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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les effets de la dissolution de la vente d’immeuble

Que se passe-t-il lorsqu’une vente d’immeuble est dissoute par annulation (vice de formation) ou par résolution (vice d’exécution) ?

On dit souvent que la vente disparaît ex tunc, et qu’il faut revenir à la situation où la vente n’aurait pas existé.

C’est donner trop d’effet à la résolution, ou à l’annulation, qui ne sont qu’une cause d’extinction des obligations du contrat dissout (art. 1234 du Code civil).

En fait, la vente ne disparaît pas de la réalité.

Si la dissolution ex tunc veut dire qu’il faut revenir au pristin état, cela se traduit seulement par la naissance d’obligations de restitution : l’acheteur restitue l’immeuble et le vendeur restitue le prix sous réserve d’éventuels dommages.

Comme le dit Monsieur De Page, « la route qui a marqué l’exécution est à refaire en sens opposé » (H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge », T. I, 1964, n° 815, p. 788).

Les parties doivent exécuter le contrat à l’envers, mais la vente résolue ou annulée ne disparaît pas ; la résolution n’est pas un acte de magie qui fait disparaître ce qui a été.

La fiction de la rétroactivité de la résolution explique donc, mais ne constitue pas l’effet de la résolution, ni celui de l’annulation.

Bref, la résolution, comme l’annulation, entraîne seulement les restitutions.

Si la restitution du bien n’est pas possible en nature car le bien est grevé d’une inscription hypothécaire, d’un bail, d’une profonde modification physique, l’acheteur doit restituer en équivalent, c’est-à-dire en indemnisant la moins-value résultant des actes posés.

Voyons quelques illustrations de ce propos.

L’acheteur d’un immeuble est abonné à l’IBDE pour la distribution d’eau.

Mais cet acheteur est en défaut et le vendeur obtient la résolution de la vente à ses torts.

L’acheteur est aussi en défaut à l’égard de la société distribuant l’eau.

Le règlement de cette société intercommunale lui permet de s’adresser au propriétaire de l’immeuble pour le paiement des factures d’eau.

L’IDBE peut-elle s’adresser au vendeur redevenu rétroactivement propriétaire à la suite de la résolution de la vente de l’immeuble ?

La Cour de cassation pose que lorsqu’un contrat de vente est résolu ou annulé avec effet rétroactif, les parties doivent être replacées dans la situation qui existait antérieurement et le vendeur est censé avoir toujours été le propriétaire.

Cet effet rétroactif n’a toutefois pas pour conséquence que le vendeur devient le débiteur d’obligations dont l’acheteur est tenu en ce qui concerne la propriété, que ce soit sur une base contractuelle ou réglementaire.

Les juges d’appel ont jugé que l’effet rétroactif de l’annulation du contrat de vente n’a pas pour conséquence que les vendeurs soient tenus au paiement des factures concernant les fournitures d’eau à l’acheteur, justifient donc légalement leur décision dit la Cour de cassation (Cass., 6 décembre 2007, rôle n° C.06.0659.N, www.courdecassation.fr).

La Cour d’appel de Mons a aussi fait une juste application de ces principes dans un arrêt du 9 mars 2001 (Fiscologue, n° 796, p. 10).

La question porte sur la débition du PI par l’acheteur entre la vente et sa résolution.

L’acheteur considérait qu’en raison de l’effet rétroactif de la résolution, il n’était pas redevable du PI.

La Cour d’appel de Mons considère que la résolution de la vente n’implique pas nécessairement que tous les effets de la vente soient annihilés.

Le PI a été enrôlé conformément aux mentions du cadastre (art. 251 CIR/92) telles qu’elles existaient au 1er janvier de l’exercice d’imposition, ce qui suffit.

La Cour précise que sur le plan civil, entre les parties, l’acheteur peut éventuellement réclamer le remboursement du PI (Gand, 30 novembre 1999, Fiscologue, n° 736, p. 9).

La Cour d’appel d’Anvers a jugé de même (Anvers, 1er décembre 2009, Fiscologue, n° 1189, p. 13)

Une autre question qui se pose souvent est celle de savoir si l’acheteur qui doit restituer le bien doit payer une indemnité pour avoir joui du bien entre la vente et sa dissolution.

