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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Qui paie le précompte en cas de vente de l’immeuble

Le précompte immobilier est dû par le propriétaire, l’emphytéose, le superficiaire ou l’usufruitier des biens immeubles imposables (art. 251 CIR/92).

Le propriétaire ou le titulaire de droit réel au 1er janvier de l’exercice, exercice qui coïncide avec l’année des revenus (art. 254 CIR/92), est redevable du précompte.

Le redevable du précompte immobilier est donc celui qui est renseigné comme propriétaire dans les documents cadastraux, même en cas de mutation.

Tant que ces documents n’ont pas enregistré l’aliénation, l’ancien propriétaire est responsable du paiement du précompte immobilier.

Mais il dispose d’une action contributoire contre l’acquéreur, du moins pour le prorata temporis.

Le vendeur peut échapper à cette responsabilité s’il fournit à l’administration la preuve du changement de titulaire de l’immeuble ainsi que l’identité et l’adresse complètes du nouveau propriétaire (art. 395 CIR/92).

En pratique, en cas de vente, le notaire se fait remettre le dernier extrait de rôle et opère la répartition. La contribution de l’acquéreur figure dans le décompte des commes à payer.

Une clause de l’acte précise en général cette contribution, de manière explicite. La répartition intervient en fonction de l’entrée en jouissance qui correspond en règle à la date de l’acte authentique.

Lorsque la mutation n’a pas encore été inscrite dans les documents cadastraux, et que l’administration fait application de l’article 395 CIR/92, le vendeur peut donc produire la preuve de la mutation et renseigner l’identité du nouvel acquérerur pour échapper au paiement du précompte.

S’il fournit cette preuve, le recouvrement du précompte immobilier inscrit au rôle au nom de l’ancien propriétaire de l’immeuble ayant changé de main, peut être poursuivi, en vertu du même rôle, à charge de l’acquéreur, débiteur effectif de l’impôt (art. 396 CIR/92).

Ce débiteur reçoit un nouvel exemplaire de l’avertissement-extrait de rôle mentionnant qu’il a été fait application de l’article 396 en question.

Ces règles ne s’appliquent que pour la vente de la propriété. Elles ne sont pas applicables à l’extinction d’un autre droit réel.

Dans une espèce soumise à la Cour de cassation, un droit d’emphytéose s’était éteint après trente ans par résiliation. On sait que c’est au nom de l’emphytéote que le précompte immobilier est enrôlé (art. 251 CIR/92).

L’acte de résiliation fut enregistré en 1990 mais les précomptes des exercices 1992 et 1993 restèrent enrolés au nom de l’ex emphytéote car son nom le nom figurait encore dans les documents cadastraux.

C’est donc l’ex emphytéote qui était redevable de ces précomptes immobilier.

Les avertissements-extraits de rôle avait toutefois été envoyés à la société propriétaire et recouvrés à sa charge conformément à l’article 396 CIR/92.

Cette société avait introduit une réclamation et, finalement, la Cour d’appel de Bruxelles lui avait donné gain de cause.

Selon la Cour d’appel, les articles 395 et 396 CIR/92 sont des dispositions d’exception qui supposent nécessairement une mutation de propriété entre un ancien et un nouveau propriétaire.

Comme le concédant d’un droit d’emphytéose ne cesse pas d’être propriétaire de l’immeuble, l’acte mettant fin à ce droit n’est pas à tenir pour une mutation de propriété, la société propriétaire n’étant pas un « nouveau propriétaire », l’administration avait appliqué illégalement les l’article 396 CIR/92 en recouvrant le précompte immobilier à sa charge.

La Cour de cassation a validé ce raisonnement (Cass., 12 mars 2010, rôle n° F.09.0004.F, www.juridat.be).

Commentaires

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  1. Gilles Carnoy #

    La Cour d’appel de Gand a jugé (16 octobre 2010) que la preuve de l’aliénation, au sens des articles 395 et 396 CIR/92 doit être apportée en considération de ce que, au stade du recouvrement, le fisc est considéré comme un tiers. Aussi, le contribuable peut seulement opposer l’aliénation qui a acquis date certaine au 1er janvier de l’exercice concerné. dans lDe artikelen 395 en 396 WIB92, die toelaten dat de vroegere eigenaar van een onroerend goed aanduidt wie ondertussen de nieuwe eigenaar geworden is zodat tegen deze laatste het kohier kan worden uitgevoerd, hebben betrekking op de invordering van de belasting. De belastingadministratie is in dat verband dan ook een derde te beschouwen, zodat de belastingsplichtige alleen de overdrachten van eigendom kan tegenwerpen die op 1 januari van het betreffende aanslagjaar een vaste datum hebben.

    mars 12, 2011

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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