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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La saisie fiscale du prix lors de la vente d’un immeuble

Lorsqu’une personne vend un immeuble, le notaire doit en avertir[1] le Ministère des finances en principe au moyen d’une procédure informatisée[2] (art. 433, § 1er, 1° CIR/92).

Il faut pareillement informer le fonctionnaire de la Région flamande pour ce qui concerne le précompte immobilier sur un bien situé en Flandre[3]et aussi les receveurs communaux[4].

Dans les douze jours, le receveur notifie[5] au notaire si « l’intérêt du Trésor l’exige »[6] le montant des cotisations dont le vendeur est éventuellement redevable (art. 434 CIR/92).

La loi dispose que cette notification emporte saisie-arrêt entre les mains du notaire sur le prix de vente.

De plus, cette notification vaut opposition sur le prix, au sens de l’article 1642 du Code judiciaire, lorsqu’une procédure d’ordre résulte de l’acte d’aliénation[7] (art. 435, § 1er, alinéa 1 CIR/92). En outre, sous réserve de la procédure d’ordre (articles 1639 à 1654 du Code judiciaire), la saisie-arrêt conservatoire devient une saisie-arrêt exécution une fois l’acte passé pour les sommes notifiées constituant une dette certaine et liquide au sens de l’article 410 du CIR/92 (435, § 1er, alinéa 2 CIR/92).

La transformation en saisie-arrêt exécution se fait de façon automatique en « passant outre » l’article 164 AR/CIR et les dispositions du Code judiciaire relatives à cette procédure. Si les cotisations sont contestées, la notification par le receveur persiste pour ses effets conservatoires (art. 1492 du Code judiciaire) aussi longtemps que le litige subsiste[8].

Si le prix n’est pas suffisant pour désintéresser le Trésor et les créanciers inscrits, le notaire doit, sous peine d’être personnellement responsable de l’excédent, en informer[9] l’administration en principe par voie électronique au plus tard le premier jour ouvrable qui suit la passation de l’acte (art. 435, § 1er, alinéa 3, 1° CIR/92).

Le Trésor peut alors prendre une inscription hypothécaire sur le bien et l’acte n’est pas opposable au Trésor si l’inscription de cette hypothèque légale a lieu dans les huit jours ouvrables de la notification par le notaire (art. 435, § 3 CIR/92).

Le résultat est que le bien est délivré par le vendeur avec une hypothèque au profit du fisc, ce qui présente un inconvénient évident pour l’acheteur.

Ces principes sont bien connus en matière de vente. Il n’est pas inutile de rappeler que cette procédure vaut aussi pour l’acheteur et en cas d’affectation hypothécaire d’un immeuble.

Or, si l’acheteur procède à l’acquisition au moyen d’un prêt hypothécaire, et qu’il est redevable d’une dette fiscale, le risque existe que le Trésor prenne hypothèque dans les huit jours de l’acte d’affectation hypothécaire qui intervient en règle le même jour que l’achat.

En effet, l’administration fiscale peut faire valoir ses droits sur le bien à partir de la transcription faisant entrer le bien dans le patrimoine du débiteur. Cependant, il semble que dans ce cas le commentaire administratif recommande de s’abstenir de procéder à l’inscription hypothécaire[10].

La notification par le receveur  emporte « saisie-arrêt entre les mains du notaire sur les sommes et valeurs qu’il [le notaire] détient en vertu de l’acte pour le compte ou au profit du redevable. »

Il résulte du texte légal que si le prix d’achat de l’immeuble ne passe pas par les mains du notaire (l’acheteur paie directement le prix de vente au vendeur), ce dernier ne peut faire l’objet d’une saisie-arrêt et le notaire peut donc se borner à informer le receveur conformément à l’article 435 § 1er, alinéa 3 CIR/92[11].

En ce cas, le receveur peut, dans les 8 jours, requérir l’inscription hypothécaire et exercer son droit de suite contre l’acquéreur[12].

