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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Le sort de la revente d’un immeuble acquis au moyen d’une infraction

Un arrêt de la Cour de cassation du 3 septembre 2013 (rôle n° P.10.1836.N, www.juridat.be) apporte un éclairage intéressant sur le sort de la revente d’un immeuble acquis par infraction.

En effet, si un contrat est obtenu à l’aide d’une infraction et qu’il ne peut, dès lors, sortir aucun effet, les articles 44 du Code pénal et 161 du Code d’instruction criminelle prévoient une mesure de restitution.

Cette restitution peut consister en une annulation du contrat obtenu au moyen d’une infraction, annulation prononcée par le juge pénal avec un effet rétroactif, dit la Cour de cassation.

La restitution implique, outre la simple restitution des biens dont le propriétaire a été dépouillé, et qui sont entre les mains de la justice, toute mesure qui vise à rendre non avenues les conséquences matérielles de l’infraction déclarée établie, dans le but de rétablir la situation de fait telle qu’elle existait avant la commission de ladite infraction et donc de garantir l’intérêt général.

Bien qu’elle soit de nature civile, le juge pénal ordonne la restitution d’office ou sur réquisition du ministère public, puisqu’elle est d’ordre public. Le fait que la restitution en tant que forme de réparation puisse aussi être demandée devant le juge civil, n’y déroge pas.

L’arrêt précise que la circonstance que depuis la vente de l’immeuble au profit de tiers de bonne foi, des droits réels ont été établis sur ledit bien immeuble dont le juge ordonne la restitution, n’empêche pas ce juge pénal d’annuler le contrat de vente et ce, avec effet rétroactif.

C’est une source de grande insécurité juridique pour les tiers de bonne foi pourtant protégés par la transcription de leur titre.

Cette insécurité est d’autant plus grande que sa cause n’est pas décelable à l’examen du titre du vendeur.

La théorie de l’apparence limite parfois les conséquences de l’effet rétroactif de l’annulation afin de protéger les tiers au contrat annulé.

Espérons que cette théorie, bien intégrée en droit français, puisse apporter ici un tempérament à la rigueur des principes appliqués par la Cour de cassation dans cet arrêt.

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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