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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Funding loss : la Cour de cassation a-t-elle sifflé la fin de la récré ?

Le terme d’un crédit est toujours contractuellement stipulé en faveur de la banque, par dérogation à l’article 1187 du Code civil.

Le crédité ne peut donc contraindre la banque à accepter un remboursement anticipé.

Et pourtant, il peut arriver que le crédité y ait intérêt.  Par exemple s’il vend l’immeuble financé et veut délivrer le bien quitte et libre.

Ou si le crédité peut se refinancer à un taux plus favorable, ce qui est fréquent vu l’évolution des taux.

La banque ne va consentir à un remboursement anticipé que moyennant une indemnité appelée funding loss qui génère un lourd contentieux.

En effet, les banques n’hésitent pas réclamer la totalité, immédiatement et sans actualisation, des intérêts sur toute la durée du prêt.

C’est souvent abusif et c’est voulu. L’objectif est de dissuader les crédités de rembourser anticipativement des crédits rémunérateurs et parfois déjà titrisés.

La loi du 21 décembre 2013 sur le crédit au PME a réglé le problème pour le futur.

Mais pour les crédits contractés avant le 1er janvier 2014, le problème subsiste.

Le crédité contraint de passer sous les fourches caudines de la banque est tenté d’invoquer l’article 1907bis du Code civil.

Cette dispositions limite l’indemnité de remploi à 6 mois d’intérêt sur le solde remboursé.

Mais l’article 1907bis ne concerne que le contrat de prêt et les banques l’écartent au motif de ce qu’elles consentent non pas des prêts, mais des ouvertures de crédit.

La question est alors de savoir si ces notions sont bien différentes, et surtout si elles s’excluent.

La jurisprudence est abondante et en sens divers. 

La doctrine est délicate à utiliser car elle émane souvent d’auteurs liés au monde bancaire (sauf le prof. Biquet-Mathieu).

Récemment, la Cour de cassation a prononcé trois arrêts qui, selon les banques, mettent fin à la discussion.

Un arrêt du 21 octobre 2019 (rôle n° C.18.0555) s’exprime comme suit :

« La limitation posée par l’article 1907bis du Code civil ne s’applique qu’aux contrats de prêt et ne s’applique pas aux contrats de crédit. Elle s’applique à toute indemnité demandée par le prêteur en cas de remboursement anticipé de tout ou partie d’un prêt à intérêts. »

Traduction libre de :

« De beperking van artikel 1907bis Burgerlijk Wetboek geldt enkel voor leningsovereenkomsten en geldt niet voor kredietovereenkomsten. Zij geldt voor elke vergoeding die wordt gevorderd door de geldschieter in geval van vervroegde gehele of gedeeltelijke terugbetaling van een lening op interest. »

Cet arrêt n’ajoute rien au débat. Il n’a jamais été contesté que l’indemnité de remploi est propre au prêt et ne gouverne pas les autres contrats.

La question qui fait débat est de savoir si, en fonction des circonstances, le contrat d’ouverture de crédit doit être requalifié en prêt.

L’arrêt du 21 octobre 2019 ne permet donc pas de faire avancer la réflexion.

Il n’est d’ailleurs pas publié sur le site de la Cour de cassation ce qui montre que la Cour elle-même n’en fait pas un arrêt à retenir.

La Cour de cassation s’est faite plus précise dans un arrêt du 27 avril 2020 (rôle n° C.19.0602) :

« Une ouverture de crédit est une convention consensuelle et synallagmatique par laquelle le créditeur met des fonds à la disposition du crédité durant une certaine durée et à concurrence d’un certain montant. Le crédité peut faire usage de ce crédit par un ou plusieurs prélèvements. Le crédité n’est pas obligé d’utiliser le crédit.

