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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le sort de la revente d’un immeuble acquis au moyen d’une infraction

Un arrêt de la Cour de cassation du 3 septembre 2013 (rôle n° P.10.1836.N, www.juridat.be) apporte un éclairage intéressant sur le sort de la revente d’un immeuble acquis par infraction.

En effet, si un contrat est obtenu à l’aide d’une infraction et qu’il ne peut, dès lors, sortir aucun effet, les articles 44 du Code pénal et 161 du Code d’instruction criminelle prévoient une mesure de restitution.

Cette restitution peut consister en une annulation du contrat obtenu au moyen d’une infraction, annulation prononcée par le juge pénal avec un effet rétroactif, dit la Cour de cassation.

La restitution implique, outre la simple restitution des biens dont le propriétaire a été dépouillé, et qui sont entre les mains de la justice, toute mesure qui vise à rendre non avenues les conséquences matérielles de l’infraction déclarée établie, dans le but de rétablir la situation de fait telle qu’elle existait avant la commission de ladite infraction et donc de garantir l’intérêt général.

Bien qu’elle soit de nature civile, le juge pénal ordonne la restitution d’office ou sur réquisition du ministère public, puisqu’elle est d’ordre public. Le fait que la restitution en tant que forme de réparation puisse aussi être demandée devant le juge civil, n’y déroge pas.

L’arrêt précise que la circonstance que depuis la vente de l’immeuble au profit de tiers de bonne foi, des droits réels ont été établis sur ledit bien immeuble dont le juge ordonne la restitution, n’empêche pas ce juge pénal d’annuler le contrat de vente et ce, avec effet rétroactif.

C’est une source de grande insécurité juridique pour les tiers de bonne foi pourtant protégés par la transcription de leur titre.

Cette insécurité est d’autant plus grande que sa cause n’est pas décelable à l’examen du titre du vendeur.

La théorie de l’apparence limite parfois les conséquences de l’effet rétroactif de l’annulation afin de protéger les tiers au contrat annulé.

Espérons que cette théorie, bien intégrée en droit français, puisse apporter ici un tempérament à la rigueur des principes appliqués par la Cour de cassation dans cet arrêt.

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Le défaut de conformité occulte

Une société achète des pneus pour ses camions. Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles. L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté. En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement. Pour résister au paiement […]

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Une société achète des pneus pour ses camions.

Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles.

L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté.

En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement.

Pour résister au paiement des pneus, l’acheteur invoque alors que la livraison n’était pas conforme.

Il oppose non plus le vice caché, mais l’inexécution de l’obligation de délivrance.

Il est débouté car la délivrance et l’agréation avait déjà eu lieu.

La Cour de cassation justifie ainsi la décision (7 juin 2019, rôle n° C.18.0509.N, www.juridat.be) :

“Het verborgen gebrek is het gebrek dat de koper bij de levering niet kon of niet moest kunnen vaststellen. Wanneer de verkochte zaak door een verborgen gebrek is aangetast, kan de koper alleen de rechtsvordering tot vrijwaring voor verborgen gebreken instellen en niet de rechtsvordering wegens niet-nakoming van de verbintenis om de zaak te leveren conform de verkochte zaak.”

Ma traduction : « le vice caché est un défaut que l’acheteur ne peut ou ne devrait pas constater à la délivrance. Quand la chose vendue est affectée d’un vice caché, l’acheteur ne peut qu’exercer l’action en garantie du vice caché et ne peut agir en réparation de l’inexécution de l’obligation de délivrer une chose conforme. »

Cette position est une constante dans la jurisprudence de le Cour de cassation : le vice de conformité, même occulte, ne peut plus être invoqué après l’agréation.

Cela se heurte à deux objections de bon sens :

  1. L’acheteur n’achète pas une chose viciée. Il faut lui délivrer la chose qui fut convenue et qui n’est donc pas viciée. L’obligation de délivrance est donc concernée.
  2. L’agréation est la décharge donnée à l’obligation de délivrance. Comment accepter la délivrance pour valable si le vice de conformité est occulte ? On ne peut agréer que ce que l’on voit.

Dans la logique de l’agencement des obligations du vendeur, la délivrance et l’agréation doivent porter sur l’état apparent tandis que la garantie porte sur ce qui est non apparent.

Cela signifierait que l’agréation laisse subsister une action en délivrance lorsque l’immeuble est affecté d’un vice de conformité occulte.

Ce n’est pas le cas, en réalité, la Cour de cassation donnant un effet extinctif total à l’agréation, ne laissant subsister que la garantie des vices cachés, en dépit des protestations de la doctrine.

Il n’existe pas dans la jurisprudence actuelle de survivance du défaut de conformité après l’agréation.

Cela explique que la Cour de cassation ait développé la notion de vice fonctionnel.

En principe, le vice caché est un défaut de la chose, c’est-à-dire une défectuosité intrinsèque.

Or le défaut occulte de conformité est plus souvent extrinsèque et fonctionnel.

C’est pour cela que la Cour de cassation a développé une jurisprudence étendant la notion de vice caché au vice extrinsèque ou fonctionnel.

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