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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La fiscalité de logeurs AirBnb

On verra rapidement la situation où l’activité est logée en société (1) pour ensuite se concentrer plus largement sur la situation d’une personne physique (2).

On terminera en évoquant les éventuelles taxes locales (3).

  1. En société

 Impôt des sociétés

La situation n’est guère complexe en ce qui concerne une société.

En effet, dans la mesure où l’ensemble des revenus obtenus par une société sont des bénéfices, les sommes obtenues par une activité de logeur AirBnb seront taxées au taux de 33,99% sous réserve de l’application du taux réduit de l’art. 215 CIR/92.

  • TVA

La TVA sera applicable sur ces activités développées en société dans la mesure où l’article 18, § 1er, al. 2, 10°, du Code TVA vise la fourniture de logements meublés.

Si, certes, la location immobilière est exonérée, il est possible de se fonder sur l’arrêt du 22 juin 2012 de la Cour de cassation (n° F.11.0090.F) se basant sur l’arrêt Élisabeth Blasi de la Cour de justice (12 février 1998, C-346/95) pour en conclure que la courte durée de la location est un critère déterminant pour savoir s’il s’agit d’une location exemptée ou d’une mise à disposition de logement meublée visée assujettie.

Ceci est d’autant plus vrai lorsque la location n’est pas purement passive mais comprend une série de prestations effectuées en faveur des locataires (nettoyage, linges de maison, Internet et télévision, etc.).

  1. Personnes physiques

Pour ce qui concerne la majorité des secteurs « uberisés » de l’économie, la situation a changé en Belgique depuis la loi-programme du 1er juillet 2016 entrée en vigueur le 14 juillet 2016.

Cependant, pour ce qui concerne le AirBnb, les prestations y relatives voient leur statut fiscal modifié dans une moindre mesure.

  • IPP

Il faut d’abord distinguer deux situations en répondant à la question suivante : l’activité développée est-elle professionnelle ou non ?

La réponse à cette question est extrêmement factuelle et va in fine dépendre du temps et de l’énergie consacrés au développement de l’activité de logeur.

Somme toute, s’agit-il d’une gestion patrimoniale qu’effectuerait normalement tout bon père de famille ou bien le logeur va-t-il au-delà en cherchant un gain supérieur ?

Il ressort de l’exposé des motifs du projet de loi-programme lui-même que la distinction s’opère comme suit :

« La qualification en tant que revenus professionnels est une question de fait, qui doit être appréciée compte tenu de la nature et de la fréquence des opérations effectuées, de la liaison entre les opérations, de leur importance et de l’organisation que cela nécessite, du fait qu’on travaille ou non avec du capital emprunté ou avec d’autres personnes, du fait qu’il s’agisse d’une activité complémentaire ayant un lien étroit avec l’activité principale, etc.

Des revenus relevant de la gestion normale d’un patrimoine privé, tels que la vente de vêtements ou de mobilier qui ne sont plus utilisés, ne sont pas imposables » (Chambre, Doc. 54-1875/001, p. 22).

  • L’activité est professionnelle

Ainsi, l’activité sera professionnelle si le logeur y consacre une part importante de son temps.

Dans cette hypothèse, l’imposition aura lieu au taux progressif par tranches, dont le taux marginal est de 50% à partir de 38.080 € (pour les revenus 2016).

Une autre hypothèse d’application, cette fois-ci objective, du taux progressif par tranches doit néanmoins être envisagée et sera abordée au point suivant.

  • L’activité n’est pas professionnelle

Le nouvel article 90, al. 1er, 1°bis, du CIR exclut expressément les revenus immobiliers, soit ceux tirés de la location en ce compris le AirBnb.

La situation des AirBnb est donc, sans approfondir la question, la même qu’auparavant, c’est-à-dire une taxation au taux progressif comme revenu immobilier prenant pour base le revenu cadastral indexé majoré de 40%.

