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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Droit de préemption et option d’achat

Un pacte de préférence est conclu.

Dans un tel pacte, le stipulant ne prend pas l’engagement de vendre mais seulement de préférer un cocontractant au cas où il vendrait.

Le promettant reste donc libre de vendre ou de ne pas vendre, contrairement à la promesse de vendre.

Cette liberté est de l’essence du pacte de préférence ; dans le domaine spécifique de la vente, le droit de préférence s’appelle droit de préemption car emere veut dire vendre en latin.

Quel est l’effet du droit de préemption sur la promesse de vente générant une option d’achat ?

Un arrêt de la Cour de cassation française n° 1055 du 6 décembre 2018 répond à la question, sur le visa de l’article 1134 du Code civil qui était alors identique au nôtre (www.courdecassation.fr).

Un propriétaire avait accordé un droit de préférence à une dame pour une durée de dix ans.

Durant ce délai, le propriétaire avait consenti une option d’achat à un tiers.

Cette option fut levée, et la vente conclue, après l’expiration du délai de validité du droit de préférence.

En d’autres termes, le pacte de préférence était encore en vigueur à la signature de la promesse unilatérale de vente mais ne l’était plus au moment de la levée de l’option.

La dame, frustrée de l’achat qu’elle convoitait poursuit en justice le propriétaire vendeur et le tiers acquéreur.

Elle réclame l’annulation de la vente, sa substitution dans les droits de l’acquéreur, l’expulsion de ce  dernier et le paiement de dommages et intérêts.

Elle est déboutée par la Cour d’appel de Fort-de-France qui décide que l’obligation de laisser la préférence à la bénéficiaire ne grève pas le précontrat, la promesse de vendre.

Selon les juges d’appel, seule la date de l’échange des consentements est à prendre en considération, soit la vente par levée de l’option, mais pas la date de l’option d’achat.

Cet arrêt est cassé par la Cour de cassation française

« Qu’en statuant ainsi, dit la Cour de cassation française, alors que le pacte de préférence implique l’obligation, pour le promettant, de donner préférence au bénéficiaire lorsqu’il décide de vendre le bien, la cour d’appel a violé le texte susvisé. »

Le droit de préférence s’applique dès que l’on décide de vendre l’immeuble objet du pacte.

Donc aussi en cas de promesse de vendre, même si cette promesse est levée après le délai de validité du droit de préférence.

La photo : immeuble en copropriété rue Washington à Ixelles. Cette rue fut percée en 1868 sur le tracé approximatif d’un vieux chemin de campagne mais son urbanisation fut différée pour une question d’égout. En effet, la rue descend et charriait les eaux en provenance de la chaussée de Waterloo qui stagnaient au pied du remblai au rond-point de Tenbosch, future place Albert Leemans. À l’endroit de la rue Washington où se trouve cet immeuble, et celui-ci-dessous, se trouve le square Henri Michaux. C’est au centre du square que fut installé en 1995 le monument en souvenir des victimes du génocide des Arméniens (arch. Isabelle Jakhian). Le 29 mars 2003, le Comité de coordination des associations turques a lancé une campagne visant la destruction de ce monument. En face, on trouve le Parc Tenbosch aménagé en 1983 sur le jardin de la propriété de l’industriel Louis Semet-Solvay. C’est l’un des plus beau parc de Bruxelles.

Rue Washington, Ixelles.

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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