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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Agent immobilier, conseiller fiscal ?

IPI news, la newsletter de l’Institut des agents immobiliers annonce que « le Service Public Fédéral Finances demande aux agents immobiliers de rappeler à leurs clients l’obligation de déclarer les plus-values réalisées à l’occasion d’une cession à titre onéreux sur des immeubles bâtis ou non bâtis situés en Belgique. »

Il s’agit des plus-values réalisées à l’occasion de la vente d’un immeuble qui n’est pas le logement principal, plus précisément la cession :

  • d’un terrain qui a été acheté et qui est revendu dans les huit ans,
  • d’un terrain qui a été reçu et qui est vendu dans les trois ans de la donation et dans les huit ans de l’acquisition par le donateur,
  • d’un immeuble bâti qui a été acheté et qui est revendu dans les cinq ans,
  • d’un immeuble bâti qui a été reçu et qui est vendu dans les trois ans de la donation et dans les cinq ans de l’acquisition par le donateur,
  • d’un immeuble non bâti, acheté ou reçu, sur lequel la construction d’un bâtiment a débuté dans les cinq ans de l’acquisition par le contribuable ou par le donateur, et dont l’ensemble est revendu dans les cinq ans de la première occupation ou location de l’immeuble (art. 90, 8° et 10°, CIR/92),
  • de tout immeuble lorsque l’opération sort du domaine de la gestion normale de patrimoine (art. 90, 1°).

Ces plus-values sont taxées aux taux distincts suivants (art. 171 CIR/92) :

  • revente d’un terrain non bâti dans les cinq ans : 33 %,
  • revente d’un terrain non bâti après cinq ans et dans les huit ans : 16,5 %,
  • revente d’un terrain bâti dans les cinq ans : 16,5 %
  • plus-value spéculative : 33 %.

Il est intéressant de voir le fisc et même l’IPI considérer que l’agent immobilier doit renseigner son client sur les conséquences fiscales de l’acte pour lequel il s’entremet.

Cela confirme le rôle moderne de l’agent immobilier. Il n’est plus seulement un courtier qui cherche et présente un amateur ; il est aussi un conseiller et un facilitateur de le vente et cette évolution est remarquable.

Ici il devient même un conseiller fiscal. Cela souligne à quel point il faut insister sur la formation des agents immobiliers, tant lors de l’accès à la profession que pour la formation permanente.

(IPI-Mail n° 25 du 26 juin 2013)

Commentaires

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  1. Avatar
    Jean-Luc Delhaye #

    Je trouve stupéfiant que, parce que le SPF demande aux agents immobiliers de rappeler un truc à leurs clients, il devient « un conseiller » et même ici un « conseiller fiscal ».

    Cette prétention démesurée oublie que l’étude de la fiscalité demande plusieurs années, la plupart du temps post-universitaires.

    Sur les 20 diplômes donnant accès à la profession d’AI, 17 n’ont…strictement rien à voir avec le droit, et surtout pas avec le droit fiscal…

    Encore un gargarisme délirant d’une profession qui aime que ses clients confondent vessies et lanternes.

    juin 27, 2013
  2. Avatar
    Chantal SAIVE #

    Monsieur Delhaye,

    Certes, la fiscalité est une matière complexe qu’il s’agit de bien maîtriser pour donner des conseils appropriés.

    Vous sous-estimez cependant les qualifications qu’ont de plus en plus d’agents immobiliers exerçant sur le marché belge. Beaucoup parmi ceux-ci ont aujourd’hui une formation universitaire en droit et/ou en économie et même une formation post-universitaire en fiscalité.

    Ceci dit, une saine collaboration entre agent immobiliers et conseillers fiscaux ne peut qu’améliorer la qualité des services que sont en droit d’exiger les consommateurs.

    Il serait bienvenu que les fiscalistes mettent leurs « chères » connaissances au service du plus grand nombre des citoyens.

    Avec toute ma considération.

    juillet 27, 2013

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ATN par suite de la résiliation anticipée d’un droit d’emphytéose

Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales. Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose. La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution. Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble. L’article […]

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

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