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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Droit de préemption et option d’achat

Un pacte de préférence est conclu.

Dans un tel pacte, le stipulant ne prend pas l’engagement de vendre mais seulement de préférer un cocontractant au cas où il vendrait.

Le promettant reste donc libre de vendre ou de ne pas vendre, contrairement à la promesse de vendre.

Cette liberté est de l’essence du pacte de préférence ; dans le domaine spécifique de la vente, le droit de préférence s’appelle droit de préemption car emere veut dire vendre en latin.

Quel est l’effet du droit de préemption sur la promesse de vente générant une option d’achat ?

Un arrêt de la Cour de cassation française n° 1055 du 6 décembre 2018 répond à la question, sur le visa de l’article 1134 du Code civil qui était alors identique au nôtre (www.courdecassation.fr).

Un propriétaire avait accordé un droit de préférence à une dame pour une durée de dix ans.

Durant ce délai, le propriétaire avait consenti une option d’achat à un tiers.

Cette option fut levée, et la vente conclue, après l’expiration du délai de validité du droit de préférence.

En d’autres termes, le pacte de préférence était encore en vigueur à la signature de la promesse unilatérale de vente mais ne l’était plus au moment de la levée de l’option.

La dame, frustrée de l’achat qu’elle convoitait poursuit en justice le propriétaire vendeur et le tiers acquéreur.

Elle réclame l’annulation de la vente, sa substitution dans les droits de l’acquéreur, l’expulsion de ce  dernier et le paiement de dommages et intérêts.

Elle est déboutée par la Cour d’appel de Fort-de-France qui décide que l’obligation de laisser la préférence à la bénéficiaire ne grève pas le précontrat, la promesse de vendre.

Selon les juges d’appel, seule la date de l’échange des consentements est à prendre en considération, soit la vente par levée de l’option, mais pas la date de l’option d’achat.

Cet arrêt est cassé par la Cour de cassation française

« Qu’en statuant ainsi, dit la Cour de cassation française, alors que le pacte de préférence implique l’obligation, pour le promettant, de donner préférence au bénéficiaire lorsqu’il décide de vendre le bien, la cour d’appel a violé le texte susvisé. »

Le droit de préférence s’applique dès que l’on décide de vendre l’immeuble objet du pacte.

Donc aussi en cas de promesse de vendre, même si cette promesse est levée après le délai de validité du droit de préférence.

La photo : immeuble en copropriété rue Washington à Ixelles. Cette rue fut percée en 1868 sur le tracé approximatif d’un vieux chemin de campagne mais son urbanisation fut différée pour une question d’égout. En effet, la rue descend et charriait les eaux en provenance de la chaussée de Waterloo qui stagnaient au pied du remblai au rond-point de Tenbosch, future place Albert Leemans. À l’endroit de la rue Washington où se trouve cet immeuble, et celui-ci-dessous, se trouve le square Henri Michaux. C’est au centre du square que fut installé en 1995 le monument en souvenir des victimes du génocide des Arméniens (arch. Isabelle Jakhian). Le 29 mars 2003, le Comité de coordination des associations turques a lancé une campagne visant la destruction de ce monument. En face, on trouve le Parc Tenbosch aménagé en 1983 sur le jardin de la propriété de l’industriel Louis Semet-Solvay. C’est l’un des plus beau parc de Bruxelles.

Rue Washington, Ixelles.

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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