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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le sort de l’hypothèque quand la vente est résolue

Que se passe-t-il lorsque l’acheteur a consenti une hypothèque sur le bien qu’il a acquis et que, par la suite, la vente de l’immeuble est annulée ou résolue ?

Le vendeur retrouve-t-il un bien grevé d’hypothèque, ou l’hypothèque subit-elle l’anéantissement du droit sur lequel elle repose ?

Il faut d’abord considérer l’article 74 de la loi hypothécaire, selon lequel « ceux qui n’ont sur l’immeuble qu’un droit suspendu par une condition ou résoluble dans certains cas, ou sujet à rescision, ne peuvent consentir qu’une hypothèque soumise aux mêmes conditions ou à la même rescision. »

C’est une règle de capacité (nemo plus juris …) , inscrite d’ailleurs à ce titre entre les articles 73 et 75 de la loi hypothécaire.

La règle de l’article 74 signifie que la précarité de la vente entraîne la précarité de l’hypothèque, pour autant que la cause de précarité soit dès l’origine manifeste.

C’est le cas si le titre du constituant contient une condition suspensive ou une condition résolutoire expresse, mais pas la condition résolutoire sous-entendue dans tout contrat synallagmatique, selon l’article 1184 du Code civil.

Quant au germe de la rescision, il tient dans le prix et figure donc dans le titre du constituant.

Mais si l’annulation ou la résolution procède d’une cause ultérieure, étrangère à une quelconque précarité du titre du constituant, l’hypothèque disparaît-elle avec le droit sur lequel elle est établie ?

Oui, répondent la doctrine (H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge », Bruylant, Bruxelles, 1957, T. VII, n° 472) et la jurisprudence (Civ., Charleroi, 17 janvier 1997, R.G.E.N., 1998, p. 38).

Le Professeur Stranart avance que la théorie de l’apparence doit protéger le créancier hypothécaire de bonne foi, et le prémunir des effets de l’anéantissement du titre du constituant (A.-M. Stranart et C. Alter, « Quel est le sort de l’hypothèque consentie par un acquéreur dont le droit est ultérieurement annulé », in Liber Amicorum Lucien Simont, Bruylant, Bruxelles, 2002, p. 510).

L’anéantissement en cascade de l’hypothèque en cas de résolution de la vente est une thèse inexacte, à mon avis.

C’est donner trop d’effet à la résolution ex tunc qui n’est qu’une cause d’extinction des obligations du contrat dissout (art. 1234 du Code civil).

La résolution ex tunc veut simplement dire qu’il faut revenir à la situation initiale, au pristin état.

Cela se traduit pas la naissance d’obligations de restitution : l’acheteur restitue l’immeuble et le vendeur restitue le prix sous réserve d’éventuels dommages.

Comme le dit Monsieur De Page, « la route qui a marqué l’exécution est à refaire en sens opposé » (H. De Page, opus cité, T. I, 1964, n° 815, p. 788).

Les parties doivent exécuter le contrat à l’envers, mais la vente résolue ou annulée ne disparaît pas ; la résolution n’est pas un acte de magie qui fait disparaître ce qui a été.

La fiction de la rétroactivité de la résolution explique mais ne constitue pas l’effet de la résolution, ni celui de l’annulation.

En d’autres termes, la résolution, comme l’annulation, entraîne seulement la restitution.

Si celle-ci n’est pas possible en nature car le bien est grevé d’une inscription, l’acheteur doit restituer en équivalent, c’est-à-dire en indemnisant la moins-value résultant de l’hypothèque.

Mais l’hypothèque est sauve pour le tiers, créancier hypothécaire.

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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