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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Braeckeveldt, avocats de l’immobilier à Bruxelles

Articles tagué ‘annulation’

Charges de copropriété : pas de nullité sans … annulation

Pour la Cour de cassation, les décisions de l’assemblée générale, bonnes ou mauvaises, légales ou illégales, subsistent et sortent tous leurs effets si elles n’ont pas fait l’objet d’une action en nullité dans les quatre mois de la réunion de l’assemblée (art. 3.92, § 3, du Code civil). Le principe est qu’un acte affecté d’une […]

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Indemnité forfaitaire : réduction et abus de droit

Il s’agit d’un contrat de brasserie. Le cafetier doit s’approvisionner auprès de la brasserie et respecter des quotas minimaux d’achat. Il fut convenu qu’en cas de violation de l’obligation d’approvisionnement exclusif suivi d’une rupture du contrat, une indemnité de 20 % du montants des achats obligatoires était due. Le tribunal de commerce du Brabant wallon […]

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Dol, annulation et divisibilité des contrats

Un arrêt de la Cour de cassation du 23 novembre 2017, rôle n° C.17.0389.N (www.juridat.be) reconnait qu’une convention peut être partiellement annulée pour dol principal. La nullité pour dol comme cause de vice de consentement, sur base des articles 1108, 1109 et 1116 du Code civil, n’exclut pas l’annulation d’une partie du contrat lorsque le […]

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La sanction de l’objet illicite : nullité ou réparation ?

Le contrat est nul lorsque son objet contrevient à une règle d’ordre public (art. 6 du Code civil). La nullité absolue prive le contrat de tout effet en droit. Lorsque  seule  une  clause  du contrat est illicite, le juge doit déterminer dans quelle mesure c’est la clause qui doit être annulée ou la convention dans […]

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La sanction de la méconnaissance du droit de préemption

Revenons à l’arrêt de la Cour de cassation du 27 avril 2006 pour aborder cette fois la sanction de l’inobservation d’un droit de  préemption. La société AEG a vendu un complexe immobilier à la société Woluwe Corner par acte sous seing privé du 8 avril 1997. Dans ce complexe se trouve notamment un lot n° […]

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Les servitudes dans la jurisprudence du Conseil d’Etat

Les permis d’urbanisme sont toujours  délivrés « sans préjudice des droits civils des tiers ». L’idée est donc que les règles de droit privé et les droits qui en découlent « coexistent, à côté des autorisations administratives, à charge pour le ou les titulaires de celles-ci, de les réconcilier le moment venu et plus tard, lors de la […]

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Les formalités liées à la citation en résolution d’une vente d’immeuble

Les actes translatifs ou déclaratifs de droits réels immobiliers ainsi que les modifications y apportées, doivent être transcrits à la conservation des hypothèques (art. 1er L.H.). L’article 3 de la loi ajoute logiquement que la demande tendant à l’anéantissement de droits résultant d’actes soumis à transcription, doit être mentionnée en marge de la transcription. Bref, […]

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Indemnité forfaitaire (II)

Il est fréquent dans la pratique que le compromis précise que la partie défaillante sera redevable, en cas de résolution de la vente à ses torts, d’une indemnité de 10 % du prix. C’est une clause pénale qui doit répondre à l’article 1231 du Code civil. Dans un jugement inédit et rendu par défaut, le […]

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L’indemnité forfaitaire (I)

Un arrêt de la Cour de cassation du 12 avril 2013 (rôle n° C.12.0498.N) nous rappelle la sanction de l’article 1231, § 1, du Code civil en matière de clause pénale. Ces clauses fixent forfaitairement le montant à payer en cas d’inexécution de la convention. Selon l’article 1231 du Code civil, le juge peut, d’office ou […]

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La TVA quand la vente de l’immeuble neuf échoue

La TVA est due lors de la vente d’un bien immeuble neuf par un assujetti professionnel ou sur option. Que se passe-t-il à cet égard lorsque, finalement, la vente échoue ou que les parties y renoncent ? L’article 77 du Code TVA prévoit dans quelles circonstances la TVA est restituée. Il est prévu que la taxe […]

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La vente d’un immeuble affecté d’une irrégularité d’urbanisme

