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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Résolution amiable (?) et droits d’enregistrement

Par compromis du 31 octobre 2005, les vendeurs cèdent à l’acheteur une maison située en Flandre au prix de 250.000 €.

La condition suspensive affectant le compromis est réalisée le 28 novembre 2005.

Le 17 février 2006, les vendeurs ont cité l’acheteur devant le tribunal de première instance de Turnhout en résolution de la vente.

Le compromis est présenté à l’enregistrement au droit proportionnel le 27 février 2006 et les droits sont payés (25.000 €).

À l’audience du 5 mai 2006, les parties ont invité le tribunal à prendre acte de leur accord sur la résolution de la vente (en néerlandais ontbinding signifie à la fois dissolution et résolution).

Le 12 mai 2006, le tribunal prononce un jugement leur donnant acte de leur accord sur la résolution et renvoie l’affaire au rôle pour le surplus.

L’affaire est réactivée en décembre de la même année, les vendeurs réclamant l’indemnité forfaitaire de 10 % tandis que l’acheteur réclamait restitution de l’acompte de 5.000 €.

Un jugement du 12 janvier 2007 fait droit aux demandes et condamne l’acheteur à payer  l’indemnité forfaitaire de 25.000 € dont à déduire l’acompte de 5.000 €.

La Cour d’appel d’Anvers confirme ce jugement (et non celui relatif à la dissolution de la vente) par arrêt du 26 avril 2010.

Entretemps, le 17 juillet 2006, les vendeurs ont formé une demande de restitution des droits d’enregistrement, sur base de l’article 209, 3°, C. enreg.

L’administration refusa de consentir à la restitution. Les vendeurs ont alors cité l’État belge en restitution devant le tribunal de première instance d’Anvers.

Ils sont déboutés par jugement du 5 novembre 2010 (ch. 1F, rôle 09/1068/A, www.fisconet.be).

Pourquoi ?

Les droits sont dus sur l’acte, quelles que soient les vicissitudes que celui-ci peut ensuite connaitre.

L’article E 208 C. enreg. prévoit que les droits régulièrement perçus ne peuvent être restitués, quels que soient les événements ultérieurs, sauf les cas prévus par la loi.

Et, justement, la loi prévoit limitativement les causes de restitution, dont l’article 209, 3°, qui disposait à l’époque en Flandre, et qui dispose toujours en Région de Bruxelles-Capitale :

« Sont sujets à restitution : (…) 3° les droits proportionnels perçus du chef d’une convention dont la résolution ou la révocation a été prononcée par un jugement ou un arrêt passé en force de chose jugée, à condition qu’il résulte de la décision que la convention n’ est pas antérieure de plus d’un an à une demande en résolution ou en révocation, même si elle a été introduite devant un juge incompétent. »

En Flandre, depuis le 1er novembre 2007, le texte est différent : « … une convention dont un jugement ou un arrêt passé en force de chose jugée prononce ou constate la résolution ou la révocation, … »

Actuellement, en Wallonie également, on trouve les termes « résolution … prononcée ou constatée par un jugement … »

Bref, il fallait donc que la résolution soit prononcée par un jugement et cette cause de restitution s’interprète restrictivement puisqu’elle fait exception à la règle générale de l’article 208.

Pour l’administration, les parties ont demandé au juge de décréter leur accord sur la dissolution de la vente, probablement tous droits saufs, mais cela le jugement ne le dit pas.

Ce faisant, oppose l’administration, le juge n’a pas prononcé la résolution en sorte que les conditions de la restitution ne sont pas rencontrées.

Le tribunal de première instance d’Anvers a fait droit à la thèse de l’administration.

Ce tribunal retient en effet que si le jugement du tribunal de première instance de Turnhout a sans doute la forme d’un jugement, ce jugement d’accord ne constitue pas une résolution judiciaire au sens de l’article 209, 3°.

Selon le tribunal, le compromis n’a pas été résolu par le juge mais par l’accord des parties.

Dans le texte : “De rechterlijke beslissing van 12 mei 2006 is weliswaar naar de vorm een vonnis, maar dit akkoordvonnis is geen gerechtelijke ontbinding in de betekenis van het toenmalig artikel 209, 3° W. Reg. Voornoemde onderhandse verkoopovereenkomst werd immers niet ontbonden door de rechter, maar door het akkoord van de partijen.”

Ce jugement va être réformé par un intéressant arrêt du 4 juin 2013 de la Cour d’appel d’Anvers (6ième ch., rôle n° 2011/AR/3511, www.fisconet.be).

La Cour d’appel d’Anvers reconnaît  que la doctrine considère qu’un jugement d’accord ne peut satisfaire à la condition de résolution judiciaire au sens de l’article 209, 3° (la Cour cite J. Espeel, « De registratierechten als belastingschuld », in F. Werdefroy, « Registratierechten 2010-2011 », Kluwer, Mechelen, 2011, p. 449, n°. 4062).

La Cour veut toutefois introduire une nuance : il faut, dit-elle, vérifier concrètement s’il est mis fin au litige par une décision judiciaire ou seulement par l’accord des parties.

