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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La saisie fiscale du prix lors de la vente d’un immeuble

Lorsqu’une personne vend un immeuble, le notaire doit en avertir[1] le Ministère des finances en principe au moyen d’une procédure informatisée[2] (art. 433, § 1er, 1° CIR/92).

Il faut pareillement informer le fonctionnaire de la Région flamande pour ce qui concerne le précompte immobilier sur un bien situé en Flandre[3]et aussi les receveurs communaux[4].

Dans les douze jours, le receveur notifie[5] au notaire si « l’intérêt du Trésor l’exige »[6] le montant des cotisations dont le vendeur est éventuellement redevable (art. 434 CIR/92).

La loi dispose que cette notification emporte saisie-arrêt entre les mains du notaire sur le prix de vente.

De plus, cette notification vaut opposition sur le prix, au sens de l’article 1642 du Code judiciaire, lorsqu’une procédure d’ordre résulte de l’acte d’aliénation[7] (art. 435, § 1er, alinéa 1 CIR/92). En outre, sous réserve de la procédure d’ordre (articles 1639 à 1654 du Code judiciaire), la saisie-arrêt conservatoire devient une saisie-arrêt exécution une fois l’acte passé pour les sommes notifiées constituant une dette certaine et liquide au sens de l’article 410 du CIR/92 (435, § 1er, alinéa 2 CIR/92).

La transformation en saisie-arrêt exécution se fait de façon automatique en « passant outre » l’article 164 AR/CIR et les dispositions du Code judiciaire relatives à cette procédure. Si les cotisations sont contestées, la notification par le receveur persiste pour ses effets conservatoires (art. 1492 du Code judiciaire) aussi longtemps que le litige subsiste[8].

Si le prix n’est pas suffisant pour désintéresser le Trésor et les créanciers inscrits, le notaire doit, sous peine d’être personnellement responsable de l’excédent, en informer[9] l’administration en principe par voie électronique au plus tard le premier jour ouvrable qui suit la passation de l’acte (art. 435, § 1er, alinéa 3, 1° CIR/92).

Le Trésor peut alors prendre une inscription hypothécaire sur le bien et l’acte n’est pas opposable au Trésor si l’inscription de cette hypothèque légale a lieu dans les huit jours ouvrables de la notification par le notaire (art. 435, § 3 CIR/92).

Le résultat est que le bien est délivré par le vendeur avec une hypothèque au profit du fisc, ce qui présente un inconvénient évident pour l’acheteur.

Ces principes sont bien connus en matière de vente. Il n’est pas inutile de rappeler que cette procédure vaut aussi pour l’acheteur et en cas d’affectation hypothécaire d’un immeuble.

Or, si l’acheteur procède à l’acquisition au moyen d’un prêt hypothécaire, et qu’il est redevable d’une dette fiscale, le risque existe que le Trésor prenne hypothèque dans les huit jours de l’acte d’affectation hypothécaire qui intervient en règle le même jour que l’achat.

En effet, l’administration fiscale peut faire valoir ses droits sur le bien à partir de la transcription faisant entrer le bien dans le patrimoine du débiteur. Cependant, il semble que dans ce cas le commentaire administratif recommande de s’abstenir de procéder à l’inscription hypothécaire[10].

La notification par le receveur  emporte « saisie-arrêt entre les mains du notaire sur les sommes et valeurs qu’il [le notaire] détient en vertu de l’acte pour le compte ou au profit du redevable. »

Il résulte du texte légal que si le prix d’achat de l’immeuble ne passe pas par les mains du notaire (l’acheteur paie directement le prix de vente au vendeur), ce dernier ne peut faire l’objet d’une saisie-arrêt et le notaire peut donc se borner à informer le receveur conformément à l’article 435 § 1er, alinéa 3 CIR/92[11].

En ce cas, le receveur peut, dans les 8 jours, requérir l’inscription hypothécaire et exercer son droit de suite contre l’acquéreur[12].

Notons que lorsque l’acheteur recourt à l’emprunt, la banque prêteuse ne remet généralement pas le chèque à l’emprunteur, mais au notaire. En ce cas, le notaire devient détenteur des fonds et doit les saisir-arrêter.

En pratique, l’évitement légal de la saisie-arrêt notariale ne sera possible que si il n’y a pas d’emprunt, ou si l’emprunt est garanti par une autre sûreté qu’une hypothèque.

La loi ne prévoit la mise en œuvre de la saisie-arrêt notariale que si « l’intérêt du Trésor l’exige », mais, en pratique, les receveurs[13] notifient systématiquement[14].

En effet, la procédure est à présent automatisée et reçoit un traitement informatique qui la rend donc pratiquement systématique.

C’est ainsi que la saisie notariale intervient même lorsque c’est l’acheteur qui a des dettes fiscales et augmente son actif saisissable en acquérant un immeuble.

La saisie fiscale intervient à charge du vendeur, même s’il présente une solvabilité importante.

On déplorera dès lors que, selon la jurisprudence de la Cour de cassation[15], la notification n’est pas un acte soumis à l’obligation de motivation visée par la loi du 29 juillet 1991 relative à la motivation formelle des actes administratifs puisque, selon elle, il s’agit d’un simple acte d’exécution découlant d’un titre exécutoire.

La saisie-arrêt notariale est toutefois une saisie et comme toute saisie, elle doit répondre à la condition de célérité de l’article 1413 du Code judiciaire[16].

Or, la célérité peut faire défaut lorsque le vendeur saisi présente une bonne situation financière[17]. Si la saisie-arrêt est pratiquée alors que la partie à l’acte qui en fait l’objet est solvable, il lui est alors loisible de contester cette mesure de recouvrement devant le juge des saisies[18].

