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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Résolution amiable (?) et droits d’enregistrement

Par compromis du 31 octobre 2005, les vendeurs cèdent à l’acheteur une maison située en Flandre au prix de 250.000 €.

La condition suspensive affectant le compromis est réalisée le 28 novembre 2005.

Le 17 février 2006, les vendeurs ont cité l’acheteur devant le tribunal de première instance de Turnhout en résolution de la vente.

Le compromis est présenté à l’enregistrement au droit proportionnel le 27 février 2006 et les droits sont payés (25.000 €).

À l’audience du 5 mai 2006, les parties ont invité le tribunal à prendre acte de leur accord sur la résolution de la vente (en néerlandais ontbinding signifie à la fois dissolution et résolution).

Le 12 mai 2006, le tribunal prononce un jugement leur donnant acte de leur accord sur la résolution et renvoie l’affaire au rôle pour le surplus.

L’affaire est réactivée en décembre de la même année, les vendeurs réclamant l’indemnité forfaitaire de 10 % tandis que l’acheteur réclamait restitution de l’acompte de 5.000 €.

Un jugement du 12 janvier 2007 fait droit aux demandes et condamne l’acheteur à payer  l’indemnité forfaitaire de 25.000 € dont à déduire l’acompte de 5.000 €.

La Cour d’appel d’Anvers confirme ce jugement (et non celui relatif à la dissolution de la vente) par arrêt du 26 avril 2010.

Entretemps, le 17 juillet 2006, les vendeurs ont formé une demande de restitution des droits d’enregistrement, sur base de l’article 209, 3°, C. enreg.

L’administration refusa de consentir à la restitution. Les vendeurs ont alors cité l’État belge en restitution devant le tribunal de première instance d’Anvers.

Ils sont déboutés par jugement du 5 novembre 2010 (ch. 1F, rôle 09/1068/A, www.fisconet.be).

Pourquoi ?

Les droits sont dus sur l’acte, quelles que soient les vicissitudes que celui-ci peut ensuite connaitre.

L’article E 208 C. enreg. prévoit que les droits régulièrement perçus ne peuvent être restitués, quels que soient les événements ultérieurs, sauf les cas prévus par la loi.

Et, justement, la loi prévoit limitativement les causes de restitution, dont l’article 209, 3°, qui disposait à l’époque en Flandre, et qui dispose toujours en Région de Bruxelles-Capitale :

« Sont sujets à restitution : (…) 3° les droits proportionnels perçus du chef d’une convention dont la résolution ou la révocation a été prononcée par un jugement ou un arrêt passé en force de chose jugée, à condition qu’il résulte de la décision que la convention n’ est pas antérieure de plus d’un an à une demande en résolution ou en révocation, même si elle a été introduite devant un juge incompétent. »

En Flandre, depuis le 1er novembre 2007, le texte est différent : « … une convention dont un jugement ou un arrêt passé en force de chose jugée prononce ou constate la résolution ou la révocation, … »

Actuellement, en Wallonie également, on trouve les termes « résolution … prononcée ou constatée par un jugement … »

Bref, il fallait donc que la résolution soit prononcée par un jugement et cette cause de restitution s’interprète restrictivement puisqu’elle fait exception à la règle générale de l’article 208.

Pour l’administration, les parties ont demandé au juge de décréter leur accord sur la dissolution de la vente, probablement tous droits saufs, mais cela le jugement ne le dit pas.

Ce faisant, oppose l’administration, le juge n’a pas prononcé la résolution en sorte que les conditions de la restitution ne sont pas rencontrées.

Le tribunal de première instance d’Anvers a fait droit à la thèse de l’administration.

Ce tribunal retient en effet que si le jugement du tribunal de première instance de Turnhout a sans doute la forme d’un jugement, ce jugement d’accord ne constitue pas une résolution judiciaire au sens de l’article 209, 3°.

Selon le tribunal, le compromis n’a pas été résolu par le juge mais par l’accord des parties.

Dans le texte : “De rechterlijke beslissing van 12 mei 2006 is weliswaar naar de vorm een vonnis, maar dit akkoordvonnis is geen gerechtelijke ontbinding in de betekenis van het toenmalig artikel 209, 3° W. Reg. Voornoemde onderhandse verkoopovereenkomst werd immers niet ontbonden door de rechter, maar door het akkoord van de partijen.”

Ce jugement va être réformé par un intéressant arrêt du 4 juin 2013 de la Cour d’appel d’Anvers (6ième ch., rôle n° 2011/AR/3511, www.fisconet.be).

La Cour d’appel d’Anvers reconnaît  que la doctrine considère qu’un jugement d’accord ne peut satisfaire à la condition de résolution judiciaire au sens de l’article 209, 3° (la Cour cite J. Espeel, « De registratierechten als belastingschuld », in F. Werdefroy, « Registratierechten 2010-2011 », Kluwer, Mechelen, 2011, p. 449, n°. 4062).

La Cour veut toutefois introduire une nuance : il faut, dit-elle, vérifier concrètement s’il est mis fin au litige par une décision judiciaire ou seulement par l’accord des parties.

