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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La vente sous condition résolutoire (II)

Ni le terme ni la condition résolutoire ne forment obstacle à l’obligation d’enregistrement de la vente d’immeuble. Même sous condition résolutoire, expresse, tacite ou légale, la vente doit être immédiatement présentée à l’enregistrement.  Le caractère potestatif de la condition est indifférent.

La réalisation de la condition provoque automatiquement la dissolution de la vente, sans autre formalité. Cela ne permet cependant pas la restitution du droit perçu lors de l’enregistrement de la convention résolue.

Si les droits n’ont pas encore été payés au moment où la condition résolutoire se réalise, l’administration considère que les droits restent dus et doivent être payés.

La dissolution de la vente d’immeuble par la réalisation de la condition  résolutoire ne permet pas d’obtenir la restitution des droits payés, que la résolution s’opère de plein droit (survenance d’une condition résolutoire  légale) ou par une condition conventionnelle (Gand, 16 mai 2006, R.G.E.N., 2007, n°25.726), casuelle  ou  potestative, tacite ou expresse, et même si elle est prononcée par le juge.

En effet, l’article 209, 3°, C. enreg. suppose une résolution pour inexécution des obligations de la vente oui des charges de la donation.

La faculté de réméré fonctionne comme une vente sous condition résolutoire (art. 1659 C. civ.). Le retour de l’immeuble au vendeur n’est pas soumis au droit proportionnel, ce qui est bien normal puisqu’il n’y a jamais eu qu’une vente.

Pour la même raison, l’acheteur ne peut poursuivre lors de la résolution, la restitution de 36 % des droits payés  selon l’article 212 C. enreg.

Le droit de retour conventionnel constitue un autre exemple. L’article 951 C. civ. permet au donateur de stipuler le retour de l’immeuble donné en cas de prédécès du donataire seul, de prédécès du donataire et de ses descendants.

Cette disposition précise que le droit de retour « ne pourra être stipulé qu’au profit du donateur seul », ce qui est normal puisqu’il s’agit d’une résolution de la donation.

Enfin, le droit  conventionnel  de  surenchère  est  généralement  considéré  comme  une condition résolutoire, à moins que les parties n’aient expressément souscrit à cette clause au titre de condition suspensive (F. Werdefroy, « Droits d’enregistrement », II, Kluwer, 2005, n° 845).

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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