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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La nullité du contrat de promotion « Breyne »

Revenons à l’arrêt de la Cour d’appel de Liège du 26 juin 2012 (JLMB, 2013/33 p. 1699).

On se souvient de ce que la Cour a jugé que la convention de réservation était soumise à la loi Breyne.

Les annexes de la convention

Un contrat soumis à la loi Breyne doit répondre aux formalités des articles 7 et 12, à savoir contenir des annexes et être accompagné d’une caution ou d’une garantie d’achèvement.

L’article 13, alinéa 2, sanctionne l’inobservation d’une des dispositions de l’article 7, de l’article 12, ou des arrêtés d’exécution, de nullité de la convention ou de nullité de la clause contraire à la loi.

Les effets de la nullité

La Cour d’appel de Liège constant le manquement aux obligations qui précèdent, prononce la nullité et fait application de la théorie des restitutions consécutives à la mise à néant de la convention (Cass., 21 mai 2004, Pas., 2004, I, p. 274).

Il importe de replacer les parties dans la même situation que si elles n’avaient pas contracté.

« Il y a lieu en conséquence, dit la Cour d’appel de Liège, de condamner (l’acheteur) à restituer le bien dans les trois mois du présent arrêt et à condamner (le vendeur) à restituer le prix reçu, soit la somme totale de 208.647 €, la somme de 10.000 euros ayant été par ailleurs bloquée chez le notaire Misson qui la restituera augmentée des intérêts produits à (l’acheteur). »

Les intérêts

La jouissance de l’immeuble dont a bénéficié l’acheteur est compensée par la jouissance de cette somme de 208.647 euros par le vendeur, décide la Cour.

Est-ce conforme à la jurisprudence ?

Dans un arrêt du 5 janvier 2012 (rôle n° C.10.0712.N, www.juridat.be), la Cour de cassation a décidé :

« L’annulation d’une convention qui produit ses effets ex tunc oblige en règle chacune des parties à restituer les prestations reçues en vertu de la convention annulée.

Si un contrat de vente est déclaré nul, des intérêts ne sont en principe dus sur les montants qui font l’objet de l’obligation de restitution du vendeur qu’à compter de la mise en demeure.

Les juges d’appel ont considéré que la vente du bien immeuble aux premier et deuxième défendeurs par les auteurs des demandeurs est nulle du chef d’erreur, que cette nullité « fait disparaître ex tunc cette convention de l’ordre juridique et que les parties  doivent être replacées  dans la situation et le patrimoine  quo ante (préalablement à la vente) », et ont condamné les demandeurs à la restitution du prix d’achat et de l’indemnité qui ont été payés au preneur. Ils ont considéré, en outre que, les vendeurs eussent-ils été de bonne foi, les demandeurs sont tenus de payer des intérêts compensatoires à compter du moment où les premiers et deuxième défendeurs ont payé ces sommes.

En statuant ainsi, ils n’ont pas légalement justifié leur décision quant aux intérêts. »

Pour la Cour de cassation, la restitution du prix est une obligation pécuniaire qui produit intérêts, comme de règle, à dater de la mise en demeure.

Les intérêts ne peuvent être compensés avec la jouissance car celle-ci ne fait pas l’objet d’une restitution. L’acheteur a reçu la propriété, et cela qu’il doit restituer, pas la jouissance (Cass., fr., 9 juillet 2004, n° 222, www.legifrance.com).

Il ne convient donc pas de compenser les intérêts et la jouissance.

Cependant, si la nullité a une cause fautive dans le chef d’une partie (dol), les règles de la responsabilité s’appliqueront complémentairement aux règles régissant les restitutions.

Dans ce cas, des intérêts peuvent être alloués à titre compensatoire, cette fois.

L’usure du bien

Le vendeur avançait que le bien restitué avait subi une usure par l’effet du temps et de l’occupation de l’acheteur et qu’il fallait en tenir compte dans les restitutions.

La Cour d’appel refusa : « à considérer (la dépréciation) comme établie, quod non, elle doit être supportée par le créancier de la restitution (le vendeur) ; l’immeuble aurait subi la même dépréciation s’il était resté entre ses mains. »

Il faut ici faire preuve de nuance.

Dans un arrêt du 8 février 2010 (rôle n° C.09.0244.F, www.juridat.be), la Cour de cassation a jugé que  le manquement contractuel d’une partie, qui justifie la résolution du contrat à ses torts (c’est pareil pour l’annulation pour dol), n’affecte pas son droit aux restitutions qu’implique cette résolution (ou cette annulation) et n’est susceptible d’entraîner que sa condamnation éventuelle à des dommages et intérêts en réparation du dommage causé par cette faute.