Dans le même ordre d’idée, notons que certaines juridictions n’hésitent pas à accorder des dommages et intérêts à des contribuables victimes d’une inscription hypothécaire intempestive de la part du fisc[19].

Concluons en relevant que la saisie notariale peut parfaitement générer un contentieux en mainlevée de ces mesures de saisie et d’inscription hypothécaire, même si, actuellement, la pratique ne le démontre pas.


[1] Formulaire 249.3 CD.

[2] Art. 16 de la loi portant des dispositions diverses I du 24 juillet 2008, M.B., 7 août 2008, p. 41.186.

[3] Art. 20 du décret du Conseil flamand contenant diverses mesures d’accompagnement de l’ajustement du budget 2000 du 30 juin 2000, M.B., 17 août 2000, p. 27.886.

[4] ComIR 92 n°433/2

[5] Formule 249.4 CD.

[6] ComIR 92 n° 434/3.

[7] Art. 69 de la loi-programme du 27 avril 2007, M.B., 8 mai 2007, p. 25.153.

[8] ComIR 92 n° 435/2.

[9] Formulaire 249.5.

[10] ComIR 92 n° 434/6.

[11] Com IR 92, n° 435/3.

[12] Com IR 92 n° 435/3.

[13] Contrairement à ce que l’administration fiscale prévoit dans son commentaire : voir ComIR 92 n°434/5 et 6.

[14] J.-J. Debacker, « Le recouvrement de l’impôt contesté et les garanties du Trésor », R.G.C.F., 2003, p. 18.

[15] Cass., 10 novembre 2000, R.W., 2000-01, p. 910.

[16] Bruxelles, 2 novembre 2006, Cour. Fisc., 2007, liv. 5, p. 356.

[17] Ibidem.

[18] Civ. Bruxelles (saisies), 30 mai 2002, R.W., 2004-05, liv. 26, p. 1031.

[19] Civ. Gand (saisies), 25 septembre 2002, F.J.F., 2003, liv. 3, p. 305.

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. Avatar
    goldo #

    Donc dans l’hypothèse où l’acheteur a des dettes fiscales ou sociales, cela donnerait également lieu à une saisie-arrêt du chèque délivré par la banque de l’acheteur (dans le cadre d’un crédit hypothécaire) ?
    Cela empêcherait la vente ?

    septembre 14, 2016

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Le bailleur confronté à la faillite du preneur

On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire. La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur. En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur. Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque […]

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On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire.

La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur.

En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur.

Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque l’administration de la masse le requiert nécessairement (art. XX.139, § 1, CDE).

Notons que ce droit de résilier les contrats en cours ne vise pas les contrats relatifs à des droits réels (vente, constitution d’un droit d’emphytéose).

Le bailleur peut sommer le curateur de prendre attitude quant à la poursuite du bail.

Si le curateur ne réagit pas sous quinzaine, le bail est considéré comme résilié.

Quelle est la situation du bailleur lorsque le curateur, tacitement ou expressément, refuse de poursuivre l’exécution du bail ?

La loi prévoit que « la créance de dommages et intérêts éventuellement dus au cocontractant du fait de cette résiliation entre dans la masse. »

Une créance « dans » la masse et non « de » la masse signifie qu’elle sera payée en monnaie de faillite, c’est-à-dire après les privilèges et au marc le franc.

Que faut-il comprendre par « dommages et intérêts » au sens de l’art. XX.139 ?

La Cour de cassation répond à cette question dans un arrêt du 4 septembre 2020 (rôle n° C.20.0011.N).

Un bailleur se voit opposer la résiliation du bail par le curateur à la faillite du preneur.

Ce bailleur introduit alors une déclaration de créance.

Il réclame, à titre de dommage et intérêts de cette résiliation, la totalité des loyers restant à courir jusqu’au terme contractuel du bail (du 1ier octobre 2016 au 31 mars 2022).

Le curateur oppose que la résiliation est une dissolution fautive dans le chef du preneur failli et que les loyers ne sont dès lors plus dus.

Ce qui est dû, avance le curateur, c’est l’indemnité de résolution prévue dans le bail, soit six mois.

Le juge de paix et le tribunal du Limbourg donnent raison au curateur.

Le bailleur forme un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation confirme la thèse du curateur selon laquelle la résiliation de l’article XX.139 (auparavant art. 46 LF) fait apparaître de plein droit l’inexécution contractuelle du failli.

Le droit du bailleur à l’exécution en nature est alors transformé en une indemnité de rupture du bail.

En résumé, quand le curateur fait usage de la faculté de ne pas poursuivre les contrats en cours, le créancier peut réclamer « la créance de dommages et intérêts ».

Cette créance est dans la masse, payée en monnaie de faillite, comme l’on dit.

Cette créance ne correspond pas aux loyers dont le bailleur est privé. Cette créance est l’indemnité de rupture du bail, en général six mois (art. 1760 du Code civil).

Dans la langue de l’arrêt :

“De eiseres hiertegen aanvoert dat zij niet de ontbinding heeft gevorderd, noch aanspraak maakt op schadevergoeding wegens wanprestatie, maar de uitvoering van de overeenkomst bij equivalent.

De appelrechter die oordeelt dat door de toepassing van artikel 46 Faillissementswet “de wanprestatie van de gefailleerde van rechtswege [wordt] vastgesteld”, de medecontractant “al haar rechten behoudt tegen de gefailleerde, met dien verstande dat de curator nooit verplicht kan worden tot uitvoering in natura” en diens “rechten […] worden omgezet naar een vordering tot schadevergoeding” die een schuld in de boedel is en op die gronden beslist dat de eiseres enkel gerechtigd is tot de contractueel bepaalde schadevergoeding, verantwoordt zijn beslissing naar recht.

Het onderdeel kan niet worden aangenomen.”

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