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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Le prêt d’immeuble

Le prêt à usage (bruikleen) d’un immeuble est une figure juridique qui trouve aujourd’hui un certain regain d’intérêt.

L’hypothèse classique est celle du propriétaire qui, provisoirement, ne veut pas laisser un bien inoccupé, sans pour autant entrer dans un contrat rigide comme le bail.

Ainsi le propriétaire qui s’absente pendant quelques mois et qui veut s’assurer de ce que son immeuble soit gardé, donc occupé.

Plus couramment, dans le développement immobilier, le promoteur doit faire garder le chantier et prête donc l’usage des unités déjà achevées ou non encore transformées, pour créer une présence sur le site.

C’est une manière de sécuriser le site et prévenir le vol de matériaux.

En général, on convient dans ces circonstances d’une occupation précaire.

L’occupation précaire (bezetting ter bede) est un contrat innomé donnant à une partie la détention précaire d’un immeuble.

L’élément essentiel de ce contrat n’est pas sa durée, ni son prix, mais son caractère provisoire justifié par des considérations objectives (J. Herbots, Le provisoire, indispensable au contrat d’occupation précaire, note sous Comm., Gand, 22 décembre 2009, R.G.D.C., 2011, p. 164).

On pourrait penser qu’un prêt à usage d’immeuble confère à l’emprunteur des droits plus stables qu’un droit d’occupation précaire.

C’est une erreur.

Parmi les caractéristiques du prêt à usage, on sera en effet attentif au « besoin pressant », selon l’expression que l’on trouve dans le Code civil.

En effet, l’article 1888 du Code civil dispose que le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu’après le terme convenu.

Cependant, l’article 1889 ajoute « néanmoins, si, pendant ce délai, ou avant que le besoin de l’emprunteur ait cessé, il survient au prêteur un besoin pressant (sic) et imprévu de sa chose, le juge peut, suivant les circonstances, obliger l’emprunteur à la rendre. »

En d’autres termes, le prêteur pourra reprendre l’appartement ou la maison prêtée s’il en a réellement besoin.

Cela signifie que le commodat ne confère pas davantage de sécurité à l’occupant que l’occupation précaire.

En réalité l’occupation provisoire à titre gratuit se confond avec le prêt d’immeuble.

Les difficultés surviennent lorsque le propriétaire demande à l’occupant emprunteur, de réaliser des prestations ou de payer un prix.

L’occupation n’est alors plus gratuite ; elle est rémunérée.

Or l’article 1876 du Code civil pose que le « prêt est essentiellement gratuit. »

Cela ne fait pas obstacle à ce que les charges de l’occupation pèsent sur le prêteur, mais la prestation de prêt ne peut être rémunérée.

C’est ce qui distingue le prêt du bail (Cass., 4 janvier 1979, Pas., 1979, I, p. 501).

D’ailleurs Monsieur De Page dit rondement que « la stipulation d’un prix dans le prêt à usage transforme automatiquement le contrat en louage » (H. De Page, Traité élémentaire de droit civil belge, Bruylant, Bruxelles, 1941, T. IV, n° 482, 2° et 485 et T V, n° 111 et 119).

Il est donc imprudent de conclure un prêt à usage d’immeuble portant rémunération de l’occupation, même par des prestations.

Le juge devra requalifier le prêt à usage d’un immeuble, s’il est rémunéré, en un bail (Bruxelles, 24 décembre 1986, R.W., 1987-1988, p. 1478 ; Liège, 3 janvier 1990, Bull. Ass., 1991, p. 648, B. Tilleman, Le Commodat, Rép. Not., Tome IX, Livre 4, éd. 2004).

Et le juge appliquera les règles impératives du bail, ce qui ne correspond généralement pas au but poursuivi par le propriétaire.

Il serait tout aussi vain de prétendre éviter la qualification bail en recourant au prêt à usage d’immeuble rémunéré seulement par des prestations.

Ici aussi le juge pourra restituer à la convention sa juste qualification et, selon l’importance des prestations de gardiennage et la relation de contrepartie que constitue le prêt du logement, le juge pourra même requalifier la relation en contrat de travail.

Ce sera le cas si l’emprunteur s’engage contre rémunération, même en nature, à fournir un travail principalement d’ordre manuel sous l’autorité du prêteur (art. 2 de la loi du 3 juillet 1978).

En effet, l’article 2, 3° de la loi du 12 avril 1965 sur la protection de la rémunération intègre dans la rémunération « les avantages évaluables en argent auxquels le travailleur a droit à charge de l’employeur en raison de son engagement. »

La disposition d’un logement répond à cette qualification, comme c’est souvent le cas du logement de fonction ou de la loge d’une concierge.

On notera cependant que l’article 6, § 1, de la loi du 12 avril 1965 précise que la partie en nature de la rémunération ne peut excéder deux cinquième de la rémunération totale brute lorsque l’employeur met à la disposition du travailleur une maison ou un appartement.

