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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La saisie fiscale du prix lors de la vente d’un immeuble

Lorsqu’une personne vend un immeuble, le notaire doit en avertir[1] le Ministère des finances en principe au moyen d’une procédure informatisée[2] (art. 433, § 1er, 1° CIR/92).

Il faut pareillement informer le fonctionnaire de la Région flamande pour ce qui concerne le précompte immobilier sur un bien situé en Flandre[3]et aussi les receveurs communaux[4].

Dans les douze jours, le receveur notifie[5] au notaire si « l’intérêt du Trésor l’exige »[6] le montant des cotisations dont le vendeur est éventuellement redevable (art. 434 CIR/92).

La loi dispose que cette notification emporte saisie-arrêt entre les mains du notaire sur le prix de vente.

De plus, cette notification vaut opposition sur le prix, au sens de l’article 1642 du Code judiciaire, lorsqu’une procédure d’ordre résulte de l’acte d’aliénation[7] (art. 435, § 1er, alinéa 1 CIR/92). En outre, sous réserve de la procédure d’ordre (articles 1639 à 1654 du Code judiciaire), la saisie-arrêt conservatoire devient une saisie-arrêt exécution une fois l’acte passé pour les sommes notifiées constituant une dette certaine et liquide au sens de l’article 410 du CIR/92 (435, § 1er, alinéa 2 CIR/92).

La transformation en saisie-arrêt exécution se fait de façon automatique en « passant outre » l’article 164 AR/CIR et les dispositions du Code judiciaire relatives à cette procédure. Si les cotisations sont contestées, la notification par le receveur persiste pour ses effets conservatoires (art. 1492 du Code judiciaire) aussi longtemps que le litige subsiste[8].

Si le prix n’est pas suffisant pour désintéresser le Trésor et les créanciers inscrits, le notaire doit, sous peine d’être personnellement responsable de l’excédent, en informer[9] l’administration en principe par voie électronique au plus tard le premier jour ouvrable qui suit la passation de l’acte (art. 435, § 1er, alinéa 3, 1° CIR/92).

Le Trésor peut alors prendre une inscription hypothécaire sur le bien et l’acte n’est pas opposable au Trésor si l’inscription de cette hypothèque légale a lieu dans les huit jours ouvrables de la notification par le notaire (art. 435, § 3 CIR/92).

Le résultat est que le bien est délivré par le vendeur avec une hypothèque au profit du fisc, ce qui présente un inconvénient évident pour l’acheteur.

Ces principes sont bien connus en matière de vente. Il n’est pas inutile de rappeler que cette procédure vaut aussi pour l’acheteur et en cas d’affectation hypothécaire d’un immeuble.

Or, si l’acheteur procède à l’acquisition au moyen d’un prêt hypothécaire, et qu’il est redevable d’une dette fiscale, le risque existe que le Trésor prenne hypothèque dans les huit jours de l’acte d’affectation hypothécaire qui intervient en règle le même jour que l’achat.

En effet, l’administration fiscale peut faire valoir ses droits sur le bien à partir de la transcription faisant entrer le bien dans le patrimoine du débiteur. Cependant, il semble que dans ce cas le commentaire administratif recommande de s’abstenir de procéder à l’inscription hypothécaire[10].

La notification par le receveur  emporte « saisie-arrêt entre les mains du notaire sur les sommes et valeurs qu’il [le notaire] détient en vertu de l’acte pour le compte ou au profit du redevable. »

Il résulte du texte légal que si le prix d’achat de l’immeuble ne passe pas par les mains du notaire (l’acheteur paie directement le prix de vente au vendeur), ce dernier ne peut faire l’objet d’une saisie-arrêt et le notaire peut donc se borner à informer le receveur conformément à l’article 435 § 1er, alinéa 3 CIR/92[11].

En ce cas, le receveur peut, dans les 8 jours, requérir l’inscription hypothécaire et exercer son droit de suite contre l’acquéreur[12].