La photo d’illustration montre que l’intérêt pour l’immobilier n’attend pas le nombre des années. Il est cependant probable que l’élévation de ce mur, par ces charmants enfants, n’est pas couverte par un permis d’urbanisme. Ce n’est pas trop grave, s’agissant manifestement d’un chantier temporaire (art. 4, 1°, AGB du 13 novembre 2008). En revanche, s’il […]

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L’information d’urbanisme en Flandre

Les articles 5.2.1 à 5.2.3 du Vlaamse Codex imposent des obligations d’information à charge du notaire en matière de vente, constitution de droit réel ou division d’immeuble. Il en va de même à l’occasion d’un compromis de vente (art. 5.2.5) et aussi dans le cadre de la publicité à la vente (art. 5.2.6). Dans ce […]

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Le sort de l’hypothèque quand la vente est résolue

Que se passe-t-il lorsque l’acheteur a consenti une hypothèque sur le bien qu’il a acquis et que, par la suite, la vente de l’immeuble est annulée ou résolue ? Le vendeur retrouve-t-il un bien grevé d’hypothèque, ou l’hypothèque subit-elle l’anéantissement du droit sur lequel elle repose ? Il faut d’abord considérer l’article 74 de la loi hypothécaire, […]

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Le temps et le dol dans la vente d’immeuble

La vente est un contrat consensuel. Elle est formée par l’échange de consentements valables. Et pour qu’un consentement soit valable, il ne peut avoir été surpris par dol, dit l’article 1108 du Code civil. L’article 1116 qui définit le dol comme « une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des […]

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Les droits d’enregistrement quand la vente est compromise

Avertissement Les propos qui suivent portent sur les incidents que peut connaître une vente d’immeuble situé en Belgique. Il faut garder à l’esprit que la résolution ou l’annulation amiable d’une vente en Wallonie et en Flandre, est à présent, et fort heureusement, réglementée. En Flandre : décret du 23 novembre 2007 en vigueur le 1er novembre […]

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La coopérative bruxelloise est une société de personnes

L’ordonnance bruxelloise du 1er juin 2023 adapte la législation fiscale bruxelloise au Code des sociétés et des associations. Cette ordonnance apporte des modifications aux articles 129 et 130 du Code des droits d’enregistrement relatifs à l’acquisition par les associés d’immeubles qui proviennent d’une société. Les articles 129 et 130 précités ont pour objet de soumettre au droit établi […]

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L’ordonnance bruxelloise du 1er juin 2023 adapte la législation fiscale bruxelloise au Code des sociétés et des associations.

Cette ordonnance apporte des modifications aux articles 129 et 130 du Code des droits d’enregistrement relatifs à l’acquisition par les associés d’immeubles qui proviennent d’une société.

Les articles 129 et 130 précités ont pour objet de soumettre au droit établi pour les ventes les acquisitions par un ou plusieurs associés, autrement que par voie d’apport en société, d’immeubles situés en Belgique qui proviennent d’une société.

L’article 129 s’applique aux « sociétés de personnes » et l’article 130 s’applique aux « sociétés de capitaux ».

Ces articles ont été adaptés afin de tenir compte des modifications de certaines dénominations de formes de sociétés et de la suppression de la société agricole et de la société à finalité sociale.

Le nouveau CSA a supprimé la notion de capital social pour toutes les formes de société à l’exception de la société anonyme, de la société européenne et de la société coopérative européenne.

Ainsi, en raison de la suppression d’exigence de capital, la société coopérative, initialement visée par l’article 130 est déplacée dans l’article 129.

Désormais, l’acquisition par les associés d’un immeuble provenant d’une société coopérative n’est plus soumise au droit établi pour les ventes s’il s’agit :

  • des immeubles apportés à la société, lorsqu’ils sont acquis par la personne qui a effectué l’apport ;
  • des immeubles acquis par la société avec paiement du droit d’enregistrement fixé pour les ventes, lorsqu’il est établi que l’associé qui devient propriétaire de ces immeubles faisait partie de la société au jour de l’acquisition par celle-ci.

Les modifications apportées aux articles 129 et 130 concernant la société coopérative  entrent en vigueur le jour de la publication de l’ordonnance au Moniteur belge, donc pour les acquisitions à compter du 12 juillet 2023.

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