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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le bail de carrière : un bon placement

Il y a deux sens à la notion de bail de carrière :

  • Le bail à ferme pour la durée de la carrière professionnelle du fermier,
  • Le bail d’une carrière pour l’extraction de pierres.

Ce sont des baux forts différents (et le deuxième n’est pas totalement un bail, à mon avis).

Intéressons-nous d’abord au premier bail.

L’article 4, § 1, de la loi sur le bail à ferme prévoit que la durée du bail ne peut être inférieure à neuf ans.

Il ne faut cependant pas s’arrêter là car le § 2 précise qu’à ce terme, le bail est prorogé de plein droit, sauf si le bailleur donne un congé valide.

Les conditions dans lesquelles il peut donner un tel congé sont fixées limitativement dans la loi.

Il est donc fréquent que le bail soit systématiquement prorogé.

Il y a cependant une exception à cette prorogation automatique dans le bail de carrière.

Selon l’article 8, § 3, la bail de carrière a une durée minimale de 27 ans et expire d’office sans prorogation lorsque le preneur atteint l’âge de 65 ans.

C’est le bail conclu pour la carrière professionnelle du preneur.

Il n’est pas inintéressant d’échapper à la prorogation automatique, mais il faut concéder au moins 27ans.

Cette concession est récompensée de deux manières :

D’une part, Le fermage maximum est égal au revenu cadastral multiplié par un coefficient qui varie selon la province et la région agricole.

Mais le fermage d’un bail de 25 ans ou plus peut être augmenté de 50 % pour les terres et de 25 % pour les bâtiments (art. 4 de la loi limitant les fermages).

D’autre part, l’article 12, § 2, CIR/92 prévoit sans préjudice de la perception du précompte immobilier, que les revenus de biens immobiliers donnés en location en vertu d’un bail de carrière, sont exonérés.

En d’autres termes, dans le bail de carrière,

  • La durée est certaine (au moins 27 ans) et la prorogation légale ne s’applique pas,
  • Le fermage est plus élevé (+ 50 % et + 25 %),
  • Ce revenu est exonéré fiscalement.

Voilà pourquoi des investisseurs s’intéressent actuellement aux terres agricoles.

Cela peut être un bon placement et cela explique que les prix des terres agricoles augmentent pour le moment.

La photo : un emprunt (c) au photographe Etienne Buyse; rencontrez-le www.etiennebuyse.eu, vous aimerez.

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Restitution du prix après annulation de la vente

Une vente de bureau est annulée décision de justice. Le vendeur est tenu à rembourser le prix perçu avec un complément pour tenir compte de l’inflation. Qu’en pense la Cour de cassation ? « L’annulation de la convention implique que les parties sont, si possible, replacées dans une situation identique à celle qui aurait été la leur […]

Lire plus arrow_forward

Une vente de bureau est annulée décision de justice. Le vendeur est tenu à rembourser le prix perçu avec un complément pour tenir compte de l’inflation.

Qu’en pense la Cour de cassation ?

« L’annulation de la convention implique que les parties sont, si possible, replacées dans une situation identique à celle qui aurait été la leur si elles n’avaient pas conclu.

Lorsque l’annulation d’une convention implique la restitution d’une somme d’argent, seul le montant nominal doit être restitué sans tenir compte de la dépréciation de la monnaie.

En condamnant les demandeurs au paiement d’une indemnité pour l’érosion monétaire subie par le prix de vente à restituer, sur la seule base de l’obligation de restitution ensuite de l’annulation de la convention, le juge d’appel n’a pas légalement justifié sa décision. »

Mais l’acheteur aurait pu fonder cette demande sur la responsabilité du vendeur si la cause de la nullité est fautive (dol).

On voit que la jurisprudence limite l’effet de l’annulation à la seule restitution, obligation née du jugement, et non à la restitution d’une situation « comme si la vente n’avait jamais existé », comme le dit parfois, erronément, la doctrine.

Cass., 28 novembre 2013, rôle n° C.12.0556.N, www.juridat.be.

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