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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vente ou donation (II)

Il s’agit à nouveau d’une vieille tante de 88 ans qui vend un immeuble à ses neveux en se réservant l’usufruit.

L’acte prévoit un délai de paiement du prix de deux ans, mais contient tout de même une dispense d’inscription hypothécaire d’office du privilège du vendeur impayé.

Les droits proportionnels d’enregistrement sont payés au taux de 12,5 % sur la valeur total du bien, évalué pro fisco à 140.000 € (art. 44 et 48 C. enreg.).

Peu avant, la vieille tante avait donné à ses neveux la nue-propriété de titres dont elle se réservait l’usufruit, pour une valeur de 95.305 €.

Trois mois après la vente de l’immeuble, la tante accorde aux neveux la remise totale et définitive du prix, sans contrepartie.

La remise de prix est fiscalement présentée comme une donation mobilière, au taux de 7 % (art. 131, § 2, C. enreg.).

Les frais d’acte et d’enregistrement pour la vente immobilière et la donation furent finalement payés par la vieille tante.

Dur base de ces éléments, l’administration considère que la vente d’immeuble est simulée (art. 204 C. enreg.) et constitue en réalité une donation immobilière.

L’administration taxe donc l’opération sur base des articles 13, § 1, et 133 C. enreg., aux taux progressifs de 35 % à 55 %.

Pour établir par présomption la donation, l’administration avance les éléments suivants :

L’État, quant à lui invoque, en substance, l’ensemble des données suivantes :

  • l’absence, contre tous les usages, de toute inscription hypothécaire, alors que prix était censé payable à terme de deux ans,

  • le fait que le terme de ce délai ne fut pas attendu pour que la pseudo donation mobilière soit consentie,

  • la circonstance que la tante avait par ailleurs donné tout récemment la nue-propriété de ses valeurs mobilières, démontrant par la une opération d’ensemble de cession de son patrimoine en faveur des héritiers qu’elle s’était choisis,

  • le fait que les droits, à payer par les donataires, le furent au moyen de fonds dont ils n’avaient pas la libre jouissance, sauf à y voir, une fois encore, un accord sous-jacent en ce sens, résultant des intentions libératoires d’ensemble de cette pseudo-venderesse,

  • le lien de parenté entre parties et le grand âge de la tantre qui sont des faits pouvant susciter la confiance inébranlable des acheteurs dans le fait que le prix apparent ne leur serait pas réclamé pendant le bref délai qui paraissait nécessaire au maquillage de l’opération (ceci pour l’hypothèse où une contrelettre écrite n’aurait pas été établie) et qui explique l’animus donandi caractérisant toutes les opérations.

Le tribunal suit la thèse de l’administration et reconnait la simulation de donation en une vente.

Le tribunal admet que la simulation puisse être prouvée par présomption, sans que l’administration ne doive produire une quelconque contrelettre.

Notons que le tribunal va réduire l’amende imposée sur base de l’article 204 C. enreg. en lui reconnaissant un caractère pénal.

Tribunal de première instance de Bruxelles du 9 janvier 2013, rôle n° 2009/13443/A, 2010/3030-3031-3032-4640-4641-4647/A.

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Bientôt moins de liberté pour les Conseillers fiscaux

Les avocats ont un monopole relatif de la plaidoirie. En effet, les délégué syndicaux peuvent plaider devant le tribunal du travail et les agents de l’administration fiscale peuvent représenter l’administration en justice. Mais la représentation judiciaire n’est qu’une partie des prestations des avocats. Le conseil juridique est une activité important souvent prépondérante. Cette activité n’est […]

Lire plus arrow_forward

Les avocats ont un monopole relatif de la plaidoirie.

En effet, les délégué syndicaux peuvent plaider devant le tribunal du travail et les agents de l’administration fiscale peuvent représenter l’administration en justice.

Mais la représentation judiciaire n’est qu’une partie des prestations des avocats. Le conseil juridique est une activité important souvent prépondérante.

Cette activité n’est nullement réservée aux avocats, contrairement à ce qui se fait en France ou en Allemagne.

Bref, n’importe quel indépendant peut poser une plaque « conseiller juridique » sur sa façade.

Parmi les conseillers juridiques, il y a nombre de conseillers fiscaux. En France, ils doivent être avocats.

En Belgique ce n’est pas le cas, et il ne sont pas davantage obligés de s’inscrire à un Ordre comme l’ITAA chez nous, qui résulte de la fusion entre l’IEC et l’IPCF.

Cela va changer.

En Belgique les entités assujetties à la loi BCFT sont en général des professions faisant l’objet d’un accès à la profession.

La Belgique doit transposer la 5ième directive blanchiment et y soumettre les conseillers fiscaux.

C’est l’objet, notamment, d’un projet de loi qui vient d’être adopté à la Commission des finances de la Chambre.

Dans la foulée, la loi impose l’enregistrement de ces professionnels à l’ITAA et interdit l’exercice de cette activité sans être inscrit à cet Institut.

La question qui se pose à présent est de avoir s’il est encore logique, et non discriminatoire, de laisser l’exercice libre du conseil juridique.

Cela leur permet de ne pas constituer une entité assujettie soumise à la loi blanchiment.

Or si les notaires et les avocats sont soumis, il n’existe aucune raison de laisser les conseillers juridiques déployer leur activité sans respecter le dispositif BCFT.

Par ailleurs, l’activité de conseiller juridique va devenir bien difficile à exercer sans jamais pouvoir aborder l’aspect fiscal des problèmes.

On trouve souvent ces professionnels dans le domaine de l’urbanisme et de l’immobilier.

Ce sont souvent d’anciens avocats ou notaires qui se sont affranchis des obligations de ces nobles fonctions.

Il est vrai que la tendance n’est plus à soumettre l’exercice d’une activités à une autorisation, depuis la directive Bolkenstein 2006/123/CE du 12 décembre 2006.

Les articles III.1 à III.13 du Code de droit économique réglementent très strictement les régimes d’autorisation.

Mais l’obligation d’inscription à un Ordre n’est pas à proprement parler un régime d’autorisation, cela dépend en fait des conditions d’inscription.

Et à ce sujet, nul doute que les conseillers juridiques apprécieront peu de devoir effectuer un stage, réussir les CAPAS et participer au participer au Bureau d’aide juridique.

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