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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Précisions sur l’abattement (II)

On sait qu’en cas de revente dans les deux ans, il est possible de se voir restituer une partie des droits d’enregistrement payés lors de l’acquisition (art. 212 C. enreg.).

À Bruxelles, c’est 39 % ou 9/25 qui est restitué. La restitution porte sur 60 % ou 3/5 en Région wallonne ou en Flandre.

L’alinéa 3 de l’article 212 (Bruxelles) retient notre attention.

Il est tout d’abord indiqué que « la restitution n’est toutefois pas applicable au droit afférent à la partie du prix et des charges de l’acquisition qui excède la base du droit applicable à l’acte de revente (…) »

Cela signifie que si je revends à un prix moins important qu’à l’achat, la restitution sera de 36 % des droits de 12,5 % sur une base limitée à la valeur de revente.

Autrement dit, je n’ai aucun intérêt à vendre avec une partie en noir, ou à vendre à perte évidemment.

Cela présente une importance si l’acheteur bénéficie de l’abattement.

En ce cas, même si je revends au même prix qu’à l’achat, la base de calcul pour la restitution sera moindre que celle de perception des droits que j’ai payés.

Un exemple est plus parlant :

J’achète 200.000 € avec des droits de 12,5 % ou 25.000 €.

Je revends au même prix ; j’ai droit à une restitution de 36 % de 12,5 % sur 200.000 € ou 9.000 €.

Supposons que par malheur je doive revendre en urgence, dans de mauvaises conditions, par exemple à 195.000 €.

J’ai alors droit à une restitution de 36 % des droits sur cette base, soit 8.775 € (195.000 x 12,5 % x 36 %). Et ce même si j’ai payé des droits sur 200.000 € à l’acquisition.

Si je revends au même prix de 200.000 € à un acheteur qui bénéficie de l’abattement, ce dernier paiera des droits sur 200.000 – 60.000 € = 140.000 €.

Ma restitution, limitée à la base de perception des droits à la revente, sera limitée à 6.300 €.

En d’autres termes, l’abattement en faveur du seul l’acheteur aura un effet défavorable pour le vendeur.

Or l’équité veut que le bénéfice de l’abattement au profit de l’acheteur à la revente soit un élément neutre dans la restitution en faveur du revendeur (Circulaire 4/2003).

C’est pourquoi l’alinéa 3 de l’article 212 ajoute :

« La restitution n’est toutefois pas applicable au droit afférent à la partie du prix et des charges de l’acquisition qui excède la base du droit applicable à l’acte de revente, déterminée abstraction faite de la réduction prévue à l’article 46bis. »

C’est ainsi qu’à la revente, on ne tiendra pas compte de l’abattement en faveur de l’acquéreur pour déterminer la restitution des droits payés par le vendeur sur son acquisition.

Si je revends 200.000 € ce que j’ai acheté 200.000 €, même si la base est rabattue à 140.000 €, la restitution restera de 9.000 € (200.000 x 12,5 % x 36 %).

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Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be. Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf. Cela signifie que l’option […]

Lire plus arrow_forward

Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be.

Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf.

Cela signifie que l’option ne peut être exercée que pour des baux sur des bâtiments pour lesquels les taxes grevant les travaux immobiliers, qui concourent spécifiquement à l’érection de ces bâtiments, sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er  octobre 2018.

L’article 19, § 2, in fine du Code TVA définit les travaux immobiliers comme « … tout travail de construction, de transformation, d’achèvement, d’aménagement, de réparation, d’entretien, de nettoyage et de démolition de tout ou partie d’un immeuble par nature, ainsi que toute opération comportant à la fois la fourniture d’un bien meuble et son placement dans un immeuble en manière telle que ce bien meuble devienne immeuble par nature. »

Cette règle relative à l’application dans le temps du nouveau régime tient compte des points 9  et 11  de l’avis du Conseil d’État n° 63.256/3 du 17 mai 2018.

Sont par conséquent concrètement visés, les travaux immobiliers visant à ériger un nouveau bâtiment qui ont été réalisés après le 1er octobre 2018 ou, le cas échéant, même avant le 1er octobre 2018, mais pour lesquels aucune TVA n’est encore devenue exigible avant le 1er octobre 2018.

Les coûts liés à ces opérations comprennent exclusivement les frais de construction matériels proprement dits relatifs au bâtiment ou fraction de bâtiment.

Ne sont dès lors pas considérées comme des travaux immobiliers visant à ériger un bâtiment et ne sont par conséquent pas prises en compte, les opérations de nature intellectuelle, ou plus généralement parlant, de nature immatérielle.

Il s’agit notamment des opérations telles que les prestations des architectes et géomètres, les prestations des conseillers en prévention et sécurité, les études d’incidences préalables à la construction, l’achat de matériaux destinés à la construction ou encore la location de machines en vue de la construction.

Ne sont pas non plus considérés comme des travaux immobiliers visant à ériger le bâtiment même et ne sont par conséquent pas pris en compte, tous les travaux relatifs à la démolition préalable intégrale d’un bâtiment et tous les travaux relatifs au sol. Il s’agit notamment des travaux de sondage, d’assainissement, de terrassement ou de stabilisation du sol, tels que les travaux de recépage.

Sinon, il faut postposer toute facturation au 1er octobre prochain.

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