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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Précisions sur l’abattement (II)

On sait qu’en cas de revente dans les deux ans, il est possible de se voir restituer une partie des droits d’enregistrement payés lors de l’acquisition (art. 212 C. enreg.).

À Bruxelles, c’est 39 % ou 9/25 qui est restitué. La restitution porte sur 60 % ou 3/5 en Région wallonne ou en Flandre.

L’alinéa 3 de l’article 212 (Bruxelles) retient notre attention.

Il est tout d’abord indiqué que « la restitution n’est toutefois pas applicable au droit afférent à la partie du prix et des charges de l’acquisition qui excède la base du droit applicable à l’acte de revente (…) »

Cela signifie que si je revends à un prix moins important qu’à l’achat, la restitution sera de 36 % des droits de 12,5 % sur une base limitée à la valeur de revente.

Autrement dit, je n’ai aucun intérêt à vendre avec une partie en noir, ou à vendre à perte évidemment.

Cela présente une importance si l’acheteur bénéficie de l’abattement.

En ce cas, même si je revends au même prix qu’à l’achat, la base de calcul pour la restitution sera moindre que celle de perception des droits que j’ai payés.

Un exemple est plus parlant :

J’achète 200.000 € avec des droits de 12,5 % ou 25.000 €.

Je revends au même prix ; j’ai droit à une restitution de 36 % de 12,5 % sur 200.000 € ou 9.000 €.

Supposons que par malheur je doive revendre en urgence, dans de mauvaises conditions, par exemple à 195.000 €.

J’ai alors droit à une restitution de 36 % des droits sur cette base, soit 8.775 € (195.000 x 12,5 % x 36 %). Et ce même si j’ai payé des droits sur 200.000 € à l’acquisition.

Si je revends au même prix de 200.000 € à un acheteur qui bénéficie de l’abattement, ce dernier paiera des droits sur 200.000 – 60.000 € = 140.000 €.

Ma restitution, limitée à la base de perception des droits à la revente, sera limitée à 6.300 €.

En d’autres termes, l’abattement en faveur du seul l’acheteur aura un effet défavorable pour le vendeur.

Or l’équité veut que le bénéfice de l’abattement au profit de l’acheteur à la revente soit un élément neutre dans la restitution en faveur du revendeur (Circulaire 4/2003).

C’est pourquoi l’alinéa 3 de l’article 212 ajoute :

« La restitution n’est toutefois pas applicable au droit afférent à la partie du prix et des charges de l’acquisition qui excède la base du droit applicable à l’acte de revente, déterminée abstraction faite de la réduction prévue à l’article 46bis. »

C’est ainsi qu’à la revente, on ne tiendra pas compte de l’abattement en faveur de l’acquéreur pour déterminer la restitution des droits payés par le vendeur sur son acquisition.

Si je revends 200.000 € ce que j’ai acheté 200.000 €, même si la base est rabattue à 140.000 €, la restitution restera de 9.000 € (200.000 x 12,5 % x 36 %).

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Le CWATUPE imposait une obligation d’information au notaire, au vendeur et à son mandataire en matière urbanistique, en vue de la vente ou la location de plus de neuf ans. L’article 152 imposait d’indiquer sans équivoque, dans la publicité, la destination urbanistique la plus récente du bien concerné en utilisant les termes prévus par le […]

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Le CWATUPE imposait une obligation d’information au notaire, au vendeur et à son mandataire en matière urbanistique, en vue de la vente ou la location de plus de neuf ans.

L’article 152 imposait d’indiquer sans équivoque, dans la publicité, la destination urbanistique la plus récente du bien concerné en utilisant les termes prévus par le zonage des plans de secteur.

La publicité devait aussi mentionner les permis en vigueur ou les certificats d’urbanisme délivrés, en vigueur.

Et dans le CoDT, en vigueur depuis le 1er juin 21017 ?

Le titre 5 relatif aux « obligations d’information sur le statut administratif des biens » débute au chapitre 1 par les « mentions dans les actes de cession » (art. D.IV.99).

Rien sur la publicité à la vente ou à la location. Bref, on a oublié de reprendre l’obligation de l’ex article 152…

La seule publicité prévue porte sur les mentions de la Commune, de la date et du numéro du permis en matière de vente de lots créés par un permis d’urbanisation ou un permis d’urbanisme de constructions groupées (art. D.IV.76).

Sinon, le CoDT a oublié l’information urbanistique précontractuelle dans la vente d’immeuble et c’est bien regrettable.

Que les agents immobiliers ne se réjouissent pas trop vite.

L’information urbanistique dans leur publicité doit aussi porter sur le statut urbanistique, en exécution des articles 12 et 53 du Code de déontologie de l’IPI.

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