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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Articles de la catégorie ‘Conditions suspensives et résolutoires’

Droit de préemption et option d’achat

Un pacte de préférence est conclu. Dans un tel pacte, le stipulant ne prend pas l’engagement de vendre mais seulement de préférer un cocontractant au cas où il vendrait. Le promettant reste donc libre de vendre ou de ne pas vendre, contrairement à la promesse de vendre. Cette liberté est de l’essence du pacte de […]

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La retenue sur prix et consignation-séquestre jusqu’à régularisation urbanistique – la condition suspensive de « propreté urbanistique ».

Les parties découvrent une infraction d’urbanisme avant l’acte authentique de vente. L’acquéreur exige un règlement avant de réitérer la vente en forme authentique. Comme il se doit, le notaire conseille impartialement les parties ; pour sauver la vente, le notaire préconise une clause de ce type : « Le vendeur s’engage à procéder à ses frais à […]

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Vente et option sur immeuble en Flandre : un arrêt important

La Cour de cassation a rendu un arrêt important pour les acteurs flamands de l’immobilier (22 mars 2018, rôle n° C.17.0067.N, www.juridat.be). Il s’agit d’une convention, d’options réciproques concernant un immeuble situé en Région flamande. La convention solennise la vente qui peut survenir après levée d’une option. Le prix de l’option est de 16.000 €. […]

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Le délai pour obtenir le financement de la vente

Deux jeunes indépendants acquièrent un immeuble sous la condition suspensive d’obtenir un prêt hypothécaire. La clause du compromis est sévère. Il est prévu que l’acheteur doit notifier par lettre recommandée le refus de trois banques dans un délai de quinze jours pour que la vente soit résolue par l’effet de la condition. À défaut, la […]

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Le délai de notification du refus de la banque

Un compromis de vente d’une maison contient la clause suivante : « La présente convention est signée sous la condition suspensive de l’obtention par l’acquéreur d’un prêt hypothécaire de 320.000 € au taux normal du marché dont le refus sera signifié au vendeur au plus tard le 28 mars 2016. » L’acheteur n’obtient pas son financement et affirme […]

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La condition suspensive stipulée en faveur d’une partie

Dans une offre, une partie s’engage à céder les actions d’une société sous quatre conditions suspensives. Le contrat stipule que ces conditions sont stipulées dans l’intérêt exclusif de la partie destinataire de l’offre. Avant que les conditions en question ne se réalisent ou défaillent, cette partie écrit alors pour renoncer au bénéfice des conditions suspensives. […]

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La bonne foi suppose un contrat

Une personne conclut un bail commercial portant une station-service Fina (à présent Total). Le bail est conclu sous la condition suspensive d’obtenir les autorisations d’exploitation dans les 18 mois. Le locataire devait obtenir ces autorisations pour le 7 juillet 1998 ; il les obtint le 27 juillet. Le Bailleur refusa cependant d’exécuter le bail. Le […]

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vendre un lot avant lotissement

Peut-on vendre un lot d’un lotissement avant la délivrance du permis de lotir, d’un permis d’urbanisation ou d’un verkavelingsvergunning ? En droit civil, on peut certes vendre un bien futur, pour autant qu’il soit déterminable. Mais la réponse est négative, et ce même sous la condition suspensive de l’obtention dudit permis. Cela résulte d’un arrêt de […]

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La liberté hypothécaire

La plupart des compromis de vente d’immeuble contiennent une clause soumettant l’exécution du contrat à la condition suspensive de liberté hypothécaire du bien. Cette clause popularisée par le notaire Van den Eynde est en général libellée comme suit : « La présente vente est consentie sous la condition suspensive de l’accord de mainlevée, soit des créanciers […]

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Le refus de la banque n’a pas été notifié dans le délai

S’il existe bien une clause détestable, dans les compromis de vente d’immeuble, c’est celle qui répute la vente accomplie si le refus de financement, objet de la condition suspensive, intervient hors d’un certain délai. Cette clause oblige en effet l’acheteur à exécuter la vente au moment et parce qu’il apparait qu’il sera dans l’impossibilité de […]

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La vente sous condition résolutoire (II)

Ni le terme ni la condition résolutoire ne forment obstacle à l’obligation d’enregistrement de la vente d’immeuble. Même sous condition résolutoire, expresse, tacite ou légale, la vente doit être immédiatement présentée à l’enregistrement.  Le caractère potestatif de la condition est indifférent. La réalisation de la condition provoque automatiquement la dissolution de la vente, sans autre […]

