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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La remise ou modération du PI à Bruxelles pour improductivité

L’article 15 CIR/92 dispose que le revenu cadastral est réduit dans une mesure proportionnelle à la durée et à l’importance de l’inoccupation, de l’inactivité ou de l’improductivité des revenus de l’immeuble bâti non meublé.

Il faut que le bien soit resté inoccupé et improductif pendant au moins 90 jours dans le courant de l’année.

L’article 257, 4°, CIR/92 ajoute qu’une remise ou modération proportionnelle du précompte immobilier est accordée dans la mesure où le revenu cadastral imposable peut être réduit en vertu de l’article 15 précité.

Il s’agit là des conditions fédérales de remise ou modération du PI pour improductivité. Mais ce n’est pas tout ; il faut aussi que soient réunies les conditions régionales.

A Bruxelles, l’ordonnance du 23 juillet 1992, modifié le 13 avril 1995, a sensiblement réduit les possibilités d’une remise du PI.

Revenons aux conditions fédérales.

Le PI peut être remis lorsqu’un immeuble bâti et non meublé est resté inoccupé et improductif pendant au moins nonante jours dans le courant de l’année.

Le bien ne peut être meublé, sauf pour les immeubles industriels ou commerciaux s’il s’agit machines et équipements ayant un rapport direct avec l’exploitation.

Le bien doit être totalement inoccupé et totalement improductif de revenus.

L’inoccupation et l’improductivité doit être involontaire. Cela rend en principe impossible la remise si l’inoccupation résulte du choix du propriétaire de réaliser des travaux dans l’immeuble pour le rendre plus attractif sur le marché locatif.

En revanche, si les travaux sont imposés par le caractère insalubre du bien, l’inoccupation et l’improductivité sont involontaires.

L’administration a tendance à considérer que l’acquisition d’un immeuble insalubre pour le rénover et le valoriser procède d’une  démarche volontaire et délibérée.

Cette manière de voir n’est à mon avis pas pertinente. L’achat en vue de réhabiliter le bien ne change rien au fait qu’il est improductif et que cette situation n’est pas volontaire dans le chef du propriétaire.

Notons encore que dans un arrêt du 11 février 2010 (rôle n° F.09.0059.N), la Cour de cassation a considéré que l’utilisation d’un immeuble pour l’entreposage ou le stockage de meubles pendant le déroulement des travaux de transformation n’exclut pas une utilisation de l’immeuble, ce qui empêche la remise du PI.

Enfin, la durée de l’inoccupation et de l’improductivité doit s’étendre sur au moins nonante jours au cours de l’exercice d’imposition, ce qui ne veut pas dire que les nonante jours doivent être consécutifs.

Si l’immeuble est vendu, les périodes d’inoccupation et d’improductivité des propriétaires successifs au cours de l’année sont cumulées pour déterminer la condition des nonante jours.

Quelles sont à présent les conditions imposées par le législateur bruxellois ?

L’immeuble (bâti et non meublé) doit être affecté au logement. Le PI dû pour un immeubles commercial, industriel ou de bureau ne peut être remis ni modéré.

L’immeuble doit avoir été déclaré « insalubre mais améliorable » soit par le conseil communal, soit par le bourgmestre.

La Cour constitutionnelle a cependant jugé que cette condition produit des effets disproportionnés à l’égard des propriétaires d’habitations bien entretenues dont l’immeuble est inoccupé en raison de circonstances exceptionnelles indépendantes de leur volonté (arrêt n° 187/2002 du 19 décembre 2002 ; voyez la circulaire n° AREC 6/2004 du 10 août 2004).

Après la réalisation des travaux, l’immeuble doit répondre aux normes minimales d’habitabilité.

Le propriétaire (ou l’emphytéote) redevable du PI doit justifier que l’immeuble a fait l’objet, dans le passé, « d’une occupation ininterrompue de neuf années ».

Des inoccupations temporaires (nonante jours maximum) ne sont pas considérées comme neutralisant cette dernière condition.

Enfin, le propriétaire doit remettre une attestation délivrée de l’AATL ou la Commune, reconnaissant le bien insalubre mais améliorable.

Ces conditions sont très strictes ; elles sont suivies par la jurisprudence (Civil., Bruxelles., 14 mai 2010, rôle n° 2000/9513/A et 2001/1050/A ; 22 octobre 2009, rôle n° 2008/671/A ; 25 septembre 2008, rôle n° 2007/7505/A

La condition de délivrance d’une attestation d’insalubrité améliorable par l’administration régionale ou communale est difficile à rencontrer, les administrations n’étant pas équipées pour ce faire.

Il a été question de modifier l’ordonnance bruxelloise à ce sujet, sans suite. Il faut dire que l’arrêt de la Cour constitutionnelle a heureusement neutralisé cette condition.

Citons donc dans le seul souci d’être complet l’arrêté du gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 13 avril 1995 exécute l’ordonnance à ce sujet.

L’attestation doit être retirée par le contribuable auprès du Ministère de la Région de Bruxelles-Capitale, Service Logement, rue du Progrès 80/1 à 1030 Bruxelles.

L’attestation doit être accompagnée d’une copie certifiée conforme de la décision, soit de l’autorité communale ayant déclaré un bien immeuble insalubre mais améliorable, soit du Ministre ayant déclaré un immeuble insalubre mais améliorable.

Toutefois le contribuable qui a obtenu une prime pour la rénovation d’habitations est présumé remplir la condition en question.

Bref, tout cela est à ce point compliqué que la remise ou la modération proportionnelle du PI à Bruxelles est lettre morte. C’était peut-être le but…

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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