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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le sort de la revente d’un immeuble acquis au moyen d’une infraction

Un arrêt de la Cour de cassation du 3 septembre 2013 (rôle n° P.10.1836.N, www.juridat.be) apporte un éclairage intéressant sur le sort de la revente d’un immeuble acquis par infraction.

En effet, si un contrat est obtenu à l’aide d’une infraction et qu’il ne peut, dès lors, sortir aucun effet, les articles 44 du Code pénal et 161 du Code d’instruction criminelle prévoient une mesure de restitution.

Cette restitution peut consister en une annulation du contrat obtenu au moyen d’une infraction, annulation prononcée par le juge pénal avec un effet rétroactif, dit la Cour de cassation.

La restitution implique, outre la simple restitution des biens dont le propriétaire a été dépouillé, et qui sont entre les mains de la justice, toute mesure qui vise à rendre non avenues les conséquences matérielles de l’infraction déclarée établie, dans le but de rétablir la situation de fait telle qu’elle existait avant la commission de ladite infraction et donc de garantir l’intérêt général.

Bien qu’elle soit de nature civile, le juge pénal ordonne la restitution d’office ou sur réquisition du ministère public, puisqu’elle est d’ordre public. Le fait que la restitution en tant que forme de réparation puisse aussi être demandée devant le juge civil, n’y déroge pas.

L’arrêt précise que la circonstance que depuis la vente de l’immeuble au profit de tiers de bonne foi, des droits réels ont été établis sur ledit bien immeuble dont le juge ordonne la restitution, n’empêche pas ce juge pénal d’annuler le contrat de vente et ce, avec effet rétroactif.

C’est une source de grande insécurité juridique pour les tiers de bonne foi pourtant protégés par la transcription de leur titre.

Cette insécurité est d’autant plus grande que sa cause n’est pas décelable à l’examen du titre du vendeur.

La théorie de l’apparence limite parfois les conséquences de l’effet rétroactif de l’annulation afin de protéger les tiers au contrat annulé.

Espérons que cette théorie, bien intégrée en droit français, puisse apporter ici un tempérament à la rigueur des principes appliqués par la Cour de cassation dans cet arrêt.

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La force exécutoire de l’acte authentique

Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire). C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique. En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an […]

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Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire).

C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique.

En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an XI contenant l’organisation du notariat, tous les actes notariés sont exécutoires dans toute l’étendue du royaume.

L’acte notarié constitue un titre exécutoire lorsqu’il consacre, en la forme authentique, les éléments nécessaires à la détermination de l’existence, de l’exigibilité et du montant de la créance.

Un arrêt du 1er juin 2017 (rôle n° C.16.0479.F, www.juridat.be) illustre ce principe.

  • L’acte authentique reproduisait en annexe l’offre de crédit avec les « conditions particulières » du crédit logement,
  • Ces condition mentionnaient le montant du crédit, le taux d’intérêt fixe par mois, soit le taux d’intérêt réel par an, y compris une remise de taux conditionnelle bien précisée,
  • Le plan d’amortissement était mentionné, en paiements mensuels égaux,
  • Le mode de remboursement également, par des paiements mensuels égaux comprenant capital et intérêts, avec les montants, dus chaque 10ème du mois,
  • Les « conditions générales de l’ouverture de crédit et des crédits logements », étaient reproduites également en annexe à l’acte,
  • Les conditions générales prévoyaient une majoration du taux d’intérêt d’un demi pour cent en cas de défaut de paiement des intérêts à leur échéance,
  • Ainsi qu’en cas de défaut de paiement de l’amortissement en capital, la production d’intérêts calculés au même taux sur ce montant.

Un tel acte est exécutoire reconnait la Cour de cassation, et peut servir de titre à la saisie exécution.

Plus complexe est la situation de l’acte contenant une obligation non pécuniaire, par exemple l’obligation de restituer la jouissance d’un bien dans tel délai.

Peut-on exécuter un tel acte par expulsion sans passer par le juge de paix ?  Oui, si un tel titre est exécutable comme tel, sans qu’il faille l’intervention du juge pour régler les modalités ou vérifier si les conditions de l’expulsion sont remplies.

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