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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les effets de la dissolution de la vente d’immeuble

Que se passe-t-il lorsqu’une vente d’immeuble est dissoute par annulation (vice de formation) ou par résolution (vice d’exécution) ?

On dit souvent que la vente disparaît ex tunc, et qu’il faut revenir à la situation où la vente n’aurait pas existé.

C’est donner trop d’effet à la résolution, ou à l’annulation, qui ne sont qu’une cause d’extinction des obligations du contrat dissout (art. 1234 du Code civil).

En fait, la vente ne disparaît pas de la réalité.

Si la dissolution ex tunc veut dire qu’il faut revenir au pristin état, cela se traduit seulement par la naissance d’obligations de restitution : l’acheteur restitue l’immeuble et le vendeur restitue le prix sous réserve d’éventuels dommages.

Comme le dit Monsieur De Page, « la route qui a marqué l’exécution est à refaire en sens opposé » (H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge », T. I, 1964, n° 815, p. 788).

Les parties doivent exécuter le contrat à l’envers, mais la vente résolue ou annulée ne disparaît pas ; la résolution n’est pas un acte de magie qui fait disparaître ce qui a été.

La fiction de la rétroactivité de la résolution explique donc, mais ne constitue pas l’effet de la résolution, ni celui de l’annulation.

Bref, la résolution, comme l’annulation, entraîne seulement les restitutions.

Si la restitution du bien n’est pas possible en nature car le bien est grevé d’une inscription hypothécaire, d’un bail, d’une profonde modification physique, l’acheteur doit restituer en équivalent, c’est-à-dire en indemnisant la moins-value résultant des actes posés.

Voyons quelques illustrations de ce propos.

L’acheteur d’un immeuble est abonné à l’IBDE pour la distribution d’eau.

Mais cet acheteur est en défaut et le vendeur obtient la résolution de la vente à ses torts.

L’acheteur est aussi en défaut à l’égard de la société distribuant l’eau.

Le règlement de cette société intercommunale lui permet de s’adresser au propriétaire de l’immeuble pour le paiement des factures d’eau.

L’IDBE peut-elle s’adresser au vendeur redevenu rétroactivement propriétaire à la suite de la résolution de la vente de l’immeuble ?

La Cour de cassation pose que lorsqu’un contrat de vente est résolu ou annulé avec effet rétroactif, les parties doivent être replacées dans la situation qui existait antérieurement et le vendeur est censé avoir toujours été le propriétaire.

Cet effet rétroactif n’a toutefois pas pour conséquence que le vendeur devient le débiteur d’obligations dont l’acheteur est tenu en ce qui concerne la propriété, que ce soit sur une base contractuelle ou réglementaire.

Les juges d’appel ont jugé que l’effet rétroactif de l’annulation du contrat de vente n’a pas pour conséquence que les vendeurs soient tenus au paiement des factures concernant les fournitures d’eau à l’acheteur, justifient donc légalement leur décision dit la Cour de cassation (Cass., 6 décembre 2007, rôle n° C.06.0659.N, www.courdecassation.fr).

La Cour d’appel de Mons a aussi fait une juste application de ces principes dans un arrêt du 9 mars 2001 (Fiscologue, n° 796, p. 10).

La question porte sur la débition du PI par l’acheteur entre la vente et sa résolution.

L’acheteur considérait qu’en raison de l’effet rétroactif de la résolution, il n’était pas redevable du PI.

La Cour d’appel de Mons considère que la résolution de la vente n’implique pas nécessairement que tous les effets de la vente soient annihilés.

Le PI a été enrôlé conformément aux mentions du cadastre (art. 251 CIR/92) telles qu’elles existaient au 1er janvier de l’exercice d’imposition, ce qui suffit.

La Cour précise que sur le plan civil, entre les parties, l’acheteur peut éventuellement réclamer le remboursement du PI (Gand, 30 novembre 1999, Fiscologue, n° 736, p. 9).

La Cour d’appel d’Anvers a jugé de même (Anvers, 1er décembre 2009, Fiscologue, n° 1189, p. 13)

Une autre question qui se pose souvent est celle de savoir si l’acheteur qui doit restituer le bien doit payer une indemnité pour avoir joui du bien entre la vente et sa dissolution.

La Cour de cassation française a répondu par la négative dans un arrêt du 9 juillet 2004 (arrêt n° 222, www.courdecassation.fr).

