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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Précisions sur l’abattement (II)

On sait qu’en cas de revente dans les deux ans, il est possible de se voir restituer une partie des droits d’enregistrement payés lors de l’acquisition (art. 212 C. enreg.).

À Bruxelles, c’est 39 % ou 9/25 qui est restitué. La restitution porte sur 60 % ou 3/5 en Région wallonne ou en Flandre.

L’alinéa 3 de l’article 212 (Bruxelles) retient notre attention.

Il est tout d’abord indiqué que « la restitution n’est toutefois pas applicable au droit afférent à la partie du prix et des charges de l’acquisition qui excède la base du droit applicable à l’acte de revente (…) »

Cela signifie que si je revends à un prix moins important qu’à l’achat, la restitution sera de 36 % des droits de 12,5 % sur une base limitée à la valeur de revente.

Autrement dit, je n’ai aucun intérêt à vendre avec une partie en noir, ou à vendre à perte évidemment.

Cela présente une importance si l’acheteur bénéficie de l’abattement.

En ce cas, même si je revends au même prix qu’à l’achat, la base de calcul pour la restitution sera moindre que celle de perception des droits que j’ai payés.

Un exemple est plus parlant :

J’achète 200.000 € avec des droits de 12,5 % ou 25.000 €.

Je revends au même prix ; j’ai droit à une restitution de 36 % de 12,5 % sur 200.000 € ou 9.000 €.

Supposons que par malheur je doive revendre en urgence, dans de mauvaises conditions, par exemple à 195.000 €.

J’ai alors droit à une restitution de 36 % des droits sur cette base, soit 8.775 € (195.000 x 12,5 % x 36 %). Et ce même si j’ai payé des droits sur 200.000 € à l’acquisition.

Si je revends au même prix de 200.000 € à un acheteur qui bénéficie de l’abattement, ce dernier paiera des droits sur 200.000 – 60.000 € = 140.000 €.

Ma restitution, limitée à la base de perception des droits à la revente, sera limitée à 6.300 €.

En d’autres termes, l’abattement en faveur du seul l’acheteur aura un effet défavorable pour le vendeur.

Or l’équité veut que le bénéfice de l’abattement au profit de l’acheteur à la revente soit un élément neutre dans la restitution en faveur du revendeur (Circulaire 4/2003).

C’est pourquoi l’alinéa 3 de l’article 212 ajoute :

« La restitution n’est toutefois pas applicable au droit afférent à la partie du prix et des charges de l’acquisition qui excède la base du droit applicable à l’acte de revente, déterminée abstraction faite de la réduction prévue à l’article 46bis. »

C’est ainsi qu’à la revente, on ne tiendra pas compte de l’abattement en faveur de l’acquéreur pour déterminer la restitution des droits payés par le vendeur sur son acquisition.

Si je revends 200.000 € ce que j’ai acheté 200.000 €, même si la base est rabattue à 140.000 €, la restitution restera de 9.000 € (200.000 x 12,5 % x 36 %).

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Le failli personne physique peut demander l’effacement de ses dettes. À peine de déchéance, il doit former cette demander dans les trois mois de sa déclaration de faillite. C’est très court et cette période est souvent bousculée pour le failli. Cette déchéance a des effets pour le conjoint, l’ex-conjoint, le cohabitant légal ou l’ex-cohabitant légal […]

Lire plus arrow_forward

Le failli personne physique peut demander l’effacement de ses dettes. À peine de déchéance, il doit former cette demander dans les trois mois de sa déclaration de faillite. C’est très court et cette période est souvent bousculée pour le failli.

Cette déchéance a des effets pour le conjoint, l’ex-conjoint, le cohabitant légal ou l’ex-cohabitant légal du failli qui est obligé personnellement à la dette contractée par le failli du temps du mariage ou de la cohabitation légale.

L’objectif de la loi est de promouvoir l’entreprenariat de la seconde chance.

Les créanciers, le Ministère public ou le curateur peuvent demander au tribunal, en vertu de l’article XX.173, § 3, du Code de droit économique, de refuser ou de n’accorder l’effacement que partiellement.

Ces parties supportent alors la charge de la preuve des fautes graves et caractérisées qui ont contribué à la faillite qui s’opposent à l’effacement total.

Dans un arrêt du 21 octobre 2021, la Cour constitutionnelle annule l’article XX.173, § 2, du Code de droit économique en ce qu’il prévoit que le failli personne physique qui n’introduit pas une requête en effacement du solde des dettes dans le délai de forclusion de trois mois après la publication du jugement de faillite perd irrévocablement le droit à cet effacement.

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