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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La remise ou modération du PI à Bruxelles pour improductivité

L’article 15 CIR/92 dispose que le revenu cadastral est réduit dans une mesure proportionnelle à la durée et à l’importance de l’inoccupation, de l’inactivité ou de l’improductivité des revenus de l’immeuble bâti non meublé.

Il faut que le bien soit resté inoccupé et improductif pendant au moins 90 jours dans le courant de l’année.

L’article 257, 4°, CIR/92 ajoute qu’une remise ou modération proportionnelle du précompte immobilier est accordée dans la mesure où le revenu cadastral imposable peut être réduit en vertu de l’article 15 précité.

Il s’agit là des conditions fédérales de remise ou modération du PI pour improductivité. Mais ce n’est pas tout ; il faut aussi que soient réunies les conditions régionales.

A Bruxelles, l’ordonnance du 23 juillet 1992, modifié le 13 avril 1995, a sensiblement réduit les possibilités d’une remise du PI.

Revenons aux conditions fédérales.

Le PI peut être remis lorsqu’un immeuble bâti et non meublé est resté inoccupé et improductif pendant au moins nonante jours dans le courant de l’année.

Le bien ne peut être meublé, sauf pour les immeubles industriels ou commerciaux s’il s’agit machines et équipements ayant un rapport direct avec l’exploitation.

Le bien doit être totalement inoccupé et totalement improductif de revenus.

L’inoccupation et l’improductivité doit être involontaire. Cela rend en principe impossible la remise si l’inoccupation résulte du choix du propriétaire de réaliser des travaux dans l’immeuble pour le rendre plus attractif sur le marché locatif.

En revanche, si les travaux sont imposés par le caractère insalubre du bien, l’inoccupation et l’improductivité sont involontaires.

L’administration a tendance à considérer que l’acquisition d’un immeuble insalubre pour le rénover et le valoriser procède d’une  démarche volontaire et délibérée.

Cette manière de voir n’est à mon avis pas pertinente. L’achat en vue de réhabiliter le bien ne change rien au fait qu’il est improductif et que cette situation n’est pas volontaire dans le chef du propriétaire.

Notons encore que dans un arrêt du 11 février 2010 (rôle n° F.09.0059.N), la Cour de cassation a considéré que l’utilisation d’un immeuble pour l’entreposage ou le stockage de meubles pendant le déroulement des travaux de transformation n’exclut pas une utilisation de l’immeuble, ce qui empêche la remise du PI.

Enfin, la durée de l’inoccupation et de l’improductivité doit s’étendre sur au moins nonante jours au cours de l’exercice d’imposition, ce qui ne veut pas dire que les nonante jours doivent être consécutifs.

Si l’immeuble est vendu, les périodes d’inoccupation et d’improductivité des propriétaires successifs au cours de l’année sont cumulées pour déterminer la condition des nonante jours.

Quelles sont à présent les conditions imposées par le législateur bruxellois ?

L’immeuble (bâti et non meublé) doit être affecté au logement. Le PI dû pour un immeubles commercial, industriel ou de bureau ne peut être remis ni modéré.

L’immeuble doit avoir été déclaré « insalubre mais améliorable » soit par le conseil communal, soit par le bourgmestre.

La Cour constitutionnelle a cependant jugé que cette condition produit des effets disproportionnés à l’égard des propriétaires d’habitations bien entretenues dont l’immeuble est inoccupé en raison de circonstances exceptionnelles indépendantes de leur volonté (arrêt n° 187/2002 du 19 décembre 2002 ; voyez la circulaire n° AREC 6/2004 du 10 août 2004).

Après la réalisation des travaux, l’immeuble doit répondre aux normes minimales d’habitabilité.

Le propriétaire (ou l’emphytéote) redevable du PI doit justifier que l’immeuble a fait l’objet, dans le passé, « d’une occupation ininterrompue de neuf années ».

Des inoccupations temporaires (nonante jours maximum) ne sont pas considérées comme neutralisant cette dernière condition.

Enfin, le propriétaire doit remettre une attestation délivrée de l’AATL ou la Commune, reconnaissant le bien insalubre mais améliorable.

