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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Faut-il encore demander le statut de marchand de biens ?

Le statut de marchand de biens est un régime purement fiscal.

Ce statut permet aux professionnels qui achètent et vendent habituellement des immeubles, d’effectuer leurs transactions directement au taux réduit sans devoir demander la restitution pour revente dans les deux ans.

Le taux réduit est de 4 % en Flandre, 5 % en Wallonie et 8 % à Bruxelles.

Le bien acquis au taux réduit doit être revendu au taux plein (10 % ou 12,5 %) dans les dix ans (huit ans en Région flamande) et le marchand doit justifier son statut par une succession de reventes dans les cinq ans.

Toutes le ventes ne sont pas visées.

  1. Les ventes publiques sont radicalement exclues du régime de faveur (Rép. R.J., E 62/05-01).
  2. Les ventes doivent être faites par actes authentique. La réduction n’est pas applicable en cas de vente par acte sous seing privé.
  3. Certains biens ruraux sont exclus du régime.

Ce statut a perdu son intérêt pour trois raisons :

  1. L’administration réclame un cautionnement pour garantir le solde des droits non perçus. Le niveau de ce cautionnement est trop élevé et la garantie est donc coûteuse.
  2. Vu les taux actuels des crédits, le marchand a plutôt intérêt à payer le taux plein et demander la restitution des droits puisqu’il revend souvent dans les deux ans.
  3. Les marchands travaillent actuellement avec des options cessibles et divisibles pour éviter les lourdeurs de l’achat – vente d’immeuble, et le paiement des droits non totalement restituables.

En Flandre, il y a un autre problème.

À la suite à la sixième réforme de l’Etat, la matière a été transférée à partir du 1er janvier 2015 à la Région flamande qui utilise à présent le terme « verkooprecht ».

Les marchands flamands doivent introduire une nouvelle déclaration auprès de l’administration fiscale flamande.

Or les cautionnements fédéraux sont maintenus jusqu’au reventes, soit possiblement pour plusieurs années encore.

Cela veut dire que le marchand flamand doit reconstituer un nouveau cautionnement pour le Vlabel. C’est une charge financière dont il se passerait volontiers.

Le marchand de biens étranger n’est pas mieux loti.

Il devait se faire agréer par un représentant responsable établi en Belgique, qui assumait, solidairement, le paiement des droits complémentaires éventuellement dus.

Autant dire que le marchand étranger peinait à exercer ses activités en Belgique.

Heureusement, depuis le 16 mai 2011, le professionnel étranger établi dans l’espace économique européen n’est plus tenu de faire agréer un représentant responsable établi en Belgique.

Mais le marchand non européen doit encore avoir un représentant solidaire en Belgique.

Tout cela explique qu’il n’est plus très intéressant de solliciter le statut de marchand de bien.

Les photos : logements sociaux rue Marconi à Forest (Léon Govaerts, 1901). Les frontons sont bardés de maximes hygiénistes destinées à élever la morale des habitants pauvres, typiques du paternalisme bourgeois de l’époque.

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Commentaires

facebook comments:

  1. Avatar
    Larissi #

    Encore une belgitude, merci la régionalisation!
    Cela dit, grâce à vos conseils, j’éviterai de demander ce statut là. Merci

    Samir Larissi

    octobre 13, 2016
  2. Avatar
    Vincent Navez #

    Bonjour,
    Un marchand de biens ayant son siège social en Wallonie et étant agréé depuis plus de 10 ans peut-il (depuis 01/2015) sur base de son cautionnement initial acheter en région flamande sous le statut marchand de biens alors qu’il n’a pas de caution en Flandre ?

    Merci pour votre site recelant d’énormément d’articles intéressants.

    septembre 28, 2017

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Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]

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La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché.

Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles.

Il doit les garantir sauf à démonter que le vice était impossible à déceler, et c’est une obligation de résultat.

Mais ce régime ne pèse pas sur tout vendeur professionnel, comme on le disait auparavant mais seulement sur le vendeur fabriquant ou spécialisé.

Et ce, qu’il soit professionnel ou non, précise la Cour de cassation : « deze resultaatsverbintenis rust niet op elke professionele verkoper, maar op de fabrikant en op de gespecialiseerde verkoper ongeacht of deze laatste een professionele verkoper is. »

Il s’agissait de Sunclass, un développeur de parc de vacances et de Recreabouw, un vendeur de bungalows.

À l’occasion de la commercialisation des bungalows, la Cour d’appel d’Anvers juge que ces entreprises ne peuvent s’exonérer contractuellement de la garantie des vices cachés car elles sont des vendeurs professionnels.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation (15 janvier 2021, rôle n° C.20.0241.N, www.juportal.be).

La Cour d’appel d’Anvers avait relevé l’activité des sociétés en question ; l’une est un développeur de site de vacances et l’autre un vendeur de bungalow, ce qui en fait des vendeurs professionnels.

Certes, assurément, mais le juge d’appel n’avait pas constaté que les sociétés en question sont aussi des fabricants ou des entreprises spécialisés.

Et c’est cela le seul et véritable critère. Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel.

Dans la langue de l’arrêt : “Door aldus te oordelen, zonder na te gaan of en vast te stellen dat de eiseressen kunnen worden beschouwd als gespecialiseerde verkopers, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht.”

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