Notons que lorsque l’acheteur recourt à l’emprunt, la banque prêteuse ne remet généralement pas le chèque à l’emprunteur, mais au notaire. En ce cas, le notaire devient détenteur des fonds et doit les saisir-arrêter.

En pratique, l’évitement légal de la saisie-arrêt notariale ne sera possible que si il n’y a pas d’emprunt, ou si l’emprunt est garanti par une autre sûreté qu’une hypothèque.

La loi ne prévoit la mise en œuvre de la saisie-arrêt notariale que si « l’intérêt du Trésor l’exige », mais, en pratique, les receveurs[13] notifient systématiquement[14].

En effet, la procédure est à présent automatisée et reçoit un traitement informatique qui la rend donc pratiquement systématique.

C’est ainsi que la saisie notariale intervient même lorsque c’est l’acheteur qui a des dettes fiscales et augmente son actif saisissable en acquérant un immeuble.

La saisie fiscale intervient à charge du vendeur, même s’il présente une solvabilité importante.

On déplorera dès lors que, selon la jurisprudence de la Cour de cassation[15], la notification n’est pas un acte soumis à l’obligation de motivation visée par la loi du 29 juillet 1991 relative à la motivation formelle des actes administratifs puisque, selon elle, il s’agit d’un simple acte d’exécution découlant d’un titre exécutoire.

La saisie-arrêt notariale est toutefois une saisie et comme toute saisie, elle doit répondre à la condition de célérité de l’article 1413 du Code judiciaire[16].

Or, la célérité peut faire défaut lorsque le vendeur saisi présente une bonne situation financière[17]. Si la saisie-arrêt est pratiquée alors que la partie à l’acte qui en fait l’objet est solvable, il lui est alors loisible de contester cette mesure de recouvrement devant le juge des saisies[18].

Dans le même ordre d’idée, notons que certaines juridictions n’hésitent pas à accorder des dommages et intérêts à des contribuables victimes d’une inscription hypothécaire intempestive de la part du fisc[19].

Concluons en relevant que la saisie notariale peut parfaitement générer un contentieux en mainlevée de ces mesures de saisie et d’inscription hypothécaire, même si, actuellement, la pratique ne le démontre pas.


[1] Formulaire 249.3 CD.

[2] Art. 16 de la loi portant des dispositions diverses I du 24 juillet 2008, M.B., 7 août 2008, p. 41.186.

[3] Art. 20 du décret du Conseil flamand contenant diverses mesures d’accompagnement de l’ajustement du budget 2000 du 30 juin 2000, M.B., 17 août 2000, p. 27.886.

[4] ComIR 92 n°433/2

[5] Formule 249.4 CD.

[6] ComIR 92 n° 434/3.

[7] Art. 69 de la loi-programme du 27 avril 2007, M.B., 8 mai 2007, p. 25.153.

[8] ComIR 92 n° 435/2.

[9] Formulaire 249.5.

[10] ComIR 92 n° 434/6.

[11] Com IR 92, n° 435/3.

[12] Com IR 92 n° 435/3.

[13] Contrairement à ce que l’administration fiscale prévoit dans son commentaire : voir ComIR 92 n°434/5 et 6.

[14] J.-J. Debacker, « Le recouvrement de l’impôt contesté et les garanties du Trésor », R.G.C.F., 2003, p. 18.

[15] Cass., 10 novembre 2000, R.W., 2000-01, p. 910.

[16] Bruxelles, 2 novembre 2006, Cour. Fisc., 2007, liv. 5, p. 356.

[17] Ibidem.

[18] Civ. Bruxelles (saisies), 30 mai 2002, R.W., 2004-05, liv. 26, p. 1031.

[19] Civ. Gand (saisies), 25 septembre 2002, F.J.F., 2003, liv. 3, p. 305.

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. Avatar
    goldo #

    Donc dans l’hypothèse où l’acheteur a des dettes fiscales ou sociales, cela donnerait également lieu à une saisie-arrêt du chèque délivré par la banque de l’acheteur (dans le cadre d’un crédit hypothécaire) ?
    Cela empêcherait la vente ?

    septembre 14, 2016

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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