En effet, ne sont restituables en valeur que les prestations fournies en exécution du contrat annulé, c’est-à-dire mises, par le contrat, à la charge de celui qui les a exécutées.

Or le vendeur n’a exécuté aucune obligation relative à la jouissance de l’acheteur, il n’est donc tenu que d’une obligation de délivrance.

Comme il n’a pas fait occuper l’acheteur (comme le ferait un bailleur par exemple), ce dernier ne doit pas lui restituer cette occupation.

Cela explique la position de la Cour de cassation française : seules les obligations du contrat font l’objet de restitution, sans considérer les éventuels autres avantages nés de la vente.

Procéder autrement reviendrait à rendre des effets à un contrat annulé.

Une stricte application des restitutions est donc la seule mesure des effets de l’annulation.

Une dernière illustration peut être trouvée dans la matière des frais de la vente.

Dans un arrêt du 21 mai 2004, la Cour de cassation (belge) avait à se prononcer sur le sort des droits et frais d’acte à la suite de l’annulation de la vente d’un immeuble.

L’acheteur demandait qu’outre le prix, le vendeur soit condamné à lui restituer ces frais.

La Cour de cassation s’exprime comme suit dans un arrêt du 21 mai 2004 (rôle n°: C030501F, www.cass.be), en matière d’annulation :

« Attendu que l’annulation d’une convention, qui produit ses effets ex tunc, oblige en règle chacune des parties à restituer les prestations reçues en vertu de la convention annulée ;

Que l’obligation de restitution qui pèse sur le vendeur dans le cas où la vente est annulée n’implique pas, en tant que telle, celle de rembourser à l’acheteur les frais d’acte qu’il a exposés ;

Attendu que l’arrêt considère qu’ « un contrat nul est censé n’avoir jamais existé et ne peut, en conséquence, sortir aucun effet, sa dissolution opérant ex tunc, les parties devant être replacées dans le même état que si elles n’avaient jamais contracté » ;

Qu’ainsi, l’arrêt ne justifie pas légalement sa décision de condamner le demandeur à restituer aux défendeurs, outre le prix de l’immeuble vendu, les « frais exposés pour la résolution (lire : réalisation) de la vente » ; »

La restitution ne porte donc que sur ce qui a été reçu, ce qui est logique, même si cela ne replace pas entièrement l’autre partie dans le pristin état.

Si le vendeur n’a pas reçu les frais, il ne doit pas les rendre.

Il en va différemment lorsque la dissolution de la vente procède d’une faute.

En ce cas, la partie dont les torts sont à l’origine de la résolution doit indemniser l’autre partie lorsque la résolution ne l’indemnise pas suffisamment.

Le fondement n’est alors pas la dissolution du contrat mais la faute de celui qui l’a provoquée.

Qu’en est-il en matière de PI ?

Le PI est une charge de la jouissance. Si l’acheteur a réellement joui du bien avant la résolution, la charge fiscale qui en découle n’est pas un dommage indemnisable.

Et en matière de droits d’enregistrement ?

L’annulation, qui sanctionne un vice de consentement et non d’exécution, elle n’entraîne pas en soi l’allocation de dommages et intérêts.

L’indemnisation d’un dommage suppose que la responsabilité contractuelle soit engagée (art. 1134, 1146 et 1147 du Code civil), ou que la responsabilité quasi délictuelle in contracto, fondée sur l’article 1382 du même Code, soit retenue.

Or, les obligations s’éteignent en vertu de l’article 1234 du Code civil par la nullité du contrat, tandis que le défaut ou le vice de consentement qui, en vertu des articles 1108 et 1109 du Code civil, entraîne cette nullité, ne constitue pas, comme tel, une inexécution contractuelle au sens des articles 1146 et 1147 du Code civil ou une faute quasi délictuelle au sens de l’article 1382 de ce Code.

Le juge doit donc, outre la nullité, constater une faute et un dommage, pour, éventuellement, réparer en dispensant le vendeur préjudicié de restitution ou en condamnant au remboursement de charges fiscales.

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La réforme du droit de la copropriété en 21 points

1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, … 2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots. 3.  Quant à la structure des plus grands ensembles, a. S’agissant […]

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1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, …

2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots.

