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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vente ou donation ? (I)

Les droits de donation ou de succession sont élevés entre tante et neveu ou nièce. Cette circonstance excite l’imagination des redevables de droits. Jugez-en.

Une vieille tante vend un immeuble à sa nièce par acte sous seing privé.

Le prix est fixé à 6.500.000 anciens francs. Aucun acompte n’est versé et le prix doit être payé au plus tard trois mois après le décès de la venderesse.

La vieille tante se réserve sa vie durant un droit d’usage et d’habitation, ce qui constitue un quasi usufruit. Elle a 85 ans.

Le contrat est présenté à l’enregistrement sur la valeur totale comme le veut l’article 48 C. enreg., et, après expertise de contrôle, la base taxable est estimée à 10.250.000 anciens francs.

Mais l’administration ne s’arrête pas là. Elle requalifie la vente avec réserve d’usufruit en une donation du bien immeuble. Les droits sont sensiblement plus élevés.

L’administration avance les éléments suivants :

  • La fixation du prix très favorable,
  • Un lien familial étroit,
  • Le délai du paiement au décès de la tante,
  • La faible valeur du droit d’habitation vu l’âge avancé de la tante.

La Cour d’appel d’Anvers donne tort à l’administration et refuse de requalifier la vente d’immeuble en donation d’immeuble. Selon la Cour :

  • L’animus donandi ne se présume pas,
  • La différence entre le prix convenu et la valeur vénale ne peut être assimilée à une absence de prix,
  • Le prix est favorable mais pas ridiculement bas,
  • La tante bénéficie d’un droit viager d’habitation qui grève le droit de l’acheteur,
  • L’échéance du prix trois mois après le décès n’est qu’une modalité de paiement.

Il faut dire que rien n’établissait que le prix ne serait pas payé et, surtout, que la tante avait disposé de ses biens par un testament au profit d’un tiers.

La Cour d’appel d’Anvers en a déduit que la tante ne voulait pas avantager sa famille.

La Cour aurait-elle jugé de même en l’absence de ce leg ?

(Appel, Anvers, 30 octobre 2012, rôle n° 2011/AR/253).

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Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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