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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les servitudes dans la jurisprudence du Conseil d’Etat

Les permis d’urbanisme sont toujours  délivrés « sans préjudice des droits civils des tiers ».

L’idée est donc que les règles de droit privé et les droits qui en découlent « coexistent, à côté des autorisations administratives, à charge pour le ou les titulaires de celles-ci, de les réconcilier le moment venu et plus tard, lors de la mise en œuvre de ces autorisations » (P.-Y. erneux, « La prise en compte des « droits civils des tiers » dans les autorisations en matière d’urbanisme », Amén. 2013/1, p.15).

Par ailleurs, en vertu de l’article 144 de la Constitution, une contestation portant sur des droits civils telle qu’une contestation sur l’étendue d’une servitude, relève de la compétence exclusive des tribunaux de l’ordre judiciaire.

Il n’appartient donc en principe pas au Conseil d’Etat d’en connaître.

Toutefois, plusieurs arrêts du Conseil d’Etat viennent tempérer le principe.

D’une part, l’administration doit vérifier la possibilité pour le demandeur de mettre en œuvre le permis qu’il sollicite (C.E., 24 mars 2011, n°212.228, Soors).

Le Conseil d’Etat est d’autre part compétent pour contrôler si l’autorité administrative qui a délivré un permis n’a pas commis une erreur manifeste d’appréciation quant au bon aménagement des lieux.

Et dans le cadre de cet examen, le Conseil d’Etat est « tenu d’avoir égard à tout question préalable, fût-elle de droit civil » (C.E. (13ème ch.), arrêt n°216113, 28 octobre 2011, Hanosset ; C.E. (13ème ch.), n°210167, 29 décembre 2010, Collet).

Dans son arrêt n°188293 du 27 novembre 2008, le Conseil d’Etat a retenu l’existence d’une erreur manifeste d’appréciation dans le chef de l’autorité administrative qui avait affirmé que les droits civils des tiers étaient respectés alors  qu’elle n’avait manifestement pas tenu compte des règles de distance en matière de servitude de vue (article 678 du Code civil) (C.E., n°188293, 27 novembre 2008, Cauderlier).

Dans l’arrêt précité du 28 octobre 2011 (n°216113, Hanosset), le Conseil d’Etat a vérifié si le collège communal n’avait pas commis une erreur en délivrant le permis d’urbanisme attaqué malgré sa connaissance d’un conflit opposant le requérant et le bénéficiaire du permis à propos de l’étendue de la servitude donnant accès à la parcelle de ce dernier.

Le Conseil d’Etat s’est exprimé en ces termes : « la possibilité même de construire une maison sur le bien litigieux dépend de la largeur de la servitude de passage située sur la parcelle du requérant ; qu’il appartenait dès lors à la ville, avant de délivrer l’autorisation sollicitée, de s’assurer de la faisabilité des travaux autorisés ; que cette circonstance, ajoutée au fait que la commune savait que la réalisation matérielle du projet risquait de porter atteinte à la servitude civile et à la propriété du requérant et au fait qu’elle avait connaissance de l’existence d’un litige civil en cours à cet égard, aurait dû la conduire à attendre la solution de ce litige avant de pouvoir statuer en connaissance de cause et délivrer le permis attaqué, sous réserve des droits civils des tiers (…) ». Le Conseil d’Etat a décidé que aussi longtemps que ce problème de droit civil n’était pas tranché et qu’un doute subsistait sur l’étendue de la servitude, l’autorité devait refuser le permis d’urbanisme sollicité.

Dans un autre arrêt, le Conseil d’Etat a estimé que le doute était dissipé et que l’autorité pouvait par conséquent statuer en connaissance de cause lorsqu’une décision judiciaire – même frappée d’appel – aux termes de laquelle les vues litigieuses sont déclarées conformes au prescrit  du Code civil avait été rendue (C.E. (13ème ch.), n°210167, 29 décembre 2010, Collet).

Dans la jurisprudence du Conseil d’Etat, il appartient donc à l’autorité administrative de motiver correctement sa décision lorsqu’elle a connaissance d’un problème concernant une servitude ou, de manière plus générales, d’un risque de violation des droits civils des tiers et des règles de droit privé.

Alors que les dispositions du Code civil relatives aux servitudes ne constituent pas des règles de police d’aménagement du territoire, il appartient à l’autorité administrative de motiver correctement sa décision et d’apprécier la conformité du projet avec le bon aménagement en tenant compte de ces dispositions.

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Prouver la propriété immobilière

Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ? La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte […]

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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