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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Immeuble à l’étranger : que faut-il déclarer ?

L’article 5 du CIR/92 dispose que les habitant du Royaume sont soumis à l’impôt des personnes physiques à raison de tous ses revenus visés dans le Code, même si ces revenus sont produits ou recueillis à l’étranger.

L’article 7, § 1°, b), ajoute que les revenus des biens immobiliers sont, pour les biens sis à l’étranger, la valeur locative.

En réalité, les conventions préventives de double imposition, donnent le pouvoir de taxer les revenus immobiliers à l’Etat où l’immeuble est situé.

Le revenu immobilier n’intervient que pour la détermination du taux ; c’est ce que l’on appelle la progressivité de l’impôt.

Il faut distinguer selon que :

  • Le bien est donné en location :

On retient alors le loyer brut diminué de l’impôt payé à l’étranger sur ce revenu ; le loyer brut est le loyer majoré des avantages locatifs (réparations, taxes, assurances) payés par le locataire.

  • Le bien n’est pas donné en location :

On retient la valeur locative brute (ComIr, n° 13/8) diminuée de l’impôt payé à l’étranger sur ce revenu.

Pour la France, seule la taxe foncière peut être déduite, et pas la taxe d’habitation, car celle-ci est également due par les locataires.

Qu’est-ce que la valeur locative brute ?

Pour l’administration, cela représente le loyer brut moyen annuel qui, en cas de location, aurait pu être recueilli en loyer et charges.

En pratique, il n’est pas toujours simple de déterminer quels loyers auraient pu être perçus pour l’immeuble concerné.

Dans un arrêt du 2 juin 2015, la cour d’appel d’Anvers a décidé que le contribuable belge pouvait, à ce sujet, faire usage du mode de calcul forfaitaire utilisé par l’autorité étrangère.

À la suite de cet arrêt, l’administration a admis, dans sa circulaire 22/2016 du 29 juin 2016, que pour améliorer la sécurité juridique, la valeur locative d’un immeuble non donné en location situé à l’étranger peut être déterminée à l’aide d’une valeur fixée ou approuvée par une autorité étrangère.

L’utilisation de cette valeur ne constitue pas une obligation mais une possibilité que le contribuable peut utiliser pour la fixation de ces revenus immobiliers.

On opère ensuite les déductions (comme pour les articles 13 à 15 CIR/92) pour arriver au loyer net.

On notera que les autorités fiscales étrangères fixent parfois un revenu forfaitaire qui est souvent plus élevé que le revenu cadastral belge.

Cette circonstance peut constituer une restriction à la libre circulation des capitaux si le forfait étranger est plus élevé que le RC belge, dit la Cour de justice de l’Union européenne (C.J.U.E., 11 septembre 2014, n° C-489/13, Verest et Gerards).

  • Le bien est donné en location une partie de l’année :

On procède à un cumul au prorata du loyer brut et de la valeur locative brute, diminué de l’impôt payé à l’étranger.

La photo : une jolie façade rue de la Vallée, qui est à cheval sur Ixelles et Bruxelles.  La rue a été tracée en 1873. Les travaux de voirie et d’appropriation des étangs furent exécutés par la Société de l’avenue Louise par convention avec la Ville de Bruxelles et la commune d’Ixelles. À l’époque le promoteur achetait à bas prix les terrains attenants à la future voirie qu’il devait réaliser après expropriation. Une fois l’avenue tracée, le promoteur faisait sa marge sur les parcelles attenantes que les bourgeois achetaient pour construire de belles maisons de maître. Cela ne réussit pas au promoteur de l’avenue Louise, mais Parmentier (avenue de Tervuren) et Delleur (chaussée de la Hulpe) ont ainsi fait fortune.

Commentaires

facebook comments:

  1. Avatar
    Alex Gerin #

    Bonjour,

    dans le cas où le bien immobilier à l’étranger (France) est vide (non utilisé, car en vente depuis plus d’un an), faut-il le déclarer quand même ?
    Un cas similaire en Belgique permet d’éviter le précompte immobilier.

    mai 20, 2018
  2. Avatar
    Arnaud Devriès #

    Bonjour

    Merci pour ces précisions qui nous seront bien utiles

    Car en effet, pour un studio -non loué- que ma compagne possède en France, nous avons indiqué pendant 15 ans la valeur locative brute (environ 900 euros) dans notre déclaration, et je dois ici préciser que nous nous faisons toujours notre déclaration avec l’aide d’un fonctionnaire du SPF Finances dans les locaux de notre commune.

