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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le prêt d’immeuble

Le prêt à usage (bruikleen) d’un immeuble est une figure juridique qui trouve aujourd’hui un certain regain d’intérêt.

L’hypothèse classique est celle du propriétaire qui, provisoirement, ne veut pas laisser un bien inoccupé, sans pour autant entrer dans un contrat rigide comme le bail.

Ainsi le propriétaire qui s’absente pendant quelques mois et qui veut s’assurer de ce que son immeuble soit gardé, donc occupé.

Plus couramment, dans le développement immobilier, le promoteur doit faire garder le chantier et prête donc l’usage des unités déjà achevées ou non encore transformées, pour créer une présence sur le site.

C’est une manière de sécuriser le site et prévenir le vol de matériaux.

En général, on convient dans ces circonstances d’une occupation précaire.

L’occupation précaire (bezetting ter bede) est un contrat innomé donnant à une partie la détention précaire d’un immeuble.

L’élément essentiel de ce contrat n’est pas sa durée, ni son prix, mais son caractère provisoire justifié par des considérations objectives (J. Herbots, Le provisoire, indispensable au contrat d’occupation précaire, note sous Comm., Gand, 22 décembre 2009, R.G.D.C., 2011, p. 164).

On pourrait penser qu’un prêt à usage d’immeuble confère à l’emprunteur des droits plus stables qu’un droit d’occupation précaire.

C’est une erreur.

Parmi les caractéristiques du prêt à usage, on sera en effet attentif au « besoin pressant », selon l’expression que l’on trouve dans le Code civil.

En effet, l’article 1888 du Code civil dispose que le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu’après le terme convenu.

Cependant, l’article 1889 ajoute « néanmoins, si, pendant ce délai, ou avant que le besoin de l’emprunteur ait cessé, il survient au prêteur un besoin pressant (sic) et imprévu de sa chose, le juge peut, suivant les circonstances, obliger l’emprunteur à la rendre. »

En d’autres termes, le prêteur pourra reprendre l’appartement ou la maison prêtée s’il en a réellement besoin.

Cela signifie que le commodat ne confère pas davantage de sécurité à l’occupant que l’occupation précaire.

En réalité l’occupation provisoire à titre gratuit se confond avec le prêt d’immeuble.

Les difficultés surviennent lorsque le propriétaire demande à l’occupant emprunteur, de réaliser des prestations ou de payer un prix.

L’occupation n’est alors plus gratuite ; elle est rémunérée.

Or l’article 1876 du Code civil pose que le « prêt est essentiellement gratuit. »

Cela ne fait pas obstacle à ce que les charges de l’occupation pèsent sur le prêteur, mais la prestation de prêt ne peut être rémunérée.

C’est ce qui distingue le prêt du bail (Cass., 4 janvier 1979, Pas., 1979, I, p. 501).

D’ailleurs Monsieur De Page dit rondement que « la stipulation d’un prix dans le prêt à usage transforme automatiquement le contrat en louage » (H. De Page, Traité élémentaire de droit civil belge, Bruylant, Bruxelles, 1941, T. IV, n° 482, 2° et 485 et T V, n° 111 et 119).

Il est donc imprudent de conclure un prêt à usage d’immeuble portant rémunération de l’occupation, même par des prestations.

Le juge devra requalifier le prêt à usage d’un immeuble, s’il est rémunéré, en un bail (Bruxelles, 24 décembre 1986, R.W., 1987-1988, p. 1478 ; Liège, 3 janvier 1990, Bull. Ass., 1991, p. 648, B. Tilleman, Le Commodat, Rép. Not., Tome IX, Livre 4, éd. 2004).

Et le juge appliquera les règles impératives du bail, ce qui ne correspond généralement pas au but poursuivi par le propriétaire.

Il serait tout aussi vain de prétendre éviter la qualification bail en recourant au prêt à usage d’immeuble rémunéré seulement par des prestations.

Ici aussi le juge pourra restituer à la convention sa juste qualification et, selon l’importance des prestations de gardiennage et la relation de contrepartie que constitue le prêt du logement, le juge pourra même requalifier la relation en contrat de travail.

Ce sera le cas si l’emprunteur s’engage contre rémunération, même en nature, à fournir un travail principalement d’ordre manuel sous l’autorité du prêteur (art. 2 de la loi du 3 juillet 1978).

En effet, l’article 2, 3° de la loi du 12 avril 1965 sur la protection de la rémunération intègre dans la rémunération « les avantages évaluables en argent auxquels le travailleur a droit à charge de l’employeur en raison de son engagement. »

La disposition d’un logement répond à cette qualification, comme c’est souvent le cas du logement de fonction ou de la loge d’une concierge.

On notera cependant que l’article 6, § 1, de la loi du 12 avril 1965 précise que la partie en nature de la rémunération ne peut excéder deux cinquième de la rémunération totale brute lorsque l’employeur met à la disposition du travailleur une maison ou un appartement.

Cette évaluation doit considérer l’avantage à prix coûtant, la preuve de ceci devant être apportée par l’employeur.

Il est donc interdit de rémunérer des prestations de gardiennage ou de surveillance par le seul prêt à usage d’un immeuble à habiter.

On aura compris qu’il est particulièrement périlleux de déguiser des prestations rémunérées sous un prêt à usage d’un logement, même si la réglementation du travail à temps partiel ne s’applique, en principe, pas au travail à domicile.

Que penser de tout cela ?

La figure juridique du prêt à usage, ou de l’occupation précaire, se justifie pleinement lorsqu’elle est gratuite et répond à une situation provisoire.

En revanche, prétendre éviter le cadre rigide du bail (durée, normes d’habitabilité) par un prêt à usage rémunéré est une fausse bonne idée.

Il faut alors préférer le bail de courte durée sans installation de la résidence principale.

Et si de véritables prestations sont requises, sous l’autorité du propriétaire, il faut les rémunérer dans le respect de la réglementation sociale.

Commentaires

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  1. En France, la Cour de cassation caractérise comme suit l’occupation précaire (Cass., fr., 3ème chambre civile, 19 novembre 2003) :

    Les conventions constituaient en fait des baux dérogatoires et non des conventions d’occupation précaire, en raison de l’absence de circonstances exceptionnelles marquant leur terme.

    En effet, la convention d’occupation précaire se caractérise quelle que soit sa durée par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances exceptionnelles et pour une durée dont le terme est marqué par d’autres causes que la seule volonté des parties.

    mars 12, 2013
  2. J.P., Arendonk, 18 juin 2013, R.W., 2013-14, liv. 25, p. 993 :

    Si, dans l’attente de la vente d’un immeuble commercial, son propriétaire consent à ce qu’une autre partie, qui est à la recherche d’un autre immeuble, l’utilise et si les deux parties peuvent mettre fin à ce contrat compte tenu d’un délai de préavis de cinq mois, elles ont en réalité voulu conclure un contrat de possession précaire et non un bail commercial.

    mars 2, 2014

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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