L’article 1043 du Code judiciaire dispose que les parties peuvent demander au juge d’acter l’accord qu’elles ont conclu sur la solution du litige dont il est régulièrement saisi.

Cette disposition suppose donc l’existence préalable d’un litige.

C’était le cas, en l’espèce. La citation valait mise en demeure de passer l’acte et tendait à défaut à la résolution de la vente.

Il n’existait dès lors pas d’accord sur la dissolution de la vente au moment de l’introduction de la cause.

Le juge doit vérifier s’il existait un litige pour appliquer l’article 1043. Il ne s’est pas limité à reprendre sans plus l’accord dans son jugement. Il a prononcé sa décision après avoir pris connaissance de la cause.

Et la Cour d’en conclure que le jugement d’accord doit bien être considéré comme valant résolution judiciaire au sens de l’art. 209, 3°, précité.

Dans le texte : “Het hof oordeelt dat artikel 1043 Ger.W. in deze correct werd toegepast en dat de rechter enkel een akkoordvonnis verleende, nadat hij kennis had genomen van het geschil. Hij beperkte er zich niet toe zonder meer de inhoud van het akkoord over te nemen in een vonnis, maar verleende pas dergelijk vonnis met kennis van zaken. Het hof oordeelt dat het akkoordvonnis van 12 mei 2006 in deze wel te beschouwen is als een gerechtelijke ontbinding in de zin van artikel 209, 3° W.Reg., zodat het wel aanleiding kan geven tot teruggave van het evenredig recht.”

Qu’en penser ?

Il est vrai que le jugement d’accord est bien un acte juridictionnel car le juge doit vérifier si les conditions de l’article 1043 sont réunies.

Il est vrai aussi que la résolution est mentionnée dans le jugement, fût-il d’accord.

Mais cela satisfait-il la condition de l’article 209, 3°, à savoir que le juge prononce la résolution ?

Lorsque le juge prononce la résolution d’une vente, il doit constater une inexécution à la demande d’une partie et apprécier si cette inexécution est suffisamment grave pour provoquer la résolution du contrat, ou constater l’existence d’un pacte commissoire exprès non abusivement invoqué.

Le juge qui décrète l’accord des parties sur la résolution, en se bornant à vérifier s’il existait un litige sur ce point au moment de l’introduction de la cause, ne sanctionne nullement l’inexécution.

On peut d’ailleurs se demander si le jugement d’accord prononce vraiment une résolution lorsque les parties sont d’accord, puisque leur accord est en soi suffisant pour dissoudre la vente (contrat consensuel).

La plus grande prudence reste de mise. Il n’est pas certain que l’arrêt de la Cour d’appel d’Anvers fasse jurisprudence.

En effet, la question est sans doute ailleurs.

Dans la cause en question, les parties avaient réservé leurs demandes de dommages, qu’elles ont plaidées après le fameux jugement d’accord.

Il est dès lors fort probable qu’elles aient voulu faire acter la résolution immédiatement en réservant les torts, et ce pour introduire une demande de restitution des droits.

En prosécution de cause, le tribunal a tranché sur l’imputabilité de la résolution en condamnant l’acheteur à payer l’indemnité forfaitaire de 10 %.

Cette démarche est bien un jugement de résolution, mais en deux temps : une décision de résolution en réservant les torts et une décision disant aux torts de quelle partie elle a été prononcée.

Cette résolution en deux temps permet de réduire le dommage en accélérant la procédure de restitution des droits.

Si c’est ainsi qu’il faut comprendre l’arrêt, il ne constitue pas une infirmation  de la thèse que l’administration a toujours défendue en la matière.

Et, effectivement, la circonstance qu’il s’agisse d’un jugement d’accord est alors indifférente sur le caractère judiciaire de la résolution.

J’ai toujours été réservé sur la pratique consistant à demander au juge de prononcer la résolution du contrat sans déjà dire aux torts de qui.

La résolution étant une sanction, elle suppose qu’une faute soit constatée au moment où elle est prononcée.

Si le juge prononce la résolution en réservant la question des torts, il se place dans une inconfortable situation s’il s’avère qu’aucun des comportements contractuels n’est suffisamment grave pour justifier rétrospectivement cette sanction, ou encore s’il apparaît que le contrat est affecté de nullité absolue.

Mail il faut reconnaître que la pratique existe et que les tribunaux s’y plient volontiers. Elle a le mérite d’être expéditive.

Pour résumer, je pense que l’arrêt de la Cour d’appel d’Anvers risque d’entretenir l’espoir fallacieux de ce que la résiliation amiable après l’introduction de la cause, actée par le juge, suffit pour obtenir restitution des droits.

Je persiste à penser qu’il faut que le juge constate l’inexécution et la sanctionne pour que l’article 209, 3°, C. enreg. trouve à s’appliquer.

Cela ne fait pas obstacle à un jugement d’accord sur la résolution pour autant que les torts soient réservés et que le juge tranche subséquemment la question de l’imputation.

Tout ceci prend son importance à Bruxelles.

En Flandre et en Wallonie, les parties peuvent faire constater la résolution.  Elles peuvent aussi résilier la vente sans risque fiscal, à certaines conditions, mais elles doivent être d’accord…

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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