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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le sort de la revente d’un immeuble acquis au moyen d’une infraction

Un arrêt de la Cour de cassation du 3 septembre 2013 (rôle n° P.10.1836.N, www.juridat.be) apporte un éclairage intéressant sur le sort de la revente d’un immeuble acquis par infraction.

En effet, si un contrat est obtenu à l’aide d’une infraction et qu’il ne peut, dès lors, sortir aucun effet, les articles 44 du Code pénal et 161 du Code d’instruction criminelle prévoient une mesure de restitution.

Cette restitution peut consister en une annulation du contrat obtenu au moyen d’une infraction, annulation prononcée par le juge pénal avec un effet rétroactif, dit la Cour de cassation.

La restitution implique, outre la simple restitution des biens dont le propriétaire a été dépouillé, et qui sont entre les mains de la justice, toute mesure qui vise à rendre non avenues les conséquences matérielles de l’infraction déclarée établie, dans le but de rétablir la situation de fait telle qu’elle existait avant la commission de ladite infraction et donc de garantir l’intérêt général.

Bien qu’elle soit de nature civile, le juge pénal ordonne la restitution d’office ou sur réquisition du ministère public, puisqu’elle est d’ordre public. Le fait que la restitution en tant que forme de réparation puisse aussi être demandée devant le juge civil, n’y déroge pas.

L’arrêt précise que la circonstance que depuis la vente de l’immeuble au profit de tiers de bonne foi, des droits réels ont été établis sur ledit bien immeuble dont le juge ordonne la restitution, n’empêche pas ce juge pénal d’annuler le contrat de vente et ce, avec effet rétroactif.

C’est une source de grande insécurité juridique pour les tiers de bonne foi pourtant protégés par la transcription de leur titre.

Cette insécurité est d’autant plus grande que sa cause n’est pas décelable à l’examen du titre du vendeur.

La théorie de l’apparence limite parfois les conséquences de l’effet rétroactif de l’annulation afin de protéger les tiers au contrat annulé.

Espérons que cette théorie, bien intégrée en droit français, puisse apporter ici un tempérament à la rigueur des principes appliqués par la Cour de cassation dans cet arrêt.

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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