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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Amortissement et investissement immobilier

Une modification légale concernant les amortissements est intervenue dans le cadre de la réforme de l’Isoc.

Elle est applicable à partir du 1er janvier 2020.

Dorénavant :

  • Toute société (grande ou PME) doit réaliser sa première dotation aux amortissements en proportion seulement de la partie de l’exercice comptable au cours de laquelle les immobilisations sont acquises ou constituées,
  • Plus d’amortissements dégressifs, même pour les PME,
  • Concernant les frais accessoires :
  • Les PME peut les déduire « one shot » ou amortir manière échelonnée avec l’actif principal,
  • Les grandes sociétés doivent amortir de manière échelonnée avec l’actif principal (donc pas de « one shot »).

Ces modifications ne sont pas applicables aux personnes physiques ; seulement aux sociétés.

Concernant les immeubles destinés à la vente, qui ne sont pas repris en classe 2 du plan comptable, mais en stock classe 3, voici ce que dit la CNC dans son avis 2015/8 :

« Les biens immeubles destinés à la vente, les maisons-témoin comprises, sont évalués à leur valeur d’acquisition ou à la valeur de marché à la date de clôture de l’exercice, si cette dernière est inférieure.

Le principe d’inscription au bilan des stocks à leur prix d’acquisition implique qu’en règle générale, tous les frais et coûts exposés pour mettre les stocks à l’endroit et dans l’état où ils se trouvent, soient inclus dans la valeur à laquelle ces stocks figurent au bilan.

En revanche, les frais et coûts autres que ceux exposés pour mettre les stocks à l’endroit et dans l’état où ils se trouvent, ne peuvent pas être inclus dans le prix d’acquisition : ils doivent être mis à charge de la période au cours de laquelle ils ont été exposés.

La Commission observe que la règle qui, pour les commandes en cours d’exécution, autorise l’intégration d’une fraction du bénéfice prévu dans leur valeur comptable ne s’applique pas aux immeubles destinés à la vente.

Les frais exposés pour l’aménagement d’un terrain ou la commercialisation d’un immeuble acquis, en vue de leur vente, sont dès lors compris dans leur valeur d’acquisition. Sont notamment compris dans ces frais:

  • les frais de recherche et de projet : en l’occurrence, il s’agit exclusivement des frais de recherche ou de projet postérieurs à l’acquisition effective de l’actif et non des frais préalables, comme, par exemple, le coût d’une étude de faisabilité. Ce type de frais est directement porté en résultat,
  • les honoraires de notaire, d’architecte, de géomètre, etc.,
  • les droits d’enregistrement,
  • les frais d’assurances,
  • les frais de démolition,
  • les frais d’assainissement du sol,
  • les frais engagés pour la construction d’égouts, de voirie (cession à titre gratuit aux autorités compétentes),
  • les frais de construction et de rénovation,
  • les intérêts intercalaires (faculté), pour autant qu’ils concernent le délai habituel de construction.

Les charges simples (par exemple, les charges pour l’administration générale) et les charges liées à la vente, comme, par exemple, du matériel promotionnel, les dépenses de réception, etc., ne sont pas compris dans la valeur d’acquisition.

Il n’y a évidemment pas lieu d’amortir le stock.

La photo : un immeuble de style moderniste au coin de l’avenue Van Volxem et du boulevard de la Deuxième Armée Britannique à Forest. Rénové en 2015.

Van Volxem 208

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Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]

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La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché.

Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles.

Il doit les garantir sauf à démonter que le vice était impossible à déceler, et c’est une obligation de résultat.

Mais ce régime ne pèse pas sur tout vendeur professionnel, comme on le disait auparavant mais seulement sur le vendeur fabriquant ou spécialisé.

Et ce, qu’il soit professionnel ou non, précise la Cour de cassation : « deze resultaatsverbintenis rust niet op elke professionele verkoper, maar op de fabrikant en op de gespecialiseerde verkoper ongeacht of deze laatste een professionele verkoper is. »

Il s’agissait de Sunclass, un développeur de parc de vacances et de Recreabouw, un vendeur de bungalows.

À l’occasion de la commercialisation des bungalows, la Cour d’appel d’Anvers juge que ces entreprises ne peuvent s’exonérer contractuellement de la garantie des vices cachés car elles sont des vendeurs professionnels.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation (15 janvier 2021, rôle n° C.20.0241.N, www.juportal.be).

La Cour d’appel d’Anvers avait relevé l’activité des sociétés en question ; l’une est un développeur de site de vacances et l’autre un vendeur de bungalow, ce qui en fait des vendeurs professionnels.

Certes, assurément, mais le juge d’appel n’avait pas constaté que les sociétés en question sont aussi des fabricants ou des entreprises spécialisés.

Et c’est cela le seul et véritable critère. Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel.

Dans la langue de l’arrêt : “Door aldus te oordelen, zonder na te gaan of en vast te stellen dat de eiseressen kunnen worden beschouwd als gespecialiseerde verkopers, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht.”

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