3.  Quant à la structure des plus grands ensembles,

a. S’agissant des associations partielles avec personnalité, faculté de proposer des structurations asymétriques, c’est-à-dire dans les groupes d’immeubles ou les éléments comportant différents éléments physiquement distincts, de limiter la création d’une association partielle à un immeuble ou à une fraction d’immeuble ;

b. Suppression des associations partielles sans personnalité juridique mais consécration de l’idée suivant laquelle en présence de charges communes particulières, seuls les copropriétaires concernés votent, ce qui revient à donner une réelle autonomie aux copropriétaires concernés mais au départ de la notion de « charge commune particulière » ;

c. Chronologie logique dans l’acquisition de la personnalité juridique dans les copropriétés pyramidales (d’abord l’association principale, puis ensuite les associations partielles).

4.  Consécration de l’idée suivant laquelle un usage exclusif est présumé constitutif d’une servitude, ce qui implique qu’il doit être l’accessoire d’un fonds dominant.

5.  Rétrécissement du contenu du Règlement de copropriété au bénéfice du règlement d’ordre intérieur, au bénéfice d’un assouplissement du formalisme en cas de modification et ce, sans perte d’efficacité puisque les clauses de recouvrement doivent continuer à figurer dans le Règlement de copropriété.

6.  Dans les nouvelles promotions, définition d’un cadre (conditions de fond et de forme) permettant enfin de modifier valablement les statuts avant la réception provisoire des parties communes concernées (en cas d’association partielle).

7.  Coup d’arrêt aux services de gestion imposés via les statuts de copropriété (ex. résidences avec services hôteliers, résidences pour personnes âgées, …) aussi, cela devrait se faire sur une base volontaire et en dehors des statuts de copropriété (cela rejoint la jurisprudence connue).

8.  Validation des clauses de médiation par opposition aux clauses d’arbitrage.

9.  Meilleure définition des fonds de roulement et de réserve – création obligatoire, obligation de dissociation, solidarité en cas de démembrement sur un lot, ventilation claire des appels de fonds entre roulement et réserve – en principe, mise en place dans les cinq ans de la réception provisoire d’un fonds de réserve.

10. Précision quant à la prise en charge du passif de l’association des copropriétaires (proportionnalité liée aux quotes-parts, donc nouvelle importance du rapport de quotité ou de la mise à jour des quotités dans les anciennes copropriétés).

11. Petites améliorations techniques dans l’organisation des AG.

12. Modification de certains quorums à la faveur d’un assouplissement ou d’une clarification :

a. Majorité de 2/3 pour travaux dans les communs, la modification des statuts ou la conclusion des contrats ;

b. Majorité absolue pour travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d’administration provisoire ;

c. Expropriation privée : faculté de suppression de droits réels privatifs sur les parties communes, contre indemnisation ;

d. Division soumise à la majorité des 4/5 ;

e. Majorité de 4/5 également pour la démolition dictée par la salubrité, la sécurité ou un coût excessif ;

f.  Assouplissement de la règle d’unanimité, à la seconde ag (plus de quorum de présence).

14.  Améliorations techniques visant à prévenir les abus chez les syndics :

a.  Rémunération de la mission de syndic – distinction entre celles au forfait et les complémentaires qui doivent faire l’objet d’une décision distincte ;

b.  Clarification du régime d’incompatibilité par rapport au Conseil de copropriété et à la fonction de commissaire ;

c.   Incitation au prévisionnel dans les travaux importants.

15.  Traduction pratique de l’importance de l’organe qu’est le Conseil de copropriété :

a.  Obligatoire, si plus de 20 lots et facultatif, dans les autres cas ;

b.  Précision quant à son organisation.

16.  Commissaire aux comptes, consécration de la notion de collège et précision quant à sa mission.

17.  Précisions nombreuses à propos du contentieux de la copropriété.

18.  Création de l’institution de l’administrateur provisoire comme substitut aux organes de la copropriété, si l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l’association des copropriétaires est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales.

19.  Précisions nombreuses quant à l’information en cas de mutation immobilière.

20.  Création d’un privilège immobilier « occulte » valable pour les charges de l’exercice en cours et l’exercice précédent. C’est une incitation puissante à l’action des syndics sur le plan du recouvrement.

21.  Entrée en vigueur au 1er janvier 2019 et régime transitoire détaillé.

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