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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Agent immobilier, conseiller fiscal ?

IPI news, la newsletter de l’Institut des agents immobiliers annonce que « le Service Public Fédéral Finances demande aux agents immobiliers de rappeler à leurs clients l’obligation de déclarer les plus-values réalisées à l’occasion d’une cession à titre onéreux sur des immeubles bâtis ou non bâtis situés en Belgique. »

Il s’agit des plus-values réalisées à l’occasion de la vente d’un immeuble qui n’est pas le logement principal, plus précisément la cession :

  • d’un terrain qui a été acheté et qui est revendu dans les huit ans,
  • d’un terrain qui a été reçu et qui est vendu dans les trois ans de la donation et dans les huit ans de l’acquisition par le donateur,
  • d’un immeuble bâti qui a été acheté et qui est revendu dans les cinq ans,
  • d’un immeuble bâti qui a été reçu et qui est vendu dans les trois ans de la donation et dans les cinq ans de l’acquisition par le donateur,
  • d’un immeuble non bâti, acheté ou reçu, sur lequel la construction d’un bâtiment a débuté dans les cinq ans de l’acquisition par le contribuable ou par le donateur, et dont l’ensemble est revendu dans les cinq ans de la première occupation ou location de l’immeuble (art. 90, 8° et 10°, CIR/92),
  • de tout immeuble lorsque l’opération sort du domaine de la gestion normale de patrimoine (art. 90, 1°).

Ces plus-values sont taxées aux taux distincts suivants (art. 171 CIR/92) :

  • revente d’un terrain non bâti dans les cinq ans : 33 %,
  • revente d’un terrain non bâti après cinq ans et dans les huit ans : 16,5 %,
  • revente d’un terrain bâti dans les cinq ans : 16,5 %
  • plus-value spéculative : 33 %.

Il est intéressant de voir le fisc et même l’IPI considérer que l’agent immobilier doit renseigner son client sur les conséquences fiscales de l’acte pour lequel il s’entremet.

Cela confirme le rôle moderne de l’agent immobilier. Il n’est plus seulement un courtier qui cherche et présente un amateur ; il est aussi un conseiller et un facilitateur de le vente et cette évolution est remarquable.

Ici il devient même un conseiller fiscal. Cela souligne à quel point il faut insister sur la formation des agents immobiliers, tant lors de l’accès à la profession que pour la formation permanente.

(IPI-Mail n° 25 du 26 juin 2013)

Commentaires

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  1. Avatar
    Jean-Luc Delhaye #

    Je trouve stupéfiant que, parce que le SPF demande aux agents immobiliers de rappeler un truc à leurs clients, il devient « un conseiller » et même ici un « conseiller fiscal ».

    Cette prétention démesurée oublie que l’étude de la fiscalité demande plusieurs années, la plupart du temps post-universitaires.

    Sur les 20 diplômes donnant accès à la profession d’AI, 17 n’ont…strictement rien à voir avec le droit, et surtout pas avec le droit fiscal…

    Encore un gargarisme délirant d’une profession qui aime que ses clients confondent vessies et lanternes.

    juin 27, 2013
  2. Avatar
    Chantal SAIVE #

    Monsieur Delhaye,

    Certes, la fiscalité est une matière complexe qu’il s’agit de bien maîtriser pour donner des conseils appropriés.

    Vous sous-estimez cependant les qualifications qu’ont de plus en plus d’agents immobiliers exerçant sur le marché belge. Beaucoup parmi ceux-ci ont aujourd’hui une formation universitaire en droit et/ou en économie et même une formation post-universitaire en fiscalité.

    Ceci dit, une saine collaboration entre agent immobiliers et conseillers fiscaux ne peut qu’améliorer la qualité des services que sont en droit d’exiger les consommateurs.

    Il serait bienvenu que les fiscalistes mettent leurs « chères » connaissances au service du plus grand nombre des citoyens.

    Avec toute ma considération.

    juillet 27, 2013

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Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]

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La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché.

Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles.

Il doit les garantir sauf à démonter que le vice était impossible à déceler, et c’est une obligation de résultat.

Mais ce régime ne pèse pas sur tout vendeur professionnel, comme on le disait auparavant mais seulement sur le vendeur fabriquant ou spécialisé.

Et ce, qu’il soit professionnel ou non, précise la Cour de cassation : « deze resultaatsverbintenis rust niet op elke professionele verkoper, maar op de fabrikant en op de gespecialiseerde verkoper ongeacht of deze laatste een professionele verkoper is. »

Il s’agissait de Sunclass, un développeur de parc de vacances et de Recreabouw, un vendeur de bungalows.

À l’occasion de la commercialisation des bungalows, la Cour d’appel d’Anvers juge que ces entreprises ne peuvent s’exonérer contractuellement de la garantie des vices cachés car elles sont des vendeurs professionnels.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation (15 janvier 2021, rôle n° C.20.0241.N, www.juportal.be).

La Cour d’appel d’Anvers avait relevé l’activité des sociétés en question ; l’une est un développeur de site de vacances et l’autre un vendeur de bungalow, ce qui en fait des vendeurs professionnels.

Certes, assurément, mais le juge d’appel n’avait pas constaté que les sociétés en question sont aussi des fabricants ou des entreprises spécialisés.

Et c’est cela le seul et véritable critère. Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel.

Dans la langue de l’arrêt : “Door aldus te oordelen, zonder na te gaan of en vast te stellen dat de eiseressen kunnen worden beschouwd als gespecialiseerde verkopers, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht.”

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