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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Comment est taxé le propriétaire d’immeuble en Belgique ?

L’article 6 CIR/92 distingue les types de revenus taxables à l’impôt des personnes physiques, dont les revenus immobiliers qui nous intéressent ici.

Seuls les loyers sont taxables à ce titre, ou la valeur locative quand l’immeuble n’est pas loué (art. 7 à 16 CIR/92). Les plus-values réalisées sont éventuellement taxées dans une autre catégorie, celle des revenus divers (art. 90, 8° et 10°).

Ce sont les revenus des immeubles détenus en Belgique et à l’étranger qui sont taxé. Mais, les revenus générés à l’étranger sont généralement exonérés en Belgique par les conventions préventives de double imposition, et taxés dans le pays de situation.

En revanche, le revenu immobilier étranger entre en considération en Belgique pour la réserve de progressivité. Cela explique que le revenu étranger doit être repris dans la déclaration fiscale.

Signalons enfin que les revenus immobiliers sont taxés dans le chef du propriétaire (art. 7) et du titulaire de droit immobilier (usufruit, emphytéose et superficie) (art. 10 et 11).

Il faut distinguer deux types de taxation : la taxation du revenu et le précompte immobilier.

Le revenu immobilier

  1. Le revenu d’un immeuble non loué situé en Belgique que le contribuable n’habite pas est le revenu cadastral indexé (x 1,66813) majoré de 40 % (art. 7, § 1, 1°, b).
  2. Le revenu d’un immeuble non loué situé en Belgique et habité par le contribuable est le revenu cadastral indexé (art. 7, § 1, 1°, a).
  3. Mais le revenu cadastral de l’immeuble que le contribuable occupe est exonéré (art. 12, § 3). De plus, les intérêts d’emprunt et les sommes affectées à l’amortissement du capital pour acquérir une habitation unique, et l’assurance vie de reconstitution  sont déductibles des revenus nets à hauteur de 2.260 € (exercice 2014) majorés de 750 € durant les dix premières années du prêt (art. 104, 9°).
  4. Si l’immeuble est donné en location à une personne physique qui ne l’affecte pas à sa profession, le revenu taxable est le revenu cadastral indexé majoré de 40 % (art. 7, § 1, 2°, a).
  5. Si l’immeuble est donné en location à une personne morale ou à une personne physique qui l’affecte à sa profession, le montant total des loyers et des avantages locatifs sera taxé sans que la somme ne puisse être inférieure au RC indexé majoré de 40 %.

C’est le revenu net qui est taxé, c’est-à-dire le montant brut diminué des frais d’entretien et de réparation de 40 % (art. 13) pour les immeubles bâtis et le matériel et l’outillage immeuble par destination, sans que cette déduction ne puisse excéder 2/3 du RC non indexé mais revalorisé, ou 10 % pour les immeubles non bâtis.

En cas d’affectation mixte, il faut ventiler les loyers dans le bail, à défaut de quoi la totalité du loyer est taxable (art. 8).

  1. Si l’immeuble est donné en location à une personne morale autre qu’une société qui l’affecte au logement de personnes (une Agence Immobilière Sociale par exemple), le revenu taxé est le RC indexé majoré de 40 % (art. 7, § 1, 2°, b).
  2. Si l‘immeuble est donné en location par un dirigeant à sa société, le total des loyers et avantages locatifs est taxé sans être inférieur au RC indexé (art. 7, § 1, 2°, c). En ce cas, la partie du revenu qui excède 5/3 du RC revalorisé est requalifiée en revenus professionnels (art. 32, 3°).

Le précompte immobilier

  1. Le propriétaire, usufruitier, emphyéote ou superficiaire est en outre redevable du PI (art. 251) s’élevant à 1,25 % du RC ou 2,5 % en Flandre.
  2. La part communale s’ajoute à la part régionale. Elle varie en fonction des Communes de 0 % à 8 %. Cela porte le PI à environ 30 % du RC. C’est un véritable impôt car le précompte n’est plus imputable.
  3. Il existe des réductions (elles doivent être demandées) du PI pour habitation modeste, enfant à charge, personnes handicapées, improductivité et immeuble classé (art. 257).
  4. Il existe aussi une exonération du PI pour les États étrangers et certains établissements comme les hôpitaux, les maisons de repos, les écoles, etc. (art. 253).

Commentaires

facebook comments:

  1. Avatar

    Pour une location à un dirigeant d’entreprise, une fois la partie déduite, le reste est rajouté à la base imposable ? Quel est le taux?

    août 8, 2013
  2. Avatar
    thierry #

    bonjour, j’ai une question qui pour moi reste sans réponse,
    si un proprietaire belge loue un logement à une société pour loger un employé (personne physique) qui utilisera se bien à titre d’habitation privée. le proprietaire sera t il plus taxé/imposé que si le payeur est aussi le locataire physique.
    En d’autre terme le point:
    4.Si l’immeuble est donné en location à une personne physique qui ne l’affecte pas à sa profession, le revenu taxable est le revenu cadastral indexé majoré de 40 % (art. 7, § 1, 2°, a).
    s’applique til que pour un locataire payeur ou aussi à un locataire dont c’est la société qui l’emploie…
    En vous remerciant pour vos eclaircissements

    mars 6, 2014
  3. Avatar

    Bonjour Gilles,

    J’ai 3 questions SVP

    Concernant les déductions IPP sur revenus locatifs immobilier:
    Vos points 1 à 5 sont très clair. Merci.

    SOIT LA SITUATION SUIVANTE:
    Dans le cas ou vous êtes propriétaire de plusieurs biens, dont votre habitation et un ou plusieurs immeubles de rapport (location privée), vous pouvez actuellement déduire (IPP) l’ensemble des Intérêts des prêts, de l’ensemble des revenus locatifs (RC indexés 1,68 majorés 1,40).

