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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

La remise ou modération du PI à Bruxelles pour improductivité

L’article 15 CIR/92 dispose que le revenu cadastral est réduit dans une mesure proportionnelle à la durée et à l’importance de l’inoccupation, de l’inactivité ou de l’improductivité des revenus de l’immeuble bâti non meublé.

Il faut que le bien soit resté inoccupé et improductif pendant au moins 90 jours dans le courant de l’année.

L’article 257, 4°, CIR/92 ajoute qu’une remise ou modération proportionnelle du précompte immobilier est accordée dans la mesure où le revenu cadastral imposable peut être réduit en vertu de l’article 15 précité.

Il s’agit là des conditions fédérales de remise ou modération du PI pour improductivité. Mais ce n’est pas tout ; il faut aussi que soient réunies les conditions régionales.

A Bruxelles, l’ordonnance du 23 juillet 1992, modifié le 13 avril 1995, a sensiblement réduit les possibilités d’une remise du PI.

Revenons aux conditions fédérales.

Le PI peut être remis lorsqu’un immeuble bâti et non meublé est resté inoccupé et improductif pendant au moins nonante jours dans le courant de l’année.

Le bien ne peut être meublé, sauf pour les immeubles industriels ou commerciaux s’il s’agit machines et équipements ayant un rapport direct avec l’exploitation.

Le bien doit être totalement inoccupé et totalement improductif de revenus.

L’inoccupation et l’improductivité doit être involontaire. Cela rend en principe impossible la remise si l’inoccupation résulte du choix du propriétaire de réaliser des travaux dans l’immeuble pour le rendre plus attractif sur le marché locatif.

En revanche, si les travaux sont imposés par le caractère insalubre du bien, l’inoccupation et l’improductivité sont involontaires.

L’administration a tendance à considérer que l’acquisition d’un immeuble insalubre pour le rénover et le valoriser procède d’une  démarche volontaire et délibérée.

Cette manière de voir n’est à mon avis pas pertinente. L’achat en vue de réhabiliter le bien ne change rien au fait qu’il est improductif et que cette situation n’est pas volontaire dans le chef du propriétaire.

Notons encore que dans un arrêt du 11 février 2010 (rôle n° F.09.0059.N), la Cour de cassation a considéré que l’utilisation d’un immeuble pour l’entreposage ou le stockage de meubles pendant le déroulement des travaux de transformation n’exclut pas une utilisation de l’immeuble, ce qui empêche la remise du PI.

Enfin, la durée de l’inoccupation et de l’improductivité doit s’étendre sur au moins nonante jours au cours de l’exercice d’imposition, ce qui ne veut pas dire que les nonante jours doivent être consécutifs.

Si l’immeuble est vendu, les périodes d’inoccupation et d’improductivité des propriétaires successifs au cours de l’année sont cumulées pour déterminer la condition des nonante jours.

Quelles sont à présent les conditions imposées par le législateur bruxellois ?

L’immeuble (bâti et non meublé) doit être affecté au logement. Le PI dû pour un immeubles commercial, industriel ou de bureau ne peut être remis ni modéré.

L’immeuble doit avoir été déclaré « insalubre mais améliorable » soit par le conseil communal, soit par le bourgmestre.

La Cour constitutionnelle a cependant jugé que cette condition produit des effets disproportionnés à l’égard des propriétaires d’habitations bien entretenues dont l’immeuble est inoccupé en raison de circonstances exceptionnelles indépendantes de leur volonté (arrêt n° 187/2002 du 19 décembre 2002 ; voyez la circulaire n° AREC 6/2004 du 10 août 2004).

Après la réalisation des travaux, l’immeuble doit répondre aux normes minimales d’habitabilité.

Le propriétaire (ou l’emphytéote) redevable du PI doit justifier que l’immeuble a fait l’objet, dans le passé, « d’une occupation ininterrompue de neuf années ».

Des inoccupations temporaires (nonante jours maximum) ne sont pas considérées comme neutralisant cette dernière condition.

Enfin, le propriétaire doit remettre une attestation délivrée de l’AATL ou la Commune, reconnaissant le bien insalubre mais améliorable.

Ces conditions sont très strictes ; elles sont suivies par la jurisprudence (Civil., Bruxelles., 14 mai 2010, rôle n° 2000/9513/A et 2001/1050/A ; 22 octobre 2009, rôle n° 2008/671/A ; 25 septembre 2008, rôle n° 2007/7505/A

La condition de délivrance d’une attestation d’insalubrité améliorable par l’administration régionale ou communale est difficile à rencontrer, les administrations n’étant pas équipées pour ce faire.

Il a été question de modifier l’ordonnance bruxelloise à ce sujet, sans suite. Il faut dire que l’arrêt de la Cour constitutionnelle a heureusement neutralisé cette condition.

Citons donc dans le seul souci d’être complet l’arrêté du gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 13 avril 1995 exécute l’ordonnance à ce sujet.

L’attestation doit être retirée par le contribuable auprès du Ministère de la Région de Bruxelles-Capitale, Service Logement, rue du Progrès 80/1 à 1030 Bruxelles.

L’attestation doit être accompagnée d’une copie certifiée conforme de la décision, soit de l’autorité communale ayant déclaré un bien immeuble insalubre mais améliorable, soit du Ministre ayant déclaré un immeuble insalubre mais améliorable.

Toutefois le contribuable qui a obtenu une prime pour la rénovation d’habitations est présumé remplir la condition en question.

Bref, tout cela est à ce point compliqué que la remise ou la modération proportionnelle du PI à Bruxelles est lettre morte. C’était peut-être le but…

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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