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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Comment est taxé le propriétaire d’immeuble en Belgique ?

L’article 6 CIR/92 distingue les types de revenus taxables à l’impôt des personnes physiques, dont les revenus immobiliers qui nous intéressent ici.

Seuls les loyers sont taxables à ce titre, ou la valeur locative quand l’immeuble n’est pas loué (art. 7 à 16 CIR/92). Les plus-values réalisées sont éventuellement taxées dans une autre catégorie, celle des revenus divers (art. 90, 8° et 10°).

Ce sont les revenus des immeubles détenus en Belgique et à l’étranger qui sont taxé. Mais, les revenus générés à l’étranger sont généralement exonérés en Belgique par les conventions préventives de double imposition, et taxés dans le pays de situation.

En revanche, le revenu immobilier étranger entre en considération en Belgique pour la réserve de progressivité. Cela explique que le revenu étranger doit être repris dans la déclaration fiscale.

Signalons enfin que les revenus immobiliers sont taxés dans le chef du propriétaire (art. 7) et du titulaire de droit immobilier (usufruit, emphytéose et superficie) (art. 10 et 11).

Il faut distinguer deux types de taxation : la taxation du revenu et le précompte immobilier.

Le revenu immobilier

  1. Le revenu d’un immeuble non loué situé en Belgique que le contribuable n’habite pas est le revenu cadastral indexé (x 1,66813) majoré de 40 % (art. 7, § 1, 1°, b).
  2. Le revenu d’un immeuble non loué situé en Belgique et habité par le contribuable est le revenu cadastral indexé (art. 7, § 1, 1°, a).
  3. Mais le revenu cadastral de l’immeuble que le contribuable occupe est exonéré (art. 12, § 3). De plus, les intérêts d’emprunt et les sommes affectées à l’amortissement du capital pour acquérir une habitation unique, et l’assurance vie de reconstitution  sont déductibles des revenus nets à hauteur de 2.260 € (exercice 2014) majorés de 750 € durant les dix premières années du prêt (art. 104, 9°).
  4. Si l’immeuble est donné en location à une personne physique qui ne l’affecte pas à sa profession, le revenu taxable est le revenu cadastral indexé majoré de 40 % (art. 7, § 1, 2°, a).
  5. Si l’immeuble est donné en location à une personne morale ou à une personne physique qui l’affecte à sa profession, le montant total des loyers et des avantages locatifs sera taxé sans que la somme ne puisse être inférieure au RC indexé majoré de 40 %.

C’est le revenu net qui est taxé, c’est-à-dire le montant brut diminué des frais d’entretien et de réparation de 40 % (art. 13) pour les immeubles bâtis et le matériel et l’outillage immeuble par destination, sans que cette déduction ne puisse excéder 2/3 du RC non indexé mais revalorisé, ou 10 % pour les immeubles non bâtis.

En cas d’affectation mixte, il faut ventiler les loyers dans le bail, à défaut de quoi la totalité du loyer est taxable (art. 8).

  1. Si l’immeuble est donné en location à une personne morale autre qu’une société qui l’affecte au logement de personnes (une Agence Immobilière Sociale par exemple), le revenu taxé est le RC indexé majoré de 40 % (art. 7, § 1, 2°, b).
  2. Si l‘immeuble est donné en location par un dirigeant à sa société, le total des loyers et avantages locatifs est taxé sans être inférieur au RC indexé (art. 7, § 1, 2°, c). En ce cas, la partie du revenu qui excède 5/3 du RC revalorisé est requalifiée en revenus professionnels (art. 32, 3°).

Le précompte immobilier

  1. Le propriétaire, usufruitier, emphyéote ou superficiaire est en outre redevable du PI (art. 251) s’élevant à 1,25 % du RC ou 2,5 % en Flandre.
  2. La part communale s’ajoute à la part régionale. Elle varie en fonction des Communes de 0 % à 8 %. Cela porte le PI à environ 30 % du RC. C’est un véritable impôt car le précompte n’est plus imputable.
  3. Il existe des réductions (elles doivent être demandées) du PI pour habitation modeste, enfant à charge, personnes handicapées, improductivité et immeuble classé (art. 257).
  4. Il existe aussi une exonération du PI pour les États étrangers et certains établissements comme les hôpitaux, les maisons de repos, les écoles, etc. (art. 253).

