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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

La vente sous condition résolutoire (II)

Ni le terme ni la condition résolutoire ne forment obstacle à l’obligation d’enregistrement de la vente d’immeuble. Même sous condition résolutoire, expresse, tacite ou légale, la vente doit être immédiatement présentée à l’enregistrement.  Le caractère potestatif de la condition est indifférent.

La réalisation de la condition provoque automatiquement la dissolution de la vente, sans autre formalité. Cela ne permet cependant pas la restitution du droit perçu lors de l’enregistrement de la convention résolue.

Si les droits n’ont pas encore été payés au moment où la condition résolutoire se réalise, l’administration considère que les droits restent dus et doivent être payés.

La dissolution de la vente d’immeuble par la réalisation de la condition  résolutoire ne permet pas d’obtenir la restitution des droits payés, que la résolution s’opère de plein droit (survenance d’une condition résolutoire  légale) ou par une condition conventionnelle (Gand, 16 mai 2006, R.G.E.N., 2007, n°25.726), casuelle  ou  potestative, tacite ou expresse, et même si elle est prononcée par le juge.

En effet, l’article 209, 3°, C. enreg. suppose une résolution pour inexécution des obligations de la vente oui des charges de la donation.

La faculté de réméré fonctionne comme une vente sous condition résolutoire (art. 1659 C. civ.). Le retour de l’immeuble au vendeur n’est pas soumis au droit proportionnel, ce qui est bien normal puisqu’il n’y a jamais eu qu’une vente.

Pour la même raison, l’acheteur ne peut poursuivre lors de la résolution, la restitution de 36 % des droits payés  selon l’article 212 C. enreg.

Le droit de retour conventionnel constitue un autre exemple. L’article 951 C. civ. permet au donateur de stipuler le retour de l’immeuble donné en cas de prédécès du donataire seul, de prédécès du donataire et de ses descendants.

Cette disposition précise que le droit de retour « ne pourra être stipulé qu’au profit du donateur seul », ce qui est normal puisqu’il s’agit d’une résolution de la donation.

Enfin, le droit  conventionnel  de  surenchère  est  généralement  considéré  comme  une condition résolutoire, à moins que les parties n’aient expressément souscrit à cette clause au titre de condition suspensive (F. Werdefroy, « Droits d’enregistrement », II, Kluwer, 2005, n° 845).

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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