Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Les servitudes dans la jurisprudence du Conseil d’Etat

Les permis d’urbanisme sont toujours  délivrés « sans préjudice des droits civils des tiers ».

L’idée est donc que les règles de droit privé et les droits qui en découlent « coexistent, à côté des autorisations administratives, à charge pour le ou les titulaires de celles-ci, de les réconcilier le moment venu et plus tard, lors de la mise en œuvre de ces autorisations » (P.-Y. erneux, « La prise en compte des « droits civils des tiers » dans les autorisations en matière d’urbanisme », Amén. 2013/1, p.15).

Par ailleurs, en vertu de l’article 144 de la Constitution, une contestation portant sur des droits civils telle qu’une contestation sur l’étendue d’une servitude, relève de la compétence exclusive des tribunaux de l’ordre judiciaire.

Il n’appartient donc en principe pas au Conseil d’Etat d’en connaître.

Toutefois, plusieurs arrêts du Conseil d’Etat viennent tempérer le principe.

D’une part, l’administration doit vérifier la possibilité pour le demandeur de mettre en œuvre le permis qu’il sollicite (C.E., 24 mars 2011, n°212.228, Soors).

Le Conseil d’Etat est d’autre part compétent pour contrôler si l’autorité administrative qui a délivré un permis n’a pas commis une erreur manifeste d’appréciation quant au bon aménagement des lieux.

Et dans le cadre de cet examen, le Conseil d’Etat est « tenu d’avoir égard à tout question préalable, fût-elle de droit civil » (C.E. (13ème ch.), arrêt n°216113, 28 octobre 2011, Hanosset ; C.E. (13ème ch.), n°210167, 29 décembre 2010, Collet).

Dans son arrêt n°188293 du 27 novembre 2008, le Conseil d’Etat a retenu l’existence d’une erreur manifeste d’appréciation dans le chef de l’autorité administrative qui avait affirmé que les droits civils des tiers étaient respectés alors  qu’elle n’avait manifestement pas tenu compte des règles de distance en matière de servitude de vue (article 678 du Code civil) (C.E., n°188293, 27 novembre 2008, Cauderlier).

Dans l’arrêt précité du 28 octobre 2011 (n°216113, Hanosset), le Conseil d’Etat a vérifié si le collège communal n’avait pas commis une erreur en délivrant le permis d’urbanisme attaqué malgré sa connaissance d’un conflit opposant le requérant et le bénéficiaire du permis à propos de l’étendue de la servitude donnant accès à la parcelle de ce dernier.

Le Conseil d’Etat s’est exprimé en ces termes : « la possibilité même de construire une maison sur le bien litigieux dépend de la largeur de la servitude de passage située sur la parcelle du requérant ; qu’il appartenait dès lors à la ville, avant de délivrer l’autorisation sollicitée, de s’assurer de la faisabilité des travaux autorisés ; que cette circonstance, ajoutée au fait que la commune savait que la réalisation matérielle du projet risquait de porter atteinte à la servitude civile et à la propriété du requérant et au fait qu’elle avait connaissance de l’existence d’un litige civil en cours à cet égard, aurait dû la conduire à attendre la solution de ce litige avant de pouvoir statuer en connaissance de cause et délivrer le permis attaqué, sous réserve des droits civils des tiers (…) ». Le Conseil d’Etat a décidé que aussi longtemps que ce problème de droit civil n’était pas tranché et qu’un doute subsistait sur l’étendue de la servitude, l’autorité devait refuser le permis d’urbanisme sollicité.

Dans un autre arrêt, le Conseil d’Etat a estimé que le doute était dissipé et que l’autorité pouvait par conséquent statuer en connaissance de cause lorsqu’une décision judiciaire – même frappée d’appel – aux termes de laquelle les vues litigieuses sont déclarées conformes au prescrit  du Code civil avait été rendue (C.E. (13ème ch.), n°210167, 29 décembre 2010, Collet).

Dans la jurisprudence du Conseil d’Etat, il appartient donc à l’autorité administrative de motiver correctement sa décision lorsqu’elle a connaissance d’un problème concernant une servitude ou, de manière plus générales, d’un risque de violation des droits civils des tiers et des règles de droit privé.

Alors que les dispositions du Code civil relatives aux servitudes ne constituent pas des règles de police d’aménagement du territoire, il appartient à l’autorité administrative de motiver correctement sa décision et d’apprécier la conformité du projet avec le bon aménagement en tenant compte de ces dispositions.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]

Lire plus arrow_forward

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché.

Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles.

Il doit les garantir sauf à démonter que le vice était impossible à déceler, et c’est une obligation de résultat.

Mais ce régime ne pèse pas sur tout vendeur professionnel, comme on le disait auparavant mais seulement sur le vendeur fabriquant ou spécialisé.

Et ce, qu’il soit professionnel ou non, précise la Cour de cassation : « deze resultaatsverbintenis rust niet op elke professionele verkoper, maar op de fabrikant en op de gespecialiseerde verkoper ongeacht of deze laatste een professionele verkoper is. »

Il s’agissait de Sunclass, un développeur de parc de vacances et de Recreabouw, un vendeur de bungalows.

À l’occasion de la commercialisation des bungalows, la Cour d’appel d’Anvers juge que ces entreprises ne peuvent s’exonérer contractuellement de la garantie des vices cachés car elles sont des vendeurs professionnels.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation (15 janvier 2021, rôle n° C.20.0241.N, www.juportal.be).

La Cour d’appel d’Anvers avait relevé l’activité des sociétés en question ; l’une est un développeur de site de vacances et l’autre un vendeur de bungalow, ce qui en fait des vendeurs professionnels.

Certes, assurément, mais le juge d’appel n’avait pas constaté que les sociétés en question sont aussi des fabricants ou des entreprises spécialisés.

Et c’est cela le seul et véritable critère. Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel.

Dans la langue de l’arrêt : “Door aldus te oordelen, zonder na te gaan of en vast te stellen dat de eiseressen kunnen worden beschouwd als gespecialiseerde verkopers, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht.”

  • Sitothèque

  • close