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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vente ou donation (II)

Il s’agit à nouveau d’une vieille tante de 88 ans qui vend un immeuble à ses neveux en se réservant l’usufruit.

L’acte prévoit un délai de paiement du prix de deux ans, mais contient tout de même une dispense d’inscription hypothécaire d’office du privilège du vendeur impayé.

Les droits proportionnels d’enregistrement sont payés au taux de 12,5 % sur la valeur total du bien, évalué pro fisco à 140.000 € (art. 44 et 48 C. enreg.).

Peu avant, la vieille tante avait donné à ses neveux la nue-propriété de titres dont elle se réservait l’usufruit, pour une valeur de 95.305 €.

Trois mois après la vente de l’immeuble, la tante accorde aux neveux la remise totale et définitive du prix, sans contrepartie.

La remise de prix est fiscalement présentée comme une donation mobilière, au taux de 7 % (art. 131, § 2, C. enreg.).

Les frais d’acte et d’enregistrement pour la vente immobilière et la donation furent finalement payés par la vieille tante.

Dur base de ces éléments, l’administration considère que la vente d’immeuble est simulée (art. 204 C. enreg.) et constitue en réalité une donation immobilière.

L’administration taxe donc l’opération sur base des articles 13, § 1, et 133 C. enreg., aux taux progressifs de 35 % à 55 %.

Pour établir par présomption la donation, l’administration avance les éléments suivants :

L’État, quant à lui invoque, en substance, l’ensemble des données suivantes :

  • l’absence, contre tous les usages, de toute inscription hypothécaire, alors que prix était censé payable à terme de deux ans,

  • le fait que le terme de ce délai ne fut pas attendu pour que la pseudo donation mobilière soit consentie,

  • la circonstance que la tante avait par ailleurs donné tout récemment la nue-propriété de ses valeurs mobilières, démontrant par la une opération d’ensemble de cession de son patrimoine en faveur des héritiers qu’elle s’était choisis,

  • le fait que les droits, à payer par les donataires, le furent au moyen de fonds dont ils n’avaient pas la libre jouissance, sauf à y voir, une fois encore, un accord sous-jacent en ce sens, résultant des intentions libératoires d’ensemble de cette pseudo-venderesse,

  • le lien de parenté entre parties et le grand âge de la tantre qui sont des faits pouvant susciter la confiance inébranlable des acheteurs dans le fait que le prix apparent ne leur serait pas réclamé pendant le bref délai qui paraissait nécessaire au maquillage de l’opération (ceci pour l’hypothèse où une contrelettre écrite n’aurait pas été établie) et qui explique l’animus donandi caractérisant toutes les opérations.

Le tribunal suit la thèse de l’administration et reconnait la simulation de donation en une vente.

Le tribunal admet que la simulation puisse être prouvée par présomption, sans que l’administration ne doive produire une quelconque contrelettre.

Notons que le tribunal va réduire l’amende imposée sur base de l’article 204 C. enreg. en lui reconnaissant un caractère pénal.

Tribunal de première instance de Bruxelles du 9 janvier 2013, rôle n° 2009/13443/A, 2010/3030-3031-3032-4640-4641-4647/A.

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Habitat groupé et TVA

Pour appliquer le taux réduit de 6 % pour les travaux de démolition et de reconstruction, il faut qu’il y ait identité de maître d’ouvrage ; celui qui démolit doit être celui qui reconstruit (rubrique XXXVII du tableau A, en annexe de l’A.R. n° 20fixant le taux de la TVA). Il faut y être attentif lors […]

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Pour appliquer le taux réduit de 6 % pour les travaux de démolition et de reconstruction, il faut qu’il y ait identité de maître d’ouvrage ; celui qui démolit doit être celui qui reconstruit (rubrique XXXVII du tableau A, en annexe de l’A.R. n° 20fixant le taux de la TVA).

Il faut y être attentif lors de la vente d’un projet. Le SDA a eu à connaître la situation d’un projet d’habitat groupé en raison du caractère évolutif de la composition du groupe au fil de la réalisation du projet immobilier. Les initiateurs débutent le projet et son rejoints par de nouveaux membres.

Dans une décision anticipée n° 2018.0823 du 23 octobre 2018, le SDA admet l’identité de maître de l’ouvrage aux « maîtres d’ouvrage/résidents qui embarquent par la suite dans le projet », à la condition qu’ils introduisent la déclaration de la rubrique XXXVII, al. 2, 4°, en même temps que les initiateurs du projet. Cette déclaration doit être introduite au contrôle TVA avant que la taxe ne devienne exigible et il faut y joindre le permis d’urbanisme et le contrat d’entreprise. La déclaration porte sur la nature des travaux (démolition et reconstruction) et leur destination (habitation privée). Bref, le groupe doit être complet avant la première facture de travaux, soit très tôt.

Le ministre des Finances quant à lui exige que « l’identité [des membres du projet d’habitat groupé] doit […] être connue avant de faire des choix et de contracter tout engagement juridique, par exemple avec le bureau d’architectes ou le propriétaire du bâtiment ancien » (Q.R., Chambre, n° 54-185, Bulletin du 30 avril 2019, p. 201).

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