Néanmoins, cette disposition trouve à s’appliquer en partie au AirBnb en ce que le nouvel article 90, al. 3, du CIR pose que :

« Lorsque le prestataire de service visé à l’alinéa 1er, 1° bis, demande une indemnité globale aussi bien pour des services qui génèrent des revenus soumis à l’impôt conformément aux articles 7 ou 17 ou à l’alinéa 1er, 5°, que pour des services qui génèrent des revenus soumis à l’impôt conformément à l’alinéa 1er, 1° bis, et lorsque la convention ne prévoit pas de prix distinct pour ces derniers services, 20 p.c. de l’indemnité globale est censé se rapporter à ces derniers services ».

Bref, lorsqu’outre la mise à disposition du logement meublé, il est prévu des prestations complémentaires (l’exposé des motifs cite sans cesse « petit-déjeuner et nettoyage ») et qu’une ventilation n’est pas opérée dans le prix entre la location et les services accessoires, 20% du prix global est censé être afférent aux services et devient donc visé par l’alinéa 1er, 1°bis, de l’article 90.

Il convient donc d’analyser cet article 90, al. 1er, 1°bis, qui est rédigé comme suit :

« 1° bis les bénéfices ou profits qui résultent de services, autres que les services qui génèrent des revenus qui sont soumis à l’impôt conformément aux articles 7 ou 17 ou au 5° du présent alinéa, rendus par le contribuable à des tiers, en dehors de l’exercice d’une activité professionnelle, lorsqu’il est satisfait à toutes les conditions suivantes :

  1. les services sont uniquement rendus à des personnes physiques qui n’agissent pas dans le cadre de leur activité professionnelle ;
  2. les services sont uniquement rendus dans le cadre de conventions qui ont été conclues par l’intermédiaire d’une plateforme électronique agréée ou d’une plateforme électronique organisée par une autorité publique ;
  3. les indemnités afférentes aux services sont uniquement payées ou attribuées au prestataire des services par la plateforme visée au b) ou par l’intermédiaire de cette plateforme».

Cette disposition pose diverses questions auxquelles ne répondent malheureusement pas les travaux parlementaires.

Tout d’abord, le « client » ne doit pas agir dans le cadre de son activité professionnelle.

Quid d’un cadre américain qui utilise un AirBnb pour passer la nuit à Bruxelles suite à sa réunion ?

En principe, cette situation ne devrait pas être visée, d’autant plus si c’est sa société qui couvre les frais de la nuitée.

La visibilité des chambres doit être assurée par un site internet, en clair AirBnb, Booking & Co, et ce site doit être agréé.

Pour l’heure, il ne semble pas encore y avoir d’arrêté royal d’exécution ayant agréé des sites.

Donc la taxation est pour l’instant inopérante. Par ailleurs, il suffit de passer par des sites non agréés pour échapper à la taxation…

Ce sont les sites internet en question qui doivent verser son revenu, pour ce qui nous intéresse, au logeur.

Ainsi, par exemple, une publication sur Facebook attirant les touristes n’engendrera pas de taxation car ces derniers paieront directement au logeur.

Par rapport à ce dernier aspect, il faut noter que le Roi va imposer à ces plateformes intermédiaires de retenir un précompte sur le montant attribué au prestataire. Plus question donc de feindre l’absence de revenus.

Concrètement, la taxation se déroule comme suit pour la partie « déjeuner et nettoyage » : revenu brut diminué d’un forfait de charge de 50% et imposé au taux de 20% (art 91/1 et 171, 3°bis, premier tiret, du CIR).

Bref un taux de 10%

Mais là où cela devient vraiment intéressant (et lourd de conséquence), c’est que la loi-programme introduit un paragraphe 2 à l’article 37bis du CIR qui prévoit que :

« Les revenus visés à l’article 90, alinéa 1er, 1° bis, sont, sauf preuve contraire, considérés comme des revenus professionnels lorsque le montant brut de ces revenus excède pour la période imposable ou la période imposable précédente le montant de 3.255 euros ».

Ce montant de 3.225 € indexé correspond à 5.000 € pour les revenus 2016.

Donc, dès que la barre des 5.000 € bruts est dépassée, le revenu est qualifié de professionnel sans que l’on sache comment le pauvre contribuable va pouvoir concrètement démontrer que ce revenu n’est pas professionnel.

