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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’intérêt du dirigeant d’être indivis avec son conjoint

En Belgique, tout indépendant qui se respecte pense tôt à se constituer un patrimoine immobilier, de préférence de la façon fiscalement la plus douce.

Ainsi, il était tentant pour un dirigeant de construire ou acquérir un  immeuble pour le louer à sa société, moyennant un loyer permettant de payer l’emprunt.

La société déduit fiscalement le loyer et le dirigeant déduit les intérêts d’emprunt. La résolution du dirigeant est de se constituer, aux frais de sa société, un patrimoine immobilier pour ne pas devoir l’acquérir avec de l’argent ayant subi un prélèvement fiscal.

Mais le législateur a réduit sensiblement l’intérêt de l’opération en introduisant l’article 32, alinéa 2, 3°, CIR/92 selon lequel la partie des loyers de l’immeuble bâti qui excède 5/3 du RC revalorisé est traitée comme une rémunération perçue de sa société par le dirigeant (ComIr, n° 32/19 et suivants).

Il en résulte que les frais relatifs au bien immobilier loué, en ce compris les intérêts d’emprunt, ne sont pas déductibles de la totalité des loyers.

Les avantages locatifs entrent en compte pour déterminer ce qui est taxable à titre professionnel, par exemple le PI payé par la société (Q.P. n° 1200 du 26 août 1994, M. de Clippele, Bull. 744, p. 2968).

Et le représentant permanent doit être traité comme un dirigeant (réponse à la question écrite n° 39 posée par Madame Lejeune au Ministre des finances le 14 janvier 2009, QRVA 52-046, Chambre, 2008-2009, pages 28-30).

Mais quel est le loyer qui doit être considéré comme des rémunérations lorsque l’immeuble est indivis entre le dirigeant et son épouse ?

Selon un arrêt du 11 septembre 2013 de la Cour d’appel de Bruxelles (R.G. n° 2008/AR/2265, Fiscalnet), l’administration ne peut appliquer la requalification du loyer que sur la partie du bâtiment qui appartient à l’administrateur.

Si les époux sont propriétaires d’une moitié chacun, la règle sera appliquée au prorata : “Men dient enkel de huurkwalificatie toe te passen op het deel van het gebouw dat van de bestuurder is. Wanneer zoals in casu de huurherkwalificatie betrekking heeft op een gebouwd onroerend goed waarvan eerste appellant en Mevrouw Marie-Christine M, zijn ex echtgenote, voor de helft mede-eigenaars zijn, dient men de prorata regel toe te passen (vgl. circulaire nr. Ci.D.19/444.905 11de afl. d.d. 4 mei 1993, randnummers I/213 en I/214).”

On procèdera pareillement, à mon avis, si l’immeuble est dans le patrimoine commun (circulaire, n° 1/228) si l’épouse n’exerce aucun mandat dans la société.

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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