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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Comment est taxé le propriétaire d’immeuble en Belgique ?

L’article 6 CIR/92 distingue les types de revenus taxables à l’impôt des personnes physiques, dont les revenus immobiliers qui nous intéressent ici.

Seuls les loyers sont taxables à ce titre, ou la valeur locative quand l’immeuble n’est pas loué (art. 7 à 16 CIR/92). Les plus-values réalisées sont éventuellement taxées dans une autre catégorie, celle des revenus divers (art. 90, 8° et 10°).

Ce sont les revenus des immeubles détenus en Belgique et à l’étranger qui sont taxé. Mais, les revenus générés à l’étranger sont généralement exonérés en Belgique par les conventions préventives de double imposition, et taxés dans le pays de situation.

En revanche, le revenu immobilier étranger entre en considération en Belgique pour la réserve de progressivité. Cela explique que le revenu étranger doit être repris dans la déclaration fiscale.

Signalons enfin que les revenus immobiliers sont taxés dans le chef du propriétaire (art. 7) et du titulaire de droit immobilier (usufruit, emphytéose et superficie) (art. 10 et 11).

Il faut distinguer deux types de taxation : la taxation du revenu et le précompte immobilier.

Le revenu immobilier

  1. Le revenu d’un immeuble non loué situé en Belgique que le contribuable n’habite pas est le revenu cadastral indexé (x 1,66813) majoré de 40 % (art. 7, § 1, 1°, b).
  2. Le revenu d’un immeuble non loué situé en Belgique et habité par le contribuable est le revenu cadastral indexé (art. 7, § 1, 1°, a).
  3. Mais le revenu cadastral de l’immeuble que le contribuable occupe est exonéré (art. 12, § 3). De plus, les intérêts d’emprunt et les sommes affectées à l’amortissement du capital pour acquérir une habitation unique, et l’assurance vie de reconstitution  sont déductibles des revenus nets à hauteur de 2.260 € (exercice 2014) majorés de 750 € durant les dix premières années du prêt (art. 104, 9°).
  4. Si l’immeuble est donné en location à une personne physique qui ne l’affecte pas à sa profession, le revenu taxable est le revenu cadastral indexé majoré de 40 % (art. 7, § 1, 2°, a).
  5. Si l’immeuble est donné en location à une personne morale ou à une personne physique qui l’affecte à sa profession, le montant total des loyers et des avantages locatifs sera taxé sans que la somme ne puisse être inférieure au RC indexé majoré de 40 %.

C’est le revenu net qui est taxé, c’est-à-dire le montant brut diminué des frais d’entretien et de réparation de 40 % (art. 13) pour les immeubles bâtis et le matériel et l’outillage immeuble par destination, sans que cette déduction ne puisse excéder 2/3 du RC non indexé mais revalorisé, ou 10 % pour les immeubles non bâtis.

En cas d’affectation mixte, il faut ventiler les loyers dans le bail, à défaut de quoi la totalité du loyer est taxable (art. 8).

  1. Si l’immeuble est donné en location à une personne morale autre qu’une société qui l’affecte au logement de personnes (une Agence Immobilière Sociale par exemple), le revenu taxé est le RC indexé majoré de 40 % (art. 7, § 1, 2°, b).
  2. Si l‘immeuble est donné en location par un dirigeant à sa société, le total des loyers et avantages locatifs est taxé sans être inférieur au RC indexé (art. 7, § 1, 2°, c). En ce cas, la partie du revenu qui excède 5/3 du RC revalorisé est requalifiée en revenus professionnels (art. 32, 3°).

Le précompte immobilier

  1. Le propriétaire, usufruitier, emphyéote ou superficiaire est en outre redevable du PI (art. 251) s’élevant à 1,25 % du RC ou 2,5 % en Flandre.
  2. La part communale s’ajoute à la part régionale. Elle varie en fonction des Communes de 0 % à 8 %. Cela porte le PI à environ 30 % du RC. C’est un véritable impôt car le précompte n’est plus imputable.
  3. Il existe des réductions (elles doivent être demandées) du PI pour habitation modeste, enfant à charge, personnes handicapées, improductivité et immeuble classé (art. 257).
  4. Il existe aussi une exonération du PI pour les États étrangers et certains établissements comme les hôpitaux, les maisons de repos, les écoles, etc. (art. 253).