C’est donc un renversement complet de la charge de la preuve favorable à l’administration.

Qu’en est-il pour les AirBnb avec petit-déjeuner ?

Le Ministre estime que dans la mesure où les revenus « petit-déjeuner » dépassent les 5.000 € – autrement dit lorsque les revenus AirBnb dépassent 25.000 € / an – la qualification en revenus professionnels trouve à s’appliquer (Chambre, Doc. 54-1875/009, pp. 28-30).

Dès lors, nous ne saurions que trop vous conseiller de proposer à vos invités d’aller prendre leurs cafés, croissants et pains au chocolat à la boulangerie du coin.

  • TVA

La situation est relativement complexe en matière de TVA car un quatrième paragraphe est ajouté à l’article 50 du Code. Ce nouveau paragraphe dispose que :

« Par dérogation au paragraphe 1er, alinéa 1er, 1°, l’administration en charge de la taxe sur la valeur ajoutée n’attribue pas de numéro d’identification à la T.V.A. aux personnes physiques assujetties, qui bénéficient du régime visé à l’article 56bis et qui effectuent exclusivement des prestations de services lorsque les conditions suivantes sont réunies (…) »

On retrouve globalement les mêmes conditions que pour l’IPP, à savoir un paiement via une plateforme, l’usage privé des clients et le seuil de 5.000 €.

S’y ajoute le fait que les prestations effectuées le sont à des fins étrangères à l’activité économique de l’assujetti.

Il faut certainement comprendre que la personne déjà assujettie ne pourra pas bénéficier de ce régime, sauf à entreprendre un autre type d’activité (Chambre, Doc. 54-1875/009, p. 30).

Néanmoins, lors de ses réponses en Commission des Finances, le Ministre estime que l’activité développée ne peut être une activité économique.

Cela est quelque peu contradictoire puisque les nouvelles dispositions font entrer ces prestations dans le régime de franchise qui suppose que l’on soit assujetti et qu’on exerce donc une activité économique (définition de l’article du Code).

Bref, comme le souligne un parlementaire, il faut être un assujetti non assujetti (Chambre, Doc. 54-1875/009, p. 25).

Si la rédaction du texte est quelque peu scabreuse et soulève de nombreuses questions qu’il n’est guère besoin d’aborder ici, le Ministre semble, lui, avoir bien en tête comment il compte appliquer ce texte.

Concrètement, cet « assujetti uberisé » ne devra pas se faire identifier à la TVA tant que son chiffre d’affaire annuel ne dépasse pas 5.000€ / an (Chambre, Doc. 54-1875/009, p. 31 et Doc. 54-1875/001, p. 29).

Il faut par contre prendre contact avec le bureau de TVA compétent bien que cela soit pour ne pas recevoir de numéro de TVA au final (Chambre, Doc. 54-1875/009, p. 32).

Si ce seuil de 5.000 € est dépassé, il faut obtenir un numéro de TVA mais il demeure possible de bénéficier du régime de franchise jusqu’à 25.000 €.

La question s’avère d’autant plus délicate pour ce qui concerne les AirBnb.

En principe, il s’agit de revenus locatifs qui de toute façon sont exemptés de TVA. Les éventuelles prestations accessoires sont également exonérées.

Néanmoins, comme évoqué précédemment, la jurisprudence Blasi voit dans la courte durée de la location et le caractère relativement actif des prestations un indice de prestation de service.

Ainsi, la mise à disposition de chambres dans le cadre de AirBnb sera probablement considérée comme une prestation de service.

Il n’empêche que, pour autant que le seuil de 5.000 € ne soit pas dépassé, le logeur ne doit pas obtenir de numéro de TVA.

En pratique cependant, il est fort probable que ce seuil de 5.000 € soit dépassé étant donné que ce type d’activité rapporte plus qu’une activité de type Uber.

  • Sécurité sociale

Hormis les impôts, il importe également de préciser le régime applicable en termes de sécurité sociale, les retenus représentants tout de même 20,5% des revenus.

A ce niveau, la règle est simple.

