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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Articles tagué ‘précompte immobilier’

Un non résident possède un immeuble en Belgique

Deux impôts directs principaux trouvent à s’appliquer sur les immeubles sis en Belgique. Il s’agit du précompte immobilier et de l’impôt sur les revenus (via le revenu immobilier). Si, à l’origine, le précompte immobilier était imputé sur le revenu immobilier, ce n’est plus le cas depuis l’exercice d’imposition 1995, ceci en raison de l’article 21 […]

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Comment est taxé le propriétaire d’immeuble en Belgique ?

L’article 6 CIR/92 distingue les types de revenus taxables à l’impôt des personnes physiques, dont les revenus immobiliers qui nous intéressent ici. Seuls les loyers sont taxables à ce titre, ou la valeur locative quand l’immeuble n’est pas loué (art. 7 à 16 CIR/92). Les plus-values réalisées sont éventuellement taxées dans une autre catégorie, celle […]

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PI et enfants à charge

La réduction du précompte immobilier pour enfants à charge (art. 257, 3°, CIR/92) peut-elle être refusée à un contribuable parent qui a la garde alternée de ses enfants, lesquels sont domiciliés avec leur mère ? Par un arrêt du 5 mai 2011, la Cour Constitutionnelle a jugé que la seule circonstance que les enfants ne font […]

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Pas de réduction du PI pour improductivité à Bruxelles si l’immeubles n’est pas affecté au logement

Un propriétaire demande la réduction proportionnelle du précompte immobilier pour un rez-de-chaussée commercial situé à Bruxelles. Le bien était certes improductif en raison de circonstances exceptionnelles indépendantes de la volonté du propriétaire. Mais l’article 2bis de l’ordonnance de la Région de Bruxelles-Capitale du 23 juillet 1992 exclut de l’exonération ou de la réduction proportionnelle du […]

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La remise ou modération du PI à Bruxelles pour improductivité

L’article 15 CIR/92 dispose que le revenu cadastral est réduit dans une mesure proportionnelle à la durée et à l’importance de l’inoccupation, de l’inactivité ou de l’improductivité des revenus de l’immeuble bâti non meublé. Il faut que le bien soit resté inoccupé et improductif pendant au moins 90 jours dans le courant de l’année. L’article […]

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Précompte immobilier : un ménage, ce n’est pas seulement un mariage

En vertu de l’article 257, 3°, CIR/92 une réduction du précompte immobilier afférent à l’immeuble occupé par le chef d’une famille comptant au moins deux enfants en vie peut être accordée. L’article 259 CIR/92 dispose que cette réduction n’est pas applicable à la partie de l’habitation ou de l’immeuble occupée par des personnes ne faisant […]

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Qui paie le précompte en cas de vente de l’immeuble

Le précompte immobilier est dû par le propriétaire, l’emphytéose, le superficiaire ou l’usufruitier des biens immeubles imposables (art. 251 CIR/92). Le propriétaire ou le titulaire de droit réel au 1er janvier de l’exercice, exercice qui coïncide avec l’année des revenus (art. 254 CIR/92), est redevable du précompte. Le redevable du précompte immobilier est donc celui […]

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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