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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Articles de la catégorie ‘Servitude’

La servitude d’égout des toits

L’article 681 du Code civil dispose que tout propriétaire doit établir des toits de manière que les eaux pluviales s’écoulent sur son terrain ou sur la voie publique ; il ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin. Il faut circonscrire l’obligation de l’article 681. Le propriétaire ne peut obliger son voisin […]

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Peut-on être voisin dans la même propriété ?

On sait que la responsabilité sans faute pour trouble de voisinage, fondée sur l’article 544 du Code civil, implique une rupture d’équilibre entre les droits de propriétaires voisins. L’action vise à compenser la rupture d’équilibre, à compenser ce qui excède les inconvénients normaux du voisinage. La Cour de cassation n’a pas limité l’action au seul […]

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La mitoyenneté

Introduction La mitoyenneté est traitée dans le Code civil au chapitre des servitudes légales, mais il ne s’agit pas d’une véritable servitude même elle procède des obligations légales nées du voisinage. La mitoyenneté est la copropriété des clôtures séparatives. Le Code civil réglemente aussi les haies, arbres et fossés. On se limitera ici à la […]

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Les désagréments d’un chantier à Bruxelles

Un chantier s’annonce toujours par l’affichage du permis. L’article 194-2, alinéa 1er, CoBAT dispose en effet que : « Un avis indiquant que le permis a été délivré doit être affiché sur le terrain par les soins du demandeur, soit, lorsqu’il s’agit de travaux, avant l’ouverture du chantier et pendant toute la durée de ce dernier, […]

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Propriétés imbriquées

Lors de travaux, ou à l’occasion d’un acte de division, il arrive que l’on constate ou que l’on doive organiser une imbrication d’une propriété dans une autre. Cette situation est-elle possible, est-elle licite ou faut-il constituer une servitude d’empiètement ? En réalité l’article 553 du Code civil rencontre cette situation. Cette disposition se lit comme suit : […]

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Désenclavement malgré une tolérance

L’article 682 du Code civil donne le droit au propriétaire dont le fonds est enclavé de réclamer un passage sur le fonds de ses voisins. L’article 683 du même Code ajoute que l’assiette du passage pour désenclaver le fonds est fixée par le juge de façon à ce qu’il soit le moins dommageable. Toutefois, si […]

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La fiscalité des servitudes (III)

Voyons à présent les servitudes au regard des impôts directs. L’article 7, § 1er, 3° du Code des impôts sur les revenus définit comme revenus immobiliers « les sommes obtenues à l’occasion de la constitution ou de la cession d’un droit d’emphytéose ou de superficie ou de droits immobiliers similaires. » La contrepartie d’un droit réel de […]

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La fiscalité des servitudes (II)

Voyons à présent les servitudes au regard de la TVA. La livraison de biens immeubles par un assujetti professionnel dans le cadre de son activité habituelle, ou par un assujetti sur option, est une opération dans le champ de la TVA mais exonérée, sauf si le bien est neuf (art. 44, § 3, 1°, a), […]

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La fiscalité des servitudes (I)

Une servitude est un service foncier, une charge imposée sur un immeuble (bâti ou non) pour l’usage et l’utilité d’un autre immeuble appartenant à un autre propriétaire (art. 637 du Code civil). Il existe des servitudes légales qui dérivent généralement de la situation naturelle des lieux, comme l’écoulement des eaux, le passage pour un fonds […]

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Servitude (I)

Une servitude suppose deux fonds et deux propriétaires différents. Un arrêt de la Cour de cassation du 13 octobre 2010 illustre ce principe Dans une propriété à Ostende, un espace réservé au parking est divisé en 2001. La partie avant est vendue aux consorts A et la partie arrière au consorts B. Auparavant, ces parties […]

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Une canalisation de transport de gaz en sous-sol

Le sous-sol est perclus de câbles, tuyaux et canalisations de toutes sortes. Intéressons-nous aux canalisations de produits gazeux ou autres. C’est  la loi du 12 avril 1965 relative au transport de produits gazeux et autres par canalisations, qui organise les rapports entre le transporteur (Fluxis) et le propriétaire privé du terrain traversé. La pose de […]

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Servitudes légales et garantie d’éviction (I)

Les servitudes légales et charges publiques sont souvent source de mauvaise surprise pour l’acheteur de l’immeuble qui s’en trouve grevé. Les servitudes légales sont établies aux articles 640 à 648 et 649 à 685 du Code civil (puisage écoulement d’eau, murs et fossés mitoyens, distance des ouvrages et plantations, clôture, vues et jours, égout et […]

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Jours et vues sur le voisin

Le Code civil réglemente de manière supplétive les jours et les vues. L’objectif est d’assurer le respect de la tranquillité et de l’intimité d’autrui. En conséquence, on ne peut, sur sa propriété, construire en se réservant vue sur le fonds d’autrui à proche distance. Il faut distinguer trois situations : le mur à distance, le […]

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La servitude de tour d’échelle

La servitude de tour d’échelle est le droit, pour le propriétaire d’un mur ou d’un bâtiment contigu au fonds voisin, mais non mitoyen, de poser, au long de ce mur ou de ce bâtiment, chez son voisin, les échelles pour procéder à la réparation et à l’entretien nécessaires de son bien. La servitude de tour […]

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Servitude, une affaire de fonds et pas de personnes

Une servitude est une charge imposée sur un fonds, pour l’usage et l’utilité d’un fonds appartenant à un autre propriétaire (art. 637 et 686 du Code civil). Le rapport de fonds à fonds, et non de personne à personne, n’est pas toujours aisé à appréhender. Dans un arrêt du 16 septembre 1966, la Cour de […]

