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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Un non résident possède un immeuble en Belgique

Deux impôts directs principaux trouvent à s’appliquer sur les immeubles sis en Belgique.

Il s’agit du précompte immobilier et de l’impôt sur les revenus (via le revenu immobilier).

Si, à l’origine, le précompte immobilier était imputé sur le revenu immobilier, ce n’est plus le cas depuis l’exercice d’imposition 1995, ceci en raison de l’article 21 de la loi du 30 mars 1994 portant des dispositions fiscales et financières.

Ce sont donc deux impôts clairement distincts.

Le précompte immobilier est de la compétence des Régions ; le revenu immobilier est de la compétence de l’Etat fédéral.

L’article 5, § 2, 5°, de la loi spéciale de financement du 16 janvier 1989 dispose que le précompte immobilier est dû à l’endroit où le bien immobilier est situé.

En ce qui concerne les non-résidents qui détiennent des immeubles en Belgique sans obtenir une autre source de revenus que le revenu immobilier (dès qu’un autre type de revenu, tel un revenu professionnel, est obtenu, l’impôt belge sera dû même si le total des revenus est inférieur à 2.500 €), ils ne sont imposables à l’INR/PP que lorsque :

  • Les « contribuables tirent des revenus de la location d’immeubles ou de la constitution ou de la cession d’un droit d’emphytéose ou de superficie ou de droits immobiliers similaires» (a 232, al. 1er, 1°, du CIR) ; dès lors, ne sont pas imposables les revenus tirés de résidences secondaires non mise en location ;
  • Et que les revenus des biens immobiliers en question sont supérieurs à 2.500 €.
  1. Limite de 2.500 € : origine

Initialement le précompte immobilier était imputé aussi sur les revenus immobiliers de l’impôt des non-résidents personnes physiques.

Ceci eut donc pour conséquence que lorsqu’un non-résident avait pour seuls revenus d’origine belge des revenus immobiliers faibles, l’Etat fédéral tirait très peu d’impôts du non-résident en question.

C’est donc dans le dessein d’éviter un travail de l’administration des finances ne rapportant qu’un impôt très faible qu’a été introduite en 1992 une limite de 2.500 € (initialement 100.000 BEF) en dessous de laquelle les contribuables non-résidents ne devaient plus introduire de déclaration (Question parlementaire n° 613 de monsieur Servais Verherstraeten dd. 05.08.2009).

Cette limite n’a cependant jamais été indexée. Le Ministre des Finances s’en félicite d’ailleurs en 2009 car, d’une part, depuis l’EI 1995 le précompte immobilier n’est plus imputable ce qui augmente les recettes et, d’autre part, depuis l’EI 2005 la limite s’apprécie par conjoint en cas de contribuables non-résidents mariés.

  1. Limite de 2.500 € : application

Lorsque la limite de 2.500 € n’est pas dépassée, il est payé en guise d’impôt sur le/les immeuble(s) détenus par un non-résident le(s) seul(s) précompte(s) immobilier(s).

  • Comment calculer cette limite ?

L’article 232, al. 2, du CIR dispose que « l’impôt n’est cependant pas établi quand l’ensemble des revenus de biens immobiliers est inférieur à 2.500 EUR ».

Il n’est pas précisé s’il s’agit de revenus bruts ou nets, avec un revenu cadastral indexé ou non indexé, avec ou sans majoration.

Une circulaire n°AFER 19/2006 du 11 mai 2006 répond assez largement aux questions qui se posent en la matière.

Pour la circulaire, il faut prendre en compte le revenu au sens de « base imposable ». Ceci est quelque peu contradictoire avec le texte de l’article 232 du CIR qui traite des « revenus » et non de la « base imposable ».

Dans le cadre d’une mise en location à des particuliers, la situation est donc moins favorable puisque, pour l’EI 2017, un revenu cadastral de 1.000 € crée une base imposable de 2.401 €.

