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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La vente d’un immeuble donné (II)

Comment prémunir le tiers acquéreur des effets de la réduction de la donation ?

Tout d’abord il est évident qu’il convient d’obtenir du donateur qu’il renonce aux charges de la donation et au droit de retour conventionnel.

Mais cela ne suffit pas.

Dans le rapport au Centre d’étude et de législation du notariat (1993-1994, dossier 1916), Me Pierre Van den Eynde propose une solution construite sur une garantie fournie par le donateur.

Il est en effet concevable que le donateur se porte caution de l’obligation du donataire vendeur de garantir l’éviction de l’acheteur.

Cette garantie vise bien sûr l’éviction trouvant sa cause dans le fait que le titre du vendeur est une donation.

Cette obligation personnelle de garantie sera transmise aux héritiers (art. 2017 Code civil) qui se trouveront dans la situation de créanciers en réduction et de débiteurs de garantie de l’éviction en résultant…

Cela neutralise les effets de la réduction en faveur du tiers acquéreur, les héritiers réservataires ne pouvant plus que se tourner vers le donataire vendeur.

Si le donateur garantit le donataire, est-ce indirectement une nouvelle libéralité (rapportable et réductible) ? Me Van den Eynde répond par la négative. J’en suis moins sûr.

Si le donateur garantit directement l’acheteur, et se porte codébiteur de garantie, le résultat atteint pour l’acquéreur mais les héritiers trouvent dans la succession une action contributoire contre le donataire.

En ce dernier cas, on ne pourra certainement pas parler d’une libéralité accessoire en faveur du donataire de l’immeuble.

Enfin, la cause de cette caution est-elle illicite, puisqu’en définitive le mobile déterminant l’opération est de contourner les effets de la réserve (art. 1131 et 1133 du Code civil) ?

Pas nécessairement car il ne s’agit pas de priver les héritiers réservataires de leurs droits mais de les concentrer vers le seul donataire.

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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