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La condition résolutoire (I)

La condition résolutoire de la vente d’immeuble est une modalité des obligations. On la définit comme un évènement futur et incertain, étranger aux obligations, et dont dépend la dissolution du contrat. Cette figure est rare dans les ventes d’immeuble qui sont des transactions dont l’importance requiert la stabilité ; on ne conclut une telle transaction donc […]

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Vente par mandataire sous réserve de ratification par le vendeur

Un agent immobilier mandaté pour vendre un immeuble peut soumettre le compromis à la ratification ultérieure de son mandant. En ce cas, que vaut un tel contrat ? La vente par un mandataire sous condition suspensive de l’accord des propriétaires est une vente sous condition purement potestative et dès lors nulle (Appel, Anvers, 5 janvier 1993, […]

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Acheter un immeuble à la condition d’un vendre un autre

On a vu qu’il existait une controverse sur la question de savoir si l’achat d’un immeuble sous la condition suspensive de la vente d’un autre immeuble constituait une condition purement potestative. Voyons à présent une autre manière de formuler la même situation, avec d’autres conséquences juridiques. Monsieur et Madame achètent un immeuble ; ils doivent pour […]

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La condition purement potestative

Une convention de prêt d’argent est conclue le 23 septembre 1997. Il est stipulé que le prêt est remboursable « au plus tard le jour de la vente des 5.000 actions de la société anonyme Cofigraph que détient (l’emprunteur). » Or cette société Cofigraph est déclarée en faillite le 22 mars 2000. L’emprunteur n’en vend jamais les […]

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Utopie et urbanisme

En 1933, architectes et urbanistes issus de vingt-deux nations différentes se réunissent à l’occasion du IVe Congrès International d’Architecture Moderne tenu dans un bateau entre Marseille et Athènes. Guidés par la thématique de « La Ville Fonctionnelle », le membres du Congrès débattent et repensent la planification et la construction des villes, mais pas seulement. Cinq grands […]

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En 1933, architectes et urbanistes issus de vingt-deux nations différentes se réunissent à l’occasion du IVe Congrès International d’Architecture Moderne tenu dans un bateau entre Marseille et Athènes.

Guidés par la thématique de « La Ville Fonctionnelle », le membres du Congrès débattent et repensent la planification et la construction des villes, mais pas seulement. Cinq grands thèmes les animent : habitation, loisirs, travail, circulation et patrimoine historique des villes.

Le constat est sans équivoque : les villes souffrent de troubles fonctionnels et l’arrivée de l’ère machiniste est la première pointée du doigt.

Le fruit de leurs échanges se ponctue de nonante-cinq paragraphes rédigés de manière succincte et qui constitueront par la suite la « Charte d’Athènes  ». Dans celle-ci, constats et remèdes se succèdent.

Au sujet de l’habitation, on peut y lire :

«  9      La population est trop dense à l’intérieur du noyau historique des villes (on compte jusqu’à 1.000 et même 1.500 habitants à l’hectare), ainsi que dans certaines zones d’expansion industrielle du XIXe siècle.

10        Dans ces secteurs urbains comprimés, les conditions d’habitation sont néfastes faute d’espace suffisant attribué au logis, faute de surfaces vertes disponibles, faute enfin d’entretien des bâtiments (exploitation basée sur la spéculation). Etat de chose aggravé encore par la présence d’une population au standard de vie très bas, incapable de prendre, par elle-même, des mesures défensives (mortalité atteignant jusqu’à 20 %).

 IL FAUT EXIGER

28        qu’il soit tenu compte des ressources techniques modernes pour élever des constructions hautes…

29        qui, implantées à grande distance l’une de l’autre, libèrent le sol en faveur de larges surfaces vertes. »

Heureusement, ces recommandations n’ont pas été mises en œuvre mais la Charte a inspiré, en France, le développement de tours HLM qui ne représentent pas un idéal urbanistique.

On en retiendra cependant l’idée du zonage fonctionnel de la ville, qui est la base de la planologie urbanistique.

La Charte d’Aalborg (1994 – revue en 2004) est au antipode de la Charte d’Athènes.

Elle prône une densité et une mixité des fonctions urbaines au service du développement durable.

Les moyens que cette charte propose d’appliquer sont des plans locaux de durabilité, la négociation comme méthode de résolution des problèmes, l’aménagement durable du territoire, la mobilité urbaine, la responsabilité climatique et l’autogestion au plan local.

Vaste programme …

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