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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les revenus de location immobilière ne peuvent constituer des revenus divers

Pour les personnes physiques, il n’existe que quatre catégories de revenus imposables : les revenus immobiliers, les revenus mobiliers, les revenus professionnels et les revenus divers (art. 6 CIR/92).

Si un revenu dépend d’une catégorie, il ne peut être taxé dans une autre, sauf via l’article 37 CIR/92.

Cette dernière disposition prévoit que les revenus d’un bien affecté à une activité professionnelle sont des revenus professionnels. Ainsi les revenus d’un immeuble affecté à l’exercice d’une activité professionnelle seront donc des revenus professionnels et non des revenus immobiliers.

Ce qui fait problème est donc seulement la perméabilité d’une catégorie (revenus immobiliers ou mobiliers) vers la catégorie revenus divers.

Pour des revenus mobiliers, la Cour de cassation a confirmé que les revenus entrant dans la catégorie des revenus mobiliers (art. 17, § 1, 3° CIR/92) ne peuvent être taxés au titre de revenus divers visés par l’article 90, 1°, CIR/92 (Cass., 22 janvier 2010, rôle n° F.08.0002.F ; voy. aussi Cass., 6 mai 2011, rôle n° F.10.0050.N) qui approuve une taxation du boni de liquidation au titre de revenu divers pour l’époque où le boni n’était pas taxé comme revenu mobilier).

Et pour les revenus immobiliers, la perméabilité existe-t-elle vers les revenus divers ? C’est très important pour les revenus immobiliers.

En effet, la location à des personnes qui n’affectent pas le bien à une activité professionnelle n’est taxée que sur base du revenu cadastral majoré de 40 % (art. 7, § 1, 2°, a).

Si cette location est considérée comme spéculative, peut-elle constituer un revenu divers taxé au taux distinct de 33 % ? La différence sera sensible, faut-il le dire.

La Cour de cassation a répondu dans un arrêt du 4 octobre 2013 (rôle n° F.12.0023.F, www.juridat.be), dans le même sens qu’en matière de revenus mobiliers.

La Cour énonce clairement :

« Il suit [des articles 6, 7, § 1er, 2°, et 90, 1°, CIR/92] que les revenus de biens immobiliers qui sont donnés en location entrent dans la catégorie des revenus immobiliers au sens des articles 6 et 7 précités et sont soumis à ce titre, s’ils ne tombent dans le champ d’application de l’article 37, alinéa 1er, au régime ordinaire de taxation des revenus immobiliers à l’impôt des personnes physiques, sans pouvoir être imposés à titre de revenus divers sur la base de l’article 90, 1°. »

Ainsi, même si les revenus locatifs résultent d’une activité spéculative, qui excède la gestion normale d’un patrimoine privé consistant en biens immobiliers, ils ne pourront être taxés comme revenus divers.

Les catégories ne sont pas perméables, sauf vers les revenus professionnels.

Si donc l’administration considère que le contribuable développe une gestion locative qui dépasse la gestion du bon père de famille, elle ne pourra taxer que comme revenus d’une activité professionnelle.

L’administration devra  prouver à cet effet que le contribuable déploie des opérations immobilières qui forment un ensemble d’opérations suffisamment fréquentes et liées entre elles pour constituer une occupation continuelle et habituelle (Cass., 6 mai 1969, Pas., 1969, I, p. 803).

Ainsi, des époux donnaient en location 28 chambres d’étudiant construites grâce à un emprunt et cinq chambres installées dans leur propre habitation.

Le tribunal de première instance de Hasselt (3 septembre 2003, Fisc., 2003, n° 906, p. 9) requalifia les revenus locatifs en revenus divers, compte tenu du nombre et de la nature des opérations ainsi que des montants qu’elles génèrent.

Ce n’est plus possible à présent.

Par exemple, un chômeur acquiert par emprunt sept immeubles pour les louer ; la Cour d’appel de Liège (15 février 2012, rôle n° 2010/RG/157, Fiscalnet) y voit une activité professionnelle considérant le caractère répété des opérations, le recours à l’emprunt et le temps nécessaire pour la gestion locative.

