Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les servitudes dans la jurisprudence du Conseil d’Etat

Les permis d’urbanisme sont toujours  délivrés « sans préjudice des droits civils des tiers ».

L’idée est donc que les règles de droit privé et les droits qui en découlent « coexistent, à côté des autorisations administratives, à charge pour le ou les titulaires de celles-ci, de les réconcilier le moment venu et plus tard, lors de la mise en œuvre de ces autorisations » (P.-Y. erneux, « La prise en compte des « droits civils des tiers » dans les autorisations en matière d’urbanisme », Amén. 2013/1, p.15).

Par ailleurs, en vertu de l’article 144 de la Constitution, une contestation portant sur des droits civils telle qu’une contestation sur l’étendue d’une servitude, relève de la compétence exclusive des tribunaux de l’ordre judiciaire.

Il n’appartient donc en principe pas au Conseil d’Etat d’en connaître.

Toutefois, plusieurs arrêts du Conseil d’Etat viennent tempérer le principe.

D’une part, l’administration doit vérifier la possibilité pour le demandeur de mettre en œuvre le permis qu’il sollicite (C.E., 24 mars 2011, n°212.228, Soors).

Le Conseil d’Etat est d’autre part compétent pour contrôler si l’autorité administrative qui a délivré un permis n’a pas commis une erreur manifeste d’appréciation quant au bon aménagement des lieux.

Et dans le cadre de cet examen, le Conseil d’Etat est « tenu d’avoir égard à tout question préalable, fût-elle de droit civil » (C.E. (13ème ch.), arrêt n°216113, 28 octobre 2011, Hanosset ; C.E. (13ème ch.), n°210167, 29 décembre 2010, Collet).

Dans son arrêt n°188293 du 27 novembre 2008, le Conseil d’Etat a retenu l’existence d’une erreur manifeste d’appréciation dans le chef de l’autorité administrative qui avait affirmé que les droits civils des tiers étaient respectés alors  qu’elle n’avait manifestement pas tenu compte des règles de distance en matière de servitude de vue (article 678 du Code civil) (C.E., n°188293, 27 novembre 2008, Cauderlier).

Dans l’arrêt précité du 28 octobre 2011 (n°216113, Hanosset), le Conseil d’Etat a vérifié si le collège communal n’avait pas commis une erreur en délivrant le permis d’urbanisme attaqué malgré sa connaissance d’un conflit opposant le requérant et le bénéficiaire du permis à propos de l’étendue de la servitude donnant accès à la parcelle de ce dernier.

Le Conseil d’Etat s’est exprimé en ces termes : « la possibilité même de construire une maison sur le bien litigieux dépend de la largeur de la servitude de passage située sur la parcelle du requérant ; qu’il appartenait dès lors à la ville, avant de délivrer l’autorisation sollicitée, de s’assurer de la faisabilité des travaux autorisés ; que cette circonstance, ajoutée au fait que la commune savait que la réalisation matérielle du projet risquait de porter atteinte à la servitude civile et à la propriété du requérant et au fait qu’elle avait connaissance de l’existence d’un litige civil en cours à cet égard, aurait dû la conduire à attendre la solution de ce litige avant de pouvoir statuer en connaissance de cause et délivrer le permis attaqué, sous réserve des droits civils des tiers (…) ». Le Conseil d’Etat a décidé que aussi longtemps que ce problème de droit civil n’était pas tranché et qu’un doute subsistait sur l’étendue de la servitude, l’autorité devait refuser le permis d’urbanisme sollicité.

Dans un autre arrêt, le Conseil d’Etat a estimé que le doute était dissipé et que l’autorité pouvait par conséquent statuer en connaissance de cause lorsqu’une décision judiciaire – même frappée d’appel – aux termes de laquelle les vues litigieuses sont déclarées conformes au prescrit  du Code civil avait été rendue (C.E. (13ème ch.), n°210167, 29 décembre 2010, Collet).

Dans la jurisprudence du Conseil d’Etat, il appartient donc à l’autorité administrative de motiver correctement sa décision lorsqu’elle a connaissance d’un problème concernant une servitude ou, de manière plus générales, d’un risque de violation des droits civils des tiers et des règles de droit privé.

Alors que les dispositions du Code civil relatives aux servitudes ne constituent pas des règles de police d’aménagement du territoire, il appartient à l’autorité administrative de motiver correctement sa décision et d’apprécier la conformité du projet avec le bon aménagement en tenant compte de ces dispositions.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

Lire plus arrow_forward

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

  • Sitothèque

  • close