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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le bail de carrière : un bon placement

Il y a deux sens à la notion de bail de carrière :

  • Le bail à ferme pour la durée de la carrière professionnelle du fermier,
  • Le bail d’une carrière pour l’extraction de pierres.

Ce sont des baux forts différents (et le deuxième n’est pas totalement un bail, à mon avis).

Intéressons-nous d’abord au premier bail.

L’article 4, § 1, de la loi sur le bail à ferme prévoit que la durée du bail ne peut être inférieure à neuf ans.

Il ne faut cependant pas s’arrêter là car le § 2 précise qu’à ce terme, le bail est prorogé de plein droit, sauf si le bailleur donne un congé valide.

Les conditions dans lesquelles il peut donner un tel congé sont fixées limitativement dans la loi.

Il est donc fréquent que le bail soit systématiquement prorogé.

Il y a cependant une exception à cette prorogation automatique dans le bail de carrière.

Selon l’article 8, § 3, la bail de carrière a une durée minimale de 27 ans et expire d’office sans prorogation lorsque le preneur atteint l’âge de 65 ans.

C’est le bail conclu pour la carrière professionnelle du preneur.

Il n’est pas inintéressant d’échapper à la prorogation automatique, mais il faut concéder au moins 27ans.

Cette concession est récompensée de deux manières :

D’une part, Le fermage maximum est égal au revenu cadastral multiplié par un coefficient qui varie selon la province et la région agricole.

Mais le fermage d’un bail de 25 ans ou plus peut être augmenté de 50 % pour les terres et de 25 % pour les bâtiments (art. 4 de la loi limitant les fermages).

D’autre part, l’article 12, § 2, CIR/92 prévoit sans préjudice de la perception du précompte immobilier, que les revenus de biens immobiliers donnés en location en vertu d’un bail de carrière, sont exonérés.

En d’autres termes, dans le bail de carrière,

  • La durée est certaine (au moins 27 ans) et la prorogation légale ne s’applique pas,
  • Le fermage est plus élevé (+ 50 % et + 25 %),
  • Ce revenu est exonéré fiscalement.

Voilà pourquoi des investisseurs s’intéressent actuellement aux terres agricoles.

Cela peut être un bon placement et cela explique que les prix des terres agricoles augmentent pour le moment.

La photo : un emprunt (c) au photographe Etienne Buyse; rencontrez-le www.etiennebuyse.eu, vous aimerez.

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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