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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le sort de la revente d’un immeuble acquis au moyen d’une infraction

Un arrêt de la Cour de cassation du 3 septembre 2013 (rôle n° P.10.1836.N, www.juridat.be) apporte un éclairage intéressant sur le sort de la revente d’un immeuble acquis par infraction.

En effet, si un contrat est obtenu à l’aide d’une infraction et qu’il ne peut, dès lors, sortir aucun effet, les articles 44 du Code pénal et 161 du Code d’instruction criminelle prévoient une mesure de restitution.

Cette restitution peut consister en une annulation du contrat obtenu au moyen d’une infraction, annulation prononcée par le juge pénal avec un effet rétroactif, dit la Cour de cassation.

La restitution implique, outre la simple restitution des biens dont le propriétaire a été dépouillé, et qui sont entre les mains de la justice, toute mesure qui vise à rendre non avenues les conséquences matérielles de l’infraction déclarée établie, dans le but de rétablir la situation de fait telle qu’elle existait avant la commission de ladite infraction et donc de garantir l’intérêt général.

Bien qu’elle soit de nature civile, le juge pénal ordonne la restitution d’office ou sur réquisition du ministère public, puisqu’elle est d’ordre public. Le fait que la restitution en tant que forme de réparation puisse aussi être demandée devant le juge civil, n’y déroge pas.

L’arrêt précise que la circonstance que depuis la vente de l’immeuble au profit de tiers de bonne foi, des droits réels ont été établis sur ledit bien immeuble dont le juge ordonne la restitution, n’empêche pas ce juge pénal d’annuler le contrat de vente et ce, avec effet rétroactif.

C’est une source de grande insécurité juridique pour les tiers de bonne foi pourtant protégés par la transcription de leur titre.

Cette insécurité est d’autant plus grande que sa cause n’est pas décelable à l’examen du titre du vendeur.

La théorie de l’apparence limite parfois les conséquences de l’effet rétroactif de l’annulation afin de protéger les tiers au contrat annulé.

Espérons que cette théorie, bien intégrée en droit français, puisse apporter ici un tempérament à la rigueur des principes appliqués par la Cour de cassation dans cet arrêt.

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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