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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Agent immobilier, conseiller fiscal ?

IPI news, la newsletter de l’Institut des agents immobiliers annonce que « le Service Public Fédéral Finances demande aux agents immobiliers de rappeler à leurs clients l’obligation de déclarer les plus-values réalisées à l’occasion d’une cession à titre onéreux sur des immeubles bâtis ou non bâtis situés en Belgique. »

Il s’agit des plus-values réalisées à l’occasion de la vente d’un immeuble qui n’est pas le logement principal, plus précisément la cession :

  • d’un terrain qui a été acheté et qui est revendu dans les huit ans,
  • d’un terrain qui a été reçu et qui est vendu dans les trois ans de la donation et dans les huit ans de l’acquisition par le donateur,
  • d’un immeuble bâti qui a été acheté et qui est revendu dans les cinq ans,
  • d’un immeuble bâti qui a été reçu et qui est vendu dans les trois ans de la donation et dans les cinq ans de l’acquisition par le donateur,
  • d’un immeuble non bâti, acheté ou reçu, sur lequel la construction d’un bâtiment a débuté dans les cinq ans de l’acquisition par le contribuable ou par le donateur, et dont l’ensemble est revendu dans les cinq ans de la première occupation ou location de l’immeuble (art. 90, 8° et 10°, CIR/92),
  • de tout immeuble lorsque l’opération sort du domaine de la gestion normale de patrimoine (art. 90, 1°).

Ces plus-values sont taxées aux taux distincts suivants (art. 171 CIR/92) :

  • revente d’un terrain non bâti dans les cinq ans : 33 %,
  • revente d’un terrain non bâti après cinq ans et dans les huit ans : 16,5 %,
  • revente d’un terrain bâti dans les cinq ans : 16,5 %
  • plus-value spéculative : 33 %.

Il est intéressant de voir le fisc et même l’IPI considérer que l’agent immobilier doit renseigner son client sur les conséquences fiscales de l’acte pour lequel il s’entremet.

Cela confirme le rôle moderne de l’agent immobilier. Il n’est plus seulement un courtier qui cherche et présente un amateur ; il est aussi un conseiller et un facilitateur de le vente et cette évolution est remarquable.

Ici il devient même un conseiller fiscal. Cela souligne à quel point il faut insister sur la formation des agents immobiliers, tant lors de l’accès à la profession que pour la formation permanente.

(IPI-Mail n° 25 du 26 juin 2013)

Commentaires

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  1. Avatar
    Jean-Luc Delhaye #

    Je trouve stupéfiant que, parce que le SPF demande aux agents immobiliers de rappeler un truc à leurs clients, il devient « un conseiller » et même ici un « conseiller fiscal ».

    Cette prétention démesurée oublie que l’étude de la fiscalité demande plusieurs années, la plupart du temps post-universitaires.

    Sur les 20 diplômes donnant accès à la profession d’AI, 17 n’ont…strictement rien à voir avec le droit, et surtout pas avec le droit fiscal…

    Encore un gargarisme délirant d’une profession qui aime que ses clients confondent vessies et lanternes.

    juin 27, 2013
  2. Avatar
    Chantal SAIVE #

    Monsieur Delhaye,

    Certes, la fiscalité est une matière complexe qu’il s’agit de bien maîtriser pour donner des conseils appropriés.

    Vous sous-estimez cependant les qualifications qu’ont de plus en plus d’agents immobiliers exerçant sur le marché belge. Beaucoup parmi ceux-ci ont aujourd’hui une formation universitaire en droit et/ou en économie et même une formation post-universitaire en fiscalité.

    Ceci dit, une saine collaboration entre agent immobiliers et conseillers fiscaux ne peut qu’améliorer la qualité des services que sont en droit d’exiger les consommateurs.

    Il serait bienvenu que les fiscalistes mettent leurs « chères » connaissances au service du plus grand nombre des citoyens.

    Avec toute ma considération.

    juillet 27, 2013

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La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %. La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation […]

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Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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