Donc, même si le vendeur est responsable de l’annulation, il a droit aux restitutions, mais il devra éventuellement payer des dommages à son acheteur.

La restitution  porte sur le bien tel qu’il a été délivré. Si le bien n’existe plus comme tel, la restitution en nature n’est plus possible et l’acheteur restituera en équivalent, c’est-à-dire qu’il conservera le bien et en paiera la valeur.

Quelle valeur ?

La jurisprudence traditionnelle exclut de cette valeur la marge du promoteur car cette marge a pour cause le contrat et le contrat est, justement annulé.

Cela ne m’a jamais convaincu : la valeur objective d’un immeuble intègre toujours la rémunération de celui qui l’a construit.

Cette manière dont la jurisprudence envisage la valeur en équivalent est très sensible dans la promotion Breyne.

En effet, si le contrat a été conclu alors que l’immeuble était en début d’érection et si le contrat est annulé lorsque l’achèvement est proche, l’acheteur pourrait finalement garder l’habitation sans verser la valeur réelle de celle-ci.

On comprend pourquoi les acheteurs en loi Breyne se ruent, attendant le dernier moment, sur la moindre cause de nullité du contrat…

Mais cette matière est appelée à évoluer à la suite des travaux du Prof. Joke Baeck de l’Université de Gand.

Sa remarquable thèse a été publiée en néerlandais mais on en trouve un résumé en français dans « La vente : développements récents et questions spéciales », Collection de la Conférence du Jeune Barreau de Bruxelles, 2013, p.283).

En résumé, le Prof. Baeck propose un régime sui generis des restitutions selon le principe que la valeur de ce qu’une partie doit restituer doit correspondre à la valeur de ce qu’elle a reçu en exécution du contrat annulé, sauf modalisation par l’effet des dommages et intérêts en cas d’annulation à cause fautive.

Dans cette approche, il n’est pas exclu qu’un poste de dépréciation intervienne dans les comptes de restitution.

La thèse du Prof. Baeck remédie ainsi aux problèmes qui subsistent dans l’approche traditionnelle fondée sur la théorie de l’enrichissement sans cause, laquelle anime encore la jurisprudence de la Cour de cassation.

Notons enfin que non seulement les dommages et intérêts interfèrent dans l’évaluation des restitutions mais aussi, dans l’approche traditionnelle, les adages nemo auditur et in pari causa.

Les frais de la vente

La Cour d’appel de Liège rappelle que la restitution en nature peut s’accompagner de dommages et intérêts lorsque la dissolution de la convention est imputable à l’une des parties.

La Cour rend le vendeur responsable de l’annulation pour non- respect de la loi Breyne au motif de ce qu’il est un professionnel de la construction.

Cette affirmation est discutable : le vendeur était gérant d’une société de construction, il n’était pas personnellement un professionnel de la construction.

Cette affirmation est aussi inutile : professionnel ou pas, le vendeur devait respecter la loi Breyne. Son manquement suffit pour que l’annulation soit fautive dans son chef.

La Cour en déduit que le vendeur doit supporter les conséquences dommageables de  l’annulation dans le chef de l’acheteur, ce qui est l’application logique des règles de responsabilité.

Le vendeur est condamné à payer des dommages correspondant aux frais d’acte non récupérables, aux frais de mesurage, à la cuisine installée en vain déduction faire d’une moins-value d’utilisation et  à 1.000 € à titre de dommage moral pour les tracas créés par la situation litigieuse.

Notons qu’en règle, les frais de l’acte n’entrent pas dans les comptes de restitutions. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 21 mai 2004 (rôle n° C.030.501.F, www.juridat.be) :

« Attendu que l’annulation d’une convention, qui produit ses effets ex tunc, oblige en règle chacune des parties à restituer les prestations reçues en vertu de la convention annulée ;

Que l’obligation de restitution qui pèse sur le vendeur dans le cas où la vente est annulée n’implique pas, en tant que telle, celle de rembourser à l’acheteur les frais d’acte qu’il a exposés ;

Attendu que l’arrêt considère qu’ « un contrat nul est censé n’avoir jamais existé et ne peut, en conséquence, sortir aucun effet, sa dissolution opérant ex tunc, les parties devant être replacées dans le même état que si elles n’avaient jamais contracté » ;

Qu’ainsi, l’arrêt ne justifie pas légalement sa décision de condamner le demandeur à restituer aux défendeurs, outre le prix de l’immeuble vendu, les « frais exposés pour la résolution (lire : réalisation) de la vente » ; »

En effet, la restitution ne porte que sur ce qui a été reçu, même si cela ne replace pas entièrement l’autre partie dans le pristin état, comme on dit.

Les frais d’acte n’ont pas été payés au vendeur ; l’acheteur ne peut donc demander au vendeur de les lui restituer.

