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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La servitude de tour d’échelle

La servitude de tour d’échelle est le droit, pour le propriétaire d’un mur ou d’un bâtiment contigu au fonds voisin, mais non mitoyen, de poser, au long de ce mur ou de ce bâtiment, chez son voisin, les échelles pour procéder à la réparation et à l’entretien nécessaires de son bien. La servitude de tour d’échelle existait dans l’ancien droit mais le Code civil n’en a pas fait une servitude. Elle doit donc être conventionnelle pour grever un fonds au profit d’un autre (art. 686 Code civil).

En revanche, le Code rural précise en son article 31 que « le propriétaire d’une haie vive non mitoyenne ou d’un mur non mitoyen aura la faculté, hors le temps de la récolte sur pied, de passer sur le champ de son voisin, pour rabattre, élaguer la haie, enlever le branchage, réparer ou entretenir le mur. Si ce champ est clos, le passage devra être demandé au voisin qui pourra le désigner, à son choix. En cas de refus, le passage sera pris à l’endroit le moins dommageable et sauf réparation du dommage causé. »

Dans un arrêt du 31 janvier 2002 (rôle n° C990059N, www.juridat.be), la Cour de cassation relève que cette disposition autorise le propriétaire d’un fonds à porter atteinte au caractère privé du fonds voisin pour réparer et entretenir le mur non mitoyen. Hormis la circonstance particulière d’un dommage causé au fonds du voisin, dit la Cour de cassation, le droit du propriétaire de passer sur le fonds voisin n’oblige pas celui-ci à une indemnisation. C’est donc à tort que le propriétaire serait condamné à  une indemnité pour atteinte à la vie privée du voisin.

La jurisprudence applique l’article 31 du Code rural de manière dynamique. Ainsi le juge de paix de Walcourt a décidé que l’article 31 doit être adapté aux mœurs, aux conceptions et aux technique actuelles, en fonction de quoi il autorise même  le creusement chez le voisin d’une tranchée pour injecter de la résine dans un mur afin de lutter contre l’humidité du bâtiment (R.R.D., 1993, p. 139).

Concernant enfin le mur mitoyen, son entretien et sa réparation sont réglés par les articles 655 et 656 Code civil.

Commentaires

facebook comments:

  1. Avatar
    Dubois Jacqueline #

    Bonjour,
    Je voudrais faire monter un bahut est un canapé par un lift jusqu’au 4èmé étage. Le seul moyen pour y parvenir est de placer le lift sur le passage (menant aux garages à l’arrière) de mon voisin. Le tout prendra au maximum 3/4 d’heure. Mon voisin refuse! Il est impossible de monter ces meubles par les escaliers ou l’ascenseur(trop étroits). Que puis-je faire? Je suis désespérée.
    Merci

    janvier 10, 2014
  2. Avatar
    MARECHAL Sabrina #

    Bonjour Maître,
    Je viens de clôturer ma propriété (clôture non mitoyenne,posée sur mon terrain). Lors de cette pose, mon voisin est allé trouver les ouvriers en prétendant qu’ils ne pouvaient pas poser ladite clôture entre nos habitations respectives (car pour lui il doit toujours avoir accès au mur de son habitation…). Nous avons cependant continué la pose de la clôture. Maintenant, il nous « harcèle » car il va apparemment dans un avenir proche remplacer sa toiture (toiture à 2 pentes, 1 à l’avant et 1 à l’arrière de son habitation => aucune ne donne sur notre terrain). D’après lui, un des piquets de notre clôture est posé trop près de son habitation (le piquet en question est posé à la limite de notre propriété et ne touche pas son mur), ce qui lui pose un soucis pour le pose de l’échaffaudage.
    Peut-on lui refuser la servitude du tour d’échelle pour le remplacement de sa toiture ?
    Combien de fois par an peut il prétendre à ce droit ?
    Que doit-on faire au niveau du piquet ? (pour lui si la clôture est abîmée lors desdits travaux, cela ne sera pas de sa faute, il nous a prévenu de ne pas posé la clôture de son côté)
    D’avance un grand merci pour vos éclaircissements.
    Cordialement,
    Sabrina

    avril 9, 2014
  3. Avatar
    sabrina #

    une dernière petite question….
    la servitude d’échelle peut elle être accordée pour la pose d’un échaffaudage sur notre terrain (et ce pendant plusieurs jours consécutifs) ?
    merci
    bonne journée

