueline #

    Bonjour,
    Je voudrais faire monter un bahut est un canapé par un lift jusqu’au 4èmé étage. Le seul moyen pour y parvenir est de placer le lift sur le passage (menant aux garages à l’arrière) de mon voisin. Le tout prendra au maximum 3/4 d’heure. Mon voisin refuse! Il est impossible de monter ces meubles par les escaliers ou l’ascenseur(trop étroits). Que puis-je faire? Je suis désespérée.
    Merci

    janvier 10, 2014
  2. MARECHAL Sabrina #

    Bonjour Maître,
    Je viens de clôturer ma propriété (clôture non mitoyenne,posée sur mon terrain). Lors de cette pose, mon voisin est allé trouver les ouvriers en prétendant qu’ils ne pouvaient pas poser ladite clôture entre nos habitations respectives (car pour lui il doit toujours avoir accès au mur de son habitation…). Nous avons cependant continué la pose de la clôture. Maintenant, il nous « harcèle » car il va apparemment dans un avenir proche remplacer sa toiture (toiture à 2 pentes, 1 à l’avant et 1 à l’arrière de son habitation => aucune ne donne sur notre terrain). D’après lui, un des piquets de notre clôture est posé trop près de son habitation (le piquet en question est posé à la limite de notre propriété et ne touche pas son mur), ce qui lui pose un soucis pour le pose de l’échaffaudage.
    Peut-on lui refuser la servitude du tour d’échelle pour le remplacement de sa toiture ?
    Combien de fois par an peut il prétendre à ce droit ?
    Que doit-on faire au niveau du piquet ? (pour lui si la clôture est abîmée lors desdits travaux, cela ne sera pas de sa faute, il nous a prévenu de ne pas posé la clôture de son côté)
    D’avance un grand merci pour vos éclaircissements.
    Cordialement,
    Sabrina

    avril 9, 2014
  3. sabrina #

    une dernière petite question….
    la servitude d’échelle peut elle être accordée pour la pose d’un échaffaudage sur notre terrain (et ce pendant plusieurs jours consécutifs) ?
    merci
    bonne journée

    avril 15, 2014
    • Sabrina #

      la suite de nos péripéties….
      notre voisin nous a interpellé il y a + ou – 1 mois pour nous annoncer qu’il allait refaire sa toiture et dès lors il voulait avoir accès à notre propriété pour poser une échelle (et en même pour nous faire remarquer que nous aurions pu le prévenir de la pose de notre clôture…. alors que, pour rappel, celle-ci est entièrement sur notre prorpiété !)
      nous lui avons indiqué que nous n’étions pas contre sa demande mais qu’il devait nous avertir lorsqu’il comptait venir sur notre terrain car ayant un chien, nous devions faire le nécessaire pour mettre celui-ci à l’arrière de l’habitation afin d’éviter tout dégât
      la discussion en était restée là
      les travaux ont commencés il y a plus ou moins 2 semaines et ce voisin n’est jamais venu nous voir, nous en avons déduit qu’il ne devait pas avoir accès à notre terrain
      cependant, auj’hui, la société de toiture a été trouver mes parents (ils habitent dans la même rue) afin de savoir si ils pouvaient poser une échelle via notre terrain afin de terminer le contour de la cheminée, que cela leur prendrait maximum 1/2 h et qu’ils en profiteraint pour ramasser les déchets tombés de notre côté
      ma maman ayant été prise de cours et ne sachant pas nous joindre (nous étions au travail) a aquiescé à leur demande sans penser à notre chien
      cependant ce qui devait arriver arriva, le chien qui était seul dans la maison et pensant que nous rentrions à gratter la porte d’entrée et celle-ci est toute abîmée…. ce qui est assez râlant car il s’agit d’une porte assez récente !
      peut-on faire quelque chose ?
      je suppose que non, vu que la société a eu l’accord de ma maman de pouvoir pénétrer sur notre propriété ?
      d’avance merci pour votre réponse
      bonne journée

      juin 11, 2014
  4. Depireux #

    Bonjour,
    Mon voisin est locataire et dans ce cas, dois-je faire la demande de servitude de tour d’échelle pour entretenir ma haie non-mitoyenne au locataire ou bien au propriétaire ou aux deux?
    Merci

    juin 22, 2014
  5. Axelle #

    Bonjour,

    Nous devons poser un enduit sur notre mur privatif chez notre voisine. elle est extrêmement aigrie et il est très difficile de communiquer. elle a bien entendu refusé catégoriquement que nous passions dans son jardin pour effectuer cette rénovation. Nous avons donc enclenché une procédure, que nous serons visiblement obligés de mener jusqu’au bout! c’est vraiment dommage d’en arriver là.
    Nous avons rendez vous avec le conciliateur de justice le 9 septembre 2014 après demande orale refusée puis lettre recommandée sans réponse!!
    En attendant notre mur , qui donne dans notre salle de bain, est sans isolation. nous avons un bébé de 11 mois, qui devra subir les intempéries de l’été mais surement aussi de l’hiver: ma question: pourrions nous envisager un dédommagement moral? je précise que ces travaux dureront une demie journée! mais cette dame se plait à poser difficulté, et nous nargue avec des regard incendiaires et une rire narquois quand nous la croisons. (elle ne parle a personne dans notre quartier)

    merci de votre réponse

    juillet 4, 2014
  6. Bonjour Maître, je découvre votre site et y trouve un très grand intérêt!
    J’ habite la Région wallonne et je recherche les articles du code rural (ou forestier?) qui traitent des distances de plantation par rapport à la voie publique et des hauteurs autorisées pour le surplomb de la voie publique.
    Bien merci.