Commentaires

facebook comments:

  1. Avatar

    Pour une location à un dirigeant d’entreprise, une fois la partie déduite, le reste est rajouté à la base imposable ? Quel est le taux?

    août 8, 2013
  2. Avatar
    thierry #

    bonjour, j’ai une question qui pour moi reste sans réponse,
    si un proprietaire belge loue un logement à une société pour loger un employé (personne physique) qui utilisera se bien à titre d’habitation privée. le proprietaire sera t il plus taxé/imposé que si le payeur est aussi le locataire physique.
    En d’autre terme le point:
    4.Si l’immeuble est donné en location à une personne physique qui ne l’affecte pas à sa profession, le revenu taxable est le revenu cadastral indexé majoré de 40 % (art. 7, § 1, 2°, a).
    s’applique til que pour un locataire payeur ou aussi à un locataire dont c’est la société qui l’emploie…
    En vous remerciant pour vos eclaircissements

    mars 6, 2014
  3. Avatar

    Bonjour Gilles,

    J’ai 3 questions SVP

    Concernant les déductions IPP sur revenus locatifs immobilier:
    Vos points 1 à 5 sont très clair. Merci.

    SOIT LA SITUATION SUIVANTE:
    Dans le cas ou vous êtes propriétaire de plusieurs biens, dont votre habitation et un ou plusieurs immeubles de rapport (location privée), vous pouvez actuellement déduire (IPP) l’ensemble des Intérêts des prêts, de l’ensemble des revenus locatifs (RC indexés 1,68 majorés 1,40).

    MA 1ère QUESTION:
    Cette déduction d’intérêts s’applique-t-elle si l’emprunt hypothécaire n’est pas contracté auprès d’une institution, mais bien auprès d’un particulier (exemple un membre de votre famille, lequel paiera « éventuellement à la source » son précompte mobilier sur les intérêts perçus…).

    J’ai lu sur MINFIN une réponse du gouvernement à une question similaire mais in fine différente:
    La question était: peut-on prétendre à la déductibilité pour Habitation Propre & Unique ( = Bonus Logement ou amortissement de 60000€ de capital) si le Prêt Hypothécaire est familial?
    La réponse était: Pas de déduction du capital possible car l’emprunt n’est pas contracté auprès d’une institution (d’un pays Européen).
    La réponse ne mentionnait pas la déductibilité ou non des intérêts….

    —————————
    Certains articles parlaient en 01/2012 de suppression de la déductibilité des prêts hypothécaires avec le passage au Régional

    A ma connaissance, la déductibilité des prêts Hyp. passera du Fédéral au Régional en 01/2015.

    Q1
    Auriez-vous déjà des informations quant au fait que le « Bonus logement » (votre point 3) serait supprimé à partir de 01/2015?

    Q2
    Lorsque l’on parlait de cette suppression de la déductibilité des prêts hypothécaires, pensez-vous que la tendance serait d’aller jusqu’à supprimer la déductibilité des intérêts vis à vis des revenus locatif à terme?

    Grand merci pour votre réponse et votre dévouement à ce site.

    juin 1, 2014
  4. Avatar
    pahelene #

    Bonjour, j’ai une petite maison que je vais loué.J’avoue que je ne sais pas comment cela fonctionne ??Je sais que je dois faire un bail un état des lieux ,faire enregistrer le bail mais où?et pour les bien loués combien d’impot devrais je payer, car cette maison je la paye toujours j’ai encore 8ans à payer !!je vais la louer 385 euros par mois le prix que je rembourse le pret merci de m’éclairer en entendant de vous lire recevez mes salutations

    novembre 25, 2015
  5. Avatar
    vandoolaeghe christine #

    Bonjour,

    question:

    Je possède un immeuble commercial qui est mis en vente depuis plus d’un an. Comme il n’y a pas d’amateurs pour acheter, je pense le mettre en location en tant qu’habitation privée. En ai-je le droit? Puis-je demander un petit loyer, ceci pour aider une personne qui n’a pas de grands moyens?