Ces conditions sont très strictes ; elles sont suivies par la jurisprudence (Civil., Bruxelles., 14 mai 2010, rôle n° 2000/9513/A et 2001/1050/A ; 22 octobre 2009, rôle n° 2008/671/A ; 25 septembre 2008, rôle n° 2007/7505/A

La condition de délivrance d’une attestation d’insalubrité améliorable par l’administration régionale ou communale est difficile à rencontrer, les administrations n’étant pas équipées pour ce faire.

Il a été question de modifier l’ordonnance bruxelloise à ce sujet, sans suite. Il faut dire que l’arrêt de la Cour constitutionnelle a heureusement neutralisé cette condition.

Citons donc dans le seul souci d’être complet l’arrêté du gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 13 avril 1995 exécute l’ordonnance à ce sujet.

L’attestation doit être retirée par le contribuable auprès du Ministère de la Région de Bruxelles-Capitale, Service Logement, rue du Progrès 80/1 à 1030 Bruxelles.

L’attestation doit être accompagnée d’une copie certifiée conforme de la décision, soit de l’autorité communale ayant déclaré un bien immeuble insalubre mais améliorable, soit du Ministre ayant déclaré un immeuble insalubre mais améliorable.

Toutefois le contribuable qui a obtenu une prime pour la rénovation d’habitations est présumé remplir la condition en question.

Bref, tout cela est à ce point compliqué que la remise ou la modération proportionnelle du PI à Bruxelles est lettre morte. C’était peut-être le but…

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Le défaut de conformité occulte

Une société achète des pneus pour ses camions. Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles. L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté. En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement. Pour résister au paiement […]

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Une société achète des pneus pour ses camions.

Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles.

L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté.

En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement.

Pour résister au paiement des pneus, l’acheteur invoque alors que la livraison n’était pas conforme.

Il oppose non plus le vice caché, mais l’inexécution de l’obligation de délivrance.

Il est débouté car la délivrance et l’agréation avait déjà eu lieu.

La Cour de cassation justifie ainsi la décision (7 juin 2019, rôle n° C.18.0509.N, www.juridat.be) :

“Het verborgen gebrek is het gebrek dat de koper bij de levering niet kon of niet moest kunnen vaststellen. Wanneer de verkochte zaak door een verborgen gebrek is aangetast, kan de koper alleen de rechtsvordering tot vrijwaring voor verborgen gebreken instellen en niet de rechtsvordering wegens niet-nakoming van de verbintenis om de zaak te leveren conform de verkochte zaak.”

Ma traduction : « le vice caché est un défaut que l’acheteur ne peut ou ne devrait pas constater à la délivrance. Quand la chose vendue est affectée d’un vice caché, l’acheteur ne peut qu’exercer l’action en garantie du vice caché et ne peut agir en réparation de l’inexécution de l’obligation de délivrer une chose conforme. »

Cette position est une constante dans la jurisprudence de le Cour de cassation : le vice de conformité, même occulte, ne peut plus être invoqué après l’agréation.

Cela se heurte à deux objections de bon sens :

  1. L’acheteur n’achète pas une chose viciée. Il faut lui délivrer la chose qui fut convenue et qui n’est donc pas viciée. L’obligation de délivrance est donc concernée.
  2. L’agréation est la décharge donnée à l’obligation de délivrance. Comment accepter la délivrance pour valable si le vice de conformité est occulte ? On ne peut agréer que ce que l’on voit.

Dans la logique de l’agencement des obligations du vendeur, la délivrance et l’agréation doivent porter sur l’état apparent tandis que la garantie porte sur ce qui est non apparent.

Cela signifierait que l’agréation laisse subsister une action en délivrance lorsque l’immeuble est affecté d’un vice de conformité occulte.

Ce n’est pas le cas, en réalité, la Cour de cassation donnant un effet extinctif total à l’agréation, ne laissant subsister que la garantie des vices cachés, en dépit des protestations de la doctrine.

Il n’existe pas dans la jurisprudence actuelle de survivance du défaut de conformité après l’agréation.

Cela explique que la Cour de cassation ait développé la notion de vice fonctionnel.

En principe, le vice caché est un défaut de la chose, c’est-à-dire une défectuosité intrinsèque.

Or le défaut occulte de conformité est plus souvent extrinsèque et fonctionnel.

C’est pour cela que la Cour de cassation a développé une jurisprudence étendant la notion de vice caché au vice extrinsèque ou fonctionnel.

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