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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Faut-il encore demander le statut de marchand de biens ?

Le statut de marchand de biens est un régime purement fiscal.

Ce statut permet aux professionnels qui achètent et vendent habituellement des immeubles, d’effectuer leurs transactions directement au taux réduit sans devoir demander la restitution pour revente dans les deux ans.

Le taux réduit est de 4 % en Flandre, 5 % en Wallonie et 8 % à Bruxelles.

Le bien acquis au taux réduit doit être revendu au taux plein (10 % ou 12,5 %) dans les dix ans (huit ans en Région flamande) et le marchand doit justifier son statut par une succession de reventes dans les cinq ans.

Toutes le ventes ne sont pas visées.

  1. Les ventes publiques sont radicalement exclues du régime de faveur (Rép. R.J., E 62/05-01).
  2. Les ventes doivent être faites par actes authentique. La réduction n’est pas applicable en cas de vente par acte sous seing privé.
  3. Certains biens ruraux sont exclus du régime.

Ce statut a perdu son intérêt pour trois raisons :

  1. L’administration réclame un cautionnement pour garantir le solde des droits non perçus. Le niveau de ce cautionnement est trop élevé et la garantie est donc coûteuse.
  2. Vu les taux actuels des crédits, le marchand a plutôt intérêt à payer le taux plein et demander la restitution des droits puisqu’il revend souvent dans les deux ans.
  3. Les marchands travaillent actuellement avec des options cessibles et divisibles pour éviter les lourdeurs de l’achat – vente d’immeuble, et le paiement des droits non totalement restituables.

En Flandre, il y a un autre problème.

À la suite à la sixième réforme de l’Etat, la matière a été transférée à partir du 1er janvier 2015 à la Région flamande qui utilise à présent le terme « verkooprecht ».

Les marchands flamands doivent introduire une nouvelle déclaration auprès de l’administration fiscale flamande.

Or les cautionnements fédéraux sont maintenus jusqu’au reventes, soit possiblement pour plusieurs années encore.

Cela veut dire que le marchand flamand doit reconstituer un nouveau cautionnement pour le Vlabel. C’est une charge financière dont il se passerait volontiers.

Le marchand de biens étranger n’est pas mieux loti.

Il devait se faire agréer par un représentant responsable établi en Belgique, qui assumait, solidairement, le paiement des droits complémentaires éventuellement dus.

Autant dire que le marchand étranger peinait à exercer ses activités en Belgique.

Heureusement, depuis le 16 mai 2011, le professionnel étranger établi dans l’espace économique européen n’est plus tenu de faire agréer un représentant responsable établi en Belgique.

Mais le marchand non européen doit encore avoir un représentant solidaire en Belgique.

Tout cela explique qu’il n’est plus très intéressant de solliciter le statut de marchand de bien.

Les photos : logements sociaux rue Marconi à Forest (Léon Govaerts, 1901). Les frontons sont bardés de maximes hygiénistes destinées à élever la morale des habitants pauvres, typiques du paternalisme bourgeois de l’époque.

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Commentaires

facebook comments:

  1. Larissi #

    Encore une belgitude, merci la régionalisation!
    Cela dit, grâce à vos conseils, j’éviterai de demander ce statut là. Merci

    Samir Larissi

    octobre 13, 2016
  2. Vincent Navez #

    Bonjour,
    Un marchand de biens ayant son siège social en Wallonie et étant agréé depuis plus de 10 ans peut-il (depuis 01/2015) sur base de son cautionnement initial acheter en région flamande sous le statut marchand de biens alors qu’il n’a pas de caution en Flandre ?

    Merci pour votre site recelant d’énormément d’articles intéressants.

    septembre 28, 2017

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Restitution du prix après annulation de la vente

Une vente de bureau est annulée décision de justice. Le vendeur est tenu à rembourser le prix perçu avec un complément pour tenir compte de l’inflation. Qu’en pense la Cour de cassation ? « L’annulation de la convention implique que les parties sont, si possible, replacées dans une situation identique à celle qui aurait été la leur […]

Lire plus arrow_forward

Une vente de bureau est annulée décision de justice. Le vendeur est tenu à rembourser le prix perçu avec un complément pour tenir compte de l’inflation.

Qu’en pense la Cour de cassation ?

« L’annulation de la convention implique que les parties sont, si possible, replacées dans une situation identique à celle qui aurait été la leur si elles n’avaient pas conclu.

Lorsque l’annulation d’une convention implique la restitution d’une somme d’argent, seul le montant nominal doit être restitué sans tenir compte de la dépréciation de la monnaie.

En condamnant les demandeurs au paiement d’une indemnité pour l’érosion monétaire subie par le prix de vente à restituer, sur la seule base de l’obligation de restitution ensuite de l’annulation de la convention, le juge d’appel n’a pas légalement justifié sa décision. »

Mais l’acheteur aurait pu fonder cette demande sur la responsabilité du vendeur si la cause de la nullité est fautive (dol).

On voit que la jurisprudence limite l’effet de l’annulation à la seule restitution, obligation née du jugement, et non à la restitution d’une situation « comme si la vente n’avait jamais existé », comme le dit parfois, erronément, la doctrine.

Cass., 28 novembre 2013, rôle n° C.12.0556.N, www.juridat.be.

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