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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La vente sous condition résolutoire (II)

Ni le terme ni la condition résolutoire ne forment obstacle à l’obligation d’enregistrement de la vente d’immeuble. Même sous condition résolutoire, expresse, tacite ou légale, la vente doit être immédiatement présentée à l’enregistrement.  Le caractère potestatif de la condition est indifférent.

La réalisation de la condition provoque automatiquement la dissolution de la vente, sans autre formalité. Cela ne permet cependant pas la restitution du droit perçu lors de l’enregistrement de la convention résolue.

Si les droits n’ont pas encore été payés au moment où la condition résolutoire se réalise, l’administration considère que les droits restent dus et doivent être payés.

La dissolution de la vente d’immeuble par la réalisation de la condition  résolutoire ne permet pas d’obtenir la restitution des droits payés, que la résolution s’opère de plein droit (survenance d’une condition résolutoire  légale) ou par une condition conventionnelle (Gand, 16 mai 2006, R.G.E.N., 2007, n°25.726), casuelle  ou  potestative, tacite ou expresse, et même si elle est prononcée par le juge.

En effet, l’article 209, 3°, C. enreg. suppose une résolution pour inexécution des obligations de la vente oui des charges de la donation.

La faculté de réméré fonctionne comme une vente sous condition résolutoire (art. 1659 C. civ.). Le retour de l’immeuble au vendeur n’est pas soumis au droit proportionnel, ce qui est bien normal puisqu’il n’y a jamais eu qu’une vente.

Pour la même raison, l’acheteur ne peut poursuivre lors de la résolution, la restitution de 36 % des droits payés  selon l’article 212 C. enreg.

Le droit de retour conventionnel constitue un autre exemple. L’article 951 C. civ. permet au donateur de stipuler le retour de l’immeuble donné en cas de prédécès du donataire seul, de prédécès du donataire et de ses descendants.

Cette disposition précise que le droit de retour « ne pourra être stipulé qu’au profit du donateur seul », ce qui est normal puisqu’il s’agit d’une résolution de la donation.

Enfin, le droit  conventionnel  de  surenchère  est  généralement  considéré  comme  une condition résolutoire, à moins que les parties n’aient expressément souscrit à cette clause au titre de condition suspensive (F. Werdefroy, « Droits d’enregistrement », II, Kluwer, 2005, n° 845).

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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