Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Vente ou donation (II)

Il s’agit à nouveau d’une vieille tante de 88 ans qui vend un immeuble à ses neveux en se réservant l’usufruit.

L’acte prévoit un délai de paiement du prix de deux ans, mais contient tout de même une dispense d’inscription hypothécaire d’office du privilège du vendeur impayé.

Les droits proportionnels d’enregistrement sont payés au taux de 12,5 % sur la valeur total du bien, évalué pro fisco à 140.000 € (art. 44 et 48 C. enreg.).

Peu avant, la vieille tante avait donné à ses neveux la nue-propriété de titres dont elle se réservait l’usufruit, pour une valeur de 95.305 €.

Trois mois après la vente de l’immeuble, la tante accorde aux neveux la remise totale et définitive du prix, sans contrepartie.

La remise de prix est fiscalement présentée comme une donation mobilière, au taux de 7 % (art. 131, § 2, C. enreg.).

Les frais d’acte et d’enregistrement pour la vente immobilière et la donation furent finalement payés par la vieille tante.

Dur base de ces éléments, l’administration considère que la vente d’immeuble est simulée (art. 204 C. enreg.) et constitue en réalité une donation immobilière.

L’administration taxe donc l’opération sur base des articles 13, § 1, et 133 C. enreg., aux taux progressifs de 35 % à 55 %.

Pour établir par présomption la donation, l’administration avance les éléments suivants :

L’État, quant à lui invoque, en substance, l’ensemble des données suivantes :

  • l’absence, contre tous les usages, de toute inscription hypothécaire, alors que prix était censé payable à terme de deux ans,

  • le fait que le terme de ce délai ne fut pas attendu pour que la pseudo donation mobilière soit consentie,

  • la circonstance que la tante avait par ailleurs donné tout récemment la nue-propriété de ses valeurs mobilières, démontrant par la une opération d’ensemble de cession de son patrimoine en faveur des héritiers qu’elle s’était choisis,

  • le fait que les droits, à payer par les donataires, le furent au moyen de fonds dont ils n’avaient pas la libre jouissance, sauf à y voir, une fois encore, un accord sous-jacent en ce sens, résultant des intentions libératoires d’ensemble de cette pseudo-venderesse,

  • le lien de parenté entre parties et le grand âge de la tantre qui sont des faits pouvant susciter la confiance inébranlable des acheteurs dans le fait que le prix apparent ne leur serait pas réclamé pendant le bref délai qui paraissait nécessaire au maquillage de l’opération (ceci pour l’hypothèse où une contrelettre écrite n’aurait pas été établie) et qui explique l’animus donandi caractérisant toutes les opérations.

Le tribunal suit la thèse de l’administration et reconnait la simulation de donation en une vente.

Le tribunal admet que la simulation puisse être prouvée par présomption, sans que l’administration ne doive produire une quelconque contrelettre.

Notons que le tribunal va réduire l’amende imposée sur base de l’article 204 C. enreg. en lui reconnaissant un caractère pénal.

Tribunal de première instance de Bruxelles du 9 janvier 2013, rôle n° 2009/13443/A, 2010/3030-3031-3032-4640-4641-4647/A.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Vendre un immeuble à un Etat étranger

Les actes portant acquisition d’un immeuble en Belgique par un Etat étranger sont enregistrés gratuitement sous condition de réciprocité dans l’Etat étranger en question. Cela figure dans l’article 161, 6°, du Code des droits d’enregistrement. Il faut que l’immeuble soit destiné à l’installation de la représentation diplomatique ou consulaire de l’Etat étranger en Belgique, soit […]

Lire plus arrow_forward

Les actes portant acquisition d’un immeuble en Belgique par un Etat étranger sont enregistrés gratuitement sous condition de réciprocité dans l’Etat étranger en question.

Cela figure dans l’article 161, 6°, du Code des droits d’enregistrement.

Il faut que l’immeuble soit destiné à l’installation de la représentation diplomatique ou consulaire de l’Etat étranger en Belgique, soit l’ambassade, ou à l’habitation du chef de poste.

La résidence de l’ambassadeur est donc visée.

La même exemption est donnée dans les Traités de Vienne du 18 avril 1861 et du 24 avril 1963 en matière de représentation diplomatique et consulaire.

Il faut cependant adresser une demande au Ministre des affaires étrangères belge expliquant l’acquisition et donnant l’assurance de la réciprocité.

Une instruction expresse donnée par le Ministre au receveur de l‘enregistrement est requise.

En général, c’est le notaire instrumentant qui se charge de cette requête.

  • Sitothèque

  • close