Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Promesse unilatérale de vente requalifiée en vente

Une société reçoit une option d’achat sur un immeuble qui prévoit une indemnité d’immobilisation de 10 % du prix, déposée chez le notaire, qui sera convertie en acompte en cas de levée de l’option d’achat.

La société bénéficiaire ne lève pas l’option dans son délai de validité.

Elle est citée t par la société promettante, en libération en sa faveur de l’indemnité d’immobilisation.

La Cour d’appel de Montpellier déboute la société promettante au motif de ce qu’il ne s’agit pas d’une indemnité ni d’une  promesse de vente.

Selon la Cour, l’importance de l’indemnité crée une véritable obligation d’acquérir à la charge du bénéficiaire, transformant la promesse unilatérale de vente en contrat synallagmatique.

Mais sur le visa de l’article 1589 du Code civil, la Cour de cassation française casse l’arrêt de la Cour d’appel de Montpellier.

En effet, en statuant ainsi, sans relever que la promesse de vente était assortie d’une indemnité si importante par rapport au prix de vente qu’elle privait la société bénéficiaire de sa liberté d’acheter ou de ne pas acheter, la Cour d’appel n’avait pas donné de base légale à sa décision (Cass., fr., 3ième chambre, 26 septembre 2012).

Cette jurisprudence est-elle transposable en droit belge ?

Le premier alinéa de l’article 1589 Code civil, appliqué en l’espèce, est commun aux deux droits.

De plus, le juge n’est pas lié par la qualification donnée au contrat par les parties.

Il peut requalifier une convention lorsque ses termes sont incompatibles avec sa qualification.

Le juge peut également constater que l’exécution donnée à une convention indique que les parties ont adopté une autre convention que celle initialement conclue.

Mais le juge doit constater de manière certaine que l’option payante constitue en réalité une vente.

L’énormité du prix de l’option (ou de l’indemnité d’immobilisation), imputable sur le prix de l’immeuble) peut certes priver le bénéficiaire de tout intérêt à ne pas acheter, mais cela ne le prive pas nécessairement de sa liberté d’acheter ou de ne pas acheter.

Cela révèle que le bénéficiaire avait bien l’intention de lever l’option, mais pas forcément qu’il entendait déjà conclure une vente, préférant bénéficier du délai d’option sans encourir immédiatement les charges de la vente.

Aussi, à mon avis, l’énormité du prix de l’option n’est pas en elle-même déterminante.

Que se passe-t-il si la promesse unilatérale est requalifiée en vente ?

L’indemnité évoquée ne peut plus être regardée comme le prix du droit exclusif d’acheter, le bénéficiaire étant en effet considéré comme dépourvu d’une option.

L’indemnité ou le prix de l’option peut constituer en ce cas le prix de la possibilité offerte au bénéficiaire de renoncer à acheter, c’est-à-dire un dédit.

En ce cas, qu’il y ait promesse ou directement vente, le bénéficiaire doit payer l’indemnité s’il ne veut acheter.

L’indemnité de dédit permet de renoncer à la vente ; comment cette dernière est-elle alors fiscalement traitée ?

La vente avec faculté de dédit est considérée par l’administration comme présentant un caractère alternatif, en ce que chacune des parties ou l’une d’entre elles aura le droit de se départir du contrat moyennant le versement d’une somme déterminée.

Cette vente est  traitée comme une vente avec des arrhes. Elle ne donne pas lieu à la perception du droit proportionnel, aussi longtemps que les parties n’ont pas opté définitivement pour la vente et l’achat.

Les arrhes sont payées avant que les parties n’aient choisi de se départir du contrat, tandis que le dédit est payé après la décision de se retirer de la vente.

C’est la seule différence, mais fiscalement pour la perception des droits d’enregistrement, il n’y a pas de différence : le droit proportionnel ne sera perçu qu’au moment où le sort de la vente sera acquis (F. WERDEFROY, Droits d’enregistrement, II, n° 652).

Commentaires

facebook comments:

Un commentaire Poster un commentaire
  1. Un jugement du tribunal de première instance de Bruxelles du 24 février 1982 (R.G.E.N., 1982, n° 23.033 – dr n° E.E./84.865) considère que qu’une option d’achat doit être considérée comme un compromis de vente pur et simple dans le cas suivant.

    L’option fut donnée au prix de 1.500.000 anciens francs sur lequel est versée une garantie de 500.000 F dont quittance, à déduire du prix lors de la vente « éventuelle ».

    L’acquéreuse n’avait pas levé l’option avant la passation de l’acte notarié d’acquisition, ce qui laisse supposer qu’elle considérait la vente parfaite entre parties dès la signature de la convention. Elle se considérait comme propriétaire puisqu’elle déclara que le vendeur occupait le bien gratuitement avant la passation de l’acte authentique.

    février 27, 2014

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Travaux immobiliers à un immeuble destiné à être loué en option TVA

Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be. Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf. Cela signifie que l’option […]

Lire plus arrow_forward

Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be.

Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf.

Cela signifie que l’option ne peut être exercée que pour des baux sur des bâtiments pour lesquels les taxes grevant les travaux immobiliers, qui concourent spécifiquement à l’érection de ces bâtiments, sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er  octobre 2018.

L’article 19, § 2, in fine du Code TVA définit les travaux immobiliers comme « … tout travail de construction, de transformation, d’achèvement, d’aménagement, de réparation, d’entretien, de nettoyage et de démolition de tout ou partie d’un immeuble par nature, ainsi que toute opération comportant à la fois la fourniture d’un bien meuble et son placement dans un immeuble en manière telle que ce bien meuble devienne immeuble par nature. »

Cette règle relative à l’application dans le temps du nouveau régime tient compte des points 9  et 11  de l’avis du Conseil d’État n° 63.256/3 du 17 mai 2018.

Sont par conséquent concrètement visés, les travaux immobiliers visant à ériger un nouveau bâtiment qui ont été réalisés après le 1er octobre 2018 ou, le cas échéant, même avant le 1er octobre 2018, mais pour lesquels aucune TVA n’est encore devenue exigible avant le 1er octobre 2018.

Les coûts liés à ces opérations comprennent exclusivement les frais de construction matériels proprement dits relatifs au bâtiment ou fraction de bâtiment.

Ne sont dès lors pas considérées comme des travaux immobiliers visant à ériger un bâtiment et ne sont par conséquent pas prises en compte, les opérations de nature intellectuelle, ou plus généralement parlant, de nature immatérielle.

Il s’agit notamment des opérations telles que les prestations des architectes et géomètres, les prestations des conseillers en prévention et sécurité, les études d’incidences préalables à la construction, l’achat de matériaux destinés à la construction ou encore la location de machines en vue de la construction.

Ne sont pas non plus considérés comme des travaux immobiliers visant à ériger le bâtiment même et ne sont par conséquent pas pris en compte, tous les travaux relatifs à la démolition préalable intégrale d’un bâtiment et tous les travaux relatifs au sol. Il s’agit notamment des travaux de sondage, d’assainissement, de terrassement ou de stabilisation du sol, tels que les travaux de recépage.

Sinon, il faut postposer toute facturation au 1er octobre prochain.

  • Sitothèque

  • close