Commentaires

facebook comments:

  1. Pour une location à un dirigeant d’entreprise, une fois la partie déduite, le reste est rajouté à la base imposable ? Quel est le taux?

    août 8, 2013
  2. thierry #

    bonjour, j’ai une question qui pour moi reste sans réponse,
    si un proprietaire belge loue un logement à une société pour loger un employé (personne physique) qui utilisera se bien à titre d’habitation privée. le proprietaire sera t il plus taxé/imposé que si le payeur est aussi le locataire physique.
    En d’autre terme le point:
    4.Si l’immeuble est donné en location à une personne physique qui ne l’affecte pas à sa profession, le revenu taxable est le revenu cadastral indexé majoré de 40 % (art. 7, § 1, 2°, a).
    s’applique til que pour un locataire payeur ou aussi à un locataire dont c’est la société qui l’emploie…
    En vous remerciant pour vos eclaircissements

    mars 6, 2014
  3. Bonjour Gilles,

    J’ai 3 questions SVP

    Concernant les déductions IPP sur revenus locatifs immobilier:
    Vos points 1 à 5 sont très clair. Merci.

    SOIT LA SITUATION SUIVANTE:
    Dans le cas ou vous êtes propriétaire de plusieurs biens, dont votre habitation et un ou plusieurs immeubles de rapport (location privée), vous pouvez actuellement déduire (IPP) l’ensemble des Intérêts des prêts, de l’ensemble des revenus locatifs (RC indexés 1,68 majorés 1,40).

    MA 1ère QUESTION:
    Cette déduction d’intérêts s’applique-t-elle si l’emprunt hypothécaire n’est pas contracté auprès d’une institution, mais bien auprès d’un particulier (exemple un membre de votre famille, lequel paiera « éventuellement à la source » son précompte mobilier sur les intérêts perçus…).

    J’ai lu sur MINFIN une réponse du gouvernement à une question similaire mais in fine différente:
    La question était: peut-on prétendre à la déductibilité pour Habitation Propre & Unique ( = Bonus Logement ou amortissement de 60000€ de capital) si le Prêt Hypothécaire est familial?
    La réponse était: Pas de déduction du capital possible car l’emprunt n’est pas contracté auprès d’une institution (d’un pays Européen).
    La réponse ne mentionnait pas la déductibilité ou non des intérêts….

    —————————
    Certains articles parlaient en 01/2012 de suppression de la déductibilité des prêts hypothécaires avec le passage au Régional

    A ma connaissance, la déductibilité des prêts Hyp. passera du Fédéral au Régional en 01/2015.

    Q1
    Auriez-vous déjà des informations quant au fait que le « Bonus logement » (votre point 3) serait supprimé à partir de 01/2015?

    Q2
    Lorsque l’on parlait de cette suppression de la déductibilité des prêts hypothécaires, pensez-vous que la tendance serait d’aller jusqu’à supprimer la déductibilité des intérêts vis à vis des revenus locatif à terme?

    Grand merci pour votre réponse et votre dévouement à ce site.

    juin 1, 2014
  4. pahelene #

    Bonjour, j’ai une petite maison que je vais loué.J’avoue que je ne sais pas comment cela fonctionne ??Je sais que je dois faire un bail un état des lieux ,faire enregistrer le bail mais où?et pour les bien loués combien d’impot devrais je payer, car cette maison je la paye toujours j’ai encore 8ans à payer !!je vais la louer 385 euros par mois le prix que je rembourse le pret merci de m’éclairer en entendant de vous lire recevez mes salutations

    novembre 25, 2015
  5. vandoolaeghe christine #

    Bonjour,

    question:

    Je possède un immeuble commercial qui est mis en vente depuis plus d’un an. Comme il n’y a pas d’amateurs pour acheter, je pense le mettre en location en tant qu’habitation privée. En ai-je le droit? Puis-je demander un petit loyer, ceci pour aider une personne qui n’a pas de grands moyens?

    D’avance merci pour vos réponses

    mai 27, 2016

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La réforme du droit de la copropriété en 21 points

1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, … 2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots. 3.  Quant à la structure des plus grands ensembles, a. S’agissant […]

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1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, …

2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots.

