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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La vente d’un immeuble donné (II)

Comment prémunir le tiers acquéreur des effets de la réduction de la donation ?

Tout d’abord il est évident qu’il convient d’obtenir du donateur qu’il renonce aux charges de la donation et au droit de retour conventionnel.

Mais cela ne suffit pas.

Dans le rapport au Centre d’étude et de législation du notariat (1993-1994, dossier 1916), Me Pierre Van den Eynde propose une solution construite sur une garantie fournie par le donateur.

Il est en effet concevable que le donateur se porte caution de l’obligation du donataire vendeur de garantir l’éviction de l’acheteur.

Cette garantie vise bien sûr l’éviction trouvant sa cause dans le fait que le titre du vendeur est une donation.

Cette obligation personnelle de garantie sera transmise aux héritiers (art. 2017 Code civil) qui se trouveront dans la situation de créanciers en réduction et de débiteurs de garantie de l’éviction en résultant…

Cela neutralise les effets de la réduction en faveur du tiers acquéreur, les héritiers réservataires ne pouvant plus que se tourner vers le donataire vendeur.

Si le donateur garantit le donataire, est-ce indirectement une nouvelle libéralité (rapportable et réductible) ? Me Van den Eynde répond par la négative. J’en suis moins sûr.

Si le donateur garantit directement l’acheteur, et se porte codébiteur de garantie, le résultat atteint pour l’acquéreur mais les héritiers trouvent dans la succession une action contributoire contre le donataire.

En ce dernier cas, on ne pourra certainement pas parler d’une libéralité accessoire en faveur du donataire de l’immeuble.

Enfin, la cause de cette caution est-elle illicite, puisqu’en définitive le mobile déterminant l’opération est de contourner les effets de la réserve (art. 1131 et 1133 du Code civil) ?

Pas nécessairement car il ne s’agit pas de priver les héritiers réservataires de leurs droits mais de les concentrer vers le seul donataire.

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Le bailleur confronté à la faillite du preneur

On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire. La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur. En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur. Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque […]

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On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire.

La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur.

En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur.

Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque l’administration de la masse le requiert nécessairement (art. XX.139, § 1, CDE).

Notons que ce droit de résilier les contrats en cours ne vise pas les contrats relatifs à des droits réels (vente, constitution d’un droit d’emphytéose).

Le bailleur peut sommer le curateur de prendre attitude quant à la poursuite du bail.

Si le curateur ne réagit pas sous quinzaine, le bail est considéré comme résilié.

Quelle est la situation du bailleur lorsque le curateur, tacitement ou expressément, refuse de poursuivre l’exécution du bail ?

La loi prévoit que « la créance de dommages et intérêts éventuellement dus au cocontractant du fait de cette résiliation entre dans la masse. »

Une créance « dans » la masse et non « de » la masse signifie qu’elle sera payée en monnaie de faillite, c’est-à-dire après les privilèges et au marc le franc.

Que faut-il comprendre par « dommages et intérêts » au sens de l’art. XX.139 ?

La Cour de cassation répond à cette question dans un arrêt du 4 septembre 2020 (rôle n° C.20.0011.N).

Un bailleur se voit opposer la résiliation du bail par le curateur à la faillite du preneur.

Ce bailleur introduit alors une déclaration de créance.

Il réclame, à titre de dommage et intérêts de cette résiliation, la totalité des loyers restant à courir jusqu’au terme contractuel du bail (du 1ier octobre 2016 au 31 mars 2022).

Le curateur oppose que la résiliation est une dissolution fautive dans le chef du preneur failli et que les loyers ne sont dès lors plus dus.

Ce qui est dû, avance le curateur, c’est l’indemnité de résolution prévue dans le bail, soit six mois.

Le juge de paix et le tribunal du Limbourg donnent raison au curateur.

Le bailleur forme un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation confirme la thèse du curateur selon laquelle la résiliation de l’article XX.139 (auparavant art. 46 LF) fait apparaître de plein droit l’inexécution contractuelle du failli.

Le droit du bailleur à l’exécution en nature est alors transformé en une indemnité de rupture du bail.

En résumé, quand le curateur fait usage de la faculté de ne pas poursuivre les contrats en cours, le créancier peut réclamer « la créance de dommages et intérêts ».

Cette créance est dans la masse, payée en monnaie de faillite, comme l’on dit.

Cette créance ne correspond pas aux loyers dont le bailleur est privé. Cette créance est l’indemnité de rupture du bail, en général six mois (art. 1760 du Code civil).

Dans la langue de l’arrêt :

“De eiseres hiertegen aanvoert dat zij niet de ontbinding heeft gevorderd, noch aanspraak maakt op schadevergoeding wegens wanprestatie, maar de uitvoering van de overeenkomst bij equivalent.

De appelrechter die oordeelt dat door de toepassing van artikel 46 Faillissementswet “de wanprestatie van de gefailleerde van rechtswege [wordt] vastgesteld”, de medecontractant “al haar rechten behoudt tegen de gefailleerde, met dien verstande dat de curator nooit verplicht kan worden tot uitvoering in natura” en diens “rechten […] worden omgezet naar een vordering tot schadevergoeding” die een schuld in de boedel is en op die gronden beslist dat de eiseres enkel gerechtigd is tot de contractueel bepaalde schadevergoeding, verantwoordt zijn beslissing naar recht.

Het onderdeel kan niet worden aangenomen.”

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