    D’avance merci pour vos réponses

    mai 27, 2016
  6. Avatar
    Moustafa #

    Bonjour, si un couple non-resident (habite hors UE) percoit un revenu locatif en Belgique (RC indexe et majore par 40%) depassant les 5000 euros comment se calcule l’impot non-resident qu’il doit payer?

    juillet 6, 2019

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Le bailleur confronté à la faillite du preneur

On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire. La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur. En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur. Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque […]

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On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire.

La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur.

En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur.

Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque l’administration de la masse le requiert nécessairement (art. XX.139, § 1, CDE).

Notons que ce droit de résilier les contrats en cours ne vise pas les contrats relatifs à des droits réels (vente, constitution d’un droit d’emphytéose).

Le bailleur peut sommer le curateur de prendre attitude quant à la poursuite du bail.

Si le curateur ne réagit pas sous quinzaine, le bail est considéré comme résilié.

Quelle est la situation du bailleur lorsque le curateur, tacitement ou expressément, refuse de poursuivre l’exécution du bail ?

La loi prévoit que « la créance de dommages et intérêts éventuellement dus au cocontractant du fait de cette résiliation entre dans la masse. »

Une créance « dans » la masse et non « de » la masse signifie qu’elle sera payée en monnaie de faillite, c’est-à-dire après les privilèges et au marc le franc.

Que faut-il comprendre par « dommages et intérêts » au sens de l’art. XX.139 ?

La Cour de cassation répond à cette question dans un arrêt du 4 septembre 2020 (rôle n° C.20.0011.N).

Un bailleur se voit opposer la résiliation du bail par le curateur à la faillite du preneur.

Ce bailleur introduit alors une déclaration de créance.

Il réclame, à titre de dommage et intérêts de cette résiliation, la totalité des loyers restant à courir jusqu’au terme contractuel du bail (du 1ier octobre 2016 au 31 mars 2022).

Le curateur oppose que la résiliation est une dissolution fautive dans le chef du preneur failli et que les loyers ne sont dès lors plus dus.

Ce qui est dû, avance le curateur, c’est l’indemnité de résolution prévue dans le bail, soit six mois.

Le juge de paix et le tribunal du Limbourg donnent raison au curateur.

Le bailleur forme un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation confirme la thèse du curateur selon laquelle la résiliation de l’article XX.139 (auparavant art. 46 LF) fait apparaître de plein droit l’inexécution contractuelle du failli.

Le droit du bailleur à l’exécution en nature est alors transformé en une indemnité de rupture du bail.

En résumé, quand le curateur fait usage de la faculté de ne pas poursuivre les contrats en cours, le créancier peut réclamer « la créance de dommages et intérêts ».

Cette créance est dans la masse, payée en monnaie de faillite, comme l’on dit.

Cette créance ne correspond pas aux loyers dont le bailleur est privé. Cette créance est l’indemnité de rupture du bail, en général six mois (art. 1760 du Code civil).

Dans la langue de l’arrêt :

“De eiseres hiertegen aanvoert dat zij niet de ontbinding heeft gevorderd, noch aanspraak maakt op schadevergoeding wegens wanprestatie, maar de uitvoering van de overeenkomst bij equivalent.

De appelrechter die oordeelt dat door de toepassing van artikel 46 Faillissementswet “de wanprestatie van de gefailleerde van rechtswege [wordt] vastgesteld”, de medecontractant “al haar rechten behoudt tegen de gefailleerde, met dien verstande dat de curator nooit verplicht kan worden tot uitvoering in natura” en diens “rechten […] worden omgezet naar een vordering tot schadevergoeding” die een schuld in de boedel is en op die gronden beslist dat de eiseres enkel gerechtigd is tot de contractueel bepaalde schadevergoeding, verantwoordt zijn beslissing naar recht.

Het onderdeel kan niet worden aangenomen.”

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