3.  Quant à la structure des plus grands ensembles,

a. S’agissant des associations partielles avec personnalité, faculté de proposer des structurations asymétriques, c’est-à-dire dans les groupes d’immeubles ou les éléments comportant différents éléments physiquement distincts, de limiter la création d’une association partielle à un immeuble ou à une fraction d’immeuble ;

b. Suppression des associations partielles sans personnalité juridique mais consécration de l’idée suivant laquelle en présence de charges communes particulières, seuls les copropriétaires concernés votent, ce qui revient à donner une réelle autonomie aux copropriétaires concernés mais au départ de la notion de « charge commune particulière » ;

c. Chronologie logique dans l’acquisition de la personnalité juridique dans les copropriétés pyramidales (d’abord l’association principale, puis ensuite les associations partielles).

4.  Consécration de l’idée suivant laquelle un usage exclusif est présumé constitutif d’une servitude, ce qui implique qu’il doit être l’accessoire d’un fonds dominant.

5.  Rétrécissement du contenu du Règlement de copropriété au bénéfice du règlement d’ordre intérieur, au bénéfice d’un assouplissement du formalisme en cas de modification et ce, sans perte d’efficacité puisque les clauses de recouvrement doivent continuer à figurer dans le Règlement de copropriété.

6.  Dans les nouvelles promotions, définition d’un cadre (conditions de fond et de forme) permettant enfin de modifier valablement les statuts avant la réception provisoire des parties communes concernées (en cas d’association partielle).

7.  Coup d’arrêt aux services de gestion imposés via les statuts de copropriété (ex. résidences avec services hôteliers, résidences pour personnes âgées, …) aussi, cela devrait se faire sur une base volontaire et en dehors des statuts de copropriété (cela rejoint la jurisprudence connue).

8.  Validation des clauses de médiation par opposition aux clauses d’arbitrage.

9.  Meilleure définition des fonds de roulement et de réserve – création obligatoire, obligation de dissociation, solidarité en cas de démembrement sur un lot, ventilation claire des appels de fonds entre roulement et réserve – en principe, mise en place dans les cinq ans de la réception provisoire d’un fonds de réserve.

10. Précision quant à la prise en charge du passif de l’association des copropriétaires (proportionnalité liée aux quotes-parts, donc nouvelle importance du rapport de quotité ou de la mise à jour des quotités dans les anciennes copropriétés).

11. Petites améliorations techniques dans l’organisation des AG.

12. Modification de certains quorums à la faveur d’un assouplissement ou d’une clarification :

a. Majorité de 2/3 pour travaux dans les communs, la modification des statuts ou la conclusion des contrats ;

b. Majorité absolue pour travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d’administration provisoire ;

c. Expropriation privée : faculté de suppression de droits réels privatifs sur les parties communes, contre indemnisation ;

d. Division soumise à la majorité des 4/5 ;

e. Majorité de 4/5 également pour la démolition dictée par la salubrité, la sécurité ou un coût excessif ;

f.  Assouplissement de la règle d’unanimité, à la seconde ag (plus de quorum de présence).

14.  Améliorations techniques visant à prévenir les abus chez les syndics :

a.  Rémunération de la mission de syndic – distinction entre celles au forfait et les complémentaires qui doivent faire l’objet d’une décision distincte ;

b.  Clarification du régime d’incompatibilité par rapport au Conseil de copropriété et à la fonction de commissaire ;

c.   Incitation au prévisionnel dans les travaux importants.

15.  Traduction pratique de l’importance de l’organe qu’est le Conseil de copropriété :

a.  Obligatoire, si plus de 20 lots et facultatif, dans les autres cas ;

b.  Précision quant à son organisation.

16.  Commissaire aux comptes, consécration de la notion de collège et précision quant à sa mission.

17.  Précisions nombreuses à propos du contentieux de la copropriété.

18.  Création de l’institution de l’administrateur provisoire comme substitut aux organes de la copropriété, si l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l’association des copropriétaires est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales.

19.  Précisions nombreuses quant à l’information en cas de mutation immobilière.

20.  Création d’un privilège immobilier « occulte » valable pour les charges de l’exercice en cours et l’exercice précédent. C’est une incitation puissante à l’action des syndics sur le plan du recouvrement.

21.  Entrée en vigueur au 1er janvier 2019 et régime transitoire détaillé.

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