[…]

Les juges d’appel ont légalement décidé que la convention concerne une ouverture de crédit et que les circonstances qu’une indemnité était due si le montant du crédit n’avait pas été prélevé, que la destination des fonds prélevés devait être démontrée et que le prélèvement n’était possible qu’avec le consentement du créditeur, ne s’opposent pas à cette qualification et que le fait qu’un tableau d’amortissement prévoyant des remboursements périodiques fixes à partir du premier mois de la période de remboursement n’y change rien, puisqu’un nouveau tableau d’amortissement serait établi dans le cas où le montant du crédit n’avait pas été entièrement prélevé.

Dans cette mesure, le moyen ne peut être retenu. »

Traduction libre de :

« Een kredietopening is een consensuele en wederkerige overeenkomst waarbij de kredietgever aan de kredietnemer tijdelijk en tot beloop van een bepaald bedrag hetzij geld hetzij kredietwaardigheid ter beschikking stelt. De kredietnemer kan van het krediet gebruik maken door een of meerdere geldopnemingen. De kredietnemer is niet verplicht om van het krediet gebruikt te maken. […]

De appelrechters oordelen naar recht dat de overeenkomst een kredietopening betreft en de omstandigheden dat een vergoeding verschuldigd is wanneer het kredietbedrag niet zou worden opgenomen, de bestemming van de opgenomen gelden diende te worden aangetoond en een wederopname enkel mogelijk was met toestemming van de kredietgever, deze kwalificatie niet uitsluiten en dat de omstandigheid dat een aflossingstabel die voorzag in vaste periodieke aflossingen vanaf de eerste maand van de aflossingsperiode hieraan niet afdoet, aangezien een nieuwe aflossingstabel zou worden opgesteld indien het kredietbedrag niet volledig zou zijn opgenomen.

In zoverre kan het middel niet worden aangenomen. »

L’enseignement de cet arrêt est que l’existence :

  • D’une clause d’indemnité pour non-prélèvement des fonds,
  • D’une clause de validation par la banque du prélèvement des tranches du crédit,
  • D’un tableau d’amortissement par remboursements périodiques fixes dès le premier mois de la période d’amortissement,
  • D’une clause prévoyant un nouveau tableau d’amortissement dans le cas où le montant du crédit n’est pas entièrement prélevé.

N’exclut pas que le contrat constitue une ouverture de crédit.

Ces éléments sont généralement vus comme typiques de l’ouverture de crédit.

Il est vrai que ces modalités ne s’imposent nullement dans la notion traditionnelle du prêt, contrat réel formé par la seule remise des fonds.

Mais une fois encore, la question est ailleurs :

Si l’ouverture de crédit, même avec ces modalités particulières, s’exécute finalement par une remise de fonds remboursables selon un calendrier, n’est-on pas en réalité devant un simple prêt.

Soyons plus précis :

Si le crédité signe un compromis pour l’achat d’un immeuble sous condition suspensive de l’obtention d’un financement, s’il remet le compromis dans son dossier de demande de crédit, le banque sait parfaitement :

  • Qu’il doit prélever les fonds en une fois,
  • Que l’indemnité pour non-prélèvement est sans objet,
  • Que prévoir un nouveau tableau d’amortissement en cas de prélèvement partiel est aussi sans objet,
  • Qu’il est impossible de remettre et reprélever les fonds.

En ce cas, si ces clauses sont artificielles, l’opération n’est-elle pas aussi évidente qu’un prêt ?

La plupart des ouvertures de crédit contiennent en réalité un arsenal de de clauses et conditions créant un contexte contractuel étranger à la simplicité d’un prêt.

Citons par exemple :

  • La clause prévoyant le calcul d’une commission de réservation,
  • La clause prévoyant une période de prélèvement,
  • La clause prévoyant une indemnité pour non-utilisation du crédit à l’échéance de la période de prélèvement,
  • La clause soumettant le prélèvement du crédit à la production de justificatifs comme des factures de travaux,
  • La clause interdisant la réutilisation du crédit,
  • La clause prévoyant un remboursement de montants fixes selon tableau d’amortissement,
  • La clause prévoyant l’obligation d’utiliser le crédit en une seule fois, etc.

L’arrêt du 27 avril 2020 enseigne que ces clauses n’excluent pas la qualification d’ouverture de crédit, ce qui est parfaitement exact ; au contraire même, elle sont propres à l’ouverture de crédit.

