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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les servitudes dans la jurisprudence du Conseil d’Etat

Les permis d’urbanisme sont toujours  délivrés « sans préjudice des droits civils des tiers ».

L’idée est donc que les règles de droit privé et les droits qui en découlent « coexistent, à côté des autorisations administratives, à charge pour le ou les titulaires de celles-ci, de les réconcilier le moment venu et plus tard, lors de la mise en œuvre de ces autorisations » (P.-Y. erneux, « La prise en compte des « droits civils des tiers » dans les autorisations en matière d’urbanisme », Amén. 2013/1, p.15).

Par ailleurs, en vertu de l’article 144 de la Constitution, une contestation portant sur des droits civils telle qu’une contestation sur l’étendue d’une servitude, relève de la compétence exclusive des tribunaux de l’ordre judiciaire.

Il n’appartient donc en principe pas au Conseil d’Etat d’en connaître.

Toutefois, plusieurs arrêts du Conseil d’Etat viennent tempérer le principe.

D’une part, l’administration doit vérifier la possibilité pour le demandeur de mettre en œuvre le permis qu’il sollicite (C.E., 24 mars 2011, n°212.228, Soors).

Le Conseil d’Etat est d’autre part compétent pour contrôler si l’autorité administrative qui a délivré un permis n’a pas commis une erreur manifeste d’appréciation quant au bon aménagement des lieux.

Et dans le cadre de cet examen, le Conseil d’Etat est « tenu d’avoir égard à tout question préalable, fût-elle de droit civil » (C.E. (13ème ch.), arrêt n°216113, 28 octobre 2011, Hanosset ; C.E. (13ème ch.), n°210167, 29 décembre 2010, Collet).

Dans son arrêt n°188293 du 27 novembre 2008, le Conseil d’Etat a retenu l’existence d’une erreur manifeste d’appréciation dans le chef de l’autorité administrative qui avait affirmé que les droits civils des tiers étaient respectés alors  qu’elle n’avait manifestement pas tenu compte des règles de distance en matière de servitude de vue (article 678 du Code civil) (C.E., n°188293, 27 novembre 2008, Cauderlier).

Dans l’arrêt précité du 28 octobre 2011 (n°216113, Hanosset), le Conseil d’Etat a vérifié si le collège communal n’avait pas commis une erreur en délivrant le permis d’urbanisme attaqué malgré sa connaissance d’un conflit opposant le requérant et le bénéficiaire du permis à propos de l’étendue de la servitude donnant accès à la parcelle de ce dernier.

Le Conseil d’Etat s’est exprimé en ces termes : « la possibilité même de construire une maison sur le bien litigieux dépend de la largeur de la servitude de passage située sur la parcelle du requérant ; qu’il appartenait dès lors à la ville, avant de délivrer l’autorisation sollicitée, de s’assurer de la faisabilité des travaux autorisés ; que cette circonstance, ajoutée au fait que la commune savait que la réalisation matérielle du projet risquait de porter atteinte à la servitude civile et à la propriété du requérant et au fait qu’elle avait connaissance de l’existence d’un litige civil en cours à cet égard, aurait dû la conduire à attendre la solution de ce litige avant de pouvoir statuer en connaissance de cause et délivrer le permis attaqué, sous réserve des droits civils des tiers (…) ». Le Conseil d’Etat a décidé que aussi longtemps que ce problème de droit civil n’était pas tranché et qu’un doute subsistait sur l’étendue de la servitude, l’autorité devait refuser le permis d’urbanisme sollicité.

Dans un autre arrêt, le Conseil d’Etat a estimé que le doute était dissipé et que l’autorité pouvait par conséquent statuer en connaissance de cause lorsqu’une décision judiciaire – même frappée d’appel – aux termes de laquelle les vues litigieuses sont déclarées conformes au prescrit  du Code civil avait été rendue (C.E. (13ème ch.), n°210167, 29 décembre 2010, Collet).

Dans la jurisprudence du Conseil d’Etat, il appartient donc à l’autorité administrative de motiver correctement sa décision lorsqu’elle a connaissance d’un problème concernant une servitude ou, de manière plus générales, d’un risque de violation des droits civils des tiers et des règles de droit privé.

Alors que les dispositions du Code civil relatives aux servitudes ne constituent pas des règles de police d’aménagement du territoire, il appartient à l’autorité administrative de motiver correctement sa décision et d’apprécier la conformité du projet avec le bon aménagement en tenant compte de ces dispositions.

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ATN par suite de la résiliation anticipée d’un droit d’emphytéose

Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales. Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose. La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution. Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble. L’article […]

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

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