La Cour de cassation française a répondu par la négative dans un arrêt du 9 juillet 2004 (arrêt n° 222, www.courdecassation.fr).

En effet, ne sont restituables en valeur que les prestations fournies en exécution du contrat annulé, c’est-à-dire mises, par le contrat, à la charge de celui qui les a exécutées.

Or le vendeur n’a exécuté aucune obligation relative à la jouissance de l’acheteur, il n’est donc tenu que d’une obligation de délivrance.

Comme il n’a pas fait occuper l’acheteur (comme le ferait un bailleur par exemple), ce dernier ne doit pas lui restituer cette occupation.

Cela explique la position de la Cour de cassation française : seules les obligations du contrat font l’objet de restitution, sans considérer les éventuels autres avantages nés de la vente.

Procéder autrement reviendrait à rendre des effets à un contrat annulé.

Une stricte application des restitutions est donc la seule mesure des effets de l’annulation.

Une dernière illustration peut être trouvée dans la matière des frais de la vente.

Dans un arrêt du 21 mai 2004, la Cour de cassation (belge) avait à se prononcer sur le sort des droits et frais d’acte à la suite de l’annulation de la vente d’un immeuble.

L’acheteur demandait qu’outre le prix, le vendeur soit condamné à lui restituer ces frais.

La Cour de cassation s’exprime comme suit dans un arrêt du 21 mai 2004 (rôle n°: C030501F, www.cass.be), en matière d’annulation :

« Attendu que l’annulation d’une convention, qui produit ses effets ex tunc, oblige en règle chacune des parties à restituer les prestations reçues en vertu de la convention annulée ;

Que l’obligation de restitution qui pèse sur le vendeur dans le cas où la vente est annulée n’implique pas, en tant que telle, celle de rembourser à l’acheteur les frais d’acte qu’il a exposés ;

Attendu que l’arrêt considère qu’ « un contrat nul est censé n’avoir jamais existé et ne peut, en conséquence, sortir aucun effet, sa dissolution opérant ex tunc, les parties devant être replacées dans le même état que si elles n’avaient jamais contracté » ;

Qu’ainsi, l’arrêt ne justifie pas légalement sa décision de condamner le demandeur à restituer aux défendeurs, outre le prix de l’immeuble vendu, les « frais exposés pour la résolution (lire : réalisation) de la vente » ; »

La restitution ne porte donc que sur ce qui a été reçu, ce qui est logique, même si cela ne replace pas entièrement l’autre partie dans le pristin état.

Si le vendeur n’a pas reçu les frais, il ne doit pas les rendre.

Il en va différemment lorsque la dissolution de la vente procède d’une faute.

En ce cas, la partie dont les torts sont à l’origine de la résolution doit indemniser l’autre partie lorsque la résolution ne l’indemnise pas suffisamment.

Le fondement n’est alors pas la dissolution du contrat mais la faute de celui qui l’a provoquée.

Qu’en est-il en matière de PI ?

Le PI est une charge de la jouissance. Si l’acheteur a réellement joui du bien avant la résolution, la charge fiscale qui en découle n’est pas un dommage indemnisable.

Et en matière de droits d’enregistrement ?

L’annulation, qui sanctionne un vice de consentement et non d’exécution, elle n’entraîne pas en soi l’allocation de dommages et intérêts.

L’indemnisation d’un dommage suppose que la responsabilité contractuelle soit engagée (art. 1134, 1146 et 1147 du Code civil), ou que la responsabilité quasi délictuelle in contracto, fondée sur l’article 1382 du même Code, soit retenue.

Or, les obligations s’éteignent en vertu de l’article 1234 du Code civil par la nullité du contrat, tandis que le défaut ou le vice de consentement qui, en vertu des articles 1108 et 1109 du Code civil, entraîne cette nullité, ne constitue pas, comme tel, une inexécution contractuelle au sens des articles 1146 et 1147 du Code civil ou une faute quasi délictuelle au sens de l’article 1382 de ce Code.

Le juge doit donc, outre la nullité, constater une faute et un dommage, pour, éventuellement, réparer en dispensant le vendeur préjudicié de restitution ou en condamnant au remboursement de charges fiscales.

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Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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