Mais s’il est acquis par avance pour la banque que ces clauses sont inutiles et inappropriées en raison de la nature du financement (acheter un immeuble par compromis signé), ces clauses excluent-elles encore la qualification de prêt ?

C’est cela qui fait l’enjeu du débat et, on le voit, l’arrêt du 27 avril 2020 ne règle pas la question.

À mon avis, cet arrêt n’empêche nullement le juge du fond de retenir que ces modalités apparaissent, considérant les faits de la cause et la commune intention des parties, comme inappropriées ou artificielles.

Il reste en réalité deux problèmes :

1.        

Il faut résilier le crédit et payer la funding loss sous réserve puis en réclamer remboursement.

La jurisprudence considère que  demander si la funding loss est due revient à demander une consultation au tribunal, ce qui ne constitue pas une demande recevable

En effet, l’article 18, alinéa 2, du Code judiciaire, répute irrecevable l’action simplement déclaratoire.

2.

La jurisprudence (surtout wallonne) commence à accepter la réalité de ce que les contrats de crédit et de prêt coexistent en réalité.

Ce n’est pas l’un ou l’autre, c’est en réalité les deux. 

La jurisprudence s’est attachée à distinguer les contrats, recherchant si telle convention ressort du registre de l’ouverture de crédit ou du prêt.

Et la Cour de cassation, dans l’arrêt du 27 avril 2020, apporte sa pierre à l’édifice en reconnaissant que les certaines clauses usuelles ne permettent pas d’exclure la qualification d’ouverture de crédit (laquelle exclut le prêt).

Mais la vraie question est de savoir si ces qualifications ne coexistent pas.

Le crédit est une convention par laquelle des fonds sont mis à la disposition d’un crédité. Encore faut-il voir comment.

Cela peut se faire de différentes manières, par exemple par escompte fournisseur, crédit direct sur effet, prêt (ATD ou straight loan).   

Il ne viendrait à personne l’idée de prétendre qu’une remise d’effet perdrait son caractère cambiaire au motif de ce qu’elle intervient en exécution d’un crédit.

Il serait pareillement sot de prétendre qu’une émission de garantie à première demande ne serait plus abstraite au motif qu’elle est émise en exécution d’une ouverture de crédit.

Alors pourquoi contester qu’un crédit utilisé par avance à terme déterminé soit régi par les dispositions en matière de prêt ?

L’ouverture de crédit est en réalité un contrat cadre ou plus précisément un contrat principal, dans lequel se loge un prêt, si la remise de fonds finance une opération qui ne peut être autrement financée.

Ce sera le cas d’un prélèvement immédiat, forcément non revolving, remboursable selon un plan d’amortissement et sans remboursement anticipé.

Par exemple un prélèvement que le crédité n’a pas le choix de ne pas faire, comme le dit la Cour de cassation, puisqu’il est engagé dans un investissement.

On peut même affirmer que le contrat de crédit est requis pour que naisse, en exécution de ce crédit, un contrat de prêt.

En d’autres termes, opposer les deux conventions comme concurrentes ou s’excluant, est un non-sens.

La rédaction des accréditifs confirme cette réalité « la banque vous accorde une ouverture de crédit de … euros réalisable en compte courant n° … et utilisable comme suit … ».

Bref, si l’on recule de trois pas et que l’on regarde les choses avec réalisme, dans leur simplicité, une ouverture de crédit qui s’utilise pour financer une acquisition immobilière génère bien souvent par un prêt.

Le dossier de la banque contient un compromis sous condition de financement par la banque.

Celle-ci sait donc que son crédité est engagé et qu’il doit prélever sans délai ni choix les fonds mis à sa disposition pour payer le prix qui, bien sûr correspond au montant du crédit.

La stipulation d’un délai de prélèvement, en tout ou en partie, et d’une indemnité de réservation en cas de non prélèvement, ne se justifient nullement pour cette opération.

Ce sont des modalités non signifiantes et non appropriées.

