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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La remise ou modération du PI à Bruxelles pour improductivité

L’article 15 CIR/92 dispose que le revenu cadastral est réduit dans une mesure proportionnelle à la durée et à l’importance de l’inoccupation, de l’inactivité ou de l’improductivité des revenus de l’immeuble bâti non meublé.

Il faut que le bien soit resté inoccupé et improductif pendant au moins 90 jours dans le courant de l’année.

L’article 257, 4°, CIR/92 ajoute qu’une remise ou modération proportionnelle du précompte immobilier est accordée dans la mesure où le revenu cadastral imposable peut être réduit en vertu de l’article 15 précité.

Il s’agit là des conditions fédérales de remise ou modération du PI pour improductivité. Mais ce n’est pas tout ; il faut aussi que soient réunies les conditions régionales.

A Bruxelles, l’ordonnance du 23 juillet 1992, modifié le 13 avril 1995, a sensiblement réduit les possibilités d’une remise du PI.

Revenons aux conditions fédérales.

Le PI peut être remis lorsqu’un immeuble bâti et non meublé est resté inoccupé et improductif pendant au moins nonante jours dans le courant de l’année.

Le bien ne peut être meublé, sauf pour les immeubles industriels ou commerciaux s’il s’agit machines et équipements ayant un rapport direct avec l’exploitation.

Le bien doit être totalement inoccupé et totalement improductif de revenus.

L’inoccupation et l’improductivité doit être involontaire. Cela rend en principe impossible la remise si l’inoccupation résulte du choix du propriétaire de réaliser des travaux dans l’immeuble pour le rendre plus attractif sur le marché locatif.

En revanche, si les travaux sont imposés par le caractère insalubre du bien, l’inoccupation et l’improductivité sont involontaires.

L’administration a tendance à considérer que l’acquisition d’un immeuble insalubre pour le rénover et le valoriser procède d’une  démarche volontaire et délibérée.

Cette manière de voir n’est à mon avis pas pertinente. L’achat en vue de réhabiliter le bien ne change rien au fait qu’il est improductif et que cette situation n’est pas volontaire dans le chef du propriétaire.

Notons encore que dans un arrêt du 11 février 2010 (rôle n° F.09.0059.N), la Cour de cassation a considéré que l’utilisation d’un immeuble pour l’entreposage ou le stockage de meubles pendant le déroulement des travaux de transformation n’exclut pas une utilisation de l’immeuble, ce qui empêche la remise du PI.

Enfin, la durée de l’inoccupation et de l’improductivité doit s’étendre sur au moins nonante jours au cours de l’exercice d’imposition, ce qui ne veut pas dire que les nonante jours doivent être consécutifs.

Si l’immeuble est vendu, les périodes d’inoccupation et d’improductivité des propriétaires successifs au cours de l’année sont cumulées pour déterminer la condition des nonante jours.

Quelles sont à présent les conditions imposées par le législateur bruxellois ?

L’immeuble (bâti et non meublé) doit être affecté au logement. Le PI dû pour un immeubles commercial, industriel ou de bureau ne peut être remis ni modéré.

L’immeuble doit avoir été déclaré « insalubre mais améliorable » soit par le conseil communal, soit par le bourgmestre.

La Cour constitutionnelle a cependant jugé que cette condition produit des effets disproportionnés à l’égard des propriétaires d’habitations bien entretenues dont l’immeuble est inoccupé en raison de circonstances exceptionnelles indépendantes de leur volonté (arrêt n° 187/2002 du 19 décembre 2002 ; voyez la circulaire n° AREC 6/2004 du 10 août 2004).

Après la réalisation des travaux, l’immeuble doit répondre aux normes minimales d’habitabilité.

Le propriétaire (ou l’emphytéote) redevable du PI doit justifier que l’immeuble a fait l’objet, dans le passé, « d’une occupation ininterrompue de neuf années ».

Des inoccupations temporaires (nonante jours maximum) ne sont pas considérées comme neutralisant cette dernière condition.

Enfin, le propriétaire doit remettre une attestation délivrée de l’AATL ou la Commune, reconnaissant le bien insalubre mais améliorable.

Ces conditions sont très strictes ; elles sont suivies par la jurisprudence (Civil., Bruxelles., 14 mai 2010, rôle n° 2000/9513/A et 2001/1050/A ; 22 octobre 2009, rôle n° 2008/671/A ; 25 septembre 2008, rôle n° 2007/7505/A

La condition de délivrance d’une attestation d’insalubrité améliorable par l’administration régionale ou communale est difficile à rencontrer, les administrations n’étant pas équipées pour ce faire.

Il a été question de modifier l’ordonnance bruxelloise à ce sujet, sans suite. Il faut dire que l’arrêt de la Cour constitutionnelle a heureusement neutralisé cette condition.

Citons donc dans le seul souci d’être complet l’arrêté du gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 13 avril 1995 exécute l’ordonnance à ce sujet.

L’attestation doit être retirée par le contribuable auprès du Ministère de la Région de Bruxelles-Capitale, Service Logement, rue du Progrès 80/1 à 1030 Bruxelles.

L’attestation doit être accompagnée d’une copie certifiée conforme de la décision, soit de l’autorité communale ayant déclaré un bien immeuble insalubre mais améliorable, soit du Ministre ayant déclaré un immeuble insalubre mais améliorable.

Toutefois le contribuable qui a obtenu une prime pour la rénovation d’habitations est présumé remplir la condition en question.

Bref, tout cela est à ce point compliqué que la remise ou la modération proportionnelle du PI à Bruxelles est lettre morte. C’était peut-être le but…

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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