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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Immeuble à l’étranger : que faut-il déclarer ?

L’article 5 du CIR/92 dispose que les habitant du Royaume sont soumis à l’impôt des personnes physiques à raison de tous ses revenus visés dans le Code, même si ces revenus sont produits ou recueillis à l’étranger.

L’article 7, § 1°, b), ajoute que les revenus des biens immobiliers sont, pour les biens sis à l’étranger, la valeur locative.

En réalité, les conventions préventives de double imposition, donnent le pouvoir de taxer les revenus immobiliers à l’Etat où l’immeuble est situé.

Le revenu immobilier n’intervient que pour la détermination du taux ; c’est ce que l’on appelle la progressivité de l’impôt.

Il faut distinguer selon que :

  • Le bien est donné en location :

On retient alors le loyer brut diminué de l’impôt payé à l’étranger sur ce revenu ; le loyer brut est le loyer majoré des avantages locatifs (réparations, taxes, assurances) payés par le locataire.

  • Le bien n’est pas donné en location :

On retient la valeur locative brute (ComIr, n° 13/8) diminuée de l’impôt payé à l’étranger sur ce revenu.

Pour la France, seule la taxe foncière peut être déduite, et pas la taxe d’habitation, car celle-ci est également due par les locataires.

Qu’est-ce que la valeur locative brute ?

Pour l’administration, cela représente le loyer brut moyen annuel qui, en cas de location, aurait pu être recueilli en loyer et charges.

En pratique, il n’est pas toujours simple de déterminer quels loyers auraient pu être perçus pour l’immeuble concerné.

Dans un arrêt du 2 juin 2015, la cour d’appel d’Anvers a décidé que le contribuable belge pouvait, à ce sujet, faire usage du mode de calcul forfaitaire utilisé par l’autorité étrangère.

À la suite de cet arrêt, l’administration a admis, dans sa circulaire 22/2016 du 29 juin 2016, que pour améliorer la sécurité juridique, la valeur locative d’un immeuble non donné en location situé à l’étranger peut être déterminée à l’aide d’une valeur fixée ou approuvée par une autorité étrangère.

L’utilisation de cette valeur ne constitue pas une obligation mais une possibilité que le contribuable peut utiliser pour la fixation de ces revenus immobiliers.

On opère ensuite les déductions (comme pour les articles 13 à 15 CIR/92) pour arriver au loyer net.

On notera que les autorités fiscales étrangères fixent parfois un revenu forfaitaire qui est souvent plus élevé que le revenu cadastral belge.

Cette circonstance peut constituer une restriction à la libre circulation des capitaux si le forfait étranger est plus élevé que le RC belge, dit la Cour de justice de l’Union européenne (C.J.U.E., 11 septembre 2014, n° C-489/13, Verest et Gerards).

  • Le bien est donné en location une partie de l’année :

On procède à un cumul au prorata du loyer brut et de la valeur locative brute, diminué de l’impôt payé à l’étranger.

La photo : une jolie façade rue de la Vallée, qui est à cheval sur Ixelles et Bruxelles.  La rue a été tracée en 1873. Les travaux de voirie et d’appropriation des étangs furent exécutés par la Société de l’avenue Louise par convention avec la Ville de Bruxelles et la commune d’Ixelles. À l’époque le promoteur achetait à bas prix les terrains attenants à la future voirie qu’il devait réaliser après expropriation. Une fois l’avenue tracée, le promoteur faisait sa marge sur les parcelles attenantes que les bourgeois achetaient pour construire de belles maisons de maître. Cela ne réussit pas au promoteur de l’avenue Louise, mais Parmentier (avenue de Tervuren) et Delleur (chaussée de la Hulpe) ont ainsi fait fortune.

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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