Elles sont nées de la pratique pour, justement, créer un environnement contractuel artificiel portant l’attention du juge au-delà de la réalité d’une remise de fonds à rembourser sur base d’un tableau d’amortissement, c’est à dire d’un prêt.

Cela nous amène au troisième arrêt, celui du 18 juin 2020 (rôle n° C.19.0140.N).

Cet arrêt, contrairement aux deux premiers, entre clairement dans le vif du sujet.

Comme dans l’arrêt du 27 avril 2020, la Cour commence par définir le contrat qui lui est soumis.  Citons-la :

« Une ouverture de crédit est un contrat consensuel et synallagmatique par lequel le créditeur met à la disposition du crédité, temporairement et pour un montant déterminé, soit des liquidités soit une facilité de crédit. Le crédité peut faire usage du crédit par un ou plusieurs prélèvements. Le crédité n’est pas obligé de faire usage du crédit ».

Traduction libre de :

« Een kredietopening is een consensuele en wederkerige overeenkomst waarbij de kredietgever aan de kredietnemer tijdelijk en tot beloop van een bepaald bedrag hetzij geld, hetzij kredietwaardigheid ter beschikking stelt. De kredietnemer kan van het krediet gebruik maken door een of meerdere geldopnemingen. De kredietnemer is niet verplicht om van het krediet gebruik te maken ».

On sera d’accord avec cette définition. Elle rejoint celle de la Cour constitutionnelle qui définit l’ouverture de crédit comme:

« Un contrat consensuel en vertu duquel les fonds ne sont pas mis à la disposition immédiate du crédité, mais peuvent être utilisés lorsque et dans la mesure où ce dernier le jugerait nécessaire, moyennant paiement à la fois d’une commission et d’un intérêt, s’il s’agit d’une somme d’argent » (Cour constitutionnelle, 7 août 2013, n°119/2013).

Dans l’acceptation économique des rapports, où l’ouverture de crédit est une mise à disposition de fonds selon des formes juridiques appropriées, ne peut-on pas traiter l’ouverture de crédit comme une promesse de prêt ?

Un prêt se formerait dès prélèvement, emprunt, des fonds.

Ce pas, la Cour de cassation ne l’a pas franchi.

Elle claque sobrement :

« Een geldopneming krachtens een kredietopening doet geen geldlening ontstaan in de zin van de artikelen 1892 en 1905 Burgerlijk Wetboek, waarop artikel 1907bis Burgerlijk Wetboek van toepassing is ».

Traduction libre de :

« Un prélèvement réalisé en vertu d’une ouverture de crédit ne fait pas naître un prêt au sens des articles 1892 et 1905 du Code civil, auquel l’article 1907bis du Code civil s’applique ».

Avant d’arriver à cette conclusion, la Cour de cassation avait rappelé le caractère réel du contrat de prêt, lequel ne se forme donc que par la remise matérielle de la chose prêtée.

Notons comme le Prof. Foriers, que le prêt n’est plus depuis longtemps un contrat réel, l’argent n’est plus une matière.

Revenons à l’attendu de la Cour. Il est rédigé presque comme un principe.  Rien ne permet au lecteur de l’arrêt de saisir le raisonnement de la Cour.

D’autant qu’à l’heure d’écrire ces lignes, les conclusions de l’Avocat Général n’ont pas été publiées.

Le pourvoi était pourtant rédigé de manière convaincante.

Le demandeur partait d’un constat simple : la possibilité offerte au crédité de prélever ou non des fonds n’enlève rien au fait que par un prélèvement naît un prêt d’argent, et que c’est uniquement à partir de ce moment que naît l’obligation de rembourser (avec intérêts) ; obligation essentielle et caractéristique d’un prêt.

L’auteur du pourvoi précise que le fait que la conclusion du contrat de crédit précède la remise des fonds n’y change rien : à partir du moment où les fonds sont prélevés se forme un prêt.

Toutes les clauses propres à un contrat de crédit bancaire standard (montant maximum prélevable, indemnité de non-prélèvement, commission de réservation, etc.) ne changent à nouveau rien à ce constat.

