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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Immeuble à l’étranger : que faut-il déclarer ?

L’article 5 du CIR/92 dispose que les habitant du Royaume sont soumis à l’impôt des personnes physiques à raison de tous ses revenus visés dans le Code, même si ces revenus sont produits ou recueillis à l’étranger.

L’article 7, § 1°, b), ajoute que les revenus des biens immobiliers sont, pour les biens sis à l’étranger, la valeur locative.

En réalité, les conventions préventives de double imposition, donnent le pouvoir de taxer les revenus immobiliers à l’Etat où l’immeuble est situé.

Le revenu immobilier n’intervient que pour la détermination du taux ; c’est ce que l’on appelle la progressivité de l’impôt.

Il faut distinguer selon que :

  • Le bien est donné en location :

On retient alors le loyer brut diminué de l’impôt payé à l’étranger sur ce revenu ; le loyer brut est le loyer majoré des avantages locatifs (réparations, taxes, assurances) payés par le locataire.

  • Le bien n’est pas donné en location :

On retient la valeur locative brute (ComIr, n° 13/8) diminuée de l’impôt payé à l’étranger sur ce revenu.

Pour la France, seule la taxe foncière peut être déduite, et pas la taxe d’habitation, car celle-ci est également due par les locataires.

Qu’est-ce que la valeur locative brute ?

Pour l’administration, cela représente le loyer brut moyen annuel qui, en cas de location, aurait pu être recueilli en loyer et charges.

En pratique, il n’est pas toujours simple de déterminer quels loyers auraient pu être perçus pour l’immeuble concerné.

Dans un arrêt du 2 juin 2015, la cour d’appel d’Anvers a décidé que le contribuable belge pouvait, à ce sujet, faire usage du mode de calcul forfaitaire utilisé par l’autorité étrangère.

À la suite de cet arrêt, l’administration a admis, dans sa circulaire 22/2016 du 29 juin 2016, que pour améliorer la sécurité juridique, la valeur locative d’un immeuble non donné en location situé à l’étranger peut être déterminée à l’aide d’une valeur fixée ou approuvée par une autorité étrangère.

L’utilisation de cette valeur ne constitue pas une obligation mais une possibilité que le contribuable peut utiliser pour la fixation de ces revenus immobiliers.

On opère ensuite les déductions (comme pour les articles 13 à 15 CIR/92) pour arriver au loyer net.

On notera que les autorités fiscales étrangères fixent parfois un revenu forfaitaire qui est souvent plus élevé que le revenu cadastral belge.

Cette circonstance peut constituer une restriction à la libre circulation des capitaux si le forfait étranger est plus élevé que le RC belge, dit la Cour de justice de l’Union européenne (C.J.U.E., 11 septembre 2014, n° C-489/13, Verest et Gerards).

  • Le bien est donné en location une partie de l’année :

On procède à un cumul au prorata du loyer brut et de la valeur locative brute, diminué de l’impôt payé à l’étranger.

La photo : une jolie façade rue de la Vallée, qui est à cheval sur Ixelles et Bruxelles.  La rue a été tracée en 1873. Les travaux de voirie et d’appropriation des étangs furent exécutés par la Société de l’avenue Louise par convention avec la Ville de Bruxelles et la commune d’Ixelles. À l’époque le promoteur achetait à bas prix les terrains attenants à la future voirie qu’il devait réaliser après expropriation. Une fois l’avenue tracée, le promoteur faisait sa marge sur les parcelles attenantes que les bourgeois achetaient pour construire de belles maisons de maître. Cela ne réussit pas au promoteur de l’avenue Louise, mais Parmentier (avenue de Tervuren) et Delleur (chaussée de la Hulpe) ont ainsi fait fortune.

Commentaires

facebook comments:

  1. Avatar
    Alex Gerin #

    Bonjour,

    dans le cas où le bien immobilier à l’étranger (France) est vide (non utilisé, car en vente depuis plus d’un an), faut-il le déclarer quand même ?
    Un cas similaire en Belgique permet d’éviter le précompte immobilier.

    mai 20, 2018
  2. Avatar
    Arnaud Devriès #

    Bonjour

    Merci pour ces précisions qui nous seront bien utiles

    Car en effet, pour un studio -non loué- que ma compagne possède en France, nous avons indiqué pendant 15 ans la valeur locative brute (environ 900 euros) dans notre déclaration, et je dois ici préciser que nous nous faisons toujours notre déclaration avec l’aide d’un fonctionnaire du SPF Finances dans les locaux de notre commune.

    Mais, l’année dernière, cette personne, ce fonctionnaire (ce n’est pas la même d’année en année), a soutenu mordicus que c’était la valeur locative moyenne qu’il convenait de déclarer, soit environ 3000 euros. Grosse différence, évidemment, et en notre défaveur puisqu’il s’agit d’un petit studio de 20 m², bien en dessous de la moyenne des habitations en location de la commune.

    Nous comptons introduire une réclamation auprès du SPF Finances en nous appuyant sur les précisions que vous apportez. Merci à vous,

    Arnaud Devriès

    mai 3, 2019
  3. Avatar

    Merci pour cet article,
    Il est vrai que acheter à l’étranger, pour investir ou pour sa retraite, est une option de plus en plus répandu.
    Etant dans l’immobilier, nous voyons beaucoup de ventes de bien dans notre région, autour d’Aix en Provence, pour un départ à l’étranger.

    septembre 16, 2019
  4. Avatar
    Morena Duina #

    Bonjour,
    et merci pour cet article utile. Je suis bruxelloise et j’ai commencé à travailler avec un contrat de travail belge, j’ai l’intention de louer une propriété en Angleterre. La taxe de location en Angleterre est d’environ 40%. Mon taux marginal en Belgique sera de 50%, dois-je m’attendre à faire quelque chose en Belgique aussi à votre avis? Où je paye seulement le taxation sur les revenues locatif en Angleterre? Le Brexit change-t-il du côté belge de l’interprétation du loyer en Angleterre? Merci.

    BaV

    janvier 6, 2020
  5. Avatar
    olivier huart #

    Bonjour,

    peut-on bénéficier d’une exonération d’impôts sur un bien à l’étranger si celui est en travaux et totalement inhabitable?

    merci d’avance

    avril 30, 2020

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La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

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Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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