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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La vente sous condition résolutoire (II)

Ni le terme ni la condition résolutoire ne forment obstacle à l’obligation d’enregistrement de la vente d’immeuble. Même sous condition résolutoire, expresse, tacite ou légale, la vente doit être immédiatement présentée à l’enregistrement.  Le caractère potestatif de la condition est indifférent.

La réalisation de la condition provoque automatiquement la dissolution de la vente, sans autre formalité. Cela ne permet cependant pas la restitution du droit perçu lors de l’enregistrement de la convention résolue.

Si les droits n’ont pas encore été payés au moment où la condition résolutoire se réalise, l’administration considère que les droits restent dus et doivent être payés.

La dissolution de la vente d’immeuble par la réalisation de la condition  résolutoire ne permet pas d’obtenir la restitution des droits payés, que la résolution s’opère de plein droit (survenance d’une condition résolutoire  légale) ou par une condition conventionnelle (Gand, 16 mai 2006, R.G.E.N., 2007, n°25.726), casuelle  ou  potestative, tacite ou expresse, et même si elle est prononcée par le juge.

En effet, l’article 209, 3°, C. enreg. suppose une résolution pour inexécution des obligations de la vente oui des charges de la donation.

La faculté de réméré fonctionne comme une vente sous condition résolutoire (art. 1659 C. civ.). Le retour de l’immeuble au vendeur n’est pas soumis au droit proportionnel, ce qui est bien normal puisqu’il n’y a jamais eu qu’une vente.

Pour la même raison, l’acheteur ne peut poursuivre lors de la résolution, la restitution de 36 % des droits payés  selon l’article 212 C. enreg.

Le droit de retour conventionnel constitue un autre exemple. L’article 951 C. civ. permet au donateur de stipuler le retour de l’immeuble donné en cas de prédécès du donataire seul, de prédécès du donataire et de ses descendants.

Cette disposition précise que le droit de retour « ne pourra être stipulé qu’au profit du donateur seul », ce qui est normal puisqu’il s’agit d’une résolution de la donation.

Enfin, le droit  conventionnel  de  surenchère  est  généralement  considéré  comme  une condition résolutoire, à moins que les parties n’aient expressément souscrit à cette clause au titre de condition suspensive (F. Werdefroy, « Droits d’enregistrement », II, Kluwer, 2005, n° 845).

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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