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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Articles tagué ‘requalification’

Je prête de l’argent à ma société

Comment traiter les intérêts des avances de fonds à la société, réalisées par le dirigeant ? D’un point de vue comptable, les intérêts sont une charge qui grève le compte de résultat et nullement une distribution des bénéfices de la société. D’un point de vue fiscal, les intérêts sont en principe déductibles comme les autres frais […]

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L’intérêt du dirigeant d’être indivis avec son conjoint

En Belgique, tout indépendant qui se respecte pense tôt à se constituer un patrimoine immobilier, de préférence de la façon fiscalement la plus douce. Ainsi, il était tentant pour un dirigeant de construire ou acquérir un  immeuble pour le louer à sa société, moyennant un loyer permettant de payer l’emprunt. La société déduit fiscalement le […]

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Question d’emphytéose (XI)

L’article 32, alinéa 3, CIR/92 prévoit la requalification en revenu professionnel du loyer payé par la société à son dirigeant, pour la part qui excède 5/3 du RC revalorisé. Cela vise donc un rapport de bail d’immeuble entre le dirigeant et sa société. L’article 7, § 1, CIR/92 distingue les biens immobiliers donnés en location […]

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Question d’emphytéose (IX)

La constitution d’un droit d’emphytéose de 99 ans sur un immeuble situé en Belgique correspond économiquement au même avantage, pratiquement, qu’une vente en propriété. En revanche, sur le plan de la charge fiscale, l’avantage est non négligeable (0,2 % pour l’emphytéose versus 10 % ou 12,5 % en cas de vente). Mais l’administration veille … […]

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Vente ou donation (II)

Il s’agit à nouveau d’une vieille tante de 88 ans qui vend un immeuble à ses neveux en se réservant l’usufruit. L’acte prévoit un délai de paiement du prix de deux ans, mais contient tout de même une dispense d’inscription hypothécaire d’office du privilège du vendeur impayé. Les droits proportionnels d’enregistrement sont payés au taux […]

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Vente ou donation ? (I)

Les droits de donation ou de succession sont élevés entre tante et neveu ou nièce. Cette circonstance excite l’imagination des redevables de droits. Jugez-en. Une vieille tante vend un immeuble à sa nièce par acte sous seing privé. Le prix est fixé à 6.500.000 anciens francs. Aucun acompte n’est versé et le prix doit être […]

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Promesse unilatérale de vente requalifiée en vente

Une société reçoit une option d’achat sur un immeuble qui prévoit une indemnité d’immobilisation de 10 % du prix, déposée chez le notaire, qui sera convertie en acompte en cas de levée de l’option d’achat. La société bénéficiaire ne lève pas l’option dans son délai de validité. Elle est citée t par la société promettante, […]

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L’acquisition d’un immeuble en démembrement (tréfonds et emphytéose)

Introduction Le Service des Décisions Anticipées (SDA) a balisé, en droit d’enregistrement, l’acquisition qui d’un droit d’emphytéose, qui du tréfonds, les acquéreurs sont des sociétés distinctes (avril 2006, www.ruling.be). La substance de cet avis public toujours publié, se retrouve encore dans les décisions récentes du SDA (n° 2010.220 et 2010.260 du 29 juin 2010, n° […]

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Le prêt d’immeuble

Le prêt à usage (bruikleen) d’un immeuble est une figure juridique qui trouve aujourd’hui un certain regain d’intérêt. L’hypothèse classique est celle du propriétaire qui, provisoirement, ne veut pas laisser un bien inoccupé, sans pour autant entrer dans un contrat rigide comme le bail. Ainsi le propriétaire qui s’absente pendant quelques mois et qui veut […]

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Quand le dirigeant loue son immeuble à sa société

Jusqu’au début des années nonante, il était fréquent qu’un dirigeant construise ou achète un  immeuble pour le louer à sa société. Un solide loyer permettait de payer l’emprunt et le dirigeant se constituait de la sorte, aux frais de sa société, un patrimoine immobilier complétant sa pension. La société déduisait fiscalement le loyer et le […]

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Le vice caché doit exister au moins en germe au moment de la vente

Dans la garantie des vices cachés, le vice doit exister au moment de la vente, au moins en germe. C’est ce que nous enseigne un arrêt de la Cour de cassaion du 27 avril 2020 (rôle n° C.19.0337.N, www.juridat.be) : “het gebrek moet ten minste in de kiem bestaan van op het ogenblik van de […]

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Dans la garantie des vices cachés, le vice doit exister au moment de la vente, au moins en germe.

C’est ce que nous enseigne un arrêt de la Cour de cassaion du 27 avril 2020 (rôle n° C.19.0337.N, www.juridat.be) : “het gebrek moet ten minste in de kiem bestaan van op het ogenblik van de verkoop.”

Il s’agissait comme souvent d’un problème d’infiltration d’eau dans l’appartement d’un copropriétaire et dans les parties communes.

L’expert incrimine l’entrepreneur en toiture, par une déduction des causes par élimination.

La Cour d’appel d’Anvers n’avait pas exclu que la cause du problème résidait dans des travaux exécutés après la livraison des appartements. s travaux cause du problème.

Les juges d’appel avaient mis hors cause l’entrepreneur en toiture par défaut de preuve d’une faute d’exécution.

Ils avaient en revanche déclaré fondée la demande en garantie des vices cachés contre le promoteur vendeur.

L’arrêt de la Cour d’appel d’Anvers est cassé par la Cour de cassation.

En effet, en dépit de conclusions en ce sens, les juges d’appel avaient négligé de constater que le vice existait en germe au moment de la vente.

Dans la langue de l’arrêt : “de appelrechters die aldus de eiseres voor een verborgen gebrek aansprakelijk stellen en, ondanks een daartoe strekkende conclusie, nalaten vast te stellen, dat het gebrek op het ogenblik van de verkoop in de kiem aanwezig was, verantwoorden hun beslissing niet naar recht.”

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