Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’indemnité forfaitaire (I)

Un arrêt de la Cour de cassation du 12 avril 2013 (rôle n° C.12.0498.N) nous rappelle la sanction de l’article 1231, § 1, du Code civil en matière de clause pénale.

Ces clauses fixent forfaitairement le montant à payer en cas d’inexécution de la convention.

Selon l’article 1231 du Code civil, le juge peut, d’office ou à la demande du débiteur, réduire cette pénalité lorsque la somme excède manifestement le montant que les parties pouvaient fixer pour réparer le dommage résultant de l’inexécution de la convention.

En cas de révision, le juge ne peut condamner le débiteur à payer une somme inférieure à celle qui aurait été due en l’absence de clause pénale.

Dans l’affaire soumise à la Cour de cassation, il s’agissait d’une indemnité de relocation prévue dans un bail, que le tribunal de première instance d’Anvers qualifia de clause pénale.

Le tribunal constata que “de vastgestelde schadevergoeding kennelijk het bedrag te boven gaat dat de partijen konden vaststellen om de schade wegens niet-uitvoering van de overeenkomst te vergoeden”.

Le tribunal avait alors décidé “op grond hiervan dat het beding nietig is.”

L’avis de l’avocat général était sobre et précis : “De rechter kan wanneer het bedrag hoger is dan de potentiële schade, het strafbeding niet vernietigen, maar kan enkel het overeengekomen bedrag verminderen.”

Effectivement, la sanction  est à présent la réduction et non l’annulation de la clause. Le tribunal ne pouvait purement et simplement annuler la clause en sorte que son jugement fut cassé.

Traditionnellement, la jurisprudence considérait qu’est nulle pour objet illicite la clause pénale qui est à ce point importante qu’elle révèle une spéculation par le créancier sur l’inexécution du débiteur.

Le régime de la réductibilité de l’article 1231 du Code civil, inséré par la loi du 23 novembre 1998, exclut que l’on puisse encore poursuivre la nullité de la clause pénale dite énorme (P. Van Ommeslaghe, « Droit des obligations », T.II, Bruylant, Bruxelles, 2010, p. 1676 ; contra  P. Wéry, « La sanction des clauses pénales comminatoires », note sous Cass., 6 décembre 2002, J.L.M.B., 2003, p. 1485).

En tous cas, la Cour de cassation semble bien avoir considéré ici que le juge n’avait pas le choix ; il doit réduire la clause qu’il juge excessive et ne peut l’annuler.

C’est normal car, de toute façon, si le juge annule la clause fixant l’indemnité forfaitaire, il doit tout de même statuer sur le dommage né de l’inexécution contractuelle selon le droit commun (art. 1147 à 1150 u Code civil).

Le résultat est donc équivalent à la réduction avec cette nuance que le juge doit modérer la clause à ce qui pouvait être fixé lors de la conclusion de la convention et non à ce qui couvre le dommage, apprécié a posteriori.

Mais la démarche de la réduction respect mieux l’autonomie de la volonté.

Cela ne signifie pas que les clauses pénales ne peuvent jamais être annulées pour objet illicite.

Ainsi, la clause pénale sera nulle si elle a pour objet de réparer un dommage résultant de la violation d’une disposition d’ordre public. Cela résulte du caractère accessoire de la clause (art. 1227 du Code civil).

Par exemple, les parties ne peuvent régler l’indemnité résultant d’une violation des règles d’urbanisme, cette matière relevant de l’ordre public

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

La réforme du droit de la copropriété en 21 points

1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, … 2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots. 3.  Quant à la structure des plus grands ensembles, a. S’agissant […]

Lire plus arrow_forward

1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, …

2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots.

