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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Droit de préemption et option d’achat

Un pacte de préférence est conclu.

Dans un tel pacte, le stipulant ne prend pas l’engagement de vendre mais seulement de préférer un cocontractant au cas où il vendrait.

Le promettant reste donc libre de vendre ou de ne pas vendre, contrairement à la promesse de vendre.

Cette liberté est de l’essence du pacte de préférence ; dans le domaine spécifique de la vente, le droit de préférence s’appelle droit de préemption car emere veut dire vendre en latin.

Quel est l’effet du droit de préemption sur la promesse de vente générant une option d’achat ?

Un arrêt de la Cour de cassation française n° 1055 du 6 décembre 2018 répond à la question, sur le visa de l’article 1134 du Code civil qui était alors identique au nôtre (www.courdecassation.fr).

Un propriétaire avait accordé un droit de préférence à une dame pour une durée de dix ans.

Durant ce délai, le propriétaire avait consenti une option d’achat à un tiers.

Cette option fut levée, et la vente conclue, après l’expiration du délai de validité du droit de préférence.

En d’autres termes, le pacte de préférence était encore en vigueur à la signature de la promesse unilatérale de vente mais ne l’était plus au moment de la levée de l’option.

La dame, frustrée de l’achat qu’elle convoitait poursuit en justice le propriétaire vendeur et le tiers acquéreur.

Elle réclame l’annulation de la vente, sa substitution dans les droits de l’acquéreur, l’expulsion de ce  dernier et le paiement de dommages et intérêts.

Elle est déboutée par la Cour d’appel de Fort-de-France qui décide que l’obligation de laisser la préférence à la bénéficiaire ne grève pas le précontrat, la promesse de vendre.

Selon les juges d’appel, seule la date de l’échange des consentements est à prendre en considération, soit la vente par levée de l’option, mais pas la date de l’option d’achat.

Cet arrêt est cassé par la Cour de cassation française

« Qu’en statuant ainsi, dit la Cour de cassation française, alors que le pacte de préférence implique l’obligation, pour le promettant, de donner préférence au bénéficiaire lorsqu’il décide de vendre le bien, la cour d’appel a violé le texte susvisé. »

Le droit de préférence s’applique dès que l’on décide de vendre l’immeuble objet du pacte.

Donc aussi en cas de promesse de vendre, même si cette promesse est levée après le délai de validité du droit de préférence.

La photo : immeuble en copropriété rue Washington à Ixelles. Cette rue fut percée en 1868 sur le tracé approximatif d’un vieux chemin de campagne mais son urbanisation fut différée pour une question d’égout. En effet, la rue descend et charriait les eaux en provenance de la chaussée de Waterloo qui stagnaient au pied du remblai au rond-point de Tenbosch, future place Albert Leemans. À l’endroit de la rue Washington où se trouve cet immeuble, et celui-ci-dessous, se trouve le square Henri Michaux. C’est au centre du square que fut installé en 1995 le monument en souvenir des victimes du génocide des Arméniens (arch. Isabelle Jakhian). Le 29 mars 2003, le Comité de coordination des associations turques a lancé une campagne visant la destruction de ce monument. En face, on trouve le Parc Tenbosch aménagé en 1983 sur le jardin de la propriété de l’industriel Louis Semet-Solvay. C’est l’un des plus beau parc de Bruxelles.

Rue Washington, Ixelles.

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Le défaut de conformité occulte

Une société achète des pneus pour ses camions. Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles. L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté. En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement. Pour résister au paiement […]

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Une société achète des pneus pour ses camions.

Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles.

L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté.

En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement.

Pour résister au paiement des pneus, l’acheteur invoque alors que la livraison n’était pas conforme.

Il oppose non plus le vice caché, mais l’inexécution de l’obligation de délivrance.

Il est débouté car la délivrance et l’agréation avait déjà eu lieu.

La Cour de cassation justifie ainsi la décision (7 juin 2019, rôle n° C.18.0509.N, www.juridat.be) :

“Het verborgen gebrek is het gebrek dat de koper bij de levering niet kon of niet moest kunnen vaststellen. Wanneer de verkochte zaak door een verborgen gebrek is aangetast, kan de koper alleen de rechtsvordering tot vrijwaring voor verborgen gebreken instellen en niet de rechtsvordering wegens niet-nakoming van de verbintenis om de zaak te leveren conform de verkochte zaak.”

Ma traduction : « le vice caché est un défaut que l’acheteur ne peut ou ne devrait pas constater à la délivrance. Quand la chose vendue est affectée d’un vice caché, l’acheteur ne peut qu’exercer l’action en garantie du vice caché et ne peut agir en réparation de l’inexécution de l’obligation de délivrer une chose conforme. »

Cette position est une constante dans la jurisprudence de le Cour de cassation : le vice de conformité, même occulte, ne peut plus être invoqué après l’agréation.

Cela se heurte à deux objections de bon sens :

  1. L’acheteur n’achète pas une chose viciée. Il faut lui délivrer la chose qui fut convenue et qui n’est donc pas viciée. L’obligation de délivrance est donc concernée.
  2. L’agréation est la décharge donnée à l’obligation de délivrance. Comment accepter la délivrance pour valable si le vice de conformité est occulte ? On ne peut agréer que ce que l’on voit.

Dans la logique de l’agencement des obligations du vendeur, la délivrance et l’agréation doivent porter sur l’état apparent tandis que la garantie porte sur ce qui est non apparent.

Cela signifierait que l’agréation laisse subsister une action en délivrance lorsque l’immeuble est affecté d’un vice de conformité occulte.

Ce n’est pas le cas, en réalité, la Cour de cassation donnant un effet extinctif total à l’agréation, ne laissant subsister que la garantie des vices cachés, en dépit des protestations de la doctrine.

Il n’existe pas dans la jurisprudence actuelle de survivance du défaut de conformité après l’agréation.

Cela explique que la Cour de cassation ait développé la notion de vice fonctionnel.

En principe, le vice caché est un défaut de la chose, c’est-à-dire une défectuosité intrinsèque.

Or le défaut occulte de conformité est plus souvent extrinsèque et fonctionnel.

C’est pour cela que la Cour de cassation a développé une jurisprudence étendant la notion de vice caché au vice extrinsèque ou fonctionnel.

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