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Les fenêtres du voisin

La loi distingue les fenêtres de jour et les fenêtres de vue. Le jour est une fenêtre qui ne s’ouvre pas et qui ne laisse passer que la lumière. La vue est une fenêtre ouvrante, laissant passer à la fois l’air et la lumière (J. Hansenne, Les biens, coll. Scientifique de la Faculté de droit […]

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Désenclaver un fonds pour l’utiliser d’après sa destination

Un arrêt du 14 octobre 2010 de la Cour de cassation précise la portée de la servitude légale de passage en faveur d’un fonds enclavé. Un terrain non encore bâti dispose d’un accès insuffisamment équipé et aménagé pour desservir une maison d’habitation. Or le propriétaire forme justement le projet de construire. Le certificat d’urbanisme reconnaît […]

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La réforme du droit de la copropriété en 21 points

1.                  Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, … 2.                  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots. 3.                  Quant à la structure des plus grands ensembles, a.       S’agissant […]

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1.                  Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, …

2.                  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots.

3.                  Quant à la structure des plus grands ensembles,

a.       S’agissant des associations partielles avec personnalité, faculté de proposer des structurations asymétriques, c’est-à-dire dans les groupes d’immeubles ou les éléments comportant différents éléments physiquement distincts, de limiter la création d’une association partielle à un immeuble ou à une fraction d’immeuble ;

b.      Suppression des associations partielles sans personnalité juridique mais consécration de l’idée suivant laquelle en présence de charges communes particulières, seuls les copropriétaires concernés votent, ce qui revient à donner une réelle autonomie aux copropriétaires concernés mais au départ de la notion de « charge commune particulière » ;

c.       Chronologie logique dans l’acquisition de la personnalité juridique dans les copropriétés pyramidales (d’abord l’association principale, puis ensuite les associations partielles).

4.                  Consécration de l’idée suivant laquelle un usage exclusif est présumé constitutif d’une servitude, ce qui implique qu’il doit être l’accessoire d’un fonds dominant.

5.                Rétrécissement du contenu du Règlement de copropriété au bénéfice du règlement d’ordre intérieur, au bénéfice d’un assouplissement du formalisme en cas de modification et ce, sans perte d’efficacité puisque les clauses de recouvrement doivent continuer à figurer dans le Règlement de copropriété.

6.                  Dans les nouvelles promotions, définition d’un cadre (conditions de fond et de forme) permettant enfin de modifier valablement les statuts avant la réception provisoire des parties communes concernées (en cas d’association partielle).

7.                  Coup d’arrêt aux services de gestion imposés via les statuts de copropriété (ex. résidences avec services hôteliers, résidences pour personnes âgées, …) aussi, cela devrait se faire sur une base volontaire et en dehors des statuts de copropriété (cela rejoint la jurisprudence connue).

8.                  Validation des clauses de médiation par opposition aux clauses d’arbitrage.

9.                  Meilleure définition des fonds de roulement et de réserve – création obligatoire, obligation de dissociation, solidarité en cas de démembrement sur un lot, ventilation claire des appels de fonds entre roulement et réserve – en principe, mise en place dans les cinq ans de la réception provisoire d’un fonds de réserve.

10.              Précision quant à la prise en charge du passif de l’association des copropriétaires (proportionnalité liée aux quotes-parts, donc nouvelle importance du rapport de quotité ou de la mise à jour des quotités dans les anciennes copropriétés).

11.              Petites améliorations techniques dans l’organisation des AG.

12.              Modification de certains quorums à la faveur d’un assouplissement ou d’une clarification :

a.       Majorité de 2/3 pour travaux dans les communs, la modification des statuts ou la conclusion des contrats ;

b.      Majorité absolue pour travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d’administration provisoire ;

c.       Expropriation privée : faculté de suppression de droits réels privatifs sur les parties communes, contre indemnisation ;

d.      Division soumise à la majorité des 4/5 ;

e.       Majorité de 4/5 également pour la démolition dictée par la salubrité, la sécurité ou un coût excessif ;

f.        Assouplissement de la règle d’unanimité, à la seconde ag (plus de quorum de présence).

14.              Améliorations techniques visant à prévenir les abus chez les syndics :

a.       Rémunération de la mission de syndic – distinction entre celles au forfait et les complémentaires qui doivent faire l’objet d’une décision distincte ;

b.      Clarification du régime d’incompatibilité par rapport au Conseil de copropriété et à la fonction de commissaire ;

c.       Incitation au prévisionnel dans les travaux importants.

15.              Traduction pratique de l’importance de l’organe qu’est le Conseil de copropriété :

a.       Obligatoire, si plus de 20 lots et facultatif, dans les autres cas ;

b.      Précision quant à son organisation.

16.              Commissaire aux comptes, consécration de la notion de collège et précision quant à sa mission.

17.              Précisions nombreuses à propos du contentieux de la copropriété.

18.              Création de l’institution de l’administrateur provisoire comme substitut aux organes de la copropriété, si l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l’association des copropriétaires est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales.

19.              Précisions nombreuses quant à l’information en cas de mutation immobilière.

20.              Création d’un privilège immobilier « occulte » valable pour les charges de l’exercice en cours et l’exercice précédent. C’est une incitation puissante à l’action des syndics sur le plan du recouvrement.

21.              Entrée en vigueur au 1er janvier 2019 et régime transitoire détaillé.

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