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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le bail de carrière : un bon placement

Il y a deux sens à la notion de bail de carrière :

  • Le bail à ferme pour la durée de la carrière professionnelle du fermier,
  • Le bail d’une carrière pour l’extraction de pierres.

Ce sont des baux forts différents (et le deuxième n’est pas totalement un bail, à mon avis).

Intéressons-nous d’abord au premier bail.

L’article 4, § 1, de la loi sur le bail à ferme prévoit que la durée du bail ne peut être inférieure à neuf ans.

Il ne faut cependant pas s’arrêter là car le § 2 précise qu’à ce terme, le bail est prorogé de plein droit, sauf si le bailleur donne un congé valide.

Les conditions dans lesquelles il peut donner un tel congé sont fixées limitativement dans la loi.

Il est donc fréquent que le bail soit systématiquement prorogé.

Il y a cependant une exception à cette prorogation automatique dans le bail de carrière.

Selon l’article 8, § 3, la bail de carrière a une durée minimale de 27 ans et expire d’office sans prorogation lorsque le preneur atteint l’âge de 65 ans.

C’est le bail conclu pour la carrière professionnelle du preneur.

Il n’est pas inintéressant d’échapper à la prorogation automatique, mais il faut concéder au moins 27ans.

Cette concession est récompensée de deux manières :

D’une part, Le fermage maximum est égal au revenu cadastral multiplié par un coefficient qui varie selon la province et la région agricole.

Mais le fermage d’un bail de 25 ans ou plus peut être augmenté de 50 % pour les terres et de 25 % pour les bâtiments (art. 4 de la loi limitant les fermages).

D’autre part, l’article 12, § 2, CIR/92 prévoit sans préjudice de la perception du précompte immobilier, que les revenus de biens immobiliers donnés en location en vertu d’un bail de carrière, sont exonérés.

En d’autres termes, dans le bail de carrière,

  • La durée est certaine (au moins 27 ans) et la prorogation légale ne s’applique pas,
  • Le fermage est plus élevé (+ 50 % et + 25 %),
  • Ce revenu est exonéré fiscalement.

Voilà pourquoi des investisseurs s’intéressent actuellement aux terres agricoles.

Cela peut être un bon placement et cela explique que les prix des terres agricoles augmentent pour le moment.

La photo : un emprunt (c) au photographe Etienne Buyse; rencontrez-le www.etiennebuyse.eu, vous aimerez.

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Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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