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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les effets de la dissolution de la vente d’immeuble

Que se passe-t-il lorsqu’une vente d’immeuble est dissoute par annulation (vice de formation) ou par résolution (vice d’exécution) ?

On dit souvent que la vente disparaît ex tunc, et qu’il faut revenir à la situation où la vente n’aurait pas existé.

C’est donner trop d’effet à la résolution, ou à l’annulation, qui ne sont qu’une cause d’extinction des obligations du contrat dissout (art. 1234 du Code civil).

En fait, la vente ne disparaît pas de la réalité.

Si la dissolution ex tunc veut dire qu’il faut revenir au pristin état, cela se traduit seulement par la naissance d’obligations de restitution : l’acheteur restitue l’immeuble et le vendeur restitue le prix sous réserve d’éventuels dommages.

Comme le dit Monsieur De Page, « la route qui a marqué l’exécution est à refaire en sens opposé » (H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge », T. I, 1964, n° 815, p. 788).

Les parties doivent exécuter le contrat à l’envers, mais la vente résolue ou annulée ne disparaît pas ; la résolution n’est pas un acte de magie qui fait disparaître ce qui a été.

La fiction de la rétroactivité de la résolution explique donc, mais ne constitue pas l’effet de la résolution, ni celui de l’annulation.

Bref, la résolution, comme l’annulation, entraîne seulement les restitutions.

Si la restitution du bien n’est pas possible en nature car le bien est grevé d’une inscription hypothécaire, d’un bail, d’une profonde modification physique, l’acheteur doit restituer en équivalent, c’est-à-dire en indemnisant la moins-value résultant des actes posés.

Voyons quelques illustrations de ce propos.

L’acheteur d’un immeuble est abonné à l’IBDE pour la distribution d’eau.

Mais cet acheteur est en défaut et le vendeur obtient la résolution de la vente à ses torts.

L’acheteur est aussi en défaut à l’égard de la société distribuant l’eau.

Le règlement de cette société intercommunale lui permet de s’adresser au propriétaire de l’immeuble pour le paiement des factures d’eau.

L’IDBE peut-elle s’adresser au vendeur redevenu rétroactivement propriétaire à la suite de la résolution de la vente de l’immeuble ?

La Cour de cassation pose que lorsqu’un contrat de vente est résolu ou annulé avec effet rétroactif, les parties doivent être replacées dans la situation qui existait antérieurement et le vendeur est censé avoir toujours été le propriétaire.

Cet effet rétroactif n’a toutefois pas pour conséquence que le vendeur devient le débiteur d’obligations dont l’acheteur est tenu en ce qui concerne la propriété, que ce soit sur une base contractuelle ou réglementaire.

Les juges d’appel ont jugé que l’effet rétroactif de l’annulation du contrat de vente n’a pas pour conséquence que les vendeurs soient tenus au paiement des factures concernant les fournitures d’eau à l’acheteur, justifient donc légalement leur décision dit la Cour de cassation (Cass., 6 décembre 2007, rôle n° C.06.0659.N, www.courdecassation.fr).

La Cour d’appel de Mons a aussi fait une juste application de ces principes dans un arrêt du 9 mars 2001 (Fiscologue, n° 796, p. 10).

La question porte sur la débition du PI par l’acheteur entre la vente et sa résolution.

L’acheteur considérait qu’en raison de l’effet rétroactif de la résolution, il n’était pas redevable du PI.

La Cour d’appel de Mons considère que la résolution de la vente n’implique pas nécessairement que tous les effets de la vente soient annihilés.

Le PI a été enrôlé conformément aux mentions du cadastre (art. 251 CIR/92) telles qu’elles existaient au 1er janvier de l’exercice d’imposition, ce qui suffit.

La Cour précise que sur le plan civil, entre les parties, l’acheteur peut éventuellement réclamer le remboursement du PI (Gand, 30 novembre 1999, Fiscologue, n° 736, p. 9).

La Cour d’appel d’Anvers a jugé de même (Anvers, 1er décembre 2009, Fiscologue, n° 1189, p. 13)

Une autre question qui se pose souvent est celle de savoir si l’acheteur qui doit restituer le bien doit payer une indemnité pour avoir joui du bien entre la vente et sa dissolution.

