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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Droit de préemption et option d’achat

Un pacte de préférence est conclu.

Dans un tel pacte, le stipulant ne prend pas l’engagement de vendre mais seulement de préférer un cocontractant au cas où il vendrait.

Le promettant reste donc libre de vendre ou de ne pas vendre, contrairement à la promesse de vendre.

Cette liberté est de l’essence du pacte de préférence ; dans le domaine spécifique de la vente, le droit de préférence s’appelle droit de préemption car emere veut dire vendre en latin.

Quel est l’effet du droit de préemption sur la promesse de vente générant une option d’achat ?

Un arrêt de la Cour de cassation française n° 1055 du 6 décembre 2018 répond à la question, sur le visa de l’article 1134 du Code civil qui était alors identique au nôtre (www.courdecassation.fr).

Un propriétaire avait accordé un droit de préférence à une dame pour une durée de dix ans.

Durant ce délai, le propriétaire avait consenti une option d’achat à un tiers.

Cette option fut levée, et la vente conclue, après l’expiration du délai de validité du droit de préférence.

En d’autres termes, le pacte de préférence était encore en vigueur à la signature de la promesse unilatérale de vente mais ne l’était plus au moment de la levée de l’option.

La dame, frustrée de l’achat qu’elle convoitait poursuit en justice le propriétaire vendeur et le tiers acquéreur.

Elle réclame l’annulation de la vente, sa substitution dans les droits de l’acquéreur, l’expulsion de ce  dernier et le paiement de dommages et intérêts.

Elle est déboutée par la Cour d’appel de Fort-de-France qui décide que l’obligation de laisser la préférence à la bénéficiaire ne grève pas le précontrat, la promesse de vendre.

Selon les juges d’appel, seule la date de l’échange des consentements est à prendre en considération, soit la vente par levée de l’option, mais pas la date de l’option d’achat.

Cet arrêt est cassé par la Cour de cassation française

« Qu’en statuant ainsi, dit la Cour de cassation française, alors que le pacte de préférence implique l’obligation, pour le promettant, de donner préférence au bénéficiaire lorsqu’il décide de vendre le bien, la cour d’appel a violé le texte susvisé. »

Le droit de préférence s’applique dès que l’on décide de vendre l’immeuble objet du pacte.

Donc aussi en cas de promesse de vendre, même si cette promesse est levée après le délai de validité du droit de préférence.

La photo : immeuble en copropriété rue Washington à Ixelles. Cette rue fut percée en 1868 sur le tracé approximatif d’un vieux chemin de campagne mais son urbanisation fut différée pour une question d’égout. En effet, la rue descend et charriait les eaux en provenance de la chaussée de Waterloo qui stagnaient au pied du remblai au rond-point de Tenbosch, future place Albert Leemans. À l’endroit de la rue Washington où se trouve cet immeuble, et celui-ci-dessous, se trouve le square Henri Michaux. C’est au centre du square que fut installé en 1995 le monument en souvenir des victimes du génocide des Arméniens (arch. Isabelle Jakhian). Le 29 mars 2003, le Comité de coordination des associations turques a lancé une campagne visant la destruction de ce monument. En face, on trouve le Parc Tenbosch aménagé en 1983 sur le jardin de la propriété de l’industriel Louis Semet-Solvay. C’est l’un des plus beau parc de Bruxelles.

Rue Washington, Ixelles.

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Utopie et urbanisme

En 1933, architectes et urbanistes issus de vingt-deux nations différentes se réunissent à l’occasion du IVe Congrès International d’Architecture Moderne tenu dans un bateau entre Marseille et Athènes. Guidés par la thématique de « La Ville Fonctionnelle », le membres du Congrès débattent et repensent la planification et la construction des villes, mais pas seulement. Cinq grands […]

Lire plus arrow_forward

En 1933, architectes et urbanistes issus de vingt-deux nations différentes se réunissent à l’occasion du IVe Congrès International d’Architecture Moderne tenu dans un bateau entre Marseille et Athènes.

Guidés par la thématique de « La Ville Fonctionnelle », le membres du Congrès débattent et repensent la planification et la construction des villes, mais pas seulement. Cinq grands thèmes les animent : habitation, loisirs, travail, circulation et patrimoine historique des villes.

Le constat est sans équivoque : les villes souffrent de troubles fonctionnels et l’arrivée de l’ère machiniste est la première pointée du doigt.

Le fruit de leurs échanges se ponctue de nonante-cinq paragraphes rédigés de manière succincte et qui constitueront par la suite la « Charte d’Athènes  ». Dans celle-ci, constats et remèdes se succèdent.

Au sujet de l’habitation, on peut y lire :

«  9      La population est trop dense à l’intérieur du noyau historique des villes (on compte jusqu’à 1.000 et même 1.500 habitants à l’hectare), ainsi que dans certaines zones d’expansion industrielle du XIXe siècle.

10        Dans ces secteurs urbains comprimés, les conditions d’habitation sont néfastes faute d’espace suffisant attribué au logis, faute de surfaces vertes disponibles, faute enfin d’entretien des bâtiments (exploitation basée sur la spéculation). Etat de chose aggravé encore par la présence d’une population au standard de vie très bas, incapable de prendre, par elle-même, des mesures défensives (mortalité atteignant jusqu’à 20 %).

 IL FAUT EXIGER

28        qu’il soit tenu compte des ressources techniques modernes pour élever des constructions hautes…

29        qui, implantées à grande distance l’une de l’autre, libèrent le sol en faveur de larges surfaces vertes. »

Heureusement, ces recommandations n’ont pas été mises en œuvre mais la Charte a inspiré, en France, le développement de tours HLM qui ne représentent pas un idéal urbanistique.

On en retiendra cependant l’idée du zonage fonctionnel de la ville, qui est la base de la planologie urbanistique.

La Charte d’Aalborg (1994 – revue en 2004) est au antipode de la Charte d’Athènes.

Elle prône une densité et une mixité des fonctions urbaines au service du développement durable.

Les moyens que cette charte propose d’appliquer sont des plans locaux de durabilité, la négociation comme méthode de résolution des problèmes, l’aménagement durable du territoire, la mobilité urbaine, la responsabilité climatique et l’autogestion au plan local.

Vaste programme …

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