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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Articles de la catégorie ‘Revenus immobiliers’

Le nouveau régime de taxation des immeubles situés à l’étranger

L’Etat belge a, enfin, décidé de revoir le régime de taxation des immeubles situés à l’étranger détenus par des résidents belges. Position du problème L’évolution du régime fiscal était rendue indispensable par de nombreuses condamnations prononcées par la Cour de Justice de l’Union Européenne mettant en exergue la violation de la libre circulation des capitaux […]

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Amortissement et investissement immobilier

Une modification légale concernant les amortissements est intervenue dans le cadre de la réforme de l’Isoc. Elle est applicable à partir du 1er janvier 2020. Dorénavant : Toute société (grande ou PME) doit réaliser sa première dotation aux amortissements en proportion seulement de la partie de l’exercice comptable au cours de laquelle les immobilisations sont […]

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Exonération du revenu de cession d’emphytéose

Les revenus immobiliers ne comprennent pas seulement les revenus issus de la location. Ils comprennent également « les sommes obtenues à l’occasion de la constitution ou de la cession d’un droit d’emphytéose ou de superficie ou de droits immobiliers similaires » (art. 7, § 1er, 3°, du CIR). Les « droits immobiliers similaires » sont les droits d’usage à long terme […]

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La rehausse d’immeuble

On ne trouve plus beaucoup de terrain dans les entités urbaines, ou alors à des prix prohibitifs. Les m² en hauteur, avec vue, se vendent à de bon prix (surtout sur la côte flamande lorsqu’ils parviennent à une vue sur mer). Ces deux considérations conduisent à s’intéresser à la rehausse d’immeuble, même s’il existe d’autres […]

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Investir dans une immobilière américaine

Que se passe-t-il lorsque des résidents personnes physiques belges se proposent d’investir des capitaux dans une limited liability company (LLC) basée aux Etats-Unis. La LLC possède un régime de transparence fiscale aux Etats-Unis. La nouvelle CPDI du 27 novembre 2006 conclue entre la Belgique et les Etats-Unis est particulière. Elle est en vigueur depuis le […]

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Immeuble situé à l’étranger détenu par un résident belge – La Cour de Justice de l’Union Européenne confirme sa jurisprudence

Fiscalité internationale – CPDI, exonération et réserve de progressivité Selon les CPDI (Convention Préventive de la Double Imposition) conclues par la Belgique, les revenus issus des immeubles sont imposables dans l’Etat où sont situés ces immeubles. Dès lors, un immeuble situé à l’étranger sera imposable à l’étranger. Aussi, le revenu issu d’un immeuble situé à […]

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Immeuble à l’étranger : que faut-il déclarer ?

L’article 5 du CIR/92 dispose que les habitant du Royaume sont soumis à l’impôt des personnes physiques à raison de tous ses revenus visés dans le Code, même si ces revenus sont produits ou recueillis à l’étranger. L’article 7, § 1°, b), ajoute que les revenus des biens immobiliers sont, pour les biens sis à […]

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Un non résident possède un immeuble en Belgique

Deux impôts directs principaux trouvent à s’appliquer sur les immeubles sis en Belgique. Il s’agit du précompte immobilier et de l’impôt sur les revenus (via le revenu immobilier). Si, à l’origine, le précompte immobilier était imputé sur le revenu immobilier, ce n’est plus le cas depuis l’exercice d’imposition 1995, ceci en raison de l’article 21 […]

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Qu’est devenu le bonus logement ?

À Bruxelles, à compter de l’exercice d’imposition 2017, le bonus logement est supprimé pour les acquisitions immobilières postérieures au 1er janvier 2017. Le bonus logement est la réduction d’impôt octroyée pour les emprunts et assurances-vie contractées en vue de l’acquisition de l’habitation propre et unique. Ce bonus logement demeure cependant applicable pour les emprunts ET […]

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La fiscalité de logeurs AirBnb

On verra rapidement la situation où l’activité est logée en société (1) pour ensuite se concentrer plus largement sur la situation d’une personne physique (2). On terminera en évoquant les éventuelles taxes locales (3). En société  Impôt des sociétés La situation n’est guère complexe en ce qui concerne une société. En effet, dans la mesure […]

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Louer à une ambassade

J’ai déjà traité de cette question dans un article de 2011 ; il était temps d’actualiser l’information. Il s’agit donc d’examiner la taxation dans le chef du bailleur qui, agissant en dehors de sa profession, obtient de la part d’une ambassade un loyer sur immeuble bâti. La première considération qu’il est possible d’opérer est celle du […]

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Taxation de l’emphytéose

Les membres d’une famille apportent des immeubles en société et se font concéder un  droit d’emphytéose sur ces immeubles. L’objectif est sans doute d’entrer dans un cadre de gestion efficace de l’indivision tout en continuant à disposer de revenus immobiliers propres. Il est prévu que la rémunération de l’emphytéose est double. D’une part, les membres […]

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Le bail de carrière : un bon placement

Il y a deux sens à la notion de bail de carrière : Le bail à ferme pour la durée de la carrière professionnelle du fermier, Le bail d’une carrière pour l’extraction de pierres. Ce sont des baux forts différents (et le deuxième n’est pas totalement un bail, à mon avis). Intéressons-nous d’abord au premier bail. […]

