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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Qu’est devenu le bonus logement ?

À Bruxelles, à compter de l’exercice d’imposition 2017, le bonus logement est supprimé pour les acquisitions immobilières postérieures au 1er janvier 2017.

Le bonus logement est la réduction d’impôt octroyée pour les emprunts et assurances-vie contractées en vue de l’acquisition de l’habitation propre et unique.

Ce bonus logement demeure cependant applicable pour les emprunts ET acquisitions immobilières effectuées avant le 1er janvier 2017.

Concrètement, le législateur bruxellois a introduit dans le CIR un nouvel article 145/36bis qui prévoit que le bonus logement n’est applicable que lorsque deux conditions sont réunies cumulativement :

  • L’emprunt a été contracté avant le 1er janvier 2017 et ;
  • Le contribuable n’a pas bénéficié de l’abattement de 175.000 €.

L’opération est clairement gagnante pour la Région :

  • L’abattement passant de 60.000 € à 175.000 € coûte 14.375 € à la Région une seule fois ;
  • La fin du bonus logement lui rapporte 3.070 € par contribuable (les 10 premières années de l’emprunt ; 2.300 € par la suite), le double en cas d’acquisition commune ;

Ainsi, après 5 ans, soit la période minimale pendant laquelle un contribuable doit demeurer dans son habitation propre et unique pour continuer à bénéficier de l’abattement de 175.000 €, la Région obtient 15.350 €, le double en cas d’acquisition commune (car le bonus logement est applicable par contribuable).

C’est beaucoup plus intéressant pour la Région et beaucoup moins favorable pour le contribuable bruxellois …

Il s’agit aussi d’un glissement de l’avantage fiscal de l’occupation d’un immeuble à l’acquisition d’un immeuble.

Cela favorise les jeunes qui peuvent acheter plus tôt en venant ou revenant à Bruxelles.

L’objectif est d’attirer de futurs contribuables dans la Région (qui peut acheter un immeuble dispose en principe de revenus taxables).

L’aide à l’acquisition vise les immeubles anciens au détriment des biens neufs qui sont vendus avec une TVA de 21 % (la TVA est une recette fédérale, pas régionale).

Il n’y a pas concurrence, il est devenu sensiblement moins coûteux d’acquérir un immeuble rénové non neuf (12,5 % – abattement) qu’un produit neuf (21 %).

C’est tout bénéfice pour la réhabilitation d’ensemble de faible valeur (anciens bureaux, anciennes friches industrielles urbaines, etc.). La ville embellit !

 

Et en Région wallonne ?

Par son décret du 20 juillet 2016, la Région Wallonne met fin au système classique du bonus logement pour consacrer son chèque habitat.

Ayant acquis cette compétence, les modifications de régime sont effectuées via les articles 145/37 et suivants du CIR.

Emprunts conclus avant le 1er janvier 2016 : bonus logement

Le bonus logement demeure applicable pour les emprunts conclus avant le 1er janvier 2016.

Il faut à cet égard toujours faire la distinction :

  • Pour les emprunts dont l’acte authentique est signé avant le 1er janvier 2015, la réduction est d’au moins 30% des intérêts, sommes et cotisations dues en vertu de l’emprunt (un pourcentage plus élevé s’applique si les tranches d’imposition supérieures sont applicables au contribuable, jusqu’à 50% donc) avec un maximum de 2.290 € à majorer de 760 € durant les 10 premières années de l’emprunt et de 80 € dès le troisième enfant à charge. Soit une réduction maximale sans enfants à charge de 1.525 €.
  • Pour les emprunts dont l’acte authentique est signé entre le 1er janvier 2015 et le 1er janvier 2016, la réduction est fixe au taux de 40% de 2.290 € à majorer de 760 € durant les 10 premières années de l’emprunt et de 80 € dès le troisième enfant à charge. Soit une réduction maximale sans enfants à charge de 1.220 €.

Il est toujours possible d’avoir un crédit d’impôts remboursable.

Emprunts conclus après le 1er janvier 2016 : chèque-habitat

Le chèque-habitat est introduit par les nouveaux articles 145/46ter à 145/46sexies du CIR.

