Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les revenus de location immobilière ne peuvent constituer des revenus divers

Pour les personnes physiques, il n’existe que quatre catégories de revenus imposables : les revenus immobiliers, les revenus mobiliers, les revenus professionnels et les revenus divers (art. 6 CIR/92).

Si un revenu dépend d’une catégorie, il ne peut être taxé dans une autre, sauf via l’article 37 CIR/92.

Cette dernière disposition prévoit que les revenus d’un bien affecté à une activité professionnelle sont des revenus professionnels. Ainsi les revenus d’un immeuble affecté à l’exercice d’une activité professionnelle seront donc des revenus professionnels et non des revenus immobiliers.

Ce qui fait problème est donc seulement la perméabilité d’une catégorie (revenus immobiliers ou mobiliers) vers la catégorie revenus divers.

Pour des revenus mobiliers, la Cour de cassation a confirmé que les revenus entrant dans la catégorie des revenus mobiliers (art. 17, § 1, 3° CIR/92) ne peuvent être taxés au titre de revenus divers visés par l’article 90, 1°, CIR/92 (Cass., 22 janvier 2010, rôle n° F.08.0002.F ; voy. aussi Cass., 6 mai 2011, rôle n° F.10.0050.N) qui approuve une taxation du boni de liquidation au titre de revenu divers pour l’époque où le boni n’était pas taxé comme revenu mobilier).

Et pour les revenus immobiliers, la perméabilité existe-t-elle vers les revenus divers ? C’est très important pour les revenus immobiliers.

En effet, la location à des personnes qui n’affectent pas le bien à une activité professionnelle n’est taxée que sur base du revenu cadastral majoré de 40 % (art. 7, § 1, 2°, a).

Si cette location est considérée comme spéculative, peut-elle constituer un revenu divers taxé au taux distinct de 33 % ? La différence sera sensible, faut-il le dire.

La Cour de cassation a répondu dans un arrêt du 4 octobre 2013 (rôle n° F.12.0023.F, www.juridat.be), dans le même sens qu’en matière de revenus mobiliers.

La Cour énonce clairement :

« Il suit [des articles 6, 7, § 1er, 2°, et 90, 1°, CIR/92] que les revenus de biens immobiliers qui sont donnés en location entrent dans la catégorie des revenus immobiliers au sens des articles 6 et 7 précités et sont soumis à ce titre, s’ils ne tombent dans le champ d’application de l’article 37, alinéa 1er, au régime ordinaire de taxation des revenus immobiliers à l’impôt des personnes physiques, sans pouvoir être imposés à titre de revenus divers sur la base de l’article 90, 1°. »

Ainsi, même si les revenus locatifs résultent d’une activité spéculative, qui excède la gestion normale d’un patrimoine privé consistant en biens immobiliers, ils ne pourront être taxés comme revenus divers.

Les catégories ne sont pas perméables, sauf vers les revenus professionnels.

Si donc l’administration considère que le contribuable développe une gestion locative qui dépasse la gestion du bon père de famille, elle ne pourra taxer que comme revenus d’une activité professionnelle.

L’administration devra  prouver à cet effet que le contribuable déploie des opérations immobilières qui forment un ensemble d’opérations suffisamment fréquentes et liées entre elles pour constituer une occupation continuelle et habituelle (Cass., 6 mai 1969, Pas., 1969, I, p. 803).

Ainsi, des époux donnaient en location 28 chambres d’étudiant construites grâce à un emprunt et cinq chambres installées dans leur propre habitation.

Le tribunal de première instance de Hasselt (3 septembre 2003, Fisc., 2003, n° 906, p. 9) requalifia les revenus locatifs en revenus divers, compte tenu du nombre et de la nature des opérations ainsi que des montants qu’elles génèrent.

Ce n’est plus possible à présent.