3.  Quant à la structure des plus grands ensembles,

a. S’agissant des associations partielles avec personnalité, faculté de proposer des structurations asymétriques, c’est-à-dire dans les groupes d’immeubles ou les éléments comportant différents éléments physiquement distincts, de limiter la création d’une association partielle à un immeuble ou à une fraction d’immeuble ;

b. Suppression des associations partielles sans personnalité juridique mais consécration de l’idée suivant laquelle en présence de charges communes particulières, seuls les copropriétaires concernés votent, ce qui revient à donner une réelle autonomie aux copropriétaires concernés mais au départ de la notion de « charge commune particulière » ;

c. Chronologie logique dans l’acquisition de la personnalité juridique dans les copropriétés pyramidales (d’abord l’association principale, puis ensuite les associations partielles).

4.  Consécration de l’idée suivant laquelle un usage exclusif est présumé constitutif d’une servitude, ce qui implique qu’il doit être l’accessoire d’un fonds dominant.

5.  Rétrécissement du contenu du Règlement de copropriété au bénéfice du règlement d’ordre intérieur, au bénéfice d’un assouplissement du formalisme en cas de modification et ce, sans perte d’efficacité puisque les clauses de recouvrement doivent continuer à figurer dans le Règlement de copropriété.

6.  Dans les nouvelles promotions, définition d’un cadre (conditions de fond et de forme) permettant enfin de modifier valablement les statuts avant la réception provisoire des parties communes concernées (en cas d’association partielle).

7.  Coup d’arrêt aux services de gestion imposés via les statuts de copropriété (ex. résidences avec services hôteliers, résidences pour personnes âgées, …) aussi, cela devrait se faire sur une base volontaire et en dehors des statuts de copropriété (cela rejoint la jurisprudence connue).

8.  Validation des clauses de médiation par opposition aux clauses d’arbitrage.

9.  Meilleure définition des fonds de roulement et de réserve – création obligatoire, obligation de dissociation, solidarité en cas de démembrement sur un lot, ventilation claire des appels de fonds entre roulement et réserve – en principe, mise en place dans les cinq ans de la réception provisoire d’un fonds de réserve.

10. Précision quant à la prise en charge du passif de l’association des copropriétaires (proportionnalité liée aux quotes-parts, donc nouvelle importance du rapport de quotité ou de la mise à jour des quotités dans les anciennes copropriétés).

11. Petites améliorations techniques dans l’organisation des AG.

12. Modification de certains quorums à la faveur d’un assouplissement ou d’une clarification :

a. Majorité de 2/3 pour travaux dans les communs, la modification des statuts ou la conclusion des contrats ;

b. Majorité absolue pour travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d’administration provisoire ;

c. Expropriation privée : faculté de suppression de droits réels privatifs sur les parties communes, contre indemnisation ;

d. Division soumise à la majorité des 4/5 ;

e. Majorité de 4/5 également pour la démolition dictée par la salubrité, la sécurité ou un coût excessif ;

f.  Assouplissement de la règle d’unanimité, à la seconde ag (plus de quorum de présence).

14.  Améliorations techniques visant à prévenir les abus chez les syndics :

a.  Rémunération de la mission de syndic – distinction entre celles au forfait et les complémentaires qui doivent faire l’objet d’une décision distincte ;

b.  Clarification du régime d’incompatibilité par rapport au Conseil de copropriété et à la fonction de commissaire ;

c.   Incitation au prévisionnel dans les travaux importants.

15.  Traduction pratique de l’importance de l’organe qu’est le Conseil de copropriété :

a.  Obligatoire, si plus de 20 lots et facultatif, dans les autres cas ;

b.  Précision quant à son organisation.

16.  Commissaire aux comptes, consécration de la notion de collège et précision quant à sa mission.

17.  Précisions nombreuses à propos du contentieux de la copropriété.

18.  Création de l’institution de l’administrateur provisoire comme substitut aux organes de la copropriété, si l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l’association des copropriétaires est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales.

19.  Précisions nombreuses quant à l’information en cas de mutation immobilière.

20.  Création d’un privilège immobilier « occulte » valable pour les charges de l’exercice en cours et l’exercice précédent. C’est une incitation puissante à l’action des syndics sur le plan du recouvrement.

21.  Entrée en vigueur au 1er janvier 2019 et régime transitoire détaillé.

  • Sitothèque

  • close