Bref, disait le pourvoi, une ouverture de crédit n’est finalement rien d’autre qu’une promesse de prêt.

Le prêt est la résultante du contrat de crédit, définissant les modalités de remboursement du prêt potentiel à venir.

Le contrat de crédit est donc présenté par le pourvoi comme une forme de contrat-cadre régissant les conditions du ou des prêts à naître en cas de prélèvement.

Cette thèse que j’ai toujours défendue n’est pourtant pas neuve.

La Cour de cassation française a déjà reconnu sans mal que l’ouverture de crédit est une promesse de prêt :

« L’ouverture de crédit, qui constitue une promesse de prêt, donne naissance à un prêt, à concurrence des fonds utilisés par le client » (Cassation France, 21 janvier 2004, n° de pourvoi: 01-01129).

En dépit du caractère réel du prêt, la promesse de prêt n’est pas chose inenvisageable, et forme un prêt une fois réalisée. La doctrine l’admet :

« La conséquence la plus marquante du caractère réel du prêt est que, tant qu’il n’y a pas eu remise de la chose prêtée, il n’y a pas prêt, mais promesse de prêt. La convention par laquelle une des parties s’engage à remettre à une autre qui accepte, une chose, pour s’en servir, est une promesse synallagmatique de prêt, et non un prêt. Cette promesse aboutira, en tant que contrat distinct, à sa fin normale par la remise de la chose, et c’est à ce moment que le contrat de prêt s’y substituera » (E. Van Den Haute et F. Glansdorff, De Page, T. III, Vol. 4, Bruxelles, Bruylant, 2017, n° 200 ; reprenant H. De Page et R. Dekkers, t. V, 1975, p. 126, n° 117.).

Les professeurs Erik Van Den Haute et François Glansdorff rappellent cependant qu’il convient de soigneusement distinguer prêt et ouverture de crédit (Ibidem, n° 196).

Ils ont raison.

Mais, en suivant la logique du pourvoi, cela n’empêche pas qu’une ouverture de crédit donne naissance à un prêt au moment où le prélèvement est opéré.

En résumé, la décision de la Cour de cassation ne me convainc pas. Elle n’explique pas en quoi l’argumentaire du pourvoi ne pourrait être suivi.

Sa décision est d’autant plus déroutante qu’elle avait jugé que :

« Pour qu’une remise de fonds ait pour effet de transformer une promesse de prêt en un contrat de prêt, il faut que le prêteur et ou les emprunteurs soient d’accord sur les conditions du prêt » (arrêt du 25 octobre 1973, n° F-19731025-18).

Cela signifie que la Cour reconnaît qu’il y a toujours une forme de promesse de prêt à certaines conditions qui précède le prêt.

La Cour d’appel de Mons est plus convaincante encore lorsqu’elle juge :

« La remise différée des fonds par rapport à la signature du contrat ne fait donc pas obstacle à la qualification de prêt, la meilleure doctrine analysant cette opération en une promesse de prêt suivie d’un contrat de prêt au sens du Code civil lors de la remise effective des fonds » (arrêt du 29 janvier 2018, 2017/RG/164).

Le contrat de crédit ne présente pas de propriétés ou d’originalités telles qu’il y aurait lieu de conclure qu’il exclut la qualification de prêt lorsque d’un prélèvement est opéré.

Les qualifications ne s’excluent pas, rappelons-le, elles se suivent.

D’un point de vue dynamique, un contrat de prêt ne se forme par ailleurs jamais sans demande d’un emprunteur auprès d’un prêteur qui donne un accord de principe ou refuse

Il y a donc toujours une forme de promesse destinée à devenir un prêt ; bref, il y a toujours une ouverture de crédit préalable à la remise de fonds.

Mais la Cour de cassation n’est pas d’accord !

Même en prenant acte de l’arrêt du 18 juin 2020, faut-il conclure qu’il n’est plus possible de contester une funding loss ?

Pas nécessairement.

Revenons à l’arrêt de la Cour de cassation du 27 avril 2020.