    MA 1ère QUESTION:
    Cette déduction d’intérêts s’applique-t-elle si l’emprunt hypothécaire n’est pas contracté auprès d’une institution, mais bien auprès d’un particulier (exemple un membre de votre famille, lequel paiera « éventuellement à la source » son précompte mobilier sur les intérêts perçus…).

    J’ai lu sur MINFIN une réponse du gouvernement à une question similaire mais in fine différente:
    La question était: peut-on prétendre à la déductibilité pour Habitation Propre & Unique ( = Bonus Logement ou amortissement de 60000€ de capital) si le Prêt Hypothécaire est familial?
    La réponse était: Pas de déduction du capital possible car l’emprunt n’est pas contracté auprès d’une institution (d’un pays Européen).
    La réponse ne mentionnait pas la déductibilité ou non des intérêts….

    —————————
    Certains articles parlaient en 01/2012 de suppression de la déductibilité des prêts hypothécaires avec le passage au Régional

    A ma connaissance, la déductibilité des prêts Hyp. passera du Fédéral au Régional en 01/2015.

    Q1
    Auriez-vous déjà des informations quant au fait que le « Bonus logement » (votre point 3) serait supprimé à partir de 01/2015?

    Q2
    Lorsque l’on parlait de cette suppression de la déductibilité des prêts hypothécaires, pensez-vous que la tendance serait d’aller jusqu’à supprimer la déductibilité des intérêts vis à vis des revenus locatif à terme?

    Grand merci pour votre réponse et votre dévouement à ce site.

    juin 1, 2014
  4. Avatar
    pahelene #

    Bonjour, j’ai une petite maison que je vais loué.J’avoue que je ne sais pas comment cela fonctionne ??Je sais que je dois faire un bail un état des lieux ,faire enregistrer le bail mais où?et pour les bien loués combien d’impot devrais je payer, car cette maison je la paye toujours j’ai encore 8ans à payer !!je vais la louer 385 euros par mois le prix que je rembourse le pret merci de m’éclairer en entendant de vous lire recevez mes salutations

    novembre 25, 2015
  5. Avatar
    vandoolaeghe christine #

    Bonjour,

    question:

    Je possède un immeuble commercial qui est mis en vente depuis plus d’un an. Comme il n’y a pas d’amateurs pour acheter, je pense le mettre en location en tant qu’habitation privée. En ai-je le droit? Puis-je demander un petit loyer, ceci pour aider une personne qui n’a pas de grands moyens?

    D’avance merci pour vos réponses

    mai 27, 2016
  6. Avatar
    Moustafa #

    Bonjour, si un couple non-resident (habite hors UE) percoit un revenu locatif en Belgique (RC indexe et majore par 40%) depassant les 5000 euros comment se calcule l’impot non-resident qu’il doit payer?

    juillet 6, 2019

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Clause d’adaptation du loyer commercial

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps. L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux. Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision […]

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Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps.

L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux.

Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision du loyer, surtout dans le bail de plus de neuf années. Il se peut en effet que le marché locatif évolue plus vite que l’indice santé.

En règle, le loyer évolue légalement de la manière suivante :

  1. La clause d’indexation encadrée par l’article 1728 de l’ancien Code civil qui adapte annuellement le loyer au coût de la vie,
  2. La révision du loyer qui adapte le loyer aux circonstances nouvelles le modulant d’au moins 15 % à la hausse ou à la baisse.

La révision de l’article 6 est impérative en faveur des deux parties (Cass., 25 avril 2003, Pas., I, p. 877).

On ne peut donc y déroger en plus ou en moins car la situation de l’une ou l’autre des parties sera affectée (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2011, p. 308).

La question est de savoir si une autre révision peut être convenue, qui déroge aux conditions légales, à savoir :

  1. Provoquée par des circonstances nouvelles,
  2. En raison d’une variation de plus de 15 %,
  3. Avec une appréciation du juge en équité.

Les auteurs et la jurisprudence sont divisés.

Pour certains on ne peut déroger au régime légal ; pour d’autre on peut y ajouter mais pas le restreindre.

Je vous fais grâce du relevé des décisions en sens divers car, depuis, l’arrêt de la Cour de cassation du 25 avril 2003, la doctrine récente penche pour l’interdiction (Ch.-Ed. de Frésart, « Les aspects financiers du bail commercial », in Le bail commercial, La Charte, Bruxelles, 208, p. 136).

Cela ne signifie pas que le bail ne puisse contenir une clause de loyer évolutif (par exemple + 5 % tous les neuf ans). Mais l’automaticité de cette clause la distingue d’un mécanisme de révision.

Je partage l’opinion selon laquelle l’article 6 encadre impérativement la révision, prohibant une autre forme d’adaptation.

Toutefois, la révision se conçoit comme une adaptation à ce que les parties n’ont pu prévoir.

Si le bail contient une clause répondant à un fait générateur prévisible ou connu à la conclusions du bail, au moins en son principe, on se situe en dehors du champ d’application de l’article 6.

Il n’est alors plus question de régime concurrent et la prohibition ne s’applique pas.

Ce sera le cas si une évolution est attendue du fait de travaux dans l’environnement ou un aménagement urbanistique attendu (un schéma directeur pour un piétonnier, par exemple).

En conclusion la clause de révision s’écartant de l’article 6 est en principe prohibée.

Mais si son fait générateur particulier est prévisible à la conclusions du bail, un mode de révision peut être mis en place.

On se situe alors davantage dans le registre de la majoration / minoration sous condition suspensive que dans celui de la révision.

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