    novembre 13, 2014
  7. Davagle Jean-Luc #

    Bonjour,
    Je suis en litige avec un voisin pour multiples infractions urbanistiques et pour les dégâts apportés à mon mur séparatif et privatif.
    I a modifié le relief, a ajouté des terres, stocke de grandes quantités de bois, et fait stationner des voitures, tout cela le long du mur qui n’était pas prévu pour cela puisque construit en 1965 alors que le voisin a bâti en 1971.
    Le mur soutenait donc des terres en pente naturelle. Résultat le mur est prêt à céder.
    Afin de régler un autre litige concernant les limites, j’ai demandé par lettres recommandées du 23/12 et du 05/02/2015 la servitude d’échelle le long de mon mur sur un mètre de large, et ce à partir du 05 février. Il s’agissait de couper les branchages de mes arbres donnant sur le voisin et de permettre au géomètre de placer bornes et repères. Pas de réponse.

    Le voisin a reculé son bois (16 stères) et j’ai cru que la servitude m’était accordée. Pendant que je coupais mes branchages chez le voisin, le long du mur, j’ai été agressé physiquement (coups et blessures volontaires avec une incapacité de travail de plus d’un mois). Il prétend que comme il n’avait pas répondu, je n’avais pas la servitude et que je violais sa propriété privée (tout ceci avec le géomètre pour témoin).

    Quel est votre avis sur une demande de servitude d’échelle quand le voisin semble s’exécuter mais qu’il ne répond pas. N’est-ce pas un abus de droit?

    Pour les coups, plainte a naturellement été déposée.

    Situation complexe… J’espère une réponse sur le point précis en fin de message

    février 26, 2015
    • Davagle Jean-Luc #

      Désolé, j’ai commis une erreur, j’ai demandé la servitude à partir du 15/02 et non du 05/02

      février 26, 2015
      • Allez en conciliation chez le juge de paix. C’est la façon la plus pratique de chercher une solution, et la moins couteuse.

        février 26, 2015
  8. gravensteyn #

    Bonjours maître Carnoy,je possède une maison dont les pentes de toit ne ne partent pas de l’avant vers l’arrière mais de la gauche vers la droite et mon problème est la,c’est que un des deux pentes de toit donne chers mon voisin et malheureusement ne veut pas laissé passé l’entrepreneur pour réalisé les travaux sur mon toit (nouvelle charpente,nouvelle isolation et nouvelle tuile),que dois je faire svp

    juillet 19, 2015
  9. gravensteyn #

    Bonjours maître,
    j’ai l’intention de refaire ma toiture ainsi que ma charpente par une société.
    mon pan de toiture donnant cher mon voisin donc je lui ai demandé l’autorisation de passé par cher lui ce qui m’a été accepter verbalement.
    quand je me suis présenté avec l’entreprise en question pour le montage d’échafaudage mon voisin nous a refusé l’accès,soit disant qu’il ne m’a jamais dit oui etc…
    Donc me voila coincé avec ma toiture que je voulait refaire et un devis signé que puis je faire svp merci de vos réponses.

    juillet 20, 2015
  10. DE MOOR Viviane #

    Bonjour Maître,
    Un entrepreneur vient de construire 3 maisons sur le terrain voisin de mon habitation. Il veut mettre un échaffaudage dans mon jardin pour faire son mur. Comme c’est une nouvelle construction, a t’il le droit de pénétrer sur mon terrain et d’y placer un échaffaudage. J’ai lu que ce n’était que pour réparer un mur existant.
    Merci,
    Mme DE MOOR Viviane

    avril 19, 2016
    • En principe, il doit avoir votre accord.

      avril 20, 2016
      • DE MOOR Viviane #

        Bonjour,

        Mais nous ne sommes pas d’accord qu’ils passent sur notre terrain.

        avril 20, 2016
  11. ibrahim #

    Bonjour

    J’aimerais isoler le mur arrière de ma maison (environ14cm isolation et finition crépi ) qui donne sur le jardin de mon voisin mais voila il refuse car selon lui le mur ressortirait et ce ne serait pas joli.
    Sachant que le mur arrière est d’environ 13m sachant qu’il Y’A environ 10m au delà du mitoyen m’est il possible d’isoler juste le haut du mur par exemple au Delas de 3 m’être
    Merci

    octobre 12, 2016
  12. LALIE #

    LE PROBLEME C EST QUE LES GENS CONSTRUISENT N IMPORTE COMMENT LES FAUTIFS? L ADMINISTRATION QUI ACCORDE LES PERMIS DE CONSTRUIRE CHACUN RESTERAIT CHEZ SOI LES CONFLITS N AURAIENT PAS LIEU D ETRE

    octobre 15, 2016
    • ibrahim #

      Merci pour votre commentaire inutile

      octobre 24, 2016

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Prouver la propriété immobilière

Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ? La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte […]

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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