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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La vente sous condition résolutoire (II)

Ni le terme ni la condition résolutoire ne forment obstacle à l’obligation d’enregistrement de la vente d’immeuble. Même sous condition résolutoire, expresse, tacite ou légale, la vente doit être immédiatement présentée à l’enregistrement.  Le caractère potestatif de la condition est indifférent.

La réalisation de la condition provoque automatiquement la dissolution de la vente, sans autre formalité. Cela ne permet cependant pas la restitution du droit perçu lors de l’enregistrement de la convention résolue.

Si les droits n’ont pas encore été payés au moment où la condition résolutoire se réalise, l’administration considère que les droits restent dus et doivent être payés.

La dissolution de la vente d’immeuble par la réalisation de la condition  résolutoire ne permet pas d’obtenir la restitution des droits payés, que la résolution s’opère de plein droit (survenance d’une condition résolutoire  légale) ou par une condition conventionnelle (Gand, 16 mai 2006, R.G.E.N., 2007, n°25.726), casuelle  ou  potestative, tacite ou expresse, et même si elle est prononcée par le juge.

En effet, l’article 209, 3°, C. enreg. suppose une résolution pour inexécution des obligations de la vente oui des charges de la donation.

La faculté de réméré fonctionne comme une vente sous condition résolutoire (art. 1659 C. civ.). Le retour de l’immeuble au vendeur n’est pas soumis au droit proportionnel, ce qui est bien normal puisqu’il n’y a jamais eu qu’une vente.

Pour la même raison, l’acheteur ne peut poursuivre lors de la résolution, la restitution de 36 % des droits payés  selon l’article 212 C. enreg.

Le droit de retour conventionnel constitue un autre exemple. L’article 951 C. civ. permet au donateur de stipuler le retour de l’immeuble donné en cas de prédécès du donataire seul, de prédécès du donataire et de ses descendants.

Cette disposition précise que le droit de retour « ne pourra être stipulé qu’au profit du donateur seul », ce qui est normal puisqu’il s’agit d’une résolution de la donation.

Enfin, le droit  conventionnel  de  surenchère  est  généralement  considéré  comme  une condition résolutoire, à moins que les parties n’aient expressément souscrit à cette clause au titre de condition suspensive (F. Werdefroy, « Droits d’enregistrement », II, Kluwer, 2005, n° 845).

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Redevance « recognitive » d’emphytéose et TVA

Il est possible de constituer un droit d’emphytéose pour une valeur symbolique. En effet, la redevance doit être recognitive du droit de propriété du constituant ; elle n’est pas indemnitaire ni compensatoire. La redevance sert à établir que celui qui exerce toutes les prérogatives de la propriété n’est en fait pas le propriétaire puisqu’il paie son […]

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Il est possible de constituer un droit d’emphytéose pour une valeur symbolique.

En effet, la redevance doit être recognitive du droit de propriété du constituant ; elle n’est pas indemnitaire ni compensatoire.

La redevance sert à établir que celui qui exerce toutes les prérogatives de la propriété n’est en fait pas le propriétaire puisqu’il paie son droit au propriétaire.

Cela doit évidemment s’apprécier dans une perspective historique, le droit d’emphytéose est une ancienne institution.

Peut-on procéder de la sorte sur un bâtiment neuf, le droit étant constitué en régime TVA ?

Ceci ne pose pas de problème en matière de TVA.

L’article 36 du CTVA dispose que les opérations de cessions de bâtiments neufs doivent répondre à une « valeur normale ».

Est-ce que cela s’étend aux cessions ou constitutions de droits réels ?

Le Manuel TVA reprend au numéro 134 que :

« Si la disposition en cause [l’article 36] s’applique en cas de cession de la nue-propriété (v. décision E.T. 20.368 du 12.11.1975 – Revue de la TVA n° 24, pp. 76-77, n° 552), il n’en est pas de même en ce qui concerne les constitutions de droits réels autres que le droit de propriété ».

Donc, il n’est pas nécessaire de reprendre une valeur d’emphytéose « normale ».

Et la TVA peut donc, en toute légalité, trouver à s’appliquer sur la valeur symbolique qui sera définie.

Reste alors à examiner l’impact potentiel que cela aura en matière d’ATN si l’emphytéote est dirigeant ou d’avantager anormal ou bénévole si le droit à prix symbolique échoit à un tiers qui n’est pas taxable sur cet avantage.

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