Inopposabilité de l’ancien régime à l’administration

L’article 145/46bis déjà introduit l’année précédente afin de parer aux abus tendant à prolonger le bénéfice des réductions liées au bonus logement est maintenu.

Il fige les situations au 1er novembre 2015.

Cet article est complété par un alinéa 2 qui fixe les situations au 1er janvier 2016 afin de parer aux tentatives visant prolonger le bénéfice des réductions liées au bonus logement suite à cette date.

En clair toute tentative de se prévaloir du bonus logement à partir du 1er janvier 2016 par une modification contractuelle ultérieure est inopposable à l’administration.

Principes du chèque-habitat

Il s’agit toujours d’une réduction d’impôts pour habitation propre et unique.

Le système du bonus logement est inversé en ce sens que, désormais, plus un contribuable obtient des revenus importants durant une période imposable, moins la réduction d’impôt sera élevée.

Par ailleurs, les enfants à charge sont davantage pris en considération.

Ainsi :

  • Lorsque le revenu imposable de la période imposable n’excède pas 21.000 €, la réduction d’impôt est égale à 1.520 € ;
  • Lorsque le revenu imposable de la période imposable est supérieur à 21.000 € sans excéder 81.000 €, la réduction d’impôt est égale à 1.520 € diminués d’un montant équivalent à la différence entre le revenu imposable et 21.000 € multipliée par le coefficient de 1,275 % ; pour un revenu de 36.000 € imposables, cela donne une réduction de 1.257,5 € ;
  • Lorsque le revenu imposable de la période imposable est supérieur à 81.000 €, la réduction d’impôt est égale à 0.

Cette réduction est majorée de 125 € par enfant à charge au 1er janvier de l’exercice d’imposition mais non lorsque le revenu imposable est supérieur à 81.000 €.

Les revenus imposables pris en considération sont les revenus professionnels, immobiliers, mobiliers et divers à l’exception notable des intérêts et dividendes, ceci en raison de l’arrêt de la CJUE, affaire C-233/09 du 1er juillet 2010, arrêt dit « Dykman ».

En cas d’imposition commune, les conjoints peuvent répartir librement ce montant de 125 euros par enfant à charge.

Après 10 ans, le montant de la réduction d’impôt est réduit de moitié.

Une réduction de moitié trouve également à s’appliquer lorsque durant une période imposable le contribuable bénéficiaire de la réduction acquiert une deuxième habitation, sauf si cette deuxième habitation est acquise via héritage, donation ou louée via AIS ou une société de logement de service public.

Le montant de la réduction est plafonné au montant total des intérêts, sommes et cotisations acquittés durant la période imposable.

Le cas échéant, il est toujours possible d’obtenir un crédit d’impôt remboursable.

Conditions

Les conditions sont similaires à celles du bonus logement, à savoir :

  • Emprunt contracté pour l’acquisition de son habitation propre et unique occupée personnellement ;
  • Emprunt contracté dans un établissement ayant son siège dans l’EEE ;
  • Emprunt contracté à partir du 1er janvier 2016 et d’une durée d’au moins 10 ans ;
  • Le contrat d’assurance-vie est souscrit par le contribuable sur sa tête, avant 65 ans et pour une durée d’au moins 10 ans lorsqu’il prévoit des avantages en cas de vie ;
  • Il n’est pas tenu compte pour examiner s’il s’agit de l’habitation unique : des habitations obtenues par héritage ou donation, des habitations à vendre et réellement vendues au 31 décembre de l’année qui suit la conclusion de l’emprunt, des habitations louées via AIS ou société de logement de service public, du fait que le contribuable n’occupe par l’habitation pour des raisons professionnelles ou sociales, entraves légales ou contractuelles ou en raison des travaux.

La réduction n’est plus accordée lorsque l’habitation déjà possédée et mise en vente n’est pas vendue dans le délai ou si au 31 décembre de la deuxième année suit celle de la conclusion de l’emprunt le contribuable n’occupe pas le bien, sauf raisons professionnelles ou sociales.

