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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le bail de carrière : un bon placement

Il y a deux sens à la notion de bail de carrière :

  • Le bail à ferme pour la durée de la carrière professionnelle du fermier,
  • Le bail d’une carrière pour l’extraction de pierres.

Ce sont des baux forts différents (et le deuxième n’est pas totalement un bail, à mon avis).

Intéressons-nous d’abord au premier bail.

L’article 4, § 1, de la loi sur le bail à ferme prévoit que la durée du bail ne peut être inférieure à neuf ans.

Il ne faut cependant pas s’arrêter là car le § 2 précise qu’à ce terme, le bail est prorogé de plein droit, sauf si le bailleur donne un congé valide.

Les conditions dans lesquelles il peut donner un tel congé sont fixées limitativement dans la loi.

Il est donc fréquent que le bail soit systématiquement prorogé.

Il y a cependant une exception à cette prorogation automatique dans le bail de carrière.

Selon l’article 8, § 3, la bail de carrière a une durée minimale de 27 ans et expire d’office sans prorogation lorsque le preneur atteint l’âge de 65 ans.

C’est le bail conclu pour la carrière professionnelle du preneur.

Il n’est pas inintéressant d’échapper à la prorogation automatique, mais il faut concéder au moins 27ans.

Cette concession est récompensée de deux manières :

D’une part, Le fermage maximum est égal au revenu cadastral multiplié par un coefficient qui varie selon la province et la région agricole.

Mais le fermage d’un bail de 25 ans ou plus peut être augmenté de 50 % pour les terres et de 25 % pour les bâtiments (art. 4 de la loi limitant les fermages).

D’autre part, l’article 12, § 2, CIR/92 prévoit sans préjudice de la perception du précompte immobilier, que les revenus de biens immobiliers donnés en location en vertu d’un bail de carrière, sont exonérés.

En d’autres termes, dans le bail de carrière,

  • La durée est certaine (au moins 27 ans) et la prorogation légale ne s’applique pas,
  • Le fermage est plus élevé (+ 50 % et + 25 %),
  • Ce revenu est exonéré fiscalement.

Voilà pourquoi des investisseurs s’intéressent actuellement aux terres agricoles.

Cela peut être un bon placement et cela explique que les prix des terres agricoles augmentent pour le moment.

La photo : un emprunt (c) au photographe Etienne Buyse; rencontrez-le www.etiennebuyse.eu, vous aimerez.

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Prouver la propriété immobilière

Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ? La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte […]

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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