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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Articles tagué ‘promesse de vente’

Droit de préemption et option d’achat

Un pacte de préférence est conclu. Dans un tel pacte, le stipulant ne prend pas l’engagement de vendre mais seulement de préférer un cocontractant au cas où il vendrait. Le promettant reste donc libre de vendre ou de ne pas vendre, contrairement à la promesse de vendre. Cette liberté est de l’essence du pacte de […]

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La sanction du retrait irrégulier d’une promesse de vente

La promesse unilatérale de vente engendre dans le chef du promettant une obligation de faire, à savoir réaliser la vente si le bénéficiaire exprime la volonté d’acquérir le bien (Cass., 9 janvier 1975, Pas., 1975, I, p. 482). Cette promesse génère une option d’achat et doit être complète (éléments essentiels et substantiels), ferme, extériorisée et […]

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Lever oralement l’option

L’acceptation peut être expresse ou tacite (Cass., 17 octobre 1975, Pas., 1976, I, p. 224). Elle n’est donc pas soumise, pour sa validité, à des conditions de forme. Elle peut ainsi être verbale (par téléphone) ainsi que le montre un arrêt de la Cour de cassation française du 19 décembre 2012 (3ième chambre, n° 08-14225, […]

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Promesse unilatérale de vente requalifiée en vente

Une société reçoit une option d’achat sur un immeuble qui prévoit une indemnité d’immobilisation de 10 % du prix, déposée chez le notaire, qui sera convertie en acompte en cas de levée de l’option d’achat. La société bénéficiaire ne lève pas l’option dans son délai de validité. Elle est citée t par la société promettante, […]

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Acheter avec l’assurance de pouvoir construire (Bruxelles et Flandre)

L’acquisition d’un immeuble important s’inscrit souvent dans le cadre de la réalisation d’un projet immobilier. Il est alors nécessaire de recevoir des apaisements sur le plan urbanistique avant de procéder à un investissement d’une certaine ampleur. La solution la plus courante est d’acquérir sous la condition suspensive de la délivrance des permis de lotir, d’urbanisme […]

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La notion fiscale de « prêt d’argent »

Sous certaines conditions, les intérêts d’avances peuvent être requalifiés en dividendes (article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92). Est considéré comme avance, tout prêt d’argent, représenté ou non par des titres, consenti par une personne physique à une société dont elle est dirigeant et actionnaire ou associée, et tout prêt d’argent consenti par le conjoint […]

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Sous certaines conditions, les intérêts d’avances peuvent être requalifiés en dividendes (article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92).

Est considéré comme avance,

  • tout prêt d’argent, représenté ou non par des titres, consenti par une personne physique à une société dont elle est dirigeant et actionnaire ou associée,
  • et tout prêt d’argent consenti par le conjoint ou un enfant mineur d’un actionnaire ou d’un dirigeant à la société (l’actuel article 18, alinéa 2, CIR 92).

La notion de « créance » va se substituer à la notion fiscale de « prêt d’argent »

Il s’agit de l’article 18, alinéa 8, nouveau, qui entre en vigueur le 1er janvier 2020.

Cette disposition est applicable aux intérêts qui se rapportent aux périodes après le 31 décembre 2019. Elle s’exprimera comme suit :

Les dividendes comprennent : (…) 4° les intérêts des avances lorsqu’une des limites suivantes est dépassée et dans la mesure de ce dépassement :

– soit la limite fixée à l’article 55 (NDLR taux excessif),

– soit lorsque le montant total des avances productives d’intérêts excède la somme des réserves taxées au début de la période imposable et du capital libéré à la fin de cette période. (…)

Est considérée comme avance au sens de l’alinéa 1er, 4°, toute créance, représentée ou non par des titres, détenue par une personne physique sur une société dont elle possède des actions ou parts ou par une personne sur une société dans laquelle elle exerce un mandat ou des fonctions visés à l’article 32, alinéa 1er, 1°, ainsi que toute créance détenue le cas échéant par leur conjoint ou leurs enfants à cette société lorsque ces personnes ou leur conjoint ont la jouissance légale des revenus de ceux-ci, à l’exception (…) »

Dans la version actuelle jusqu’au 31 décembre 2019, « est considéré comme avance, tout prêt d’argent, représenté ou non par des titres, (…) ».

Pourquoi ce changement ?  On trouve la réponse dans les travaux parlementaires (doc 54-2864/001, pp. 32 et 33) :

La notion de « prêt d’argent » a entraîné de nombreuses discussions, surtout lorsqu’une créance relative à une vente avec report du paiement du prix d’achat est comptabilisée au crédit du compte-courant.

La jurisprudence tend souvent vers une interprétation juridique, civiliste de la notion de prêt d’argent, mais tient aussi compte des circonstances de fait pour apprécier s’il peut s’agir ou non d’un prêt d’argent.

Vu la finalité de l’article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92, les auteurs (du projet de loi) estiment qu’une interprétation large et économique doit être donnée au texte existant.

Afin de donner plus de sécurité juridique, le champ d’application de l’article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92 est clarifié.

Plutôt que d’insérer une définition fiscale de la notion de prêt d’argent dans le CIR 92, les auteurs proposent de revenir à la notion de “créances” pour définir les avances (article 4, 3°, de la proposition).

La requalification des intérêts en dividende sera donc facilitée.

La conséquence de cette modification de la loi ne tient pas dans la taxation du créancier (précompte mobilier) mais dans la taxation de la société.

En effet, si les intérêts sont déductible pour la société, les dividendes ne le sont pas.

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