Il est le cas échéant possible de récupérer le bénéfice de la réduction pour les exercices ultérieures lorsque les conditions d’habitation sont à nouveau réunies.

L’emprunt conclu peut couvrir l’achat d’un bien, sa construction, le paiement des droits ou le refinancement d’un emprunt qui bénéficiait déjà lui-même du régime des chèques habitat.

La réduction est également accordée lorsqu’un contribuable devient codébiteur d’un emprunt hypothécaire déjà existant, ceci afin d’obtenir une part indivise dans un bien immeuble.

Durée

La réduction est octroyée durant un maximum de 20 exercices.

La particularité du régime, qui lui donne son nom de « chèque », est qu’il confère un droit de tirage en ce sens que le contribuable pourra utiliser 20 fois le bénéfice de la réduction.

Ce qui est par contre malheureux, c’est que le législateur wallon ne joue pas le jeu à fond.

En effet, si un contribuable omet (par choix ou oublie) de demander le bénéfice de la réduction dans sa déclaration, alors que l’ensemble des conditions sont réunies – en ce compris le remboursement de l’emprunt – la réduction est perdue pour cette exercice.

Autrement dit, un droit de tirage est définitivement perdu.

Par contre, si un contribuable n’a pas son domicile fiscal au 1er janvier d’un exercice d’imposition en Région wallonne ou si durant une période imposable entière le caractère « propre » de l’habitation fait défaut, le droit de tirage est suspendu et peut donc être reporté à un exercice ultérieur.

Stratégiquement, il peut donc être opportun de se domicilier dans une autre Région du pays au 1er janvier d’un exercice si la limite de 81.000 € devait être dépassée durant cet exercice.

Conclusion

Le chèque habitat, malgré sa dénomination sympathique, constitue une régression dans l’accès au logement en Wallonie du moins sur le long terme.

Si les postulats de base sont attirants – réduction proportionnelle aux revenus et droit de tirage – les limites imposées vont fort probablement rendre partiellement inopérante la possibilité d’obtenir les réductions les plus élevées.

Tout d’abord, en ce qui concerne le droit de tirage, nous avons vu que celui-ci est tout relatif et qu’il ne repose finalement aucunement sur un choix du contribuable qui voudrait réduire, pour un exercice donné, l’impôt qu’il doit payer.

Ensuite, en ce qui concerne la réduction proportionnelle trois remarques s’imposent :

  • Premièrement, sauf à avoir plusieurs d’enfants à charge, avec un montant maximal par contribuable de 760 € après 10 ans, le chèque habitat est moins avantageux que le bonus logement après 10 ans : 1.145 € avant 2015, 916 € en 2015 ;
  • Deuxièmement, faire dépendre le droit à la réduction maximale à des revenus imposables de 21.000 € / an dénote d’une méconnaissance totale du marché du crédit hypothécaire par le législateur wallon : concrètement, pour un salarié, il faut qu’il obtienne un salaire mensuel net d’environ 1300 € pour obtenir le droit à la réduction maximale.

Ainsi, sauf à considérer qu’il soit en couple, ce salarié aura probablement toutes les peines du monde pour obtenir un crédit hypothécaire, ce qui rend le chèque habitat inopérant à ce niveau ;

  • Troisièmement, par son intervention, la Région a bloqué l’indexation des plafonds de réduction aussi bien du bonus-logement que du chèque habitat. Ainsi, le seul véritable gagnant dans le chèque habitat est la Région Wallonne qui s’épargne un coût budgétaire destiné à financer l’acquisition d’un premier logement.

La photo : le Lycée Émile Jacqmain à proximité du Parlement européen. Les élèves qui y étudient sont-ils encore inspirés par l’histoire de ce temple du savoir ? Avant l’installation de cette école, alors pour jeunes filles, le bâtiment abritait l’Institut de physiologie où se tenaient les Congrès Solvay réunissant des physiciens célèbres (A. Einstein, M. Curie, M. Planck, H. Poincaré, H. Lorentz, N. Bohr, etc.).

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Prouver la propriété immobilière

Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ? La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte […]

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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