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(IV) Optimalisation fiscale de la promotion immobilière : acquérir un appartement sans payer ni droit ni taxe

Le propriétaire d’un terrain confère un droit de superficie à un promoteur (RDA) qui construit des appartements. Le promoteur vend les unités de logement et le tréfoncier vend les quotes-parts dans le terrain. Mais la dernière unité n’est pas vendue ; au terme contractuel du droit de superficie, elle revient au propriétaire du sol par accession, […]

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L’intérêt du dirigeant d’être indivis avec son conjoint

En Belgique, tout indépendant qui se respecte pense tôt à se constituer un patrimoine immobilier, de préférence de la façon fiscalement la plus douce. Ainsi, il était tentant pour un dirigeant de construire ou acquérir un  immeuble pour le louer à sa société, moyennant un loyer permettant de payer l’emprunt. La société déduit fiscalement le […]

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Coefficient de revalorisation

L’arrêté royal du 18 juillet 2013 adapte le coefficient de revalorisation pour les revenus cadastraux pour l’exercice d’imposition 2014 (art. 13 et 32 CIR/92). Ce coefficient passe à 4,19. Il était de 4,10 pour l’exercice 2013, 3,97 pour l’exercice 2012, 3,87 pour l’exercice 2011 et 3,88 pour l’exercice 2010. Comme on le sait, ce coefficient […]

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La fiscalité des servitudes (III)

Voyons à présent les servitudes au regard des impôts directs. L’article 7, § 1er, 3° du Code des impôts sur les revenus définit comme revenus immobiliers « les sommes obtenues à l’occasion de la constitution ou de la cession d’un droit d’emphytéose ou de superficie ou de droits immobiliers similaires. » La contrepartie d’un droit réel de […]

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Le leasing immobilier « privé »

Les redevances d’emphytéose perçues par une personne physique sont imposables comme revenus de biens immobiliers (art. 7, § 1, 3°, CIR/1992), sauf dans le cas de l’article 10, § 2, CIR/92. Cette disposition vise « les sommes obtenues pour la concession d’un droit d’usage sur des biens immobiliers bâtis en vertu d’une convention non résiliable d’emphytéose, […]

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Comment est taxé le propriétaire d’immeuble en Belgique ?

L’article 6 CIR/92 distingue les types de revenus taxables à l’impôt des personnes physiques, dont les revenus immobiliers qui nous intéressent ici. Seuls les loyers sont taxables à ce titre, ou la valeur locative quand l’immeuble n’est pas loué (art. 7 à 16 CIR/92). Les plus-values réalisées sont éventuellement taxées dans une autre catégorie, celle […]

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Clause d’adaptation du loyer commercial

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps. L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux. Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision […]

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Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps.

L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux.

Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision du loyer, surtout dans le bail de plus de neuf années. Il se peut en effet que le marché locatif évolue plus vite que l’indice santé.

En règle, le loyer évolue légalement de la manière suivante :

  1. La clause d’indexation encadrée par l’article 1728 de l’ancien Code civil qui adapte annuellement le loyer au coût de la vie,
  2. La révision du loyer qui adapte le loyer aux circonstances nouvelles le modulant d’au moins 15 % à la hausse ou à la baisse.

La révision de l’article 6 est impérative en faveur des deux parties (Cass., 25 avril 2003, Pas., I, p. 877).

On ne peut donc y déroger en plus ou en moins car la situation de l’une ou l’autre des parties sera affectée (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2011, p. 308).

La question est de savoir si une autre révision peut être convenue, qui déroge aux conditions légales, à savoir :

  1. Provoquée par des circonstances nouvelles,
  2. En raison d’une variation de plus de 15 %,
  3. Avec une appréciation du juge en équité.

Les auteurs et la jurisprudence sont divisés.

Pour certains on ne peut déroger au régime légal ; pour d’autre on peut y ajouter mais pas le restreindre.

Je vous fais grâce du relevé des décisions en sens divers car, depuis, l’arrêt de la Cour de cassation du 25 avril 2003, la doctrine récente penche pour l’interdiction (Ch.-Ed. de Frésart, « Les aspects financiers du bail commercial », in Le bail commercial, La Charte, Bruxelles, 208, p. 136).

Cela ne signifie pas que le bail ne puisse contenir une clause de loyer évolutif (par exemple + 5 % tous les neuf ans). Mais l’automaticité de cette clause la distingue d’un mécanisme de révision.

Je partage l’opinion selon laquelle l’article 6 encadre impérativement la révision, prohibant une autre forme d’adaptation.

Toutefois, la révision se conçoit comme une adaptation à ce que les parties n’ont pu prévoir.

Si le bail contient une clause répondant à un fait générateur prévisible ou connu à la conclusions du bail, au moins en son principe, on se situe en dehors du champ d’application de l’article 6.

Il n’est alors plus question de régime concurrent et la prohibition ne s’applique pas.

Ce sera le cas si une évolution est attendue du fait de travaux dans l’environnement ou un aménagement urbanistique attendu (un schéma directeur pour un piétonnier, par exemple).

En conclusion la clause de révision s’écartant de l’article 6 est en principe prohibée.

Mais si son fait générateur particulier est prévisible à la conclusions du bail, un mode de révision peut être mis en place.

On se situe alors davantage dans le registre de la majoration / minoration sous condition suspensive que dans celui de la révision.

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