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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Faut-il encore demander le statut de marchand de biens ?

Le statut de marchand de biens est un régime purement fiscal.

Ce statut permet aux professionnels qui achètent et vendent habituellement des immeubles, d’effectuer leurs transactions directement au taux réduit sans devoir demander la restitution pour revente dans les deux ans.

Le taux réduit est de 4 % en Flandre, 5 % en Wallonie et 8 % à Bruxelles.

Le bien acquis au taux réduit doit être revendu au taux plein (10 % ou 12,5 %) dans les dix ans (huit ans en Région flamande) et le marchand doit justifier son statut par une succession de reventes dans les cinq ans.

Toutes le ventes ne sont pas visées.

  1. Les ventes publiques sont radicalement exclues du régime de faveur (Rép. R.J., E 62/05-01).
  2. Les ventes doivent être faites par actes authentique. La réduction n’est pas applicable en cas de vente par acte sous seing privé.
  3. Certains biens ruraux sont exclus du régime.

Ce statut a perdu son intérêt pour trois raisons :

  1. L’administration réclame un cautionnement pour garantir le solde des droits non perçus. Le niveau de ce cautionnement est trop élevé et la garantie est donc coûteuse.
  2. Vu les taux actuels des crédits, le marchand a plutôt intérêt à payer le taux plein et demander la restitution des droits puisqu’il revend souvent dans les deux ans.
  3. Les marchands travaillent actuellement avec des options cessibles et divisibles pour éviter les lourdeurs de l’achat – vente d’immeuble, et le paiement des droits non totalement restituables.

En Flandre, il y a un autre problème.

À la suite à la sixième réforme de l’Etat, la matière a été transférée à partir du 1er janvier 2015 à la Région flamande qui utilise à présent le terme « verkooprecht ».

Les marchands flamands doivent introduire une nouvelle déclaration auprès de l’administration fiscale flamande.

Or les cautionnements fédéraux sont maintenus jusqu’au reventes, soit possiblement pour plusieurs années encore.

Cela veut dire que le marchand flamand doit reconstituer un nouveau cautionnement pour le Vlabel. C’est une charge financière dont il se passerait volontiers.

Le marchand de biens étranger n’est pas mieux loti.

Il devait se faire agréer par un représentant responsable établi en Belgique, qui assumait, solidairement, le paiement des droits complémentaires éventuellement dus.

Autant dire que le marchand étranger peinait à exercer ses activités en Belgique.

Heureusement, depuis le 16 mai 2011, le professionnel étranger établi dans l’espace économique européen n’est plus tenu de faire agréer un représentant responsable établi en Belgique.

Mais le marchand non européen doit encore avoir un représentant solidaire en Belgique.

Tout cela explique qu’il n’est plus très intéressant de solliciter le statut de marchand de bien.

Les photos : logements sociaux rue Marconi à Forest (Léon Govaerts, 1901). Les frontons sont bardés de maximes hygiénistes destinées à élever la morale des habitants pauvres, typiques du paternalisme bourgeois de l’époque.

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Commentaires

facebook comments:

  1. Avatar
    Larissi #

    Encore une belgitude, merci la régionalisation!
    Cela dit, grâce à vos conseils, j’éviterai de demander ce statut là. Merci

    Samir Larissi

    octobre 13, 2016
  2. Avatar
    Vincent Navez #

    Bonjour,
    Un marchand de biens ayant son siège social en Wallonie et étant agréé depuis plus de 10 ans peut-il (depuis 01/2015) sur base de son cautionnement initial acheter en région flamande sous le statut marchand de biens alors qu’il n’a pas de caution en Flandre ?

    Merci pour votre site recelant d’énormément d’articles intéressants.

    septembre 28, 2017

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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