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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Résolution amiable (?) et droits d’enregistrement

Par compromis du 31 octobre 2005, les vendeurs cèdent à l’acheteur une maison située en Flandre au prix de 250.000 €.

La condition suspensive affectant le compromis est réalisée le 28 novembre 2005.

Le 17 février 2006, les vendeurs ont cité l’acheteur devant le tribunal de première instance de Turnhout en résolution de la vente.

Le compromis est présenté à l’enregistrement au droit proportionnel le 27 février 2006 et les droits sont payés (25.000 €).

À l’audience du 5 mai 2006, les parties ont invité le tribunal à prendre acte de leur accord sur la résolution de la vente (en néerlandais ontbinding signifie à la fois dissolution et résolution).

Le 12 mai 2006, le tribunal prononce un jugement leur donnant acte de leur accord sur la résolution et renvoie l’affaire au rôle pour le surplus.

L’affaire est réactivée en décembre de la même année, les vendeurs réclamant l’indemnité forfaitaire de 10 % tandis que l’acheteur réclamait restitution de l’acompte de 5.000 €.

Un jugement du 12 janvier 2007 fait droit aux demandes et condamne l’acheteur à payer  l’indemnité forfaitaire de 25.000 € dont à déduire l’acompte de 5.000 €.

La Cour d’appel d’Anvers confirme ce jugement (et non celui relatif à la dissolution de la vente) par arrêt du 26 avril 2010.

Entretemps, le 17 juillet 2006, les vendeurs ont formé une demande de restitution des droits d’enregistrement, sur base de l’article 209, 3°, C. enreg.

L’administration refusa de consentir à la restitution. Les vendeurs ont alors cité l’État belge en restitution devant le tribunal de première instance d’Anvers.

Ils sont déboutés par jugement du 5 novembre 2010 (ch. 1F, rôle 09/1068/A, www.fisconet.be).

Pourquoi ?

Les droits sont dus sur l’acte, quelles que soient les vicissitudes que celui-ci peut ensuite connaitre.

L’article E 208 C. enreg. prévoit que les droits régulièrement perçus ne peuvent être restitués, quels que soient les événements ultérieurs, sauf les cas prévus par la loi.

Et, justement, la loi prévoit limitativement les causes de restitution, dont l’article 209, 3°, qui disposait à l’époque en Flandre, et qui dispose toujours en Région de Bruxelles-Capitale :

« Sont sujets à restitution : (…) 3° les droits proportionnels perçus du chef d’une convention dont la résolution ou la révocation a été prononcée par un jugement ou un arrêt passé en force de chose jugée, à condition qu’il résulte de la décision que la convention n’ est pas antérieure de plus d’un an à une demande en résolution ou en révocation, même si elle a été introduite devant un juge incompétent. »

En Flandre, depuis le 1er novembre 2007, le texte est différent : « … une convention dont un jugement ou un arrêt passé en force de chose jugée prononce ou constate la résolution ou la révocation, … »

Actuellement, en Wallonie également, on trouve les termes « résolution … prononcée ou constatée par un jugement … »

Bref, il fallait donc que la résolution soit prononcée par un jugement et cette cause de restitution s’interprète restrictivement puisqu’elle fait exception à la règle générale de l’article 208.

Pour l’administration, les parties ont demandé au juge de décréter leur accord sur la dissolution de la vente, probablement tous droits saufs, mais cela le jugement ne le dit pas.

Ce faisant, oppose l’administration, le juge n’a pas prononcé la résolution en sorte que les conditions de la restitution ne sont pas rencontrées.

Le tribunal de première instance d’Anvers a fait droit à la thèse de l’administration.

Ce tribunal retient en effet que si le jugement du tribunal de première instance de Turnhout a sans doute la forme d’un jugement, ce jugement d’accord ne constitue pas une résolution judiciaire au sens de l’article 209, 3°.

Selon le tribunal, le compromis n’a pas été résolu par le juge mais par l’accord des parties.

Dans le texte : “De rechterlijke beslissing van 12 mei 2006 is weliswaar naar de vorm een vonnis, maar dit akkoordvonnis is geen gerechtelijke ontbinding in de betekenis van het toenmalig artikel 209, 3° W. Reg. Voornoemde onderhandse verkoopovereenkomst werd immers niet ontbonden door de rechter, maar door het akkoord van de partijen.”

Ce jugement va être réformé par un intéressant arrêt du 4 juin 2013 de la Cour d’appel d’Anvers (6ième ch., rôle n° 2011/AR/3511, www.fisconet.be).

La Cour d’appel d’Anvers reconnaît  que la doctrine considère qu’un jugement d’accord ne peut satisfaire à la condition de résolution judiciaire au sens de l’article 209, 3° (la Cour cite J. Espeel, « De registratierechten als belastingschuld », in F. Werdefroy, « Registratierechten 2010-2011 », Kluwer, Mechelen, 2011, p. 449, n°. 4062).

