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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Immeuble à l’étranger : que faut-il déclarer ?

L’article 5 du CIR/92 dispose que les habitant du Royaume sont soumis à l’impôt des personnes physiques à raison de tous ses revenus visés dans le Code, même si ces revenus sont produits ou recueillis à l’étranger.

L’article 7, § 1°, b), ajoute que les revenus des biens immobiliers sont, pour les biens sis à l’étranger, la valeur locative.

En réalité, les conventions préventives de double imposition, donnent le pouvoir de taxer les revenus immobiliers à l’Etat où l’immeuble est situé.

Le revenu immobilier n’intervient que pour la détermination du taux ; c’est ce que l’on appelle la progressivité de l’impôt.

Il faut distinguer selon que :

  • Le bien est donné en location :

On retient alors le loyer brut diminué de l’impôt payé à l’étranger sur ce revenu ; le loyer brut est le loyer majoré des avantages locatifs (réparations, taxes, assurances) payés par le locataire.

  • Le bien n’est pas donné en location :

On retient la valeur locative brute (ComIr, n° 13/8) diminuée de l’impôt payé à l’étranger sur ce revenu.

Pour la France, seule la taxe foncière peut être déduite, et pas la taxe d’habitation, car celle-ci est également due par les locataires.

Qu’est-ce que la valeur locative brute ?

Pour l’administration, cela représente le loyer brut moyen annuel qui, en cas de location, aurait pu être recueilli en loyer et charges.

En pratique, il n’est pas toujours simple de déterminer quels loyers auraient pu être perçus pour l’immeuble concerné.

Dans un arrêt du 2 juin 2015, la cour d’appel d’Anvers a décidé que le contribuable belge pouvait, à ce sujet, faire usage du mode de calcul forfaitaire utilisé par l’autorité étrangère.

À la suite de cet arrêt, l’administration a admis, dans sa circulaire 22/2016 du 29 juin 2016, que pour améliorer la sécurité juridique, la valeur locative d’un immeuble non donné en location situé à l’étranger peut être déterminée à l’aide d’une valeur fixée ou approuvée par une autorité étrangère.

L’utilisation de cette valeur ne constitue pas une obligation mais une possibilité que le contribuable peut utiliser pour la fixation de ces revenus immobiliers.

On opère ensuite les déductions (comme pour les articles 13 à 15 CIR/92) pour arriver au loyer net.

On notera que les autorités fiscales étrangères fixent parfois un revenu forfaitaire qui est souvent plus élevé que le revenu cadastral belge.

Cette circonstance peut constituer une restriction à la libre circulation des capitaux si le forfait étranger est plus élevé que le RC belge, dit la Cour de justice de l’Union européenne (C.J.U.E., 11 septembre 2014, n° C-489/13, Verest et Gerards).

  • Le bien est donné en location une partie de l’année :

On procède à un cumul au prorata du loyer brut et de la valeur locative brute, diminué de l’impôt payé à l’étranger.

La photo : une jolie façade rue de la Vallée, qui est à cheval sur Ixelles et Bruxelles.  La rue a été tracée en 1873. Les travaux de voirie et d’appropriation des étangs furent exécutés par la Société de l’avenue Louise par convention avec la Ville de Bruxelles et la commune d’Ixelles. À l’époque le promoteur achetait à bas prix les terrains attenants à la future voirie qu’il devait réaliser après expropriation. Une fois l’avenue tracée, le promoteur faisait sa marge sur les parcelles attenantes que les bourgeois achetaient pour construire de belles maisons de maître. Cela ne réussit pas au promoteur de l’avenue Louise, mais Parmentier (avenue de Tervuren) et Delleur (chaussée de la Hulpe) ont ainsi fait fortune.

Commentaires

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  1. Avatar
    Alex Gerin #

    Bonjour,

    dans le cas où le bien immobilier à l’étranger (France) est vide (non utilisé, car en vente depuis plus d’un an), faut-il le déclarer quand même ?
    Un cas similaire en Belgique permet d’éviter le précompte immobilier.

    mai 20, 2018

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Habitat groupé et TVA

Pour appliquer le taux réduit de 6 % pour les travaux de démolition et de reconstruction, il faut qu’il y ait identité de maître d’ouvrage ; celui qui démolit doit être celui qui reconstruit (rubrique XXXVII du tableau A, en annexe de l’A.R. n° 20fixant le taux de la TVA). Il faut y être attentif lors […]

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Pour appliquer le taux réduit de 6 % pour les travaux de démolition et de reconstruction, il faut qu’il y ait identité de maître d’ouvrage ; celui qui démolit doit être celui qui reconstruit (rubrique XXXVII du tableau A, en annexe de l’A.R. n° 20fixant le taux de la TVA).

Il faut y être attentif lors de la vente d’un projet. Le SDA a eu à connaître la situation d’un projet d’habitat groupé en raison du caractère évolutif de la composition du groupe au fil de la réalisation du projet immobilier. Les initiateurs débutent le projet et son rejoints par de nouveaux membres.

Dans une décision anticipée n° 2018.0823 du 23 octobre 2018, le SDA admet l’identité de maître de l’ouvrage aux « maîtres d’ouvrage/résidents qui embarquent par la suite dans le projet », à la condition qu’ils introduisent la déclaration de la rubrique XXXVII, al. 2, 4°, en même temps que les initiateurs du projet. Cette déclaration doit être introduite au contrôle TVA avant que la taxe ne devienne exigible et il faut y joindre le permis d’urbanisme et le contrat d’entreprise. La déclaration porte sur la nature des travaux (démolition et reconstruction) et leur destination (habitation privée). Bref, le groupe doit être complet avant la première facture de travaux, soit très tôt.

Le ministre des Finances quant à lui exige que « l’identité [des membres du projet d’habitat groupé] doit […] être connue avant de faire des choix et de contracter tout engagement juridique, par exemple avec le bureau d’architectes ou le propriétaire du bâtiment ancien » (Q.R., Chambre, n° 54-185, Bulletin du 30 avril 2019, p. 201).

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