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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Pas de réduction du PI pour improductivité à Bruxelles si l’immeubles n’est pas affecté au logement

Un propriétaire demande la réduction proportionnelle du précompte immobilier pour un rez-de-chaussée commercial situé à Bruxelles. Le bien était certes improductif en raison de circonstances exceptionnelles indépendantes de la volonté du propriétaire. Mais l’article 2bis de l’ordonnance de la Région de Bruxelles-Capitale du 23 juillet 1992 exclut de l’exonération ou de la réduction proportionnelle du précompte immobilier les bâtiments qui ne sont pas affectés au logement.  n’entrent pas en considération pour. Enfin, par l’arrêt 187/2002 du 19 décembre 2002, la Cour constitutionnelle a considéré que cette exclusion est conforme au souci du législateur régional d’améliorer en premier lieu le logement en Région de Bruxelles-Capitale. La Cour de cassation casse donc l’arrêt de la Cour d’appel de Bruxelles qui avait accordé la réduction du PI au propriétaire du rez commercial (Cass., 21 juin 2012, rôle F.11.0073.N, www.juridat.be).

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La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %. La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation […]

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Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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