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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Le bail de carrière : un bon placement

Il y a deux sens à la notion de bail de carrière :

  • Le bail à ferme pour la durée de la carrière professionnelle du fermier,
  • Le bail d’une carrière pour l’extraction de pierres.

Ce sont des baux forts différents (et le deuxième n’est pas totalement un bail, à mon avis).

Intéressons-nous d’abord au premier bail.

L’article 4, § 1, de la loi sur le bail à ferme prévoit que la durée du bail ne peut être inférieure à neuf ans.

Il ne faut cependant pas s’arrêter là car le § 2 précise qu’à ce terme, le bail est prorogé de plein droit, sauf si le bailleur donne un congé valide.

Les conditions dans lesquelles il peut donner un tel congé sont fixées limitativement dans la loi.

Il est donc fréquent que le bail soit systématiquement prorogé.

Il y a cependant une exception à cette prorogation automatique dans le bail de carrière.

Selon l’article 8, § 3, la bail de carrière a une durée minimale de 27 ans et expire d’office sans prorogation lorsque le preneur atteint l’âge de 65 ans.

C’est le bail conclu pour la carrière professionnelle du preneur.

Il n’est pas inintéressant d’échapper à la prorogation automatique, mais il faut concéder au moins 27ans.

Cette concession est récompensée de deux manières :

D’une part, Le fermage maximum est égal au revenu cadastral multiplié par un coefficient qui varie selon la province et la région agricole.

Mais le fermage d’un bail de 25 ans ou plus peut être augmenté de 50 % pour les terres et de 25 % pour les bâtiments (art. 4 de la loi limitant les fermages).

D’autre part, l’article 12, § 2, CIR/92 prévoit sans préjudice de la perception du précompte immobilier, que les revenus de biens immobiliers donnés en location en vertu d’un bail de carrière, sont exonérés.

En d’autres termes, dans le bail de carrière,

  • La durée est certaine (au moins 27 ans) et la prorogation légale ne s’applique pas,
  • Le fermage est plus élevé (+ 50 % et + 25 %),
  • Ce revenu est exonéré fiscalement.

Voilà pourquoi des investisseurs s’intéressent actuellement aux terres agricoles.

Cela peut être un bon placement et cela explique que les prix des terres agricoles augmentent pour le moment.

La photo : un emprunt (c) au photographe Etienne Buyse; rencontrez-le www.etiennebuyse.eu, vous aimerez.

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. Avatar
    Annick #

    Bonsoir Monsieur, quid si le preneur du bail de carrière décède avant ses 65ans, le bail prend-il fin à cette date sans possibilité de transmission à un descendant ? Merci d’avance, meilleures salutations

    mai 6, 2021

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Clause d’adaptation du loyer commercial

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps. L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux. Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision […]

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Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps.

L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux.

Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision du loyer, surtout dans le bail de plus de neuf années. Il se peut en effet que le marché locatif évolue plus vite que l’indice santé.

En règle, le loyer évolue légalement de la manière suivante :

  1. La clause d’indexation encadrée par l’article 1728 de l’ancien Code civil qui adapte annuellement le loyer au coût de la vie,
  2. La révision du loyer qui adapte le loyer aux circonstances nouvelles le modulant d’au moins 15 % à la hausse ou à la baisse.

La révision de l’article 6 est impérative en faveur des deux parties (Cass., 25 avril 2003, Pas., I, p. 877).

On ne peut donc y déroger en plus ou en moins car la situation de l’une ou l’autre des parties sera affectée (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2011, p. 308).

La question est de savoir si une autre révision peut être convenue, qui déroge aux conditions légales, à savoir :

  1. Provoquée par des circonstances nouvelles,
  2. En raison d’une variation de plus de 15 %,
  3. Avec une appréciation du juge en équité.

Les auteurs et la jurisprudence sont divisés.

Pour certains on ne peut déroger au régime légal ; pour d’autre on peut y ajouter mais pas le restreindre.

Je vous fais grâce du relevé des décisions en sens divers car, depuis, l’arrêt de la Cour de cassation du 25 avril 2003, la doctrine récente penche pour l’interdiction (Ch.-Ed. de Frésart, « Les aspects financiers du bail commercial », in Le bail commercial, La Charte, Bruxelles, 208, p. 136).

Cela ne signifie pas que le bail ne puisse contenir une clause de loyer évolutif (par exemple + 5 % tous les neuf ans). Mais l’automaticité de cette clause la distingue d’un mécanisme de révision.

Je partage l’opinion selon laquelle l’article 6 encadre impérativement la révision, prohibant une autre forme d’adaptation.

Toutefois, la révision se conçoit comme une adaptation à ce que les parties n’ont pu prévoir.

Si le bail contient une clause répondant à un fait générateur prévisible ou connu à la conclusions du bail, au moins en son principe, on se situe en dehors du champ d’application de l’article 6.

Il n’est alors plus question de régime concurrent et la prohibition ne s’applique pas.

Ce sera le cas si une évolution est attendue du fait de travaux dans l’environnement ou un aménagement urbanistique attendu (un schéma directeur pour un piétonnier, par exemple).

En conclusion la clause de révision s’écartant de l’article 6 est en principe prohibée.

Mais si son fait générateur particulier est prévisible à la conclusions du bail, un mode de révision peut être mis en place.

On se situe alors davantage dans le registre de la majoration / minoration sous condition suspensive que dans celui de la révision.

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