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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Précisions sur l’abattement (II)

On sait qu’en cas de revente dans les deux ans, il est possible de se voir restituer une partie des droits d’enregistrement payés lors de l’acquisition (art. 212 C. enreg.).

À Bruxelles, c’est 39 % ou 9/25 qui est restitué. La restitution porte sur 60 % ou 3/5 en Région wallonne ou en Flandre.

L’alinéa 3 de l’article 212 (Bruxelles) retient notre attention.

Il est tout d’abord indiqué que « la restitution n’est toutefois pas applicable au droit afférent à la partie du prix et des charges de l’acquisition qui excède la base du droit applicable à l’acte de revente (…) »

Cela signifie que si je revends à un prix moins important qu’à l’achat, la restitution sera de 36 % des droits de 12,5 % sur une base limitée à la valeur de revente.

Autrement dit, je n’ai aucun intérêt à vendre avec une partie en noir, ou à vendre à perte évidemment.

Cela présente une importance si l’acheteur bénéficie de l’abattement.

En ce cas, même si je revends au même prix qu’à l’achat, la base de calcul pour la restitution sera moindre que celle de perception des droits que j’ai payés.

Un exemple est plus parlant :

J’achète 200.000 € avec des droits de 12,5 % ou 25.000 €.

Je revends au même prix ; j’ai droit à une restitution de 36 % de 12,5 % sur 200.000 € ou 9.000 €.

Supposons que par malheur je doive revendre en urgence, dans de mauvaises conditions, par exemple à 195.000 €.

J’ai alors droit à une restitution de 36 % des droits sur cette base, soit 8.775 € (195.000 x 12,5 % x 36 %). Et ce même si j’ai payé des droits sur 200.000 € à l’acquisition.

Si je revends au même prix de 200.000 € à un acheteur qui bénéficie de l’abattement, ce dernier paiera des droits sur 200.000 – 60.000 € = 140.000 €.

Ma restitution, limitée à la base de perception des droits à la revente, sera limitée à 6.300 €.

En d’autres termes, l’abattement en faveur du seul l’acheteur aura un effet défavorable pour le vendeur.

Or l’équité veut que le bénéfice de l’abattement au profit de l’acheteur à la revente soit un élément neutre dans la restitution en faveur du revendeur (Circulaire 4/2003).

C’est pourquoi l’alinéa 3 de l’article 212 ajoute :

« La restitution n’est toutefois pas applicable au droit afférent à la partie du prix et des charges de l’acquisition qui excède la base du droit applicable à l’acte de revente, déterminée abstraction faite de la réduction prévue à l’article 46bis. »

C’est ainsi qu’à la revente, on ne tiendra pas compte de l’abattement en faveur de l’acquéreur pour déterminer la restitution des droits payés par le vendeur sur son acquisition.

Si je revends 200.000 € ce que j’ai acheté 200.000 €, même si la base est rabattue à 140.000 €, la restitution restera de 9.000 € (200.000 x 12,5 % x 36 %).

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ATN par suite de la résiliation anticipée d’un droit d’emphytéose

Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales. Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose. La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution. Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble. L’article […]

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

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