Toutefois, si le juge constate, outre la nullité, une faute et un dommage, il doit en ordonner la réparation qui peut consister dans le remboursement des frais.

C’est ce que la Cour d’appel de Liège a fait en l’espèce.

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La réforme du droit de la copropriété en 21 points

1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, … 2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots. 3.  Quant à la structure des plus grands ensembles, a. S’agissant […]

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1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, …

2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots.

3.  Quant à la structure des plus grands ensembles,

a. S’agissant des associations partielles avec personnalité, faculté de proposer des structurations asymétriques, c’est-à-dire dans les groupes d’immeubles ou les éléments comportant différents éléments physiquement distincts, de limiter la création d’une association partielle à un immeuble ou à une fraction d’immeuble ;

b. Suppression des associations partielles sans personnalité juridique mais consécration de l’idée suivant laquelle en présence de charges communes particulières, seuls les copropriétaires concernés votent, ce qui revient à donner une réelle autonomie aux copropriétaires concernés mais au départ de la notion de « charge commune particulière » ;

c. Chronologie logique dans l’acquisition de la personnalité juridique dans les copropriétés pyramidales (d’abord l’association principale, puis ensuite les associations partielles).

4.  Consécration de l’idée suivant laquelle un usage exclusif est présumé constitutif d’une servitude, ce qui implique qu’il doit être l’accessoire d’un fonds dominant.

5.  Rétrécissement du contenu du Règlement de copropriété au bénéfice du règlement d’ordre intérieur, au bénéfice d’un assouplissement du formalisme en cas de modification et ce, sans perte d’efficacité puisque les clauses de recouvrement doivent continuer à figurer dans le Règlement de copropriété.

6.  Dans les nouvelles promotions, définition d’un cadre (conditions de fond et de forme) permettant enfin de modifier valablement les statuts avant la réception provisoire des parties communes concernées (en cas d’association partielle).

7.  Coup d’arrêt aux services de gestion imposés via les statuts de copropriété (ex. résidences avec services hôteliers, résidences pour personnes âgées, …) aussi, cela devrait se faire sur une base volontaire et en dehors des statuts de copropriété (cela rejoint la jurisprudence connue).

8.  Validation des clauses de médiation par opposition aux clauses d’arbitrage.

9.  Meilleure définition des fonds de roulement et de réserve – création obligatoire, obligation de dissociation, solidarité en cas de démembrement sur un lot, ventilation claire des appels de fonds entre roulement et réserve – en principe, mise en place dans les cinq ans de la réception provisoire d’un fonds de réserve.

10. Précision quant à la prise en charge du passif de l’association des copropriétaires (proportionnalité liée aux quotes-parts, donc nouvelle importance du rapport de quotité ou de la mise à jour des quotités dans les anciennes copropriétés).

11. Petites améliorations techniques dans l’organisation des AG.

12. Modification de certains quorums à la faveur d’un assouplissement ou d’une clarification :

a. Majorité de 2/3 pour travaux dans les communs, la modification des statuts ou la conclusion des contrats ;

b. Majorité absolue pour travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d’administration provisoire ;

c. Expropriation privée : faculté de suppression de droits réels privatifs sur les parties communes, contre indemnisation ;

d. Division soumise à la majorité des 4/5 ;

e. Majorité de 4/5 également pour la démolition dictée par la salubrité, la sécurité ou un coût excessif ;

f.  Assouplissement de la règle d’unanimité, à la seconde ag (plus de quorum de présence).

14.  Améliorations techniques visant à prévenir les abus chez les syndics :

a.  Rémunération de la mission de syndic – distinction entre celles au forfait et les complémentaires qui doivent faire l’objet d’une décision distincte ;

b.  Clarification du régime d’incompatibilité par rapport au Conseil de copropriété et à la fonction de commissaire ;

c.   Incitation au prévisionnel dans les travaux importants.

15.  Traduction pratique de l’importance de l’organe qu’est le Conseil de copropriété :

a.  Obligatoire, si plus de 20 lots et facultatif, dans les autres cas ;

b.  Précision quant à son organisation.

16.  Commissaire aux comptes, consécration de la notion de collège et précision quant à sa mission.

17.  Précisions nombreuses à propos du contentieux de la copropriété.

18.  Création de l’institution de l’administrateur provisoire comme substitut aux organes de la copropriété, si l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l’association des copropriétaires est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales.

19.  Précisions nombreuses quant à l’information en cas de mutation immobilière.

20.  Création d’un privilège immobilier « occulte » valable pour les charges de l’exercice en cours et l’exercice précédent. C’est une incitation puissante à l’action des syndics sur le plan du recouvrement.

21.  Entrée en vigueur au 1er janvier 2019 et régime transitoire détaillé.

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