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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Articles tagué ‘restitution’

TVA ou droits d’enregistrement sur la vente d’immeuble ou comment réparer les conséquences d’une application erronée ?

Par suite de l’utilisation des dispositions relatives à la pratique abusive ou l’abus fiscal par l’administration ou, plus largement, suite à une simple erreur sur la qualité neuve ou non du bâtiment rénové, se pose la question de la conservation du droit à déduction ou de la restitution des droits d’enregistrements. Deux situations peuvent se […]

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Faut-il encore demander le statut de marchand de biens ?

Le statut de marchand de biens est un régime purement fiscal. Ce statut permet aux professionnels qui achètent et vendent habituellement des immeubles, d’effectuer leurs transactions directement au taux réduit sans devoir demander la restitution pour revente dans les deux ans. Le taux réduit est de 4 % en Flandre, 5 % en Wallonie et […]

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La vente viagère d’un immeuble (II)

La rente Les parties fixent librement le montant de la rente en fonction des critères suivants (article 1976 du Code civil) : de l’âge du vendeur, de l’espérance de vie du crédirentier, de la valeur de l’immeuble, de la rentabilité de l’immeuble, de la présence ou non d’une clause de réserve d’usufruit, de la durée maximale […]

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Résolution amiable (?) et droits d’enregistrement

Par compromis du 31 octobre 2005, les vendeurs cèdent à l’acheteur une maison située en Flandre au prix de 250.000 €. La condition suspensive affectant le compromis est réalisée le 28 novembre 2005. Le 17 février 2006, les vendeurs ont cité l’acheteur devant le tribunal de première instance de Turnhout en résolution de la vente. […]

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La nullité du contrat de promotion « Breyne »

Revenons à l’arrêt de la Cour d’appel de Liège du 26 juin 2012 (JLMB, 2013/33 p. 1699). On se souvient de ce que la Cour a jugé que la convention de réservation était soumise à la loi Breyne. Les annexes de la convention Un contrat soumis à la loi Breyne doit répondre aux formalités des […]

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La vente sous condition résolutoire (II)

Ni le terme ni la condition résolutoire ne forment obstacle à l’obligation d’enregistrement de la vente d’immeuble. Même sous condition résolutoire, expresse, tacite ou légale, la vente doit être immédiatement présentée à l’enregistrement.  Le caractère potestatif de la condition est indifférent. La réalisation de la condition provoque automatiquement la dissolution de la vente, sans autre […]

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La vente d’un immeuble donné (II)

Comment prémunir le tiers acquéreur des effets de la réduction de la donation ? Tout d’abord il est évident qu’il convient d’obtenir du donateur qu’il renonce aux charges de la donation et au droit de retour conventionnel. Mais cela ne suffit pas. Dans le rapport au Centre d’étude et de législation du notariat (1993-1994, dossier 1916), […]

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La vente d’un immeuble donné (I)

Les donations sont révocables dans de nombreuses circonstances légales ou conventionnelles (ingratitude, droit de retour). Par ailleurs, les donations à un héritier sont des avances d’hoiries ce qui signifie qu’elles sont rapportables aux cohéritiers. Elles sont aussi réductibles si elles excèdent la part du successible ou la quotité disponible si elles sont préciputaires. Bref, les […]

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Précisions sur l’abattement (II)

On sait qu’en cas de revente dans les deux ans, il est possible de se voir restituer une partie des droits d’enregistrement payés lors de l’acquisition (art. 212 C. enreg.). À Bruxelles, c’est 39 % ou 9/25 qui est restitué. La restitution porte sur 60 % ou 3/5 en Région wallonne ou en Flandre. L’alinéa […]

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Les effets de la dissolution de la vente d’immeuble

Que se passe-t-il lorsqu’une vente d’immeuble est dissoute par annulation (vice de formation) ou par résolution (vice d’exécution) ? On dit souvent que la vente disparaît ex tunc, et qu’il faut revenir à la situation où la vente n’aurait pas existé. C’est donner trop d’effet à la résolution, ou à l’annulation, qui ne sont qu’une cause d’extinction des obligations du contrat dissout (art. 1234 du Code […]

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Le sort de l’hypothèque quand la vente est résolue