La Cour veut toutefois introduire une nuance : il faut, dit-elle, vérifier concrètement s’il est mis fin au litige par une décision judiciaire ou seulement par l’accord des parties.

L’article 1043 du Code judiciaire dispose que les parties peuvent demander au juge d’acter l’accord qu’elles ont conclu sur la solution du litige dont il est régulièrement saisi.

Cette disposition suppose donc l’existence préalable d’un litige.

C’était le cas, en l’espèce. La citation valait mise en demeure de passer l’acte et tendait à défaut à la résolution de la vente.

Il n’existait dès lors pas d’accord sur la dissolution de la vente au moment de l’introduction de la cause.

Le juge doit vérifier s’il existait un litige pour appliquer l’article 1043. Il ne s’est pas limité à reprendre sans plus l’accord dans son jugement. Il a prononcé sa décision après avoir pris connaissance de la cause.

Et la Cour d’en conclure que le jugement d’accord doit bien être considéré comme valant résolution judiciaire au sens de l’art. 209, 3°, précité.

Dans le texte : “Het hof oordeelt dat artikel 1043 Ger.W. in deze correct werd toegepast en dat de rechter enkel een akkoordvonnis verleende, nadat hij kennis had genomen van het geschil. Hij beperkte er zich niet toe zonder meer de inhoud van het akkoord over te nemen in een vonnis, maar verleende pas dergelijk vonnis met kennis van zaken. Het hof oordeelt dat het akkoordvonnis van 12 mei 2006 in deze wel te beschouwen is als een gerechtelijke ontbinding in de zin van artikel 209, 3° W.Reg., zodat het wel aanleiding kan geven tot teruggave van het evenredig recht.”

Qu’en penser ?

Il est vrai que le jugement d’accord est bien un acte juridictionnel car le juge doit vérifier si les conditions de l’article 1043 sont réunies.

Il est vrai aussi que la résolution est mentionnée dans le jugement, fût-il d’accord.

Mais cela satisfait-il la condition de l’article 209, 3°, à savoir que le juge prononce la résolution ?

Lorsque le juge prononce la résolution d’une vente, il doit constater une inexécution à la demande d’une partie et apprécier si cette inexécution est suffisamment grave pour provoquer la résolution du contrat, ou constater l’existence d’un pacte commissoire exprès non abusivement invoqué.

Le juge qui décrète l’accord des parties sur la résolution, en se bornant à vérifier s’il existait un litige sur ce point au moment de l’introduction de la cause, ne sanctionne nullement l’inexécution.

On peut d’ailleurs se demander si le jugement d’accord prononce vraiment une résolution lorsque les parties sont d’accord, puisque leur accord est en soi suffisant pour dissoudre la vente (contrat consensuel).

La plus grande prudence reste de mise. Il n’est pas certain que l’arrêt de la Cour d’appel d’Anvers fasse jurisprudence.

En effet, la question est sans doute ailleurs.

Dans la cause en question, les parties avaient réservé leurs demandes de dommages, qu’elles ont plaidées après le fameux jugement d’accord.

Il est dès lors fort probable qu’elles aient voulu faire acter la résolution immédiatement en réservant les torts, et ce pour introduire une demande de restitution des droits.

En prosécution de cause, le tribunal a tranché sur l’imputabilité de la résolution en condamnant l’acheteur à payer l’indemnité forfaitaire de 10 %.

Cette démarche est bien un jugement de résolution, mais en deux temps : une décision de résolution en réservant les torts et une décision disant aux torts de quelle partie elle a été prononcée.

Cette résolution en deux temps permet de réduire le dommage en accélérant la procédure de restitution des droits.

Si c’est ainsi qu’il faut comprendre l’arrêt, il ne constitue pas une infirmation  de la thèse que l’administration a toujours défendue en la matière.

Et, effectivement, la circonstance qu’il s’agisse d’un jugement d’accord est alors indifférente sur le caractère judiciaire de la résolution.

J’ai toujours été réservé sur la pratique consistant à demander au juge de prononcer la résolution du contrat sans déjà dire aux torts de qui.

La résolution étant une sanction, elle suppose qu’une faute soit constatée au moment où elle est prononcée.

Si le juge prononce la résolution en réservant la question des torts, il se place dans une inconfortable situation s’il s’avère qu’aucun des comportements contractuels n’est suffisamment grave pour justifier rétrospectivement cette sanction, ou encore s’il apparaît que le contrat est affecté de nullité absolue.

Mail il faut reconnaître que la pratique existe et que les tribunaux s’y plient volontiers. Elle a le mérite d’être expéditive.

Pour résumer, je pense que l’arrêt de la Cour d’appel d’Anvers risque d’entretenir l’espoir fallacieux de ce que la résiliation amiable après l’introduction de la cause, actée par le juge, suffit pour obtenir restitution des droits.

Je persiste à penser qu’il faut que le juge constate l’inexécution et la sanctionne pour que l’article 209, 3°, C. enreg. trouve à s’appliquer.