La Cour de cassation française a répondu par la négative dans un arrêt du 9 juillet 2004 (arrêt n° 222, www.courdecassation.fr).

En effet, ne sont restituables en valeur que les prestations fournies en exécution du contrat annulé, c’est-à-dire mises, par le contrat, à la charge de celui qui les a exécutées.

Or le vendeur n’a exécuté aucune obligation relative à la jouissance de l’acheteur, il n’est donc tenu que d’une obligation de délivrance.

Comme il n’a pas fait occuper l’acheteur (comme le ferait un bailleur par exemple), ce dernier ne doit pas lui restituer cette occupation.

Cela explique la position de la Cour de cassation française : seules les obligations du contrat font l’objet de restitution, sans considérer les éventuels autres avantages nés de la vente.

Procéder autrement reviendrait à rendre des effets à un contrat annulé.

Une stricte application des restitutions est donc la seule mesure des effets de l’annulation.

Une dernière illustration peut être trouvée dans la matière des frais de la vente.

Dans un arrêt du 21 mai 2004, la Cour de cassation (belge) avait à se prononcer sur le sort des droits et frais d’acte à la suite de l’annulation de la vente d’un immeuble.

L’acheteur demandait qu’outre le prix, le vendeur soit condamné à lui restituer ces frais.

La Cour de cassation s’exprime comme suit dans un arrêt du 21 mai 2004 (rôle n°: C030501F, www.cass.be), en matière d’annulation :

« Attendu que l’annulation d’une convention, qui produit ses effets ex tunc, oblige en règle chacune des parties à restituer les prestations reçues en vertu de la convention annulée ;

Que l’obligation de restitution qui pèse sur le vendeur dans le cas où la vente est annulée n’implique pas, en tant que telle, celle de rembourser à l’acheteur les frais d’acte qu’il a exposés ;

Attendu que l’arrêt considère qu’ « un contrat nul est censé n’avoir jamais existé et ne peut, en conséquence, sortir aucun effet, sa dissolution opérant ex tunc, les parties devant être replacées dans le même état que si elles n’avaient jamais contracté » ;

Qu’ainsi, l’arrêt ne justifie pas légalement sa décision de condamner le demandeur à restituer aux défendeurs, outre le prix de l’immeuble vendu, les « frais exposés pour la résolution (lire : réalisation) de la vente » ; »

La restitution ne porte donc que sur ce qui a été reçu, ce qui est logique, même si cela ne replace pas entièrement l’autre partie dans le pristin état.

Si le vendeur n’a pas reçu les frais, il ne doit pas les rendre.

Il en va différemment lorsque la dissolution de la vente procède d’une faute.

En ce cas, la partie dont les torts sont à l’origine de la résolution doit indemniser l’autre partie lorsque la résolution ne l’indemnise pas suffisamment.

Le fondement n’est alors pas la dissolution du contrat mais la faute de celui qui l’a provoquée.

Qu’en est-il en matière de PI ?

Le PI est une charge de la jouissance. Si l’acheteur a réellement joui du bien avant la résolution, la charge fiscale qui en découle n’est pas un dommage indemnisable.

Et en matière de droits d’enregistrement ?

L’annulation, qui sanctionne un vice de consentement et non d’exécution, elle n’entraîne pas en soi l’allocation de dommages et intérêts.

L’indemnisation d’un dommage suppose que la responsabilité contractuelle soit engagée (art. 1134, 1146 et 1147 du Code civil), ou que la responsabilité quasi délictuelle in contracto, fondée sur l’article 1382 du même Code, soit retenue.

Or, les obligations s’éteignent en vertu de l’article 1234 du Code civil par la nullité du contrat, tandis que le défaut ou le vice de consentement qui, en vertu des articles 1108 et 1109 du Code civil, entraîne cette nullité, ne constitue pas, comme tel, une inexécution contractuelle au sens des articles 1146 et 1147 du Code civil ou une faute quasi délictuelle au sens de l’article 1382 de ce Code.

Le juge doit donc, outre la nullité, constater une faute et un dommage, pour, éventuellement, réparer en dispensant le vendeur préjudicié de restitution ou en condamnant au remboursement de charges fiscales.

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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