Notons que lorsque l’acheteur recourt à l’emprunt, la banque prêteuse ne remet généralement pas le chèque à l’emprunteur, mais au notaire. En ce cas, le notaire devient détenteur des fonds et doit les saisir-arrêter.

En pratique, l’évitement légal de la saisie-arrêt notariale ne sera possible que si il n’y a pas d’emprunt, ou si l’emprunt est garanti par une autre sûreté qu’une hypothèque.

La loi ne prévoit la mise en œuvre de la saisie-arrêt notariale que si « l’intérêt du Trésor l’exige », mais, en pratique, les receveurs[13] notifient systématiquement[14].

En effet, la procédure est à présent automatisée et reçoit un traitement informatique qui la rend donc pratiquement systématique.

C’est ainsi que la saisie notariale intervient même lorsque c’est l’acheteur qui a des dettes fiscales et augmente son actif saisissable en acquérant un immeuble.

La saisie fiscale intervient à charge du vendeur, même s’il présente une solvabilité importante.

On déplorera dès lors que, selon la jurisprudence de la Cour de cassation[15], la notification n’est pas un acte soumis à l’obligation de motivation visée par la loi du 29 juillet 1991 relative à la motivation formelle des actes administratifs puisque, selon elle, il s’agit d’un simple acte d’exécution découlant d’un titre exécutoire.

La saisie-arrêt notariale est toutefois une saisie et comme toute saisie, elle doit répondre à la condition de célérité de l’article 1413 du Code judiciaire[16].

Or, la célérité peut faire défaut lorsque le vendeur saisi présente une bonne situation financière[17]. Si la saisie-arrêt est pratiquée alors que la partie à l’acte qui en fait l’objet est solvable, il lui est alors loisible de contester cette mesure de recouvrement devant le juge des saisies[18].

Dans le même ordre d’idée, notons que certaines juridictions n’hésitent pas à accorder des dommages et intérêts à des contribuables victimes d’une inscription hypothécaire intempestive de la part du fisc[19].

Concluons en relevant que la saisie notariale peut parfaitement générer un contentieux en mainlevée de ces mesures de saisie et d’inscription hypothécaire, même si, actuellement, la pratique ne le démontre pas.


[1] Formulaire 249.3 CD.

[2] Art. 16 de la loi portant des dispositions diverses I du 24 juillet 2008, M.B., 7 août 2008, p. 41.186.

[3] Art. 20 du décret du Conseil flamand contenant diverses mesures d’accompagnement de l’ajustement du budget 2000 du 30 juin 2000, M.B., 17 août 2000, p. 27.886.

[4] ComIR 92 n°433/2

[5] Formule 249.4 CD.

[6] ComIR 92 n° 434/3.

[7] Art. 69 de la loi-programme du 27 avril 2007, M.B., 8 mai 2007, p. 25.153.

[8] ComIR 92 n° 435/2.

[9] Formulaire 249.5.

[10] ComIR 92 n° 434/6.

[11] Com IR 92, n° 435/3.

[12] Com IR 92 n° 435/3.

[13] Contrairement à ce que l’administration fiscale prévoit dans son commentaire : voir ComIR 92 n°434/5 et 6.

[14] J.-J. Debacker, « Le recouvrement de l’impôt contesté et les garanties du Trésor », R.G.C.F., 2003, p. 18.

[15] Cass., 10 novembre 2000, R.W., 2000-01, p. 910.

[16] Bruxelles, 2 novembre 2006, Cour. Fisc., 2007, liv. 5, p. 356.

[17] Ibidem.

[18] Civ. Bruxelles (saisies), 30 mai 2002, R.W., 2004-05, liv. 26, p. 1031.

[19] Civ. Gand (saisies), 25 septembre 2002, F.J.F., 2003, liv. 3, p. 305.

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. goldo #

    Donc dans l’hypothèse où l’acheteur a des dettes fiscales ou sociales, cela donnerait également lieu à une saisie-arrêt du chèque délivré par la banque de l’acheteur (dans le cadre d’un crédit hypothécaire) ?
    Cela empêcherait la vente ?

    septembre 14, 2016

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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