    avril 15, 2014
    • Avatar
      Sabrina #

      la suite de nos péripéties….
      notre voisin nous a interpellé il y a + ou – 1 mois pour nous annoncer qu’il allait refaire sa toiture et dès lors il voulait avoir accès à notre propriété pour poser une échelle (et en même pour nous faire remarquer que nous aurions pu le prévenir de la pose de notre clôture…. alors que, pour rappel, celle-ci est entièrement sur notre prorpiété !)
      nous lui avons indiqué que nous n’étions pas contre sa demande mais qu’il devait nous avertir lorsqu’il comptait venir sur notre terrain car ayant un chien, nous devions faire le nécessaire pour mettre celui-ci à l’arrière de l’habitation afin d’éviter tout dégât
      la discussion en était restée là
      les travaux ont commencés il y a plus ou moins 2 semaines et ce voisin n’est jamais venu nous voir, nous en avons déduit qu’il ne devait pas avoir accès à notre terrain
      cependant, auj’hui, la société de toiture a été trouver mes parents (ils habitent dans la même rue) afin de savoir si ils pouvaient poser une échelle via notre terrain afin de terminer le contour de la cheminée, que cela leur prendrait maximum 1/2 h et qu’ils en profiteraint pour ramasser les déchets tombés de notre côté
      ma maman ayant été prise de cours et ne sachant pas nous joindre (nous étions au travail) a aquiescé à leur demande sans penser à notre chien
      cependant ce qui devait arriver arriva, le chien qui était seul dans la maison et pensant que nous rentrions à gratter la porte d’entrée et celle-ci est toute abîmée…. ce qui est assez râlant car il s’agit d’une porte assez récente !
      peut-on faire quelque chose ?
      je suppose que non, vu que la société a eu l’accord de ma maman de pouvoir pénétrer sur notre propriété ?
      d’avance merci pour votre réponse
      bonne journée

      juin 11, 2014
  4. Avatar
    Depireux #

    Bonjour,
    Mon voisin est locataire et dans ce cas, dois-je faire la demande de servitude de tour d’échelle pour entretenir ma haie non-mitoyenne au locataire ou bien au propriétaire ou aux deux?
    Merci

    juin 22, 2014
  5. Avatar
    Axelle #

    Bonjour,

    Nous devons poser un enduit sur notre mur privatif chez notre voisine. elle est extrêmement aigrie et il est très difficile de communiquer. elle a bien entendu refusé catégoriquement que nous passions dans son jardin pour effectuer cette rénovation. Nous avons donc enclenché une procédure, que nous serons visiblement obligés de mener jusqu’au bout! c’est vraiment dommage d’en arriver là.
    Nous avons rendez vous avec le conciliateur de justice le 9 septembre 2014 après demande orale refusée puis lettre recommandée sans réponse!!
    En attendant notre mur , qui donne dans notre salle de bain, est sans isolation. nous avons un bébé de 11 mois, qui devra subir les intempéries de l’été mais surement aussi de l’hiver: ma question: pourrions nous envisager un dédommagement moral? je précise que ces travaux dureront une demie journée! mais cette dame se plait à poser difficulté, et nous nargue avec des regard incendiaires et une rire narquois quand nous la croisons. (elle ne parle a personne dans notre quartier)

    merci de votre réponse

    juillet 4, 2014
  6. Avatar

    Bonjour Maître, je découvre votre site et y trouve un très grand intérêt!
    J’ habite la Région wallonne et je recherche les articles du code rural (ou forestier?) qui traitent des distances de plantation par rapport à la voie publique et des hauteurs autorisées pour le surplomb de la voie publique.
    Bien merci.

    novembre 13, 2014
  7. Avatar
    Davagle Jean-Luc #

    Bonjour,
    Je suis en litige avec un voisin pour multiples infractions urbanistiques et pour les dégâts apportés à mon mur séparatif et privatif.
    I a modifié le relief, a ajouté des terres, stocke de grandes quantités de bois, et fait stationner des voitures, tout cela le long du mur qui n’était pas prévu pour cela puisque construit en 1965 alors que le voisin a bâti en 1971.
    Le mur soutenait donc des terres en pente naturelle. Résultat le mur est prêt à céder.
    Afin de régler un autre litige concernant les limites, j’ai demandé par lettres recommandées du 23/12 et du 05/02/2015 la servitude d’échelle le long de mon mur sur un mètre de large, et ce à partir du 05 février. Il s’agissait de couper les branchages de mes arbres donnant sur le voisin et de permettre au géomètre de placer bornes et repères. Pas de réponse.

