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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Qui paie le précompte en cas de vente de l’immeuble

Le précompte immobilier est dû par le propriétaire, l’emphytéose, le superficiaire ou l’usufruitier des biens immeubles imposables (art. 251 CIR/92).

Le propriétaire ou le titulaire de droit réel au 1er janvier de l’exercice, exercice qui coïncide avec l’année des revenus (art. 254 CIR/92), est redevable du précompte.

Le redevable du précompte immobilier est donc celui qui est renseigné comme propriétaire dans les documents cadastraux, même en cas de mutation.

Tant que ces documents n’ont pas enregistré l’aliénation, l’ancien propriétaire est responsable du paiement du précompte immobilier.

Mais il dispose d’une action contributoire contre l’acquéreur, du moins pour le prorata temporis.

Le vendeur peut échapper à cette responsabilité s’il fournit à l’administration la preuve du changement de titulaire de l’immeuble ainsi que l’identité et l’adresse complètes du nouveau propriétaire (art. 395 CIR/92).

En pratique, en cas de vente, le notaire se fait remettre le dernier extrait de rôle et opère la répartition. La contribution de l’acquéreur figure dans le décompte des commes à payer.

Une clause de l’acte précise en général cette contribution, de manière explicite. La répartition intervient en fonction de l’entrée en jouissance qui correspond en règle à la date de l’acte authentique.

Lorsque la mutation n’a pas encore été inscrite dans les documents cadastraux, et que l’administration fait application de l’article 395 CIR/92, le vendeur peut donc produire la preuve de la mutation et renseigner l’identité du nouvel acquérerur pour échapper au paiement du précompte.

S’il fournit cette preuve, le recouvrement du précompte immobilier inscrit au rôle au nom de l’ancien propriétaire de l’immeuble ayant changé de main, peut être poursuivi, en vertu du même rôle, à charge de l’acquéreur, débiteur effectif de l’impôt (art. 396 CIR/92).

Ce débiteur reçoit un nouvel exemplaire de l’avertissement-extrait de rôle mentionnant qu’il a été fait application de l’article 396 en question.

Ces règles ne s’appliquent que pour la vente de la propriété. Elles ne sont pas applicables à l’extinction d’un autre droit réel.

Dans une espèce soumise à la Cour de cassation, un droit d’emphytéose s’était éteint après trente ans par résiliation. On sait que c’est au nom de l’emphytéote que le précompte immobilier est enrôlé (art. 251 CIR/92).

L’acte de résiliation fut enregistré en 1990 mais les précomptes des exercices 1992 et 1993 restèrent enrolés au nom de l’ex emphytéote car son nom le nom figurait encore dans les documents cadastraux.

C’est donc l’ex emphytéote qui était redevable de ces précomptes immobilier.

Les avertissements-extraits de rôle avait toutefois été envoyés à la société propriétaire et recouvrés à sa charge conformément à l’article 396 CIR/92.

Cette société avait introduit une réclamation et, finalement, la Cour d’appel de Bruxelles lui avait donné gain de cause.

Selon la Cour d’appel, les articles 395 et 396 CIR/92 sont des dispositions d’exception qui supposent nécessairement une mutation de propriété entre un ancien et un nouveau propriétaire.

Comme le concédant d’un droit d’emphytéose ne cesse pas d’être propriétaire de l’immeuble, l’acte mettant fin à ce droit n’est pas à tenir pour une mutation de propriété, la société propriétaire n’étant pas un « nouveau propriétaire », l’administration avait appliqué illégalement les l’article 396 CIR/92 en recouvrant le précompte immobilier à sa charge.

La Cour de cassation a validé ce raisonnement (Cass., 12 mars 2010, rôle n° F.09.0004.F, www.juridat.be).

Commentaires

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  1. Gilles Carnoy #

    La Cour d’appel de Gand a jugé (16 octobre 2010) que la preuve de l’aliénation, au sens des articles 395 et 396 CIR/92 doit être apportée en considération de ce que, au stade du recouvrement, le fisc est considéré comme un tiers. Aussi, le contribuable peut seulement opposer l’aliénation qui a acquis date certaine au 1er janvier de l’exercice concerné. dans lDe artikelen 395 en 396 WIB92, die toelaten dat de vroegere eigenaar van een onroerend goed aanduidt wie ondertussen de nieuwe eigenaar geworden is zodat tegen deze laatste het kohier kan worden uitgevoerd, hebben betrekking op de invordering van de belasting. De belastingadministratie is in dat verband dan ook een derde te beschouwen, zodat de belastingsplichtige alleen de overdrachten van eigendom kan tegenwerpen die op 1 januari van het betreffende aanslagjaar een vaste datum hebben.

    mars 12, 2011

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Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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