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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Indemnité d’expropriation et impôt

L’indemnité d’expropriation doit-elle intégrer l’impôt sur la plus-value immobilière réalisée à l’occasion de l’expropriation ?

En d’autres termes, faut-il majorer l’indemnité de la taxation qu’elle va provoquer ?

Les autorités expropriantes y ont toujours été opposées.

Elles font habituellement valoir que l’impôt constitue une cause juridique propre qui rompt le lien de causalité entre l’expropriation et le dommage.

Dans un premier temps, la jurisprudence a suivi cette thèse.

Un arrêt du 31 janvier 2008 de la Cour de cassation (rôle n° C.06.0250.N, www.juridat.be) reconnaît cependant que l’impôt dû sur l’indemnité d’expropriation présente un lien de causalité avec l’expropriation.

Puis est venu l’arrêt du 29 octobre 2009 de la Cour de cassation (rôle n° C.08.0436.N ; T. not., 2011, p. 424, note J. Toury et L. Denys).

Dans cette affaire, la Cour d’appel de Bruxelles avait jugé que « l’impôt habituel (sic) n’est pas directement et nécessairement l’effet de l’expropriation et ne constitue, dès lors, pas un dommage indemnisable. »

Cet arrêt fut cassé selon l’attendu suivant : « l’impôt dû sur l’indemnité d’expropriation présente un lien de causalité avec l’expropriation.

Si l’indemnité d’expropriation est imposée dans le chef du contribuable en tant que plus-value forcée, cette indemnité doit être majorée de l’impôt dû sur celle-ci afin de permettre à l’exproprié de se procurer un bien de la même valeur. »

Tout récemment, un arrêt du 13 octobre 2016 de la Cour de cassation confirme cette jurisprudence (rôle n° C.14.0580.F, www.juridat.be).

La Cour s’exprime de manière particulièrement claire :

« Pour le surplus, l’article 16 de la Constitution dispose que nul ne peut être privé de sa propriété pour cause d’utilité publique que moyennant une juste et préalable indemnité.

Pour être juste, l’indemnité d’expropriation doit être équivalente à la somme à débourser pour se procurer un immeuble de la même valeur que celui dont l’exproprié est dépossédé.

L’impôt dû sur l’indemnité d’expropriation présente un lien de causalité avec l’expropriation.

Si l’indemnité d’expropriation est taxable à l’impôt sur les revenus dans le chef de son bénéficiaire à raison de la plus-value réalisée qui en résulte, cette indemnité doit être majorée de l’impôt dû sur celle-ci afin de permettre à l’exproprié de se procurer un bien de la même valeur.

En tant qu’il soutient le contraire, le moyen manque en droit. »

On peut penser que dorénavant, cette question ne suscitera plus de discussion.

Notons que la plus-value forcée peut être étalée en cas de réinvestissement (art. 47 CIR/92). L’impôt est alors payé sur 33 ou 20 ans.

Il faut en déduire que, dans ce cas seulement, l’indemnité de taxation doit faire l’objet d’une actualisation.

La photo : Place de Vieille Halle aux blés à Bruxelles. De nombreuses maisons sont classées. En 1964, un plan d’aménagement en prévoyait la démolition (une époque de fou !). Il y a quelques années, c’était un endroit désert. Aujourd’hui c’est l’une des places very hype de la Capitale. Cela montre qu’il ne faut jamais désespérer de la Ville. Elle renaît toujours.

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

Lire plus arrow_forward

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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