    Le voisin a reculé son bois (16 stères) et j’ai cru que la servitude m’était accordée. Pendant que je coupais mes branchages chez le voisin, le long du mur, j’ai été agressé physiquement (coups et blessures volontaires avec une incapacité de travail de plus d’un mois). Il prétend que comme il n’avait pas répondu, je n’avais pas la servitude et que je violais sa propriété privée (tout ceci avec le géomètre pour témoin).

    Quel est votre avis sur une demande de servitude d’échelle quand le voisin semble s’exécuter mais qu’il ne répond pas. N’est-ce pas un abus de droit?

    Pour les coups, plainte a naturellement été déposée.

    Situation complexe… J’espère une réponse sur le point précis en fin de message

    février 26, 2015
    • Avatar
      Davagle Jean-Luc #

      Désolé, j’ai commis une erreur, j’ai demandé la servitude à partir du 15/02 et non du 05/02

      février 26, 2015
      • Avatar

        Allez en conciliation chez le juge de paix. C’est la façon la plus pratique de chercher une solution, et la moins couteuse.

        février 26, 2015
  8. Avatar
    gravensteyn #

    Bonjours maître Carnoy,je possède une maison dont les pentes de toit ne ne partent pas de l’avant vers l’arrière mais de la gauche vers la droite et mon problème est la,c’est que un des deux pentes de toit donne chers mon voisin et malheureusement ne veut pas laissé passé l’entrepreneur pour réalisé les travaux sur mon toit (nouvelle charpente,nouvelle isolation et nouvelle tuile),que dois je faire svp

    juillet 19, 2015
  9. Avatar
    gravensteyn #

    Bonjours maître,
    j’ai l’intention de refaire ma toiture ainsi que ma charpente par une société.
    mon pan de toiture donnant cher mon voisin donc je lui ai demandé l’autorisation de passé par cher lui ce qui m’a été accepter verbalement.
    quand je me suis présenté avec l’entreprise en question pour le montage d’échafaudage mon voisin nous a refusé l’accès,soit disant qu’il ne m’a jamais dit oui etc…
    Donc me voila coincé avec ma toiture que je voulait refaire et un devis signé que puis je faire svp merci de vos réponses.

    juillet 20, 2015
  10. Avatar
    DE MOOR Viviane #

    Bonjour Maître,
    Un entrepreneur vient de construire 3 maisons sur le terrain voisin de mon habitation. Il veut mettre un échaffaudage dans mon jardin pour faire son mur. Comme c’est une nouvelle construction, a t’il le droit de pénétrer sur mon terrain et d’y placer un échaffaudage. J’ai lu que ce n’était que pour réparer un mur existant.
    Merci,
    Mme DE MOOR Viviane

    avril 19, 2016
    • Avatar

      En principe, il doit avoir votre accord.

      avril 20, 2016
      • Avatar
        DE MOOR Viviane #

        Bonjour,

        Mais nous ne sommes pas d’accord qu’ils passent sur notre terrain.

        avril 20, 2016
  11. Avatar
    ibrahim #

    Bonjour

    J’aimerais isoler le mur arrière de ma maison (environ14cm isolation et finition crépi ) qui donne sur le jardin de mon voisin mais voila il refuse car selon lui le mur ressortirait et ce ne serait pas joli.
    Sachant que le mur arrière est d’environ 13m sachant qu’il Y’A environ 10m au delà du mitoyen m’est il possible d’isoler juste le haut du mur par exemple au Delas de 3 m’être
    Merci

    octobre 12, 2016
  12. Avatar
    LALIE #

    LE PROBLEME C EST QUE LES GENS CONSTRUISENT N IMPORTE COMMENT LES FAUTIFS? L ADMINISTRATION QUI ACCORDE LES PERMIS DE CONSTRUIRE CHACUN RESTERAIT CHEZ SOI LES CONFLITS N AURAIENT PAS LIEU D ETRE

    octobre 15, 2016
    • Avatar
      ibrahim #

      Merci pour votre commentaire inutile

      octobre 24, 2016
  13. Avatar
    Cédric harmant #

    Bonjour,
    une servitude de droit d’échelle empeche-t-elle le voisin de venir construire sa maison en mitoyenneté contre ce mur? Le droit d’échelle étant bien entendu conservé pour les partie du pignon débordant de la nouvelle construction (s’il y en a)

