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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La vente d’un immeuble donné (II)

Comment prémunir le tiers acquéreur des effets de la réduction de la donation ?

Tout d’abord il est évident qu’il convient d’obtenir du donateur qu’il renonce aux charges de la donation et au droit de retour conventionnel.

Mais cela ne suffit pas.

Dans le rapport au Centre d’étude et de législation du notariat (1993-1994, dossier 1916), Me Pierre Van den Eynde propose une solution construite sur une garantie fournie par le donateur.

Il est en effet concevable que le donateur se porte caution de l’obligation du donataire vendeur de garantir l’éviction de l’acheteur.

Cette garantie vise bien sûr l’éviction trouvant sa cause dans le fait que le titre du vendeur est une donation.

Cette obligation personnelle de garantie sera transmise aux héritiers (art. 2017 Code civil) qui se trouveront dans la situation de créanciers en réduction et de débiteurs de garantie de l’éviction en résultant…

Cela neutralise les effets de la réduction en faveur du tiers acquéreur, les héritiers réservataires ne pouvant plus que se tourner vers le donataire vendeur.

Si le donateur garantit le donataire, est-ce indirectement une nouvelle libéralité (rapportable et réductible) ? Me Van den Eynde répond par la négative. J’en suis moins sûr.

Si le donateur garantit directement l’acheteur, et se porte codébiteur de garantie, le résultat atteint pour l’acquéreur mais les héritiers trouvent dans la succession une action contributoire contre le donataire.

En ce dernier cas, on ne pourra certainement pas parler d’une libéralité accessoire en faveur du donataire de l’immeuble.

Enfin, la cause de cette caution est-elle illicite, puisqu’en définitive le mobile déterminant l’opération est de contourner les effets de la réserve (art. 1131 et 1133 du Code civil) ?

Pas nécessairement car il ne s’agit pas de priver les héritiers réservataires de leurs droits mais de les concentrer vers le seul donataire.

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Avocat agent immobilier

Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client. La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté. La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 […]

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Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client.

La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté.

La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 du Code judiciaire, de sorte que le contrat repose sur un acte illicite.

L’avocat, ou plutôt l’agent immobilier occasionnel, forma un pourvoi en cassation estimant que la Cour d’appel avait violé l’article 437 du Code judiciaire.

Cette disposition pose que la profession d’avocat est incompatible avec l’exercice d’une industrie ou d’un négoce.

Or poser un acte de commerce unique n’est pas exercer un négoce ni une industrie. L’activité doit être habituelle.

La Cour de cassation donne raison sur ce point à l’avocat. L’unique opération de courtage ne peut en soi constituer un acte de commerce en contradiction avec l’article 437 du Code judiciaire.

C’est exact, l’article 5, § 1, 3°, de la loi du 11 février 2013 traite de l’exercice d’une activité à titre principal ou d’appoint.

Or le courtage est sans rapport avec l’avocature ; il ne peut en être l’appoint.

Cet arrêt confortera les courtiers amateurs, s’il posent des actes isolés … !

“Dat het stellen van een eenmalige daad van koophandel niet kan bestempeld worden als het drijven van handel of nijverheid in de zin van voormelde bepaling ;
Overwegende dat het arrest oordeelt dat eiser, advocaat, een eenmalige makelaarsverrichting die op zichzelf volstaat om als daad van koophandel te worden aangemerkt, heeft gesteld en dit in strijd is met artikel 437 van het Gerechtelijk Wetboek;

Dat het arrest beslist dat de vordering gestoeld op een dergelijke akte en hieruit voortvloeiende prestaties, « als ongeoorloofd en/of strijdig met de goede orde » dient beschouwd te worden en als gesteund op een onrechtmatig belang als niet-toelaatbaar dient afgewezen te worden ;

Dat het arrest zodoende het voornoemd artikel 437, eerste lid, 3°, schendt ; ”

(Cass. 27 octobre 2005, rôle n° C040129N, www.juridat.be).

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