    Mais, l’année dernière, cette personne, ce fonctionnaire (ce n’est pas la même d’année en année), a soutenu mordicus que c’était la valeur locative moyenne qu’il convenait de déclarer, soit environ 3000 euros. Grosse différence, évidemment, et en notre défaveur puisqu’il s’agit d’un petit studio de 20 m², bien en dessous de la moyenne des habitations en location de la commune.

    Nous comptons introduire une réclamation auprès du SPF Finances en nous appuyant sur les précisions que vous apportez. Merci à vous,

    Arnaud Devriès

    mai 3, 2019
  3. Avatar

    Merci pour cet article,
    Il est vrai que acheter à l’étranger, pour investir ou pour sa retraite, est une option de plus en plus répandu.
    Etant dans l’immobilier, nous voyons beaucoup de ventes de bien dans notre région, autour d’Aix en Provence, pour un départ à l’étranger.

    septembre 16, 2019
  4. Avatar
    Morena Duina #

    Bonjour,
    et merci pour cet article utile. Je suis bruxelloise et j’ai commencé à travailler avec un contrat de travail belge, j’ai l’intention de louer une propriété en Angleterre. La taxe de location en Angleterre est d’environ 40%. Mon taux marginal en Belgique sera de 50%, dois-je m’attendre à faire quelque chose en Belgique aussi à votre avis? Où je paye seulement le taxation sur les revenues locatif en Angleterre? Le Brexit change-t-il du côté belge de l’interprétation du loyer en Angleterre? Merci.

    BaV

    janvier 6, 2020
  5. Avatar
    olivier huart #

    Bonjour,

    peut-on bénéficier d’une exonération d’impôts sur un bien à l’étranger si celui est en travaux et totalement inhabitable?

    merci d’avance

    avril 30, 2020

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Clause d’adaptation du loyer commercial

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps. L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux. Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision […]

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Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps.

L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux.

Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision du loyer, surtout dans le bail de plus de neuf années. Il se peut en effet que le marché locatif évolue plus vite que l’indice santé.

En règle, le loyer évolue légalement de la manière suivante :

  1. La clause d’indexation encadrée par l’article 1728 de l’ancien Code civil qui adapte annuellement le loyer au coût de la vie,
  2. La révision du loyer qui adapte le loyer aux circonstances nouvelles le modulant d’au moins 15 % à la hausse ou à la baisse.

La révision de l’article 6 est impérative en faveur des deux parties (Cass., 25 avril 2003, Pas., I, p. 877).

On ne peut donc y déroger en plus ou en moins car la situation de l’une ou l’autre des parties sera affectée (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2011, p. 308).

La question est de savoir si une autre révision peut être convenue, qui déroge aux conditions légales, à savoir :

  1. Provoquée par des circonstances nouvelles,
  2. En raison d’une variation de plus de 15 %,
  3. Avec une appréciation du juge en équité.

Les auteurs et la jurisprudence sont divisés.

Pour certains on ne peut déroger au régime légal ; pour d’autre on peut y ajouter mais pas le restreindre.

Je vous fais grâce du relevé des décisions en sens divers car, depuis, l’arrêt de la Cour de cassation du 25 avril 2003, la doctrine récente penche pour l’interdiction (Ch.-Ed. de Frésart, « Les aspects financiers du bail commercial », in Le bail commercial, La Charte, Bruxelles, 208, p. 136).

Cela ne signifie pas que le bail ne puisse contenir une clause de loyer évolutif (par exemple + 5 % tous les neuf ans). Mais l’automaticité de cette clause la distingue d’un mécanisme de révision.

Je partage l’opinion selon laquelle l’article 6 encadre impérativement la révision, prohibant une autre forme d’adaptation.

Toutefois, la révision se conçoit comme une adaptation à ce que les parties n’ont pu prévoir.

Si le bail contient une clause répondant à un fait générateur prévisible ou connu à la conclusions du bail, au moins en son principe, on se situe en dehors du champ d’application de l’article 6.

Il n’est alors plus question de régime concurrent et la prohibition ne s’applique pas.

Ce sera le cas si une évolution est attendue du fait de travaux dans l’environnement ou un aménagement urbanistique attendu (un schéma directeur pour un piétonnier, par exemple).

En conclusion la clause de révision s’écartant de l’article 6 est en principe prohibée.

Mais si son fait générateur particulier est prévisible à la conclusions du bail, un mode de révision peut être mis en place.

On se situe alors davantage dans le registre de la majoration / minoration sous condition suspensive que dans celui de la révision.

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