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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Articles tagué ‘juge’

Résolution amiable (?) et droits d’enregistrement

Par compromis du 31 octobre 2005, les vendeurs cèdent à l’acheteur une maison située en Flandre au prix de 250.000 €. La condition suspensive affectant le compromis est réalisée le 28 novembre 2005. Le 17 février 2006, les vendeurs ont cité l’acheteur devant le tribunal de première instance de Turnhout en résolution de la vente. […]

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Quel juge revoit l’astreinte quand la décision est frappée d’appel?

L’astreinte est une condamnation accessoire qui vise à assurer l’exécution d’une condamnation principale de faire ou de ne pas faire (pas une condamnation pécuniaire). Il s’agit, par exemple, de la condamnation à charge d’un occupant expulsé à payer un montant par jour de retard à délaisser les lieux. L’article 1385quinquies, alinéa 1er, du Code judiciaire […]

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Le rôle du juge dans l’exécution d’une vente potentiellement nulle

La loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d’habitations et la vente d’habitations à construire ou en voie de construction, dite « loi Breyne », protège l’acquéreur en prévoyant, notamment, que la méconnaissance de certaines de ses dispositions est sanctionnée de nullité de la convention. Cette loi est-elle impérative ou d’ordre public ? La jurisprudence de la […]

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Le mandataire achète lui-même l’immeuble

Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente. La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant. Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui […]

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Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente.

La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant.

Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui pose la nullité de la vente par la mandataire à lui-même.

La Cour d’appel  le déboute, retenant que « le mandataire n’est pas l’acquéreur du bien mais que cet acquéreur est la société A, personne morale différente de la première même si elles ont toutes les deux le même dirigeant ; »

La Cour de cassation française, sur le visa de l’article 1596 du Code civil (même principe en Belgique), casse l’arrêt :

« Qu’en statuant ainsi, sans rechercher si la société Immo D, mandataire, dont elle relevait qu’elle avait le même gérant et le même siège social que la société A, ne s’était pas portée acquéreur, par personne morale interposée, du bien qu’elle était chargée de vendre, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ; »  (Cass., fr., 2 juillet 2008, www.legisfrance.fgouv.com).

L’article 1596 (belge) du Code civil dispose que « ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées (…) les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ; » 

Le juge ne peut se contenter de constater qu’il s’agit de personnes morales différentes, l’une pouvant agir pour l’autre lorsque les intérêts se confondent.

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