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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La nullité du contrat de promotion « Breyne »

Revenons à l’arrêt de la Cour d’appel de Liège du 26 juin 2012 (JLMB, 2013/33 p. 1699).

On se souvient de ce que la Cour a jugé que la convention de réservation était soumise à la loi Breyne.

Les annexes de la convention

Un contrat soumis à la loi Breyne doit répondre aux formalités des articles 7 et 12, à savoir contenir des annexes et être accompagné d’une caution ou d’une garantie d’achèvement.

L’article 13, alinéa 2, sanctionne l’inobservation d’une des dispositions de l’article 7, de l’article 12, ou des arrêtés d’exécution, de nullité de la convention ou de nullité de la clause contraire à la loi.

Les effets de la nullité

La Cour d’appel de Liège constant le manquement aux obligations qui précèdent, prononce la nullité et fait application de la théorie des restitutions consécutives à la mise à néant de la convention (Cass., 21 mai 2004, Pas., 2004, I, p. 274).

Il importe de replacer les parties dans la même situation que si elles n’avaient pas contracté.

« Il y a lieu en conséquence, dit la Cour d’appel de Liège, de condamner (l’acheteur) à restituer le bien dans les trois mois du présent arrêt et à condamner (le vendeur) à restituer le prix reçu, soit la somme totale de 208.647 €, la somme de 10.000 euros ayant été par ailleurs bloquée chez le notaire Misson qui la restituera augmentée des intérêts produits à (l’acheteur). »

Les intérêts

La jouissance de l’immeuble dont a bénéficié l’acheteur est compensée par la jouissance de cette somme de 208.647 euros par le vendeur, décide la Cour.

Est-ce conforme à la jurisprudence ?

Dans un arrêt du 5 janvier 2012 (rôle n° C.10.0712.N, www.juridat.be), la Cour de cassation a décidé :

« L’annulation d’une convention qui produit ses effets ex tunc oblige en règle chacune des parties à restituer les prestations reçues en vertu de la convention annulée.

Si un contrat de vente est déclaré nul, des intérêts ne sont en principe dus sur les montants qui font l’objet de l’obligation de restitution du vendeur qu’à compter de la mise en demeure.

Les juges d’appel ont considéré que la vente du bien immeuble aux premier et deuxième défendeurs par les auteurs des demandeurs est nulle du chef d’erreur, que cette nullité « fait disparaître ex tunc cette convention de l’ordre juridique et que les parties  doivent être replacées  dans la situation et le patrimoine  quo ante (préalablement à la vente) », et ont condamné les demandeurs à la restitution du prix d’achat et de l’indemnité qui ont été payés au preneur. Ils ont considéré, en outre que, les vendeurs eussent-ils été de bonne foi, les demandeurs sont tenus de payer des intérêts compensatoires à compter du moment où les premiers et deuxième défendeurs ont payé ces sommes.

En statuant ainsi, ils n’ont pas légalement justifié leur décision quant aux intérêts. »

Pour la Cour de cassation, la restitution du prix est une obligation pécuniaire qui produit intérêts, comme de règle, à dater de la mise en demeure.

Les intérêts ne peuvent être compensés avec la jouissance car celle-ci ne fait pas l’objet d’une restitution. L’acheteur a reçu la propriété, et cela qu’il doit restituer, pas la jouissance (Cass., fr., 9 juillet 2004, n° 222, www.legifrance.com).

Il ne convient donc pas de compenser les intérêts et la jouissance.

Cependant, si la nullité a une cause fautive dans le chef d’une partie (dol), les règles de la responsabilité s’appliqueront complémentairement aux règles régissant les restitutions.

Dans ce cas, des intérêts peuvent être alloués à titre compensatoire, cette fois.

L’usure du bien

Le vendeur avançait que le bien restitué avait subi une usure par l’effet du temps et de l’occupation de l’acheteur et qu’il fallait en tenir compte dans les restitutions.

La Cour d’appel refusa : « à considérer (la dépréciation) comme établie, quod non, elle doit être supportée par le créancier de la restitution (le vendeur) ; l’immeuble aurait subi la même dépréciation s’il était resté entre ses mains. »

Il faut ici faire preuve de nuance.

Dans un arrêt du 8 février 2010 (rôle n° C.09.0244.F, www.juridat.be), la Cour de cassation a jugé que  le manquement contractuel d’une partie, qui justifie la résolution du contrat à ses torts (c’est pareil pour l’annulation pour dol), n’affecte pas son droit aux restitutions qu’implique cette résolution (ou cette annulation) et n’est susceptible d’entraîner que sa condamnation éventuelle à des dommages et intérêts en réparation du dommage causé par cette faute.

Donc, même si le vendeur est responsable de l’annulation, il a droit aux restitutions, mais il devra éventuellement payer des dommages à son acheteur.

