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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Précisions sur l’abattement (II)

On sait qu’en cas de revente dans les deux ans, il est possible de se voir restituer une partie des droits d’enregistrement payés lors de l’acquisition (art. 212 C. enreg.).

À Bruxelles, c’est 39 % ou 9/25 qui est restitué. La restitution porte sur 60 % ou 3/5 en Région wallonne ou en Flandre.

L’alinéa 3 de l’article 212 (Bruxelles) retient notre attention.

Il est tout d’abord indiqué que « la restitution n’est toutefois pas applicable au droit afférent à la partie du prix et des charges de l’acquisition qui excède la base du droit applicable à l’acte de revente (…) »

Cela signifie que si je revends à un prix moins important qu’à l’achat, la restitution sera de 36 % des droits de 12,5 % sur une base limitée à la valeur de revente.

Autrement dit, je n’ai aucun intérêt à vendre avec une partie en noir, ou à vendre à perte évidemment.

Cela présente une importance si l’acheteur bénéficie de l’abattement.

En ce cas, même si je revends au même prix qu’à l’achat, la base de calcul pour la restitution sera moindre que celle de perception des droits que j’ai payés.

Un exemple est plus parlant :

J’achète 200.000 € avec des droits de 12,5 % ou 25.000 €.

Je revends au même prix ; j’ai droit à une restitution de 36 % de 12,5 % sur 200.000 € ou 9.000 €.

Supposons que par malheur je doive revendre en urgence, dans de mauvaises conditions, par exemple à 195.000 €.

J’ai alors droit à une restitution de 36 % des droits sur cette base, soit 8.775 € (195.000 x 12,5 % x 36 %). Et ce même si j’ai payé des droits sur 200.000 € à l’acquisition.

Si je revends au même prix de 200.000 € à un acheteur qui bénéficie de l’abattement, ce dernier paiera des droits sur 200.000 – 60.000 € = 140.000 €.

Ma restitution, limitée à la base de perception des droits à la revente, sera limitée à 6.300 €.

En d’autres termes, l’abattement en faveur du seul l’acheteur aura un effet défavorable pour le vendeur.

Or l’équité veut que le bénéfice de l’abattement au profit de l’acheteur à la revente soit un élément neutre dans la restitution en faveur du revendeur (Circulaire 4/2003).

C’est pourquoi l’alinéa 3 de l’article 212 ajoute :

« La restitution n’est toutefois pas applicable au droit afférent à la partie du prix et des charges de l’acquisition qui excède la base du droit applicable à l’acte de revente, déterminée abstraction faite de la réduction prévue à l’article 46bis. »

C’est ainsi qu’à la revente, on ne tiendra pas compte de l’abattement en faveur de l’acquéreur pour déterminer la restitution des droits payés par le vendeur sur son acquisition.

Si je revends 200.000 € ce que j’ai acheté 200.000 €, même si la base est rabattue à 140.000 €, la restitution restera de 9.000 € (200.000 x 12,5 % x 36 %).

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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