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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vente ou donation (II)

Il s’agit à nouveau d’une vieille tante de 88 ans qui vend un immeuble à ses neveux en se réservant l’usufruit.

L’acte prévoit un délai de paiement du prix de deux ans, mais contient tout de même une dispense d’inscription hypothécaire d’office du privilège du vendeur impayé.

Les droits proportionnels d’enregistrement sont payés au taux de 12,5 % sur la valeur total du bien, évalué pro fisco à 140.000 € (art. 44 et 48 C. enreg.).

Peu avant, la vieille tante avait donné à ses neveux la nue-propriété de titres dont elle se réservait l’usufruit, pour une valeur de 95.305 €.

Trois mois après la vente de l’immeuble, la tante accorde aux neveux la remise totale et définitive du prix, sans contrepartie.

La remise de prix est fiscalement présentée comme une donation mobilière, au taux de 7 % (art. 131, § 2, C. enreg.).

Les frais d’acte et d’enregistrement pour la vente immobilière et la donation furent finalement payés par la vieille tante.

Dur base de ces éléments, l’administration considère que la vente d’immeuble est simulée (art. 204 C. enreg.) et constitue en réalité une donation immobilière.

L’administration taxe donc l’opération sur base des articles 13, § 1, et 133 C. enreg., aux taux progressifs de 35 % à 55 %.

Pour établir par présomption la donation, l’administration avance les éléments suivants :

L’État, quant à lui invoque, en substance, l’ensemble des données suivantes :

  • l’absence, contre tous les usages, de toute inscription hypothécaire, alors que prix était censé payable à terme de deux ans,

  • le fait que le terme de ce délai ne fut pas attendu pour que la pseudo donation mobilière soit consentie,

  • la circonstance que la tante avait par ailleurs donné tout récemment la nue-propriété de ses valeurs mobilières, démontrant par la une opération d’ensemble de cession de son patrimoine en faveur des héritiers qu’elle s’était choisis,

  • le fait que les droits, à payer par les donataires, le furent au moyen de fonds dont ils n’avaient pas la libre jouissance, sauf à y voir, une fois encore, un accord sous-jacent en ce sens, résultant des intentions libératoires d’ensemble de cette pseudo-venderesse,

  • le lien de parenté entre parties et le grand âge de la tantre qui sont des faits pouvant susciter la confiance inébranlable des acheteurs dans le fait que le prix apparent ne leur serait pas réclamé pendant le bref délai qui paraissait nécessaire au maquillage de l’opération (ceci pour l’hypothèse où une contrelettre écrite n’aurait pas été établie) et qui explique l’animus donandi caractérisant toutes les opérations.

Le tribunal suit la thèse de l’administration et reconnait la simulation de donation en une vente.

Le tribunal admet que la simulation puisse être prouvée par présomption, sans que l’administration ne doive produire une quelconque contrelettre.

Notons que le tribunal va réduire l’amende imposée sur base de l’article 204 C. enreg. en lui reconnaissant un caractère pénal.

Tribunal de première instance de Bruxelles du 9 janvier 2013, rôle n° 2009/13443/A, 2010/3030-3031-3032-4640-4641-4647/A.

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Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be. Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf. Cela signifie que l’option […]

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Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be.

Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf.

Cela signifie que l’option ne peut être exercée que pour des baux sur des bâtiments pour lesquels les taxes grevant les travaux immobiliers, qui concourent spécifiquement à l’érection de ces bâtiments, sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er  octobre 2018.

L’article 19, § 2, in fine du Code TVA définit les travaux immobiliers comme « … tout travail de construction, de transformation, d’achèvement, d’aménagement, de réparation, d’entretien, de nettoyage et de démolition de tout ou partie d’un immeuble par nature, ainsi que toute opération comportant à la fois la fourniture d’un bien meuble et son placement dans un immeuble en manière telle que ce bien meuble devienne immeuble par nature. »

Cette règle relative à l’application dans le temps du nouveau régime tient compte des points 9  et 11  de l’avis du Conseil d’État n° 63.256/3 du 17 mai 2018.

Sont par conséquent concrètement visés, les travaux immobiliers visant à ériger un nouveau bâtiment qui ont été réalisés après le 1er octobre 2018 ou, le cas échéant, même avant le 1er octobre 2018, mais pour lesquels aucune TVA n’est encore devenue exigible avant le 1er octobre 2018.

Les coûts liés à ces opérations comprennent exclusivement les frais de construction matériels proprement dits relatifs au bâtiment ou fraction de bâtiment.

Ne sont dès lors pas considérées comme des travaux immobiliers visant à ériger un bâtiment et ne sont par conséquent pas prises en compte, les opérations de nature intellectuelle, ou plus généralement parlant, de nature immatérielle.

Il s’agit notamment des opérations telles que les prestations des architectes et géomètres, les prestations des conseillers en prévention et sécurité, les études d’incidences préalables à la construction, l’achat de matériaux destinés à la construction ou encore la location de machines en vue de la construction.

Ne sont pas non plus considérés comme des travaux immobiliers visant à ériger le bâtiment même et ne sont par conséquent pas pris en compte, tous les travaux relatifs à la démolition préalable intégrale d’un bâtiment et tous les travaux relatifs au sol. Il s’agit notamment des travaux de sondage, d’assainissement, de terrassement ou de stabilisation du sol, tels que les travaux de recépage.

Sinon, il faut postposer toute facturation au 1er octobre prochain.

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