Cela ne fait pas obstacle à un jugement d’accord sur la résolution pour autant que les torts soient réservés et que le juge tranche subséquemment la question de l’imputation.

Tout ceci prend son importance à Bruxelles.

En Flandre et en Wallonie, les parties peuvent faire constater la résolution.  Elles peuvent aussi résilier la vente sans risque fiscal, à certaines conditions, mais elles doivent être d’accord…

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La réforme du droit de la copropriété en 21 points

1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, … 2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots. 3.  Quant à la structure des plus grands ensembles, a. S’agissant […]

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1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, …

2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots.

3.  Quant à la structure des plus grands ensembles,

a. S’agissant des associations partielles avec personnalité, faculté de proposer des structurations asymétriques, c’est-à-dire dans les groupes d’immeubles ou les éléments comportant différents éléments physiquement distincts, de limiter la création d’une association partielle à un immeuble ou à une fraction d’immeuble ;

b. Suppression des associations partielles sans personnalité juridique mais consécration de l’idée suivant laquelle en présence de charges communes particulières, seuls les copropriétaires concernés votent, ce qui revient à donner une réelle autonomie aux copropriétaires concernés mais au départ de la notion de « charge commune particulière » ;

c. Chronologie logique dans l’acquisition de la personnalité juridique dans les copropriétés pyramidales (d’abord l’association principale, puis ensuite les associations partielles).

4.  Consécration de l’idée suivant laquelle un usage exclusif est présumé constitutif d’une servitude, ce qui implique qu’il doit être l’accessoire d’un fonds dominant.

5.  Rétrécissement du contenu du Règlement de copropriété au bénéfice du règlement d’ordre intérieur, au bénéfice d’un assouplissement du formalisme en cas de modification et ce, sans perte d’efficacité puisque les clauses de recouvrement doivent continuer à figurer dans le Règlement de copropriété.

6.  Dans les nouvelles promotions, définition d’un cadre (conditions de fond et de forme) permettant enfin de modifier valablement les statuts avant la réception provisoire des parties communes concernées (en cas d’association partielle).

7.  Coup d’arrêt aux services de gestion imposés via les statuts de copropriété (ex. résidences avec services hôteliers, résidences pour personnes âgées, …) aussi, cela devrait se faire sur une base volontaire et en dehors des statuts de copropriété (cela rejoint la jurisprudence connue).

8.  Validation des clauses de médiation par opposition aux clauses d’arbitrage.

9.  Meilleure définition des fonds de roulement et de réserve – création obligatoire, obligation de dissociation, solidarité en cas de démembrement sur un lot, ventilation claire des appels de fonds entre roulement et réserve – en principe, mise en place dans les cinq ans de la réception provisoire d’un fonds de réserve.

10. Précision quant à la prise en charge du passif de l’association des copropriétaires (proportionnalité liée aux quotes-parts, donc nouvelle importance du rapport de quotité ou de la mise à jour des quotités dans les anciennes copropriétés).

11. Petites améliorations techniques dans l’organisation des AG.

12. Modification de certains quorums à la faveur d’un assouplissement ou d’une clarification :

a. Majorité de 2/3 pour travaux dans les communs, la modification des statuts ou la conclusion des contrats ;

b. Majorité absolue pour travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d’administration provisoire ;

c. Expropriation privée : faculté de suppression de droits réels privatifs sur les parties communes, contre indemnisation ;

d. Division soumise à la majorité des 4/5 ;

e. Majorité de 4/5 également pour la démolition dictée par la salubrité, la sécurité ou un coût excessif ;

f.  Assouplissement de la règle d’unanimité, à la seconde ag (plus de quorum de présence).

14.  Améliorations techniques visant à prévenir les abus chez les syndics :

a.  Rémunération de la mission de syndic – distinction entre celles au forfait et les complémentaires qui doivent faire l’objet d’une décision distincte ;

b.  Clarification du régime d’incompatibilité par rapport au Conseil de copropriété et à la fonction de commissaire ;

c.   Incitation au prévisionnel dans les travaux importants.

15.  Traduction pratique de l’importance de l’organe qu’est le Conseil de copropriété :

a.  Obligatoire, si plus de 20 lots et facultatif, dans les autres cas ;

b.  Précision quant à son organisation.

16.  Commissaire aux comptes, consécration de la notion de collège et précision quant à sa mission.

17.  Précisions nombreuses à propos du contentieux de la copropriété.

18.  Création de l’institution de l’administrateur provisoire comme substitut aux organes de la copropriété, si l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l’association des copropriétaires est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales.

19.  Précisions nombreuses quant à l’information en cas de mutation immobilière.

20.  Création d’un privilège immobilier « occulte » valable pour les charges de l’exercice en cours et l’exercice précédent. C’est une incitation puissante à l’action des syndics sur le plan du recouvrement.

21.  Entrée en vigueur au 1er janvier 2019 et régime transitoire détaillé.

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