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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Indemnité d’expropriation et impôt

L’indemnité d’expropriation doit-elle intégrer l’impôt sur la plus-value immobilière réalisée à l’occasion de l’expropriation ?

En d’autres termes, faut-il majorer l’indemnité de la taxation qu’elle va provoquer ?

Les autorités expropriantes y ont toujours été opposées.

Elles font habituellement valoir que l’impôt constitue une cause juridique propre qui rompt le lien de causalité entre l’expropriation et le dommage.

Dans un premier temps, la jurisprudence a suivi cette thèse.

Un arrêt du 31 janvier 2008 de la Cour de cassation (rôle n° C.06.0250.N, www.juridat.be) reconnaît cependant que l’impôt dû sur l’indemnité d’expropriation présente un lien de causalité avec l’expropriation.

Puis est venu l’arrêt du 29 octobre 2009 de la Cour de cassation (rôle n° C.08.0436.N ; T. not., 2011, p. 424, note J. Toury et L. Denys).

Dans cette affaire, la Cour d’appel de Bruxelles avait jugé que « l’impôt habituel (sic) n’est pas directement et nécessairement l’effet de l’expropriation et ne constitue, dès lors, pas un dommage indemnisable. »

Cet arrêt fut cassé selon l’attendu suivant : « l’impôt dû sur l’indemnité d’expropriation présente un lien de causalité avec l’expropriation.

Si l’indemnité d’expropriation est imposée dans le chef du contribuable en tant que plus-value forcée, cette indemnité doit être majorée de l’impôt dû sur celle-ci afin de permettre à l’exproprié de se procurer un bien de la même valeur. »

Tout récemment, un arrêt du 13 octobre 2016 de la Cour de cassation confirme cette jurisprudence (rôle n° C.14.0580.F, www.juridat.be).

La Cour s’exprime de manière particulièrement claire :

« Pour le surplus, l’article 16 de la Constitution dispose que nul ne peut être privé de sa propriété pour cause d’utilité publique que moyennant une juste et préalable indemnité.

Pour être juste, l’indemnité d’expropriation doit être équivalente à la somme à débourser pour se procurer un immeuble de la même valeur que celui dont l’exproprié est dépossédé.

L’impôt dû sur l’indemnité d’expropriation présente un lien de causalité avec l’expropriation.

Si l’indemnité d’expropriation est taxable à l’impôt sur les revenus dans le chef de son bénéficiaire à raison de la plus-value réalisée qui en résulte, cette indemnité doit être majorée de l’impôt dû sur celle-ci afin de permettre à l’exproprié de se procurer un bien de la même valeur.

En tant qu’il soutient le contraire, le moyen manque en droit. »

On peut penser que dorénavant, cette question ne suscitera plus de discussion.

Notons que la plus-value forcée peut être étalée en cas de réinvestissement (art. 47 CIR/92). L’impôt est alors payé sur 33 ou 20 ans.

Il faut en déduire que, dans ce cas seulement, l’indemnité de taxation doit faire l’objet d’une actualisation.

La photo : Place de Vieille Halle aux blés à Bruxelles. De nombreuses maisons sont classées. En 1964, un plan d’aménagement en prévoyait la démolition (une époque de fou !). Il y a quelques années, c’était un endroit désert. Aujourd’hui c’est l’une des places very hype de la Capitale. Cela montre qu’il ne faut jamais désespérer de la Ville. Elle renaît toujours.

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Le mandataire achète lui-même l’immeuble

Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente. La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant. Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui […]

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Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente.

La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant.

Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui pose la nullité de la vente par la mandataire à lui-même.

La Cour d’appel  le déboute, retenant que « le mandataire n’est pas l’acquéreur du bien mais que cet acquéreur est la société A, personne morale différente de la première même si elles ont toutes les deux le même dirigeant ; »

La Cour de cassation française, sur le visa de l’article 1596 du Code civil (même principe en Belgique), casse l’arrêt :

« Qu’en statuant ainsi, sans rechercher si la société Immo D, mandataire, dont elle relevait qu’elle avait le même gérant et le même siège social que la société A, ne s’était pas portée acquéreur, par personne morale interposée, du bien qu’elle était chargée de vendre, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ; »  (Cass., fr., 2 juillet 2008, www.legisfrance.fgouv.com).

L’article 1596 (belge) du Code civil dispose que « ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées (…) les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ; » 

Le juge ne peut se contenter de constater qu’il s’agit de personnes morales différentes, l’une pouvant agir pour l’autre lorsque les intérêts se confondent.

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