Un autre exemple (Cass., 14 décembre 2007, rôle n° F.06.0055.F, www.juridat.be) :

« L’arrêt considère que « le caractère répétitif des opérations résulte de l’acquisition de 33 immeubles au cours d’une période de 13 ans ; que le lien de connexité résulte de l’objectif poursuivi, consistant à acheter des immeubles à bas prix pour les restaurer et les donner en location ; qu’il a été démontré que lesdites opérations étaient exorbitantes de la gestion normale d’un patrimoine privé ; que le caractère professionnel de ces opérations se trouve confirmé par le recours quasi systématique à l’emprunt impliquant, dans chaque cas, la démonstration de la rentabilité du projet, par l’importance des travaux d’aménagement et de restauration, par l’inscription au registre du commerce de 1987 à 1992 du chef d’une activité qualifiée ’affaires immobilières’ et par la gestion administrative d’un ensemble de biens donnés en location ; qu’il s’agit bien d’un ensemble d’opérations suffisamment fréquentes et liées entre elles pour constituer une occupation continue et habituelle et ne consistant pas en la gestion normale d’un patrimoine privé ; qu’autrement dit, il s’agit d’une occupation lucrative au sens de l’article 27, alinéa 1er, du Code des impôts sur les revenus, générant des profits au sens de l’article 23, § 1er, du même code « .

Par ces considérations, l’arrêt justifie légalement sa décision que les revenus produits par le patrimoine immobilier des demandeurs sont des revenus professionnels taxables à ce titre. »

Précisons enfin que ceci concerne les revenus locatifs, pas les plus-values. Celles-ci peuvent constituer des revenus divers (art. 90, 1°, 8° et 10°, CIR/92).

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Le vendeur peut-il invoquer l’erreur sur le prix ?

Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice. Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable. C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle […]

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Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice.

Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable.

C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet. »

Le vendeur peut-il poursuivre la nullité de la vente pour erreur substantielle sur le prix ?

L’état du bien, sa fonctionnalité ou son statut urbanistique sont sans doute des éléments déterminants pour l’acheteur, puisqu’ils conditionnent l’usage possible du bien, mais pas pour le vendeur qui, justement, s’en défait.

La motivation du vendeur s’arrête souvent au prix ou du moins à l’intérêt de transformer en argent un bien coûteux ou peu liquide.

Une appréciation maladroite de la valeur du bien, lors de la fixation du prix, est-elle un élément substantiel ?

La jurisprudence est réticente a reconnaître une erreur substantielle dans le prix.

En effet, l’erreur doit porter sur la substance de la chose.

Par ailleurs, l’erreur doit être commune ce qui signifie qu’elle doit porter sur un élément entré dans le champ contractuel (Cass., 23 janvier 2014, rôle n° C.13.0114.N, www.juridat.be).

Or la composition du prix relève d’éléments propres au vendeur.

D’après le Prof. P. Van Ommeslaghe, l’erreur sur la valeur de la chose n’est pas susceptible d’entraîner l’annulation d’une convention par application de l’article 1110 du Code civil, à défaut d’être substantielle (« Droit des obligation », T. I, Bruylant, Bruxelles, 2010, pp. 236 et 243).

Le Prof. Wéry parle, lui, d’erreur indifférentes.

Pour cet auteur , l’erreur sur la valeur ou sur le prix n’est pas prise en considération comme cause de nullité ; en effet, la lésion ne vicie point les conventions sauf le dispositif spécifique de la lésion énorme (art. 1674 du Code civil) ou la lésion qualifiée qui est une variante du dol et non de l’erreur.

Il en va cependant autrement lorsque l’erreur sur le prix est la conséquence d’une erreur sur la substance de la chose (P. Wéry, « Droit des obligations », vol. 1, Larcier, Bruxelles, 2010, p. 224).

En ce cas, on retrouve le concept d’erreur sur la chose, pour autant qu’elle soit substantielle.

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