Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Vente ou donation ? (I)

Les droits de donation ou de succession sont élevés entre tante et neveu ou nièce. Cette circonstance excite l’imagination des redevables de droits. Jugez-en.

Une vieille tante vend un immeuble à sa nièce par acte sous seing privé.

Le prix est fixé à 6.500.000 anciens francs. Aucun acompte n’est versé et le prix doit être payé au plus tard trois mois après le décès de la venderesse.

La vieille tante se réserve sa vie durant un droit d’usage et d’habitation, ce qui constitue un quasi usufruit. Elle a 85 ans.

Le contrat est présenté à l’enregistrement sur la valeur totale comme le veut l’article 48 C. enreg., et, après expertise de contrôle, la base taxable est estimée à 10.250.000 anciens francs.

Mais l’administration ne s’arrête pas là. Elle requalifie la vente avec réserve d’usufruit en une donation du bien immeuble. Les droits sont sensiblement plus élevés.

L’administration avance les éléments suivants :

  • La fixation du prix très favorable,
  • Un lien familial étroit,
  • Le délai du paiement au décès de la tante,
  • La faible valeur du droit d’habitation vu l’âge avancé de la tante.

La Cour d’appel d’Anvers donne tort à l’administration et refuse de requalifier la vente d’immeuble en donation d’immeuble. Selon la Cour :

  • L’animus donandi ne se présume pas,
  • La différence entre le prix convenu et la valeur vénale ne peut être assimilée à une absence de prix,
  • Le prix est favorable mais pas ridiculement bas,
  • La tante bénéficie d’un droit viager d’habitation qui grève le droit de l’acheteur,
  • L’échéance du prix trois mois après le décès n’est qu’une modalité de paiement.

Il faut dire que rien n’établissait que le prix ne serait pas payé et, surtout, que la tante avait disposé de ses biens par un testament au profit d’un tiers.

La Cour d’appel d’Anvers en a déduit que la tante ne voulait pas avantager sa famille.

La Cour aurait-elle jugé de même en l’absence de ce leg ?

(Appel, Anvers, 30 octobre 2012, rôle n° 2011/AR/253).

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]

Lire plus arrow_forward

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché.

Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles.

Il doit les garantir sauf à démonter que le vice était impossible à déceler, et c’est une obligation de résultat.

Mais ce régime ne pèse pas sur tout vendeur professionnel, comme on le disait auparavant mais seulement sur le vendeur fabriquant ou spécialisé.

Et ce, qu’il soit professionnel ou non, précise la Cour de cassation : « deze resultaatsverbintenis rust niet op elke professionele verkoper, maar op de fabrikant en op de gespecialiseerde verkoper ongeacht of deze laatste een professionele verkoper is. »

Il s’agissait de Sunclass, un développeur de parc de vacances et de Recreabouw, un vendeur de bungalows.

À l’occasion de la commercialisation des bungalows, la Cour d’appel d’Anvers juge que ces entreprises ne peuvent s’exonérer contractuellement de la garantie des vices cachés car elles sont des vendeurs professionnels.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation (15 janvier 2021, rôle n° C.20.0241.N, www.juportal.be).

La Cour d’appel d’Anvers avait relevé l’activité des sociétés en question ; l’une est un développeur de site de vacances et l’autre un vendeur de bungalow, ce qui en fait des vendeurs professionnels.

Certes, assurément, mais le juge d’appel n’avait pas constaté que les sociétés en question sont aussi des fabricants ou des entreprises spécialisés.

Et c’est cela le seul et véritable critère. Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel.

Dans la langue de l’arrêt : “Door aldus te oordelen, zonder na te gaan of en vast te stellen dat de eiseressen kunnen worden beschouwd als gespecialiseerde verkopers, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht.”

  • Sitothèque

  • close