    novembre 29, 2017
  14. Avatar
    alain wauthier #

    bonjour Maître, j’ai un soucis de voisinage après 16 ans mon voisin me demande le tour d’échelle pour remettre en couleur son mur qui donne sur ma terrasse , voisin très colérique , je me suis renseigné au bureau des hypothèques pas de servitude spécial , nous sommes remonté jusque 1925 date des constructions , j’ai repeint le mur il y a 10 ans et n’a jamais bronché , j’ai refait ma toiture en avril 18 et là il a commencé à nous ennuyés nous venons sortir de médiation pour le toit , le sapin , et en dernier le mur , j’avais proposé de le refaire à ma charge pour éviter tout conflit , mr x rancunier , l’ancien propriétaire avec qui j’ai des contacts m’a dit qu’il n’avait jamais passé pour mettre le mur en peinture ,(de 78à2002), est qu’il n’y a pas prescription trentenaire ?, il doit refaire son toit maintenant a t’il le droit de démonté une partie du mien vu qu’il voudrait récupéré une sois disant partie mitoyenne je pourrai vous envoyé photos de ma terrasse en privé , pour mieux vous expliqué merci de votre aide .cordialement

    juillet 29, 2018

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Le défaut de conformité occulte

Une société achète des pneus pour ses camions. Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles. L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté. En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement. Pour résister au paiement […]

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Une société achète des pneus pour ses camions.

Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles.

L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté.

En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement.

Pour résister au paiement des pneus, l’acheteur invoque alors que la livraison n’était pas conforme.

Il oppose non plus le vice caché, mais l’inexécution de l’obligation de délivrance.

Il est débouté car la délivrance et l’agréation avait déjà eu lieu.

La Cour de cassation justifie ainsi la décision (7 juin 2019, rôle n° C.18.0509.N, www.juridat.be) :

“Het verborgen gebrek is het gebrek dat de koper bij de levering niet kon of niet moest kunnen vaststellen. Wanneer de verkochte zaak door een verborgen gebrek is aangetast, kan de koper alleen de rechtsvordering tot vrijwaring voor verborgen gebreken instellen en niet de rechtsvordering wegens niet-nakoming van de verbintenis om de zaak te leveren conform de verkochte zaak.”

Ma traduction : « le vice caché est un défaut que l’acheteur ne peut ou ne devrait pas constater à la délivrance. Quand la chose vendue est affectée d’un vice caché, l’acheteur ne peut qu’exercer l’action en garantie du vice caché et ne peut agir en réparation de l’inexécution de l’obligation de délivrer une chose conforme. »

Cette position est une constante dans la jurisprudence de le Cour de cassation : le vice de conformité, même occulte, ne peut plus être invoqué après l’agréation.

Cela se heurte à deux objections de bon sens :

  1. L’acheteur n’achète pas une chose viciée. Il faut lui délivrer la chose qui fut convenue et qui n’est donc pas viciée. L’obligation de délivrance est donc concernée.
  2. L’agréation est la décharge donnée à l’obligation de délivrance. Comment accepter la délivrance pour valable si le vice de conformité est occulte ? On ne peut agréer que ce que l’on voit.

Dans la logique de l’agencement des obligations du vendeur, la délivrance et l’agréation doivent porter sur l’état apparent tandis que la garantie porte sur ce qui est non apparent.

Cela signifierait que l’agréation laisse subsister une action en délivrance lorsque l’immeuble est affecté d’un vice de conformité occulte.

Ce n’est pas le cas, en réalité, la Cour de cassation donnant un effet extinctif total à l’agréation, ne laissant subsister que la garantie des vices cachés, en dépit des protestations de la doctrine.

Il n’existe pas dans la jurisprudence actuelle de survivance du défaut de conformité après l’agréation.

Cela explique que la Cour de cassation ait développé la notion de vice fonctionnel.

En principe, le vice caché est un défaut de la chose, c’est-à-dire une défectuosité intrinsèque.

Or le défaut occulte de conformité est plus souvent extrinsèque et fonctionnel.

C’est pour cela que la Cour de cassation a développé une jurisprudence étendant la notion de vice caché au vice extrinsèque ou fonctionnel.

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