Inversement, la situation de revenus locatifs tirés d’une location à des professionnels se trouvent dans une situation plus avantageuse car ce sont ici les loyers réels qui sont imposables mais avec un abattement de 40%.

Bref, il y a un step up pour les revenus locatifs tirés d’une location à des particuliers (base revenu cadastral) et une diminution pour les revenus tirés de la location à des professionnels (base loyers réels).

Par ailleurs, dès lors qu’un seul immeuble est mis en location, quand bien même les autres immeubles ne seraient pas mis en location, il convient également de prendre en compte le revenu cadastral indexé majoré de 40% de tous les immeubles non mis en location (circulaire n° AFER 19/2006 du 11 mai 2006).

  • Impact du statut : marié en communauté de biens ou marié en séparation de biens

En l’absence de mariage, la situation n’est guère compliquée : chacun des partenaires du couple rempli sa propre déclaration.

Pour les contribuables non-résidents mariés, est-ce que la limite de 2.500 € s’applique par conjoint ou une seule fois pour les deux conjoints ensemble ?

Le texte de l’article 232 est clair : la limite s’apprécie par conjoint ou cohabitant.

Comment déterminer les revenus à prendre en considération dans le chef de chaque conjoint ?

Il faut faire application de l’article 127, 3° et 4°, du CIR. Il faut donc diviser en deux les revenus des biens communs.

Quid si la limite de 2.500 € est dépassée par un seul conjoint ?

Dès que l’un des conjoints dépasse cette limite, l’obligation de déclaration et l’imposition aura lieu chez les deux (art. 232, al. 3, deuxième tiret, du CIR).

Ceci est logique dans la mesure où l’objectif du législateur par l’introduction de cette limite était de s’épargner du travail : vérifier la déclaration d’une personne isolée ou vérifier une déclaration commune constitue – pour l’administration – le même travail.

Si les contribuables non-résidents sont mariés sous un régime de communauté des biens ou équivalent, le revenu de l’ensemble de leurs biens immeubles – propres ou acquis en communauté – sera réparti pour moitié sur la tête de chacun des époux. Cela revient à dire que pour des contribuables mariés sous le régime de la communauté, la limite du couple est de 5.000 € (2 * 2.500 €).

Par contre, pour des contribuables non-résidents mariés en régime de séparation des biens ou pour des cohabitants légaux, il conviendra d’apprécier la part de revenu obtenue par chacun grâce à ses biens. Dès que l’un d’eux dépasse la limite de 2.500 €, tous deux devront déclarer leurs revenus et subir l’impôt.

  1. Calcul de l’impôt

Enfin, il est important de préciser que, pour les non-résidents, en termes de calcul de l’impôt, la répartition des revenus sur la tête de l’un ou de l’autre des époux n’a aucune incidence puisque la quotité de revenus exemptée d’impôts ne trouve pas à s’appliquer.

Ainsi, dès que l’un des époux dépasse la limite de 2.500 €, chacun d’entre eux paiera de l’impôt dès le 1er euro de revenus immobiliers.

Dans une telle situation (revenu inférieur à 2.500 € mais dont le conjoint obtient un revenu supérieur), un résident fiscal belge bénéficierait de la première tranche de revenus exemptées d’impôts et, par conséquent, ne paierait aucun impôt.

Attention, cette brève que concerne que la situation des contribuables qui n’obtiennent en Belgique que (exclusivement) des revenus immobiliers. Dès qu’un autre type de revenu, tel un revenu professionnel, est obtenu, l’impôt belge sera dû même si le total des revenus est inférieur à 2.500 €.

La photo : belles façades rue Antoine Dansaert à Bruxelles (rue bobo, bien gentrifiée). Si vous passez par là, cherchez à proximité (coin rue Léon Lepage) l’impasse de la Cigogne, pittoresque ruelle bruxelloise, témoin vivant du passé.

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Prouver la propriété immobilière

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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