Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Faut-il encore demander le statut de marchand de biens ?

Le statut de marchand de biens est un régime purement fiscal.

Ce statut permet aux professionnels qui achètent et vendent habituellement des immeubles, d’effectuer leurs transactions directement au taux réduit sans devoir demander la restitution pour revente dans les deux ans.

Le taux réduit est de 4 % en Flandre, 5 % en Wallonie et 8 % à Bruxelles.

Le bien acquis au taux réduit doit être revendu au taux plein (10 % ou 12,5 %) dans les dix ans (huit ans en Région flamande) et le marchand doit justifier son statut par une succession de reventes dans les cinq ans.

Toutes le ventes ne sont pas visées.

  1. Les ventes publiques sont radicalement exclues du régime de faveur (Rép. R.J., E 62/05-01).
  2. Les ventes doivent être faites par actes authentique. La réduction n’est pas applicable en cas de vente par acte sous seing privé.
  3. Certains biens ruraux sont exclus du régime.

Ce statut a perdu son intérêt pour trois raisons :

  1. L’administration réclame un cautionnement pour garantir le solde des droits non perçus. Le niveau de ce cautionnement est trop élevé et la garantie est donc coûteuse.
  2. Vu les taux actuels des crédits, le marchand a plutôt intérêt à payer le taux plein et demander la restitution des droits puisqu’il revend souvent dans les deux ans.
  3. Les marchands travaillent actuellement avec des options cessibles et divisibles pour éviter les lourdeurs de l’achat – vente d’immeuble, et le paiement des droits non totalement restituables.

En Flandre, il y a un autre problème.

À la suite à la sixième réforme de l’Etat, la matière a été transférée à partir du 1er janvier 2015 à la Région flamande qui utilise à présent le terme « verkooprecht ».

Les marchands flamands doivent introduire une nouvelle déclaration auprès de l’administration fiscale flamande.

Or les cautionnements fédéraux sont maintenus jusqu’au reventes, soit possiblement pour plusieurs années encore.

Cela veut dire que le marchand flamand doit reconstituer un nouveau cautionnement pour le Vlabel. C’est une charge financière dont il se passerait volontiers.

Le marchand de biens étranger n’est pas mieux loti.

Il devait se faire agréer par un représentant responsable établi en Belgique, qui assumait, solidairement, le paiement des droits complémentaires éventuellement dus.

Autant dire que le marchand étranger peinait à exercer ses activités en Belgique.

Heureusement, depuis le 16 mai 2011, le professionnel étranger établi dans l’espace économique européen n’est plus tenu de faire agréer un représentant responsable établi en Belgique.

Mais le marchand non européen doit encore avoir un représentant solidaire en Belgique.

Tout cela explique qu’il n’est plus très intéressant de solliciter le statut de marchand de bien.

Les photos : logements sociaux rue Marconi à Forest (Léon Govaerts, 1901). Les frontons sont bardés de maximes hygiénistes destinées à élever la morale des habitants pauvres, typiques du paternalisme bourgeois de l’époque.

SAMSUNG CAMERA PICTURES

Commentaires

facebook comments:

  1. Larissi #

    Encore une belgitude, merci la régionalisation!
    Cela dit, grâce à vos conseils, j’éviterai de demander ce statut là. Merci

    Samir Larissi

    octobre 13, 2016
  2. Vincent Navez #

    Bonjour,
    Un marchand de biens ayant son siège social en Wallonie et étant agréé depuis plus de 10 ans peut-il (depuis 01/2015) sur base de son cautionnement initial acheter en région flamande sous le statut marchand de biens alors qu’il n’a pas de caution en Flandre ?

    Merci pour votre site recelant d’énormément d’articles intéressants.

    septembre 28, 2017

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Avocat agent immobilier

Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client. La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté. La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 […]

Lire plus arrow_forward

Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client.

La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté.

La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 du Code judiciaire, de sorte que le contrat repose sur un acte illicite.

L’avocat, ou plutôt l’agent immobilier occasionnel, forma un pourvoi en cassation estimant que la Cour d’appel avait violé l’article 437 du Code judiciaire.

Cette disposition pose que la profession d’avocat est incompatible avec l’exercice d’une industrie ou d’un négoce.

Or poser un acte de commerce unique n’est pas exercer un négoce ni une industrie. L’activité doit être habituelle.

La Cour de cassation donne raison sur ce point à l’avocat. L’unique opération de courtage ne peut en soi constituer un acte de commerce en contradiction avec l’article 437 du Code judiciaire.

C’est exact, l’article 5, § 1, 3°, de la loi du 11 février 2013 traite de l’exercice d’une activité à titre principal ou d’appoint.

Or le courtage est sans rapport avec l’avocature ; il ne peut en être l’appoint.

Cet arrêt confortera les courtiers amateurs, s’il posent des actes isolés … !

“Dat het stellen van een eenmalige daad van koophandel niet kan bestempeld worden als het drijven van handel of nijverheid in de zin van voormelde bepaling ;
Overwegende dat het arrest oordeelt dat eiser, advocaat, een eenmalige makelaarsverrichting die op zichzelf volstaat om als daad van koophandel te worden aangemerkt, heeft gesteld en dit in strijd is met artikel 437 van het Gerechtelijk Wetboek;

Dat het arrest beslist dat de vordering gestoeld op een dergelijke akte en hieruit voortvloeiende prestaties, « als ongeoorloofd en/of strijdig met de goede orde » dient beschouwd te worden en als gesteund op een onrechtmatig belang als niet-toelaatbaar dient afgewezen te worden ;

Dat het arrest zodoende het voornoemd artikel 437, eerste lid, 3°, schendt ; ”

(Cass. 27 octobre 2005, rôle n° C040129N, www.juridat.be).

  • Sitothèque

  • close