Que se passe-t-il lorsque l’acheteur a consenti une hypothèque sur le bien qu’il a acquis et que, par la suite, la vente de l’immeuble est annulée ou résolue ? Le vendeur retrouve-t-il un bien grevé d’hypothèque, ou l’hypothèque subit-elle l’anéantissement du droit sur lequel elle repose ? Il faut d’abord considérer l’article 74 de la loi hypothécaire, […]

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Préemption et droits d’enregistrement

Une vente d’immeuble intervient entre deux parties. Or une tierce partie dispose d’un droit de préemption, et elle exerce son droit. Que deviennent les droits d’enregistrement sur la vente initiale, déjà payés par l’acquéreur ? Un arrêt de la Cour d’appel de Gand, du 16 mai 2006, nous rend attentif à cette question. Dans cette […]

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Les droits d’enregistrement quand la vente est compromise

Avertissement Les propos qui suivent portent sur les incidents que peut connaître une vente d’immeuble situé en Belgique. Il faut garder à l’esprit que la résolution ou l’annulation amiable d’une vente en Wallonie et en Flandre, est à présent, et fort heureusement, réglementée. En Flandre : décret du 23 novembre 2007 en vigueur le 1er novembre […]

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Les conséquences de l’annulation d’une vente d’immeuble

La Cour de cassation française, chambre mixte, a rendu un arrêt le 9 juillet 2004 relatif aux conséquences d’une annulation de vente d’immeuble (arrêt n° 222 du 9 juillet 2004, www.courdecassation.fr). Une vente est annulée pour dol, c’est-à-dire pour tromperie sur l’objet, après plusieurs années de procédure. En règle, lorsque la vente est annulée, le […]

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Utopie et urbanisme

En 1933, architectes et urbanistes issus de vingt-deux nations différentes se réunissent à l’occasion du IVe Congrès International d’Architecture Moderne tenu dans un bateau entre Marseille et Athènes. Guidés par la thématique de « La Ville Fonctionnelle », le membres du Congrès débattent et repensent la planification et la construction des villes, mais pas seulement. Cinq grands […]

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En 1933, architectes et urbanistes issus de vingt-deux nations différentes se réunissent à l’occasion du IVe Congrès International d’Architecture Moderne tenu dans un bateau entre Marseille et Athènes.

Guidés par la thématique de « La Ville Fonctionnelle », le membres du Congrès débattent et repensent la planification et la construction des villes, mais pas seulement. Cinq grands thèmes les animent : habitation, loisirs, travail, circulation et patrimoine historique des villes.

Le constat est sans équivoque : les villes souffrent de troubles fonctionnels et l’arrivée de l’ère machiniste est la première pointée du doigt.

Le fruit de leurs échanges se ponctue de nonante-cinq paragraphes rédigés de manière succincte et qui constitueront par la suite la « Charte d’Athènes  ». Dans celle-ci, constats et remèdes se succèdent.

Au sujet de l’habitation, on peut y lire :

«  9      La population est trop dense à l’intérieur du noyau historique des villes (on compte jusqu’à 1.000 et même 1.500 habitants à l’hectare), ainsi que dans certaines zones d’expansion industrielle du XIXe siècle.

10        Dans ces secteurs urbains comprimés, les conditions d’habitation sont néfastes faute d’espace suffisant attribué au logis, faute de surfaces vertes disponibles, faute enfin d’entretien des bâtiments (exploitation basée sur la spéculation). Etat de chose aggravé encore par la présence d’une population au standard de vie très bas, incapable de prendre, par elle-même, des mesures défensives (mortalité atteignant jusqu’à 20 %).

 IL FAUT EXIGER

28        qu’il soit tenu compte des ressources techniques modernes pour élever des constructions hautes…

29        qui, implantées à grande distance l’une de l’autre, libèrent le sol en faveur de larges surfaces vertes. »

Heureusement, ces recommandations n’ont pas été mises en œuvre mais la Charte a inspiré, en France, le développement de tours HLM qui ne représentent pas un idéal urbanistique.

On en retiendra cependant l’idée du zonage fonctionnel de la ville, qui est la base de la planologie urbanistique.

La Charte d’Aalborg (1994 – revue en 2004) est au antipode de la Charte d’Athènes.

Elle prône une densité et une mixité des fonctions urbaines au service du développement durable.

Les moyens que cette charte propose d’appliquer sont des plans locaux de durabilité, la négociation comme méthode de résolution des problèmes, l’aménagement durable du territoire, la mobilité urbaine, la responsabilité climatique et l’autogestion au plan local.

Vaste programme …

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