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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Amortissement et investissement immobilier

Une modification légale concernant les amortissements est intervenue dans le cadre de la réforme de l’Isoc.

Elle est applicable à partir du 1er janvier 2020.

Dorénavant :

  • Toute société (grande ou PME) doit réaliser sa première dotation aux amortissements en proportion seulement de la partie de l’exercice comptable au cours de laquelle les immobilisations sont acquises ou constituées,
  • Plus d’amortissements dégressifs, même pour les PME,
  • Concernant les frais accessoires :
  • Les PME peut les déduire « one shot » ou amortir manière échelonnée avec l’actif principal,
  • Les grandes sociétés doivent amortir de manière échelonnée avec l’actif principal (donc pas de « one shot »).

Ces modifications ne sont pas applicables aux personnes physiques ; seulement aux sociétés.

Concernant les immeubles destinés à la vente, qui ne sont pas repris en classe 2 du plan comptable, mais en stock classe 3, voici ce que dit la CNC dans son avis 2015/8 :

« Les biens immeubles destinés à la vente, les maisons-témoin comprises, sont évalués à leur valeur d’acquisition ou à la valeur de marché à la date de clôture de l’exercice, si cette dernière est inférieure.

Le principe d’inscription au bilan des stocks à leur prix d’acquisition implique qu’en règle générale, tous les frais et coûts exposés pour mettre les stocks à l’endroit et dans l’état où ils se trouvent, soient inclus dans la valeur à laquelle ces stocks figurent au bilan.

En revanche, les frais et coûts autres que ceux exposés pour mettre les stocks à l’endroit et dans l’état où ils se trouvent, ne peuvent pas être inclus dans le prix d’acquisition : ils doivent être mis à charge de la période au cours de laquelle ils ont été exposés.

La Commission observe que la règle qui, pour les commandes en cours d’exécution, autorise l’intégration d’une fraction du bénéfice prévu dans leur valeur comptable ne s’applique pas aux immeubles destinés à la vente.

Les frais exposés pour l’aménagement d’un terrain ou la commercialisation d’un immeuble acquis, en vue de leur vente, sont dès lors compris dans leur valeur d’acquisition. Sont notamment compris dans ces frais:

  • les frais de recherche et de projet : en l’occurrence, il s’agit exclusivement des frais de recherche ou de projet postérieurs à l’acquisition effective de l’actif et non des frais préalables, comme, par exemple, le coût d’une étude de faisabilité. Ce type de frais est directement porté en résultat,
  • les honoraires de notaire, d’architecte, de géomètre, etc.,
  • les droits d’enregistrement,
  • les frais d’assurances,
  • les frais de démolition,
  • les frais d’assainissement du sol,
  • les frais engagés pour la construction d’égouts, de voirie (cession à titre gratuit aux autorités compétentes),
  • les frais de construction et de rénovation,
  • les intérêts intercalaires (faculté), pour autant qu’ils concernent le délai habituel de construction.

Les charges simples (par exemple, les charges pour l’administration générale) et les charges liées à la vente, comme, par exemple, du matériel promotionnel, les dépenses de réception, etc., ne sont pas compris dans la valeur d’acquisition.

Il n’y a évidemment pas lieu d’amortir le stock.

La photo : un immeuble de style moderniste au coin de l’avenue Van Volxem et du boulevard de la Deuxième Armée Britannique à Forest. Rénové en 2015.

Van Volxem 208

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Bientôt moins de liberté pour les Conseillers fiscaux

Les avocats ont un monopole relatif de la plaidoirie. En effet, les délégué syndicaux peuvent plaider devant le tribunal du travail et les agents de l’administration fiscale peuvent représenter l’administration en justice. Mais la représentation judiciaire n’est qu’une partie des prestations des avocats. Le conseil juridique est une activité important souvent prépondérante. Cette activité n’est […]

Lire plus arrow_forward

Les avocats ont un monopole relatif de la plaidoirie.

En effet, les délégué syndicaux peuvent plaider devant le tribunal du travail et les agents de l’administration fiscale peuvent représenter l’administration en justice.

Mais la représentation judiciaire n’est qu’une partie des prestations des avocats. Le conseil juridique est une activité important souvent prépondérante.

Cette activité n’est nullement réservée aux avocats, contrairement à ce qui se fait en France ou en Allemagne.

Bref, n’importe quel indépendant peut poser une plaque « conseiller juridique » sur sa façade.

Parmi les conseillers juridiques, il y a nombre de conseillers fiscaux. En France, ils doivent être avocats.

En Belgique ce n’est pas le cas, et il ne sont pas davantage obligés de s’inscrire à un Ordre comme l’ITAA chez nous, qui résulte de la fusion entre l’IEC et l’IPCF.

Cela va changer.

En Belgique les entités assujetties à la loi BCFT sont en général des professions faisant l’objet d’un accès à la profession.

La Belgique doit transposer la 5ième directive blanchiment et y soumettre les conseillers fiscaux.

C’est l’objet, notamment, d’un projet de loi qui vient d’être adopté à la Commission des finances de la Chambre.

Dans la foulée, la loi impose l’enregistrement de ces professionnels à l’ITAA et interdit l’exercice de cette activité sans être inscrit à cet Institut.

La question qui se pose à présent est de avoir s’il est encore logique, et non discriminatoire, de laisser l’exercice libre du conseil juridique.

Cela leur permet de ne pas constituer une entité assujettie soumise à la loi blanchiment.

Or si les notaires et les avocats sont soumis, il n’existe aucune raison de laisser les conseillers juridiques déployer leur activité sans respecter le dispositif BCFT.

Par ailleurs, l’activité de conseiller juridique va devenir bien difficile à exercer sans jamais pouvoir aborder l’aspect fiscal des problèmes.

On trouve souvent ces professionnels dans le domaine de l’urbanisme et de l’immobilier.

Ce sont souvent d’anciens avocats ou notaires qui se sont affranchis des obligations de ces nobles fonctions.

Il est vrai que la tendance n’est plus à soumettre l’exercice d’une activités à une autorisation, depuis la directive Bolkenstein 2006/123/CE du 12 décembre 2006.

Les articles III.1 à III.13 du Code de droit économique réglementent très strictement les régimes d’autorisation.

Mais l’obligation d’inscription à un Ordre n’est pas à proprement parler un régime d’autorisation, cela dépend en fait des conditions d’inscription.

Et à ce sujet, nul doute que les conseillers juridiques apprécieront peu de devoir effectuer un stage, réussir les CAPAS et participer au participer au Bureau d’aide juridique.

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