Par exemple, un chômeur acquiert par emprunt sept immeubles pour les louer ; la Cour d’appel de Liège (15 février 2012, rôle n° 2010/RG/157, Fiscalnet) y voit une activité professionnelle considérant le caractère répété des opérations, le recours à l’emprunt et le temps nécessaire pour la gestion locative.

Un autre exemple (Cass., 14 décembre 2007, rôle n° F.06.0055.F, www.juridat.be) :

« L’arrêt considère que « le caractère répétitif des opérations résulte de l’acquisition de 33 immeubles au cours d’une période de 13 ans ; que le lien de connexité résulte de l’objectif poursuivi, consistant à acheter des immeubles à bas prix pour les restaurer et les donner en location ; qu’il a été démontré que lesdites opérations étaient exorbitantes de la gestion normale d’un patrimoine privé ; que le caractère professionnel de ces opérations se trouve confirmé par le recours quasi systématique à l’emprunt impliquant, dans chaque cas, la démonstration de la rentabilité du projet, par l’importance des travaux d’aménagement et de restauration, par l’inscription au registre du commerce de 1987 à 1992 du chef d’une activité qualifiée ’affaires immobilières’ et par la gestion administrative d’un ensemble de biens donnés en location ; qu’il s’agit bien d’un ensemble d’opérations suffisamment fréquentes et liées entre elles pour constituer une occupation continue et habituelle et ne consistant pas en la gestion normale d’un patrimoine privé ; qu’autrement dit, il s’agit d’une occupation lucrative au sens de l’article 27, alinéa 1er, du Code des impôts sur les revenus, générant des profits au sens de l’article 23, § 1er, du même code « .

Par ces considérations, l’arrêt justifie légalement sa décision que les revenus produits par le patrimoine immobilier des demandeurs sont des revenus professionnels taxables à ce titre. »

Précisons enfin que ceci concerne les revenus locatifs, pas les plus-values. Celles-ci peuvent constituer des revenus divers (art. 90, 1°, 8° et 10°, CIR/92).

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

La force exécutoire de l’acte authentique

Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire). C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique. En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an […]

Lire plus arrow_forward

Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire).

C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique.

En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an XI contenant l’organisation du notariat, tous les actes notariés sont exécutoires dans toute l’étendue du royaume.

L’acte notarié constitue un titre exécutoire lorsqu’il consacre, en la forme authentique, les éléments nécessaires à la détermination de l’existence, de l’exigibilité et du montant de la créance.

Un arrêt du 1er juin 2017 (rôle n° C.16.0479.F, www.juridat.be) illustre ce principe.

  • L’acte authentique reproduisait en annexe l’offre de crédit avec les « conditions particulières » du crédit logement,
  • Ces condition mentionnaient le montant du crédit, le taux d’intérêt fixe par mois, soit le taux d’intérêt réel par an, y compris une remise de taux conditionnelle bien précisée,
  • Le plan d’amortissement était mentionné, en paiements mensuels égaux,
  • Le mode de remboursement également, par des paiements mensuels égaux comprenant capital et intérêts, avec les montants, dus chaque 10ème du mois,
  • Les « conditions générales de l’ouverture de crédit et des crédits logements », étaient reproduites également en annexe à l’acte,
  • Les conditions générales prévoyaient une majoration du taux d’intérêt d’un demi pour cent en cas de défaut de paiement des intérêts à leur échéance,
  • Ainsi qu’en cas de défaut de paiement de l’amortissement en capital, la production d’intérêts calculés au même taux sur ce montant.

Un tel acte est exécutoire reconnait la Cour de cassation, et peut servir de titre à la saisie exécution.

Plus complexe est la situation de l’acte contenant une obligation non pécuniaire, par exemple l’obligation de restituer la jouissance d’un bien dans tel délai.

Peut-on exécuter un tel acte par expulsion sans passer par le juge de paix ?  Oui, si un tel titre est exécutable comme tel, sans qu’il faille l’intervention du juge pour régler les modalités ou vérifier si les conditions de l’expulsion sont remplies.

  • Sitothèque

  • close