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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La vente d’un immeuble donné (II)

Comment prémunir le tiers acquéreur des effets de la réduction de la donation ?

Tout d’abord il est évident qu’il convient d’obtenir du donateur qu’il renonce aux charges de la donation et au droit de retour conventionnel.

Mais cela ne suffit pas.

Dans le rapport au Centre d’étude et de législation du notariat (1993-1994, dossier 1916), Me Pierre Van den Eynde propose une solution construite sur une garantie fournie par le donateur.

Il est en effet concevable que le donateur se porte caution de l’obligation du donataire vendeur de garantir l’éviction de l’acheteur.

Cette garantie vise bien sûr l’éviction trouvant sa cause dans le fait que le titre du vendeur est une donation.

Cette obligation personnelle de garantie sera transmise aux héritiers (art. 2017 Code civil) qui se trouveront dans la situation de créanciers en réduction et de débiteurs de garantie de l’éviction en résultant…

Cela neutralise les effets de la réduction en faveur du tiers acquéreur, les héritiers réservataires ne pouvant plus que se tourner vers le donataire vendeur.

Si le donateur garantit le donataire, est-ce indirectement une nouvelle libéralité (rapportable et réductible) ? Me Van den Eynde répond par la négative. J’en suis moins sûr.

Si le donateur garantit directement l’acheteur, et se porte codébiteur de garantie, le résultat atteint pour l’acquéreur mais les héritiers trouvent dans la succession une action contributoire contre le donataire.

En ce dernier cas, on ne pourra certainement pas parler d’une libéralité accessoire en faveur du donataire de l’immeuble.

Enfin, la cause de cette caution est-elle illicite, puisqu’en définitive le mobile déterminant l’opération est de contourner les effets de la réserve (art. 1131 et 1133 du Code civil) ?

Pas nécessairement car il ne s’agit pas de priver les héritiers réservataires de leurs droits mais de les concentrer vers le seul donataire.

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PI et improductivité en Wallonie

Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année. Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire. Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée […]

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Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année.

Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire.

Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée dans la mesure où la période d’inoccupation dépasse douze mois sauf dans le cas d’un immeuble dont le contribuable ne peut exercer les droits réels pour cause de calamité, de force majeure, d’une procédure ou d’une enquête administrative ou judiciaire empêchant la jouissance libre de l’immeuble.

Que signifie ici le concept de force majeure ?

La Cour de cassation répond : « la force majeure empêchant l’exercice par le contribuable de ses droits réels sur l’immeuble suppose une circonstance indépendante de la volonté humaine que celle-ci n’a pu ni prévoir ni conjurer. »

Le caractère extérieur, imprévisible et irrésistible est similaire en matière civile. Mais c’est très restrictif ici en matière fiscale.

Cass., 8 septembre 2017, rôle n° F.16.0098.F, www.juridat.be.

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