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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’intérêt du dirigeant d’être indivis avec son conjoint

En Belgique, tout indépendant qui se respecte pense tôt à se constituer un patrimoine immobilier, de préférence de la façon fiscalement la plus douce.

Ainsi, il était tentant pour un dirigeant de construire ou acquérir un  immeuble pour le louer à sa société, moyennant un loyer permettant de payer l’emprunt.

La société déduit fiscalement le loyer et le dirigeant déduit les intérêts d’emprunt. La résolution du dirigeant est de se constituer, aux frais de sa société, un patrimoine immobilier pour ne pas devoir l’acquérir avec de l’argent ayant subi un prélèvement fiscal.

Mais le législateur a réduit sensiblement l’intérêt de l’opération en introduisant l’article 32, alinéa 2, 3°, CIR/92 selon lequel la partie des loyers de l’immeuble bâti qui excède 5/3 du RC revalorisé est traitée comme une rémunération perçue de sa société par le dirigeant (ComIr, n° 32/19 et suivants).

Il en résulte que les frais relatifs au bien immobilier loué, en ce compris les intérêts d’emprunt, ne sont pas déductibles de la totalité des loyers.

Les avantages locatifs entrent en compte pour déterminer ce qui est taxable à titre professionnel, par exemple le PI payé par la société (Q.P. n° 1200 du 26 août 1994, M. de Clippele, Bull. 744, p. 2968).

Et le représentant permanent doit être traité comme un dirigeant (réponse à la question écrite n° 39 posée par Madame Lejeune au Ministre des finances le 14 janvier 2009, QRVA 52-046, Chambre, 2008-2009, pages 28-30).

Mais quel est le loyer qui doit être considéré comme des rémunérations lorsque l’immeuble est indivis entre le dirigeant et son épouse ?

Selon un arrêt du 11 septembre 2013 de la Cour d’appel de Bruxelles (R.G. n° 2008/AR/2265, Fiscalnet), l’administration ne peut appliquer la requalification du loyer que sur la partie du bâtiment qui appartient à l’administrateur.

Si les époux sont propriétaires d’une moitié chacun, la règle sera appliquée au prorata : “Men dient enkel de huurkwalificatie toe te passen op het deel van het gebouw dat van de bestuurder is. Wanneer zoals in casu de huurherkwalificatie betrekking heeft op een gebouwd onroerend goed waarvan eerste appellant en Mevrouw Marie-Christine M, zijn ex echtgenote, voor de helft mede-eigenaars zijn, dient men de prorata regel toe te passen (vgl. circulaire nr. Ci.D.19/444.905 11de afl. d.d. 4 mei 1993, randnummers I/213 en I/214).”

On procèdera pareillement, à mon avis, si l’immeuble est dans le patrimoine commun (circulaire, n° 1/228) si l’épouse n’exerce aucun mandat dans la société.

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Que devient le projet de nouveau RRU à Bruxelles ?

Plus personne n’entend parler depuis quelques mois1 du projet de révision du RRU ; la crise sanitaire actuelle en est sans doute pour quelque chose. Pour rappel, le Règlement Régional d’Urbanisme (RRU) actuellement en vigueur a été adopté par le Gouvernement en 2006, reprenant le texte précédant (datant de 1999) avec quelques petites (très petites) adaptations. […]

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Plus personne n’entend parler depuis quelques mois1 du projet de révision du RRU ; la crise sanitaire actuelle en est sans doute pour quelque chose.

Pour rappel, le Règlement Régional d’Urbanisme (RRU) actuellement en vigueur a été adopté par le Gouvernement en 2006, reprenant le texte précédant (datant de 1999) avec quelques petites (très petites) adaptations.

Le texte actuel date donc pour l’essentiel d’une vingtaine d’années.

Entretemps, la matière de l’urbanisme a considérablement évolué, les pratiques architecturales, de vie et de construction ont connu d’importants changements.

Le texte actuel ne permet donc plus de répondre à tous les enjeux auxquels la Région est confrontée et notamment aux nouveaux modes d’habitation (colocation, etc.), aux questions liées à la performance énergétique et au réchauffement climatique ou encore à la question de la densité
et des gabarits d’immeubles tours à ériger.

C’est pourquoi, le Gouvernement bruxellois a initié la révision du RRU durant la législature 2014-2019 et a adopté début 2019, en première lecture, un projet de RRU accompagné de son Rapport sur les Incidences Environnementales (RIE).

Le projet a été soumis à l’enquête publique ainsi qu’à la consultation des communes et des différentes instances dont la liste est fixée par le CoBAT.

Au printemps 2020, la Commission régionale de développement (CRD) a remis son avis sur le projet de RRU, le RIE et les avis et réclamations / observations émis pendant l’enquête publique.

Toutefois, suite aux dernières élections régionales, le nouveau Gouvernement s’est engagé, dans le cadre de sa déclaration de politique générale, à accentuer la réforme du RRU notamment en ce qui concerne la gestion et la composition de l’espace public, le stationnement et la lutte contre le réchauffement climatique.

A ces thématiques, est venue s’ajouter la crise sanitaire que nous connaissons depuis mars 2020. Celle-ci a pu mettre en exergue l’importance des espaces de vie en plein air (terrasses, jardins, parcs), l’amélioration du cadre de vie ou encore la taille et l’adéquation des logements.

Ces éléments constituent autant de défis justifiant la nécessité d’adapter le projet de RRU en y apportant des modifications importantes permettant de le mettre à niveau.

Aussi, le Secrétaire d’État à l’Urbanisme, Pascal Smet, envisage de soumettre au Gouvernement bruxellois, dès 2021, un nouveau projet de RRU intégrant ces modifications substantielles devant permettre de répondre aux besoins identifiés.

Dès lors, le projet sera, à nouveau, soumis à l’enquête publique ainsi qu’à l’avis de l’ensemble des communes et instances consultatives.

L’issue de ce processus devrait aboutir à la révision du RRU pour la fin 2022 / début 2023, apportant ainsi un nouveau cadre réglementaire urbanistique correspondant mieux aux besoins actuels de la Région de Bruxelles-Capitale.

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