Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Qui paie le précompte en cas de vente de l’immeuble

Le précompte immobilier est dû par le propriétaire, l’emphytéose, le superficiaire ou l’usufruitier des biens immeubles imposables (art. 251 CIR/92).

Le propriétaire ou le titulaire de droit réel au 1er janvier de l’exercice, exercice qui coïncide avec l’année des revenus (art. 254 CIR/92), est redevable du précompte.

Le redevable du précompte immobilier est donc celui qui est renseigné comme propriétaire dans les documents cadastraux, même en cas de mutation.

Tant que ces documents n’ont pas enregistré l’aliénation, l’ancien propriétaire est responsable du paiement du précompte immobilier.

Mais il dispose d’une action contributoire contre l’acquéreur, du moins pour le prorata temporis.

Le vendeur peut échapper à cette responsabilité s’il fournit à l’administration la preuve du changement de titulaire de l’immeuble ainsi que l’identité et l’adresse complètes du nouveau propriétaire (art. 395 CIR/92).

En pratique, en cas de vente, le notaire se fait remettre le dernier extrait de rôle et opère la répartition. La contribution de l’acquéreur figure dans le décompte des commes à payer.

Une clause de l’acte précise en général cette contribution, de manière explicite. La répartition intervient en fonction de l’entrée en jouissance qui correspond en règle à la date de l’acte authentique.

Lorsque la mutation n’a pas encore été inscrite dans les documents cadastraux, et que l’administration fait application de l’article 395 CIR/92, le vendeur peut donc produire la preuve de la mutation et renseigner l’identité du nouvel acquérerur pour échapper au paiement du précompte.

S’il fournit cette preuve, le recouvrement du précompte immobilier inscrit au rôle au nom de l’ancien propriétaire de l’immeuble ayant changé de main, peut être poursuivi, en vertu du même rôle, à charge de l’acquéreur, débiteur effectif de l’impôt (art. 396 CIR/92).

Ce débiteur reçoit un nouvel exemplaire de l’avertissement-extrait de rôle mentionnant qu’il a été fait application de l’article 396 en question.

Ces règles ne s’appliquent que pour la vente de la propriété. Elles ne sont pas applicables à l’extinction d’un autre droit réel.

Dans une espèce soumise à la Cour de cassation, un droit d’emphytéose s’était éteint après trente ans par résiliation. On sait que c’est au nom de l’emphytéote que le précompte immobilier est enrôlé (art. 251 CIR/92).

L’acte de résiliation fut enregistré en 1990 mais les précomptes des exercices 1992 et 1993 restèrent enrolés au nom de l’ex emphytéote car son nom le nom figurait encore dans les documents cadastraux.

C’est donc l’ex emphytéote qui était redevable de ces précomptes immobilier.

Les avertissements-extraits de rôle avait toutefois été envoyés à la société propriétaire et recouvrés à sa charge conformément à l’article 396 CIR/92.

Cette société avait introduit une réclamation et, finalement, la Cour d’appel de Bruxelles lui avait donné gain de cause.

Selon la Cour d’appel, les articles 395 et 396 CIR/92 sont des dispositions d’exception qui supposent nécessairement une mutation de propriété entre un ancien et un nouveau propriétaire.

Comme le concédant d’un droit d’emphytéose ne cesse pas d’être propriétaire de l’immeuble, l’acte mettant fin à ce droit n’est pas à tenir pour une mutation de propriété, la société propriétaire n’étant pas un « nouveau propriétaire », l’administration avait appliqué illégalement les l’article 396 CIR/92 en recouvrant le précompte immobilier à sa charge.

La Cour de cassation a validé ce raisonnement (Cass., 12 mars 2010, rôle n° F.09.0004.F, www.juridat.be).

Commentaires

facebook comments:

Un commentaire Poster un commentaire
  1. Avatar
    Gilles Carnoy #

    La Cour d’appel de Gand a jugé (16 octobre 2010) que la preuve de l’aliénation, au sens des articles 395 et 396 CIR/92 doit être apportée en considération de ce que, au stade du recouvrement, le fisc est considéré comme un tiers. Aussi, le contribuable peut seulement opposer l’aliénation qui a acquis date certaine au 1er janvier de l’exercice concerné. dans lDe artikelen 395 en 396 WIB92, die toelaten dat de vroegere eigenaar van een onroerend goed aanduidt wie ondertussen de nieuwe eigenaar geworden is zodat tegen deze laatste het kohier kan worden uitgevoerd, hebben betrekking op de invordering van de belasting. De belastingadministratie is in dat verband dan ook een derde te beschouwen, zodat de belastingsplichtige alleen de overdrachten van eigendom kan tegenwerpen die op 1 januari van het betreffende aanslagjaar een vaste datum hebben.

    mars 12, 2011

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

La clause linguistique dans les contrats

Dans les contrats, on trouve à présent des clauses de langue couplées aux clauses de compétence en cas de litige. Par exemple : « en cas de litige, les juridictions bruxelloises francophones seront seules compétentes ». Quelle est l’efficacité de pareille clause, vu que la loi du 15 juin 1935 est d’ordre public ? Si le défendeur est établi […]

Lire plus arrow_forward

Dans les contrats, on trouve à présent des clauses de langue couplées aux clauses de compétence en cas de litige.

Par exemple : « en cas de litige, les juridictions bruxelloises francophones seront seules compétentes ».

Quelle est l’efficacité de pareille clause, vu que la loi du 15 juin 1935 est d’ordre public ?

Si le défendeur est établi en Région wallonne, pas de problème.

Mais s’il est établi en Flandre ?

L’article 40, alinéa 1er, de la loi sur l’emploi des langues a été assoupli par la loi du 25 mai 2018 :

« Sans préjudice de l’application des articles 794, 861 et 864 du Code judiciaire, les règles qui précèdent sont prescrites à peine de nullité. »

La référence aux article 861 à 864 signifie qu’un acte ne peut plus être déclaré nul au regard de l’emploi des langues sans que l’irrégularité n’ait causé grief.

Or si le défendeur a accepté dans le contrat la langue et la compétence française, il n’y a pas de grief.

Malheureusement, la Cour constitutionnelle, saisie par des magistrats flamands, a annulé l’alinéa 1er de l’article 40 (arrêt n° 120/2019 du 19 septembre 2019).

Depuis le 10 octobre 2019, l’ancienne version de l’article 40 est revenue : le juge doit d’office annuler un acte irrégulier sur le plan de la langue.

Or, selon l’article 4 de la loi du 15 juin 1935, un défendeur « domicilié » en Flandre doit être cité en néerlandais à Bruxelles.

Si le juge considère que le siège servant à présent de « domicile » est en Flandre, il doit frapper la citation de nullité, agissant d’office si une parties ne le demande pas.

Les clauses linguistiques dans les contrats ne peuvent rien y faire. Elles sont en réalité inopérantes.

Les clauses d’élection de domicile à Bruxelles sont pareillement impuissantes.

En effet, on ne peut déroger à une loi d’ordre public par des conventions particulières.

L’homogénéité linguistiques des Régions est l’un des fondements de l’organisation de l’Etat et donc de l’organisation judiciaire, d’où son caractère d’ordre public.

Cette homogénéité n’est cependant pas totale.

L’article 7, § 1er, de la loi permet en effet aux parties de demander conjointement que la cause soit renvoyée devant une juridiction de l’autre langue.

Ce n’est pas normal dans un Etat fédéral mais, rassurez-vous, ce respect du choix des parties disparaîtra lorsque la justice sera régionalisée …

  • Sitothèque

  • close