Cette évaluation doit considérer l’avantage à prix coûtant, la preuve de ceci devant être apportée par l’employeur.

Il est donc interdit de rémunérer des prestations de gardiennage ou de surveillance par le seul prêt à usage d’un immeuble à habiter.

On aura compris qu’il est particulièrement périlleux de déguiser des prestations rémunérées sous un prêt à usage d’un logement, même si la réglementation du travail à temps partiel ne s’applique, en principe, pas au travail à domicile.

Que penser de tout cela ?

La figure juridique du prêt à usage, ou de l’occupation précaire, se justifie pleinement lorsqu’elle est gratuite et répond à une situation provisoire.

En revanche, prétendre éviter le cadre rigide du bail (durée, normes d’habitabilité) par un prêt à usage rémunéré est une fausse bonne idée.

Il faut alors préférer le bail de courte durée sans installation de la résidence principale.

Et si de véritables prestations sont requises, sous l’autorité du propriétaire, il faut les rémunérer dans le respect de la réglementation sociale.

Commentaires

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  1. Avatar

    En France, la Cour de cassation caractérise comme suit l’occupation précaire (Cass., fr., 3ème chambre civile, 19 novembre 2003) :

    Les conventions constituaient en fait des baux dérogatoires et non des conventions d’occupation précaire, en raison de l’absence de circonstances exceptionnelles marquant leur terme.

    En effet, la convention d’occupation précaire se caractérise quelle que soit sa durée par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances exceptionnelles et pour une durée dont le terme est marqué par d’autres causes que la seule volonté des parties.

    mars 12, 2013
  2. Avatar

    J.P., Arendonk, 18 juin 2013, R.W., 2013-14, liv. 25, p. 993 :

    Si, dans l’attente de la vente d’un immeuble commercial, son propriétaire consent à ce qu’une autre partie, qui est à la recherche d’un autre immeuble, l’utilise et si les deux parties peuvent mettre fin à ce contrat compte tenu d’un délai de préavis de cinq mois, elles ont en réalité voulu conclure un contrat de possession précaire et non un bail commercial.

    mars 2, 2014

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Clause d’adaptation du loyer commercial

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps. L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux. Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision […]

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Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps.

L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux.

Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision du loyer, surtout dans le bail de plus de neuf années. Il se peut en effet que le marché locatif évolue plus vite que l’indice santé.

En règle, le loyer évolue légalement de la manière suivante :

  1. La clause d’indexation encadrée par l’article 1728 de l’ancien Code civil qui adapte annuellement le loyer au coût de la vie,
  2. La révision du loyer qui adapte le loyer aux circonstances nouvelles le modulant d’au moins 15 % à la hausse ou à la baisse.

La révision de l’article 6 est impérative en faveur des deux parties (Cass., 25 avril 2003, Pas., I, p. 877).

On ne peut donc y déroger en plus ou en moins car la situation de l’une ou l’autre des parties sera affectée (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2011, p. 308).

La question est de savoir si une autre révision peut être convenue, qui déroge aux conditions légales, à savoir :

  1. Provoquée par des circonstances nouvelles,
  2. En raison d’une variation de plus de 15 %,
  3. Avec une appréciation du juge en équité.

Les auteurs et la jurisprudence sont divisés.

Pour certains on ne peut déroger au régime légal ; pour d’autre on peut y ajouter mais pas le restreindre.

Je vous fais grâce du relevé des décisions en sens divers car, depuis, l’arrêt de la Cour de cassation du 25 avril 2003, la doctrine récente penche pour l’interdiction (Ch.-Ed. de Frésart, « Les aspects financiers du bail commercial », in Le bail commercial, La Charte, Bruxelles, 208, p. 136).

Cela ne signifie pas que le bail ne puisse contenir une clause de loyer évolutif (par exemple + 5 % tous les neuf ans). Mais l’automaticité de cette clause la distingue d’un mécanisme de révision.

Je partage l’opinion selon laquelle l’article 6 encadre impérativement la révision, prohibant une autre forme d’adaptation.

Toutefois, la révision se conçoit comme une adaptation à ce que les parties n’ont pu prévoir.

Si le bail contient une clause répondant à un fait générateur prévisible ou connu à la conclusions du bail, au moins en son principe, on se situe en dehors du champ d’application de l’article 6.

Il n’est alors plus question de régime concurrent et la prohibition ne s’applique pas.

Ce sera le cas si une évolution est attendue du fait de travaux dans l’environnement ou un aménagement urbanistique attendu (un schéma directeur pour un piétonnier, par exemple).

En conclusion la clause de révision s’écartant de l’article 6 est en principe prohibée.

Mais si son fait générateur particulier est prévisible à la conclusions du bail, un mode de révision peut être mis en place.

On se situe alors davantage dans le registre de la majoration / minoration sous condition suspensive que dans celui de la révision.

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