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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Louer des bureaux à Bruxelles : les dessous du coût d’occupation

Le coût d’occupation est avant tout constitué du loyer. Mais ce n’est pas tout, loin de là.

Il faut d’abord considérer les taxes sur les surfaces de bureaux. A Bruxelles, on se référera à l’ordonnance du 23 juillet 1992.

L’occupant (le locataire) doit payer un montant fixe de 89 € (art. 3 § 1, b et 5, b).

Mais il devra aussi contribuer à la même taxe pesant cette fois sur le propriétaire (art. 3 § 1, c), en exécution d’une clause usuelle dans le bail.

Cette taxe est bien plus lourde (art. 8 § 1er) : 6,36 € par m² au-delà des 300 premiers m² sans excéder 14 % du R.C. réévalué.

Pour une location de 1.000 m² de bureaux, le coût est de (1.000 – 300) x 6,36 = 4.452 €.

Le locataire devra aussi contribuer contractuellement au P.I. ; Considérant les additionnels des Communes bruxelloises, une surface de 1.000 m² génère un P.I. de 12.000 € en moyenne.

En outre, à Bruxelles, chaque Commune a développé son règlement taxe sur les bureaux.

A Auderghem, pour les années 2010 à  2014, la taxe est de 9 € par m² au-delà des 75 premiers m² (ou 15 € à défaut d’affectation urbanistique régulière).

Elle est due par le propriétaire mais le locataire est solidaire.

A Etterbeek, la taxe est de 15 € par m² pour les surfaces jusqu’à 200 m² et 17 € par m² pour les surfaces dépassant 200 m² (2010-2013). La taxe est doublée pour les bureaux irréguliers. Elle est due par l’occupant.

A Woluwe Saint Lambert, c’est 13 € pour 2010 (ou 38 € pour les bureaux irréguliers), et la taxe est due solidairement par le propriétaire et le locataire.

A Watermael-Boitsfort, la taxe est de 10,40 € / m² (pour 2010-2014).

A Ixelles, la taxe est de 8,8 € pour les petites surfaces (- 250 m²) sinon elle est de 16,60 €, ce qui est vraiment important (2010-2012).

Elle est à charge de l’occupant mais, si le bureau est irrégulier, la taxe est de 40 € / m² et la différence est à la charge du propriétaire.

Et ainsi de suite.

On pourra se faire une opinion des divers règlements taxe communaux sur le site http://portail.irisnet.be/fr/other/taxes.shtml, ou sur www.irisnet.be, fonction de recherche « taxes communales ».

En résumé, pour 1.000 m², on tiendra compte d’une incidence d’environ 11 € au m²/an pour la taxe communale (n’allons pas à Ixelles ni à Etterbeek), plus 12 € pour le P.I. et 4,4 € pour la taxe régionale.

C’est loin d’être négligeable.

Il y a enfin les frais d’assurance. En règle, soit le locataire assure sa responsabilité (incendie), soit il contribue à l’assurance conclue par le bailleur avec abandon de recours par l’assureur contre le locataire.

Et on n’oubliera pas l’assurance pour la responsabilité objective concernant les lieux accessibles au public…

Comme on le voit, les frais d’occupation ne se limitent pas au loyer.

Il ne faut pas oublier les taxes communales sur les bureaux. Une harmonisation de ces taxes est d’ailleurs urgente. Sinon leur suppression.

L’expert-comptable doit être attentif à l’incidence des taxes au m² l’an lorsqu’il rédige un plan financier intégrant une location de bureau.

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Nouveaux droits de rôle

La sage des droits de rôle se termine. La loi de réforme du 28 avril 2015 avait été annulée par l’arrêt n° 13/2017 du 9 février 2017 de la Cour constitutionnelle. Cette réforme fixait les droits en fonction du nombre de parties et de la valeur de la demande. L’arrêt maintenait les effets de la […]

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La sage des droits de rôle se termine.

La loi de réforme du 28 avril 2015 avait été annulée par l’arrêt n° 13/2017 du 9 février 2017 de la Cour constitutionnelle.

Cette réforme fixait les droits en fonction du nombre de parties et de la valeur de la demande.

L’arrêt maintenait les effets de la loi jusqu’au 31 août 2017.

Mais le 1er septembre 2017, rien n’est venu. On est alors revenu à la loi antérieure, à savoir la loi programme du 22 juin 2012.

Une loi correctrice est finalement intervenue le 14 octobre 2018. Elle est entrée en vigueur le 1er février 2019.

Le principe de faire varier les droits en fonction de l’enjeu disparaît.

La grande nouveauté est que le paiement des droits de rôle est différé au jugement.

C’est le juge qui condamnera la partie succombant au paiement, notamment, des droits de rôle.

Si chaque partie succombe sur un chef de demande, le juge arbitrera la débition des droits entre elles.

Le demandeur qui introduit sa demande ne devra donc plus préfinancer les droits, ce qui est un progrès.

Les nouveaux droits de rôle sont les suivants :

  • Justices de paix et tribunaux de police : 50 €.
  • Tribunaux de première instance et tribunaux de l’entreprise : 165 €.
  • Cours d’appel : 400 € (ça c’est malheureusement plus cher).
  • Cour de cassation : 650 €.
  • Procédure de réorganisation judiciaire : suppression du droit de 1.000 €.
  • Action « Livre XX » (faillite et PRJ) : exemption de droit de rôle.
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