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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Articles tagué ‘impôt’

Immeuble à l’étranger : que faut-il déclarer ?

L’article 5 du CIR/92 dispose que les habitant du Royaume sont soumis à l’impôt des personnes physiques à raison de tous ses revenus visés dans le Code, même si ces revenus sont produits ou recueillis à l’étranger. L’article 7, § 1°, b), ajoute que les revenus des biens immobiliers sont, pour les biens sis à […]

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Indemnité d’expropriation et impôt

L’indemnité d’expropriation doit-elle intégrer l’impôt sur la plus-value immobilière réalisée à l’occasion de l’expropriation ? En d’autres termes, faut-il majorer l’indemnité de la taxation qu’elle va provoquer ? Les autorités expropriantes y ont toujours été opposées. Elles font habituellement valoir que l’impôt constitue une cause juridique propre qui rompt le lien de causalité entre l’expropriation et le […]

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La DLU quater

La loi du 21 juillet 2016, en vigueur depuis le 1er août 2016, instaure la DLU quater qui, contrairement à ses trois grandes sœurs, est destinée à être permanente. Historique des DLU Les DLU ont pour but de conférer une amnistie fiscale et pénale aux fraudeurs repentis. Cette rédemption s’effectue tout simplement par une déclaration […]

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Agent immobilier, conseiller fiscal ?

IPI news, la newsletter de l’Institut des agents immobiliers annonce que « le Service Public Fédéral Finances demande aux agents immobiliers de rappeler à leurs clients l’obligation de déclarer les plus-values réalisées à l’occasion d’une cession à titre onéreux sur des immeubles bâtis ou non bâtis situés en Belgique. » Il s’agit des plus-values réalisées à l’occasion […]

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Conseil flamand pour les Contestations des Autorisations

Le décret de la Région flamande du 6 juillet 2012 modifie diverses  dispositions du Code flamand de l’Aménagement du Territoire, concernant le Conseil  pour les Contestations des Autorisations. Le nouvel article 4.8.13 du Code flamand de l’aménagement du territoire dispose : « Le demandeur doit payer un droit de mise au rôle. Le Gouvernement flamand fixe le […]

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La nouvelle disposition anti abus (II)

L’abus fiscal n’est pas une fraude fiscale. On peut commettre un abus fiscal sans violer aucune loi. Aussi, Ce signifie que l’article 344, § 1er, ne peut être utilisé que dans le délai de 3 ans (pas dans le délai de 7 ans).  Il ne s’applique que si les autres dispositions anti abus ou si […]

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La saisie fiscale du prix lors de la vente d’un immeuble

Lorsqu’une personne vend un immeuble, le notaire doit en avertir[1] le Ministère des finances en principe au moyen d’une procédure informatisée[2] (art. 433, § 1er, 1° CIR/92). Il faut pareillement informer le fonctionnaire de la Région flamande pour ce qui concerne le précompte immobilier sur un bien situé en Flandre[3]et aussi les receveurs communaux[4]. Dans […]

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ATN par suite de la résiliation anticipée d’un droit d’emphytéose

Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales. Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose. La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution. Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble. L’article […]

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

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