La restitution  porte sur le bien tel qu’il a été délivré. Si le bien n’existe plus comme tel, la restitution en nature n’est plus possible et l’acheteur restituera en équivalent, c’est-à-dire qu’il conservera le bien et en paiera la valeur.

Quelle valeur ?

La jurisprudence traditionnelle exclut de cette valeur la marge du promoteur car cette marge a pour cause le contrat et le contrat est, justement annulé.

Cela ne m’a jamais convaincu : la valeur objective d’un immeuble intègre toujours la rémunération de celui qui l’a construit.

Cette manière dont la jurisprudence envisage la valeur en équivalent est très sensible dans la promotion Breyne.

En effet, si le contrat a été conclu alors que l’immeuble était en début d’érection et si le contrat est annulé lorsque l’achèvement est proche, l’acheteur pourrait finalement garder l’habitation sans verser la valeur réelle de celle-ci.

On comprend pourquoi les acheteurs en loi Breyne se ruent, attendant le dernier moment, sur la moindre cause de nullité du contrat…

Mais cette matière est appelée à évoluer à la suite des travaux du Prof. Joke Baeck de l’Université de Gand.

Sa remarquable thèse a été publiée en néerlandais mais on en trouve un résumé en français dans « La vente : développements récents et questions spéciales », Collection de la Conférence du Jeune Barreau de Bruxelles, 2013, p.283).

En résumé, le Prof. Baeck propose un régime sui generis des restitutions selon le principe que la valeur de ce qu’une partie doit restituer doit correspondre à la valeur de ce qu’elle a reçu en exécution du contrat annulé, sauf modalisation par l’effet des dommages et intérêts en cas d’annulation à cause fautive.

Dans cette approche, il n’est pas exclu qu’un poste de dépréciation intervienne dans les comptes de restitution.

La thèse du Prof. Baeck remédie ainsi aux problèmes qui subsistent dans l’approche traditionnelle fondée sur la théorie de l’enrichissement sans cause, laquelle anime encore la jurisprudence de la Cour de cassation.

Notons enfin que non seulement les dommages et intérêts interfèrent dans l’évaluation des restitutions mais aussi, dans l’approche traditionnelle, les adages nemo auditur et in pari causa.

Les frais de la vente

La Cour d’appel de Liège rappelle que la restitution en nature peut s’accompagner de dommages et intérêts lorsque la dissolution de la convention est imputable à l’une des parties.

La Cour rend le vendeur responsable de l’annulation pour non- respect de la loi Breyne au motif de ce qu’il est un professionnel de la construction.

Cette affirmation est discutable : le vendeur était gérant d’une société de construction, il n’était pas personnellement un professionnel de la construction.

Cette affirmation est aussi inutile : professionnel ou pas, le vendeur devait respecter la loi Breyne. Son manquement suffit pour que l’annulation soit fautive dans son chef.

La Cour en déduit que le vendeur doit supporter les conséquences dommageables de  l’annulation dans le chef de l’acheteur, ce qui est l’application logique des règles de responsabilité.

Le vendeur est condamné à payer des dommages correspondant aux frais d’acte non récupérables, aux frais de mesurage, à la cuisine installée en vain déduction faire d’une moins-value d’utilisation et  à 1.000 € à titre de dommage moral pour les tracas créés par la situation litigieuse.

Notons qu’en règle, les frais de l’acte n’entrent pas dans les comptes de restitutions. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 21 mai 2004 (rôle n° C.030.501.F, www.juridat.be) :

« Attendu que l’annulation d’une convention, qui produit ses effets ex tunc, oblige en règle chacune des parties à restituer les prestations reçues en vertu de la convention annulée ;

Que l’obligation de restitution qui pèse sur le vendeur dans le cas où la vente est annulée n’implique pas, en tant que telle, celle de rembourser à l’acheteur les frais d’acte qu’il a exposés ;

Attendu que l’arrêt considère qu’ « un contrat nul est censé n’avoir jamais existé et ne peut, en conséquence, sortir aucun effet, sa dissolution opérant ex tunc, les parties devant être replacées dans le même état que si elles n’avaient jamais contracté » ;

Qu’ainsi, l’arrêt ne justifie pas légalement sa décision de condamner le demandeur à restituer aux défendeurs, outre le prix de l’immeuble vendu, les « frais exposés pour la résolution (lire : réalisation) de la vente » ; »

En effet, la restitution ne porte que sur ce qui a été reçu, même si cela ne replace pas entièrement l’autre partie dans le pristin état, comme on dit.

Les frais d’acte n’ont pas été payés au vendeur ; l’acheteur ne peut donc demander au vendeur de les lui restituer.

Toutefois, si le juge constate, outre la nullité, une faute et un dommage, il doit en ordonner la réparation qui peut consister dans le remboursement des frais.

C’est ce que la Cour d’appel de Liège a fait en l’espèce.

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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