L’article 1043 du Code judiciaire dispose que les parties peuvent demander au juge d’acter l’accord qu’elles ont conclu sur la solution du litige dont il est régulièrement saisi.

Cette disposition suppose donc l’existence préalable d’un litige.

C’était le cas, en l’espèce. La citation valait mise en demeure de passer l’acte et tendait à défaut à la résolution de la vente.

Il n’existait dès lors pas d’accord sur la dissolution de la vente au moment de l’introduction de la cause.

Le juge doit vérifier s’il existait un litige pour appliquer l’article 1043. Il ne s’est pas limité à reprendre sans plus l’accord dans son jugement. Il a prononcé sa décision après avoir pris connaissance de la cause.

Et la Cour d’en conclure que le jugement d’accord doit bien être considéré comme valant résolution judiciaire au sens de l’art. 209, 3°, précité.

Dans le texte : “Het hof oordeelt dat artikel 1043 Ger.W. in deze correct werd toegepast en dat de rechter enkel een akkoordvonnis verleende, nadat hij kennis had genomen van het geschil. Hij beperkte er zich niet toe zonder meer de inhoud van het akkoord over te nemen in een vonnis, maar verleende pas dergelijk vonnis met kennis van zaken. Het hof oordeelt dat het akkoordvonnis van 12 mei 2006 in deze wel te beschouwen is als een gerechtelijke ontbinding in de zin van artikel 209, 3° W.Reg., zodat het wel aanleiding kan geven tot teruggave van het evenredig recht.”

Qu’en penser ?

Il est vrai que le jugement d’accord est bien un acte juridictionnel car le juge doit vérifier si les conditions de l’article 1043 sont réunies.

Il est vrai aussi que la résolution est mentionnée dans le jugement, fût-il d’accord.

Mais cela satisfait-il la condition de l’article 209, 3°, à savoir que le juge prononce la résolution ?

Lorsque le juge prononce la résolution d’une vente, il doit constater une inexécution à la demande d’une partie et apprécier si cette inexécution est suffisamment grave pour provoquer la résolution du contrat, ou constater l’existence d’un pacte commissoire exprès non abusivement invoqué.

Le juge qui décrète l’accord des parties sur la résolution, en se bornant à vérifier s’il existait un litige sur ce point au moment de l’introduction de la cause, ne sanctionne nullement l’inexécution.

On peut d’ailleurs se demander si le jugement d’accord prononce vraiment une résolution lorsque les parties sont d’accord, puisque leur accord est en soi suffisant pour dissoudre la vente (contrat consensuel).

La plus grande prudence reste de mise. Il n’est pas certain que l’arrêt de la Cour d’appel d’Anvers fasse jurisprudence.

En effet, la question est sans doute ailleurs.

Dans la cause en question, les parties avaient réservé leurs demandes de dommages, qu’elles ont plaidées après le fameux jugement d’accord.

Il est dès lors fort probable qu’elles aient voulu faire acter la résolution immédiatement en réservant les torts, et ce pour introduire une demande de restitution des droits.

En prosécution de cause, le tribunal a tranché sur l’imputabilité de la résolution en condamnant l’acheteur à payer l’indemnité forfaitaire de 10 %.

Cette démarche est bien un jugement de résolution, mais en deux temps : une décision de résolution en réservant les torts et une décision disant aux torts de quelle partie elle a été prononcée.

Cette résolution en deux temps permet de réduire le dommage en accélérant la procédure de restitution des droits.

Si c’est ainsi qu’il faut comprendre l’arrêt, il ne constitue pas une infirmation  de la thèse que l’administration a toujours défendue en la matière.

Et, effectivement, la circonstance qu’il s’agisse d’un jugement d’accord est alors indifférente sur le caractère judiciaire de la résolution.

J’ai toujours été réservé sur la pratique consistant à demander au juge de prononcer la résolution du contrat sans déjà dire aux torts de qui.

La résolution étant une sanction, elle suppose qu’une faute soit constatée au moment où elle est prononcée.

Si le juge prononce la résolution en réservant la question des torts, il se place dans une inconfortable situation s’il s’avère qu’aucun des comportements contractuels n’est suffisamment grave pour justifier rétrospectivement cette sanction, ou encore s’il apparaît que le contrat est affecté de nullité absolue.

Mail il faut reconnaître que la pratique existe et que les tribunaux s’y plient volontiers. Elle a le mérite d’être expéditive.

Pour résumer, je pense que l’arrêt de la Cour d’appel d’Anvers risque d’entretenir l’espoir fallacieux de ce que la résiliation amiable après l’introduction de la cause, actée par le juge, suffit pour obtenir restitution des droits.

Je persiste à penser qu’il faut que le juge constate l’inexécution et la sanctionne pour que l’article 209, 3°, C. enreg. trouve à s’appliquer.

Cela ne fait pas obstacle à un jugement d’accord sur la résolution pour autant que les torts soient réservés et que le juge tranche subséquemment la question de l’imputation.

Tout ceci prend son importance à Bruxelles.

En Flandre et en Wallonie, les parties peuvent faire constater la résolution.  Elles peuvent aussi résilier la vente sans risque fiscal, à certaines conditions, mais elles doivent être d’accord…

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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