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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Agent immobilier, conseiller fiscal ?

IPI news, la newsletter de l’Institut des agents immobiliers annonce que « le Service Public Fédéral Finances demande aux agents immobiliers de rappeler à leurs clients l’obligation de déclarer les plus-values réalisées à l’occasion d’une cession à titre onéreux sur des immeubles bâtis ou non bâtis situés en Belgique. »

Il s’agit des plus-values réalisées à l’occasion de la vente d’un immeuble qui n’est pas le logement principal, plus précisément la cession :

  • d’un terrain qui a été acheté et qui est revendu dans les huit ans,
  • d’un terrain qui a été reçu et qui est vendu dans les trois ans de la donation et dans les huit ans de l’acquisition par le donateur,
  • d’un immeuble bâti qui a été acheté et qui est revendu dans les cinq ans,
  • d’un immeuble bâti qui a été reçu et qui est vendu dans les trois ans de la donation et dans les cinq ans de l’acquisition par le donateur,
  • d’un immeuble non bâti, acheté ou reçu, sur lequel la construction d’un bâtiment a débuté dans les cinq ans de l’acquisition par le contribuable ou par le donateur, et dont l’ensemble est revendu dans les cinq ans de la première occupation ou location de l’immeuble (art. 90, 8° et 10°, CIR/92),
  • de tout immeuble lorsque l’opération sort du domaine de la gestion normale de patrimoine (art. 90, 1°).

Ces plus-values sont taxées aux taux distincts suivants (art. 171 CIR/92) :

  • revente d’un terrain non bâti dans les cinq ans : 33 %,
  • revente d’un terrain non bâti après cinq ans et dans les huit ans : 16,5 %,
  • revente d’un terrain bâti dans les cinq ans : 16,5 %
  • plus-value spéculative : 33 %.

Il est intéressant de voir le fisc et même l’IPI considérer que l’agent immobilier doit renseigner son client sur les conséquences fiscales de l’acte pour lequel il s’entremet.

Cela confirme le rôle moderne de l’agent immobilier. Il n’est plus seulement un courtier qui cherche et présente un amateur ; il est aussi un conseiller et un facilitateur de le vente et cette évolution est remarquable.

Ici il devient même un conseiller fiscal. Cela souligne à quel point il faut insister sur la formation des agents immobiliers, tant lors de l’accès à la profession que pour la formation permanente.

(IPI-Mail n° 25 du 26 juin 2013)

Commentaires

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  1. Jean-Luc Delhaye #

    Je trouve stupéfiant que, parce que le SPF demande aux agents immobiliers de rappeler un truc à leurs clients, il devient « un conseiller » et même ici un « conseiller fiscal ».

    Cette prétention démesurée oublie que l’étude de la fiscalité demande plusieurs années, la plupart du temps post-universitaires.

    Sur les 20 diplômes donnant accès à la profession d’AI, 17 n’ont…strictement rien à voir avec le droit, et surtout pas avec le droit fiscal…

    Encore un gargarisme délirant d’une profession qui aime que ses clients confondent vessies et lanternes.

    juin 27, 2013
  2. Chantal SAIVE #

    Monsieur Delhaye,

    Certes, la fiscalité est une matière complexe qu’il s’agit de bien maîtriser pour donner des conseils appropriés.

    Vous sous-estimez cependant les qualifications qu’ont de plus en plus d’agents immobiliers exerçant sur le marché belge. Beaucoup parmi ceux-ci ont aujourd’hui une formation universitaire en droit et/ou en économie et même une formation post-universitaire en fiscalité.

    Ceci dit, une saine collaboration entre agent immobiliers et conseillers fiscaux ne peut qu’améliorer la qualité des services que sont en droit d’exiger les consommateurs.

    Il serait bienvenu que les fiscalistes mettent leurs « chères » connaissances au service du plus grand nombre des citoyens.

    Avec toute ma considération.

    juillet 27, 2013

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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