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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’intérêt du dirigeant d’être indivis avec son conjoint

En Belgique, tout indépendant qui se respecte pense tôt à se constituer un patrimoine immobilier, de préférence de la façon fiscalement la plus douce.

Ainsi, il était tentant pour un dirigeant de construire ou acquérir un  immeuble pour le louer à sa société, moyennant un loyer permettant de payer l’emprunt.

La société déduit fiscalement le loyer et le dirigeant déduit les intérêts d’emprunt. La résolution du dirigeant est de se constituer, aux frais de sa société, un patrimoine immobilier pour ne pas devoir l’acquérir avec de l’argent ayant subi un prélèvement fiscal.

Mais le législateur a réduit sensiblement l’intérêt de l’opération en introduisant l’article 32, alinéa 2, 3°, CIR/92 selon lequel la partie des loyers de l’immeuble bâti qui excède 5/3 du RC revalorisé est traitée comme une rémunération perçue de sa société par le dirigeant (ComIr, n° 32/19 et suivants).

Il en résulte que les frais relatifs au bien immobilier loué, en ce compris les intérêts d’emprunt, ne sont pas déductibles de la totalité des loyers.

Les avantages locatifs entrent en compte pour déterminer ce qui est taxable à titre professionnel, par exemple le PI payé par la société (Q.P. n° 1200 du 26 août 1994, M. de Clippele, Bull. 744, p. 2968).

Et le représentant permanent doit être traité comme un dirigeant (réponse à la question écrite n° 39 posée par Madame Lejeune au Ministre des finances le 14 janvier 2009, QRVA 52-046, Chambre, 2008-2009, pages 28-30).

Mais quel est le loyer qui doit être considéré comme des rémunérations lorsque l’immeuble est indivis entre le dirigeant et son épouse ?

Selon un arrêt du 11 septembre 2013 de la Cour d’appel de Bruxelles (R.G. n° 2008/AR/2265, Fiscalnet), l’administration ne peut appliquer la requalification du loyer que sur la partie du bâtiment qui appartient à l’administrateur.

Si les époux sont propriétaires d’une moitié chacun, la règle sera appliquée au prorata : “Men dient enkel de huurkwalificatie toe te passen op het deel van het gebouw dat van de bestuurder is. Wanneer zoals in casu de huurherkwalificatie betrekking heeft op een gebouwd onroerend goed waarvan eerste appellant en Mevrouw Marie-Christine M, zijn ex echtgenote, voor de helft mede-eigenaars zijn, dient men de prorata regel toe te passen (vgl. circulaire nr. Ci.D.19/444.905 11de afl. d.d. 4 mei 1993, randnummers I/213 en I/214).”

On procèdera pareillement, à mon avis, si l’immeuble est dans le patrimoine commun (circulaire, n° 1/228) si l’épouse n’exerce aucun mandat dans la société.

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Démolir et reconstruire à 6 %, au même endroit ?

Le texte de l’AR n° 20, tableau A, rubrique XXXVII, commence comme suit : « Le taux réduit de 6 % s’applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation. » Il est donc question de démolir et […]

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Le texte de l’AR n° 20, tableau A, rubrique XXXVII, commence comme suit :

« Le taux réduit de 6 % s’applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation. »

Il est donc question de démolir et reconstruire un bâtiment, ce qui suppose que c’est sur ce bâtiment.

Les choses ne sont pas toujours aussi simple. Il faut parfois respecter des contraintes urbanistique ou technique, ou encore des charges d’urbanisme, qui imposent de reconstruire à un autre endroit.

La reconstruction sera à proximité et participera bien de la notion de reconstruction sur les plan matériel, même s’il ne partage pas les fondations du bâtiment démoli.

Bien souvent, le propriétaire n’a pas vraiment le choix.

Faut-il ester sur la même empreinte au sol ?

Le Ministre des Finances a précisé cette condition en réponse à une question parlementaire posée le 23 juin 2009 par le député Josy Arens :

« L’administration admet que le bâtiment d’habitation issu de la reconstruction ne se situe pas exactement au même endroit que le bâtiment démoli pour autant cependant qu’il soit érigé sur la même parcelle. »

Il faut donc rester sur la même parcelle cadastrale même si on ne construit pas au même endroit.

Cette condition n’est absolument pas présente dans le texte mais on en comprend évidemment la logique.

Selon une décision du SDA, si le bâtiment neuf est construit en partie sur la parcelle cadastrale du bâtiment démoli et en partie sur un terrain à bâtir adjacent, le taux de TVA réduit de 6 % ne peut pas être appliqué (décision anticipée n° 2019.0626 du 13 août 2019).

Cette décision est excessive et contraire à l’esprit du texte, à l’objectif du législateur, lorsque la différence d’emplacement résulte de considérations urbanistiques ou techniques comme l’ouverture d’une voiries.

L’administration (le SDA aussi) doit appliquer le cadre XXXVII de manière intelligente, au cas par cas et en fonction des contingences, en s’abstenant de position de principe.

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