Un nouvel article 5ter est ajouté dans l’AR n°38 sur la sécurité sociale des indépendants.

Il prévoit tout simplement par renvoi au CIR.

Dès lors, il n’y a pas de cotisation de sécurité sociale lorsque moins de 5.000 € brut sont obtenus et, inversement, la sécurité sociale s’applique lorsqu’on obtient plus de 5.000 €.

  1. Fiscalité locale

De nombreuses communes prévoient des taxes qui s’appliquent, en clair, sur les chambres d’hôtes et les chambres d’hôtels.

Par exemple, la Commune de Woluwé-Saint-Pierre a prévu une telle taxe dont le taux est fixé à 495,80 EUR par chambre d’hôtel et à 124,00 EUR par chambre de pension et autre chambre garnie.

Et par « chambres de pensions et autres chambres garnies », il y a lieu d’entendre les logements ou locaux meublés donnés en location.

Dans l’article précédent, on a vu que ces taxes communales vont disparaître.

En effet, il existe depuis le 6 janvier 2017 une taxe régionale sur les établissements d’hébergement touristiques.

Cette taxes peut bien souvent viser les revenus AirBnB.

La photo : statues d’autruche en face du Parlement européen. Une manière d’illustrer la politique de l’UE ?  Ci-dessous, le parlement européen (et ses autruches).

Commentaires

facebook comments:

  1. Pietro Romano #

    Cher Monsieur l’avocat,

    Merci pour votre article. Par contre votre commentaire sur la photo et les autruches du Parlement européen est vraiment mal placé et dénote une mauvaise connaissance du sujet. Comme vous le savez bien, l’UE n’a pas de compétence en matière de taxation, donc au lieu de critiquer l’UE pour fermer les yeux devant la question de taxer Airbnb, vous feriez mieux a vous adresser a votre gouvernement national.

    Bien cordialement

    Pietro Romano

    mai 1, 2017
    • Les photos n’ont en général rien à voir avec le sujet et c’est le cas ici.
      Je cherche à faire aimer la ville par les photos avec des commentaires sur l’architecture. Par les articles, je cherche à partager mon expérience; cela n’a rien à voir.

      mai 3, 2017
  2. bonjour,
    nous gérons de nombreux logements meublés. Nous avons fait les inscriptions auprès de la région de Bruxelles ainsi que les déclarations des nuitées. A présent, je reçois de la part des communes (Ville de Bruxelles) des formulaires de déclaration d’impôt sur les logements garnis. A ne plus rien comprendre, que faire ? faut-il payer à la région et à la commune ?

    mai 19, 2017

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Tout le dommage et rien que le dommage

Un médecin est licencié irrégulièrement d’un hôpital et non réintégré. Il invoque cette circonstance avec succès pour obtenir la rupture du contrat aux torts de l’hôpital. Il se voit attribuer une indemnité correspondant au préavis qui lui revenait vu son ancienneté, son l’âge et sa fonction. Mais la Cour d’appel de Mons ne s’arrête pas […]

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Un médecin est licencié irrégulièrement d’un hôpital et non réintégré.

Il invoque cette circonstance avec succès pour obtenir la rupture du contrat aux torts de l’hôpital.

Il se voit attribuer une indemnité correspondant au préavis qui lui revenait vu son ancienneté, son l’âge et sa fonction.

Mais la Cour d’appel de Mons ne s’arrête pas là.

Elle lui accord en outre une indemnité de 15.000 € « pour perte d’une chance de pouvoir poursuivre sa carrière en assumant les fonctions qui étaient les siennes jusqu’à l’âge de soixante-cinq ans ou, à tout le moins, de retrouver, dans de bonnes conditions, une autre institution prête à l’accueillir ».

Cela ne fait un peu double emploi ?

La Cour de cassation casse l’arrêt montois au motif de ce que :

« Le juge qui constate que la faute d’une partie justifie la résolution judiciaire du contrat et qui accorde à l’autre partie la réparation du dommage consistant en la privation du profit qu’elle escomptait ne peut allouer en outre à celle-ci la réparation du dommage consistant en la perte de la chance de ne pas subir cette privation. »

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