Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le sort de l’hypothèque quand la vente est résolue

Que se passe-t-il lorsque l’acheteur a consenti une hypothèque sur le bien qu’il a acquis et que, par la suite, la vente de l’immeuble est annulée ou résolue ?

Le vendeur retrouve-t-il un bien grevé d’hypothèque, ou l’hypothèque subit-elle l’anéantissement du droit sur lequel elle repose ?

Il faut d’abord considérer l’article 74 de la loi hypothécaire, selon lequel « ceux qui n’ont sur l’immeuble qu’un droit suspendu par une condition ou résoluble dans certains cas, ou sujet à rescision, ne peuvent consentir qu’une hypothèque soumise aux mêmes conditions ou à la même rescision. »

C’est une règle de capacité (nemo plus juris …) , inscrite d’ailleurs à ce titre entre les articles 73 et 75 de la loi hypothécaire.

La règle de l’article 74 signifie que la précarité de la vente entraîne la précarité de l’hypothèque, pour autant que la cause de précarité soit dès l’origine manifeste.

C’est le cas si le titre du constituant contient une condition suspensive ou une condition résolutoire expresse, mais pas la condition résolutoire sous-entendue dans tout contrat synallagmatique, selon l’article 1184 du Code civil.

Quant au germe de la rescision, il tient dans le prix et figure donc dans le titre du constituant.

Mais si l’annulation ou la résolution procède d’une cause ultérieure, étrangère à une quelconque précarité du titre du constituant, l’hypothèque disparaît-elle avec le droit sur lequel elle est établie ?

Oui, répondent la doctrine (H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge », Bruylant, Bruxelles, 1957, T. VII, n° 472) et la jurisprudence (Civ., Charleroi, 17 janvier 1997, R.G.E.N., 1998, p. 38).

Le Professeur Stranart avance que la théorie de l’apparence doit protéger le créancier hypothécaire de bonne foi, et le prémunir des effets de l’anéantissement du titre du constituant (A.-M. Stranart et C. Alter, « Quel est le sort de l’hypothèque consentie par un acquéreur dont le droit est ultérieurement annulé », in Liber Amicorum Lucien Simont, Bruylant, Bruxelles, 2002, p. 510).

L’anéantissement en cascade de l’hypothèque en cas de résolution de la vente est une thèse inexacte, à mon avis.

C’est donner trop d’effet à la résolution ex tunc qui n’est qu’une cause d’extinction des obligations du contrat dissout (art. 1234 du Code civil).

La résolution ex tunc veut simplement dire qu’il faut revenir à la situation initiale, au pristin état.

Cela se traduit pas la naissance d’obligations de restitution : l’acheteur restitue l’immeuble et le vendeur restitue le prix sous réserve d’éventuels dommages.

Comme le dit Monsieur De Page, « la route qui a marqué l’exécution est à refaire en sens opposé » (H. De Page, opus cité, T. I, 1964, n° 815, p. 788).

Les parties doivent exécuter le contrat à l’envers, mais la vente résolue ou annulée ne disparaît pas ; la résolution n’est pas un acte de magie qui fait disparaître ce qui a été.

La fiction de la rétroactivité de la résolution explique mais ne constitue pas l’effet de la résolution, ni celui de l’annulation.

En d’autres termes, la résolution, comme l’annulation, entraîne seulement la restitution.

Si celle-ci n’est pas possible en nature car le bien est grevé d’une inscription, l’acheteur doit restituer en équivalent, c’est-à-dire en indemnisant la moins-value résultant de l’hypothèque.

Mais l’hypothèque est sauve pour le tiers, créancier hypothécaire.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Délais et urbanisme

le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale vient d’approuver le 14 mai dernier (1), une seconde prolongation de la suspension des délais de rigueur, des délais de recours et de tous les délais dont l’échéance a un effet juridique, et ceci jusqu’au 15 juin 2020. Par ailleurs, le site internet de URBAN annonce que les […]

Lire plus arrow_forward

le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale vient d’approuver le 14 mai dernier (1), une seconde prolongation de la suspension des délais de rigueur, des délais de recours et de tous les délais dont l’échéance a un effet juridique, et ceci jusqu’au 15 juin 2020.

Par ailleurs, le site internet de URBAN annonce que les enquêtes publiques et les commissions de concertation pourront quant à elles, à nouveau, se tenir à partir du 1er juin 2020 en respectant les mesures de distanciation physique.

Enfin, selon les informations recueillies, afin d’éviter des problèmes de respect des délais de rigueur dans les mois à venir suite notamment à l’engorgement des commissions de concertation, un projet de texte à valeur légale visant à suspendre les délais de rigueur pendant une durée de six mois serait également actuellement à l’étude.

(1) Arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 14 mai 2020 prévoyant une seconde prolongation des délais prévus à l’article 1er de l’arrêté n° 2020/001 du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale de pouvoirs spéciaux relatif à la suspension temporaire des délais de rigueur et de recours fixés dans l’ensemble de la législation et la réglementation bruxelloise ou adoptés en vertu de celle-ci (Moniteur belge du 22 mai 2020).

  • Sitothèque

  • close