On retient de cet arrêt le critère de l’absence de « liberté de prélèvement ».  

Les clauses qui excluent la requalification  en prêt, sont des dispositions qui traduisent une forme de liberté de prélèvement.

Pensons aux clauses prévoyant le calcul d’une commission de réservation, prévoyant une période de prélèvement ou une indemnité pour non-utilisation du crédit à l’échéance de la période de prélèvement.

C’est conforme à l’enseignement classique de la Cour de cassation en matière de requalification d’un contrat sui generis en un contrat nommé (Cass., 23 mars 2009).

Il ne faut procéder à une requalification qu’en présence « d’éléments radicalement incompatibles avec la qualification retenue par les parties », et « pour autant que toutes les caractéristiques essentielles du contrat nommé en lequel il serait requalifié soient rencontrées ».

Une requalification serait alors encore possible si l’on peut :

  • démontrer que l’ouverture de crédit soumise au juge contient des éléments radicalement incompatibles avec cette figure juridique, et
  • démontrer que toutes les caractéristiques du contrat de prêt à intérêt sont rencontrées par la situation soumise au juge.

L’arrêt du 18 juin 2020 va-t-il plus loin en ce qui concerne la requalification ?  Non, cet arrêt porte sur une autre problématique.

La Cour de cassation se borne à condamner, dans cet arrêt, la théorie de la promesse de prêt suivie du prêt.

Mais cette question est étrangère à la requalification de l’ouverture de crédit.

Celle-ci dépend des circonstances factuelles si elles impliquent l’absence de liberté de prélèvement.

Mais cette voie est étroite.

L’arrêt du 18 juin 2020 aura le mérite d’épargner au crédité l’effort de soutenir que l’ouverture de crédit constitue une promesse de prêt.

Je demeure cependant convaincu que, sur ce point, la Cour de cassation, chambre néerlandophone, fait fausse route.

Mais soyons réaliste, il devient de plus en plus difficile de plaider le remplacement de la funding loss par l’indemnité de remploi.

Pour terminer, voici ce qu’en pense le Prof. Biquet-Mathieu de l’Université de Liège dans la J.L.M.B. (Biquet-Mathieu, C., « Deux arrêts de la Cour de cassation sur les notions de prêt et d’ouverture de crédit », J.L.M.B., 2020/33, p. 1543-1554) :

Par ses arrêts des 27 avril 2020 et 18 juin 2020, la Cour de cassation maintient le caractère réel du contrat de prêt, sans cependant exclure qu’il puisse être précédé d’une promesse de prêt.

Surtout, et il est important de le souligner, la Cour de cassation écarte, par son arrêt du 18 juin 2020, la qualification de prêt ou de promesse de prêt en présence d’un crédit qui peut être qualifié ouverture de crédit. « Un prélèvement d’argent en vertu d’une ouverture de crédit ne fait pas naître un prêt d’argent au sens des articles 1892 et 1905 du Code civil, auquel l’article 1907bis s’applique ». Contrairement à la thèse que nous avons défendue, la Cour a jugé, s’agissant même d’une ouverture de crédit à la construction (pas de droit d’opérer une reprise d’encours, période limitée de prélèvement, indemnité en cas de non-prélèvement), que la qualification d’ouverture de crédit est exclusive de celle de prêt.

Les deux arrêts rappellent les caractéristiques de l’ouverture de crédit, à savoir (1) que le crédité dispose d’une marge de manœuvre pour les prélèvements et (2) qu’il n’est pas tenu de faire usage du crédit.

En présence d’un crédit à la construction qui répond à ces deux caractéristiques, la qualification de prêt est exclue si bien que le crédité – on suppose que le crédit a été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi Laruelle – n’est pas protégé par l’article 1907bis ni par la limitation de l’indemnité de remploi à six mois d’intérêts qui y est prévue.

À l’inverse, si le crédit a été consenti en vue d’être prélevé en une fois sans aucune possibilité, autre que sur papier, d’étaler les prélèvements, s’agissant de financer l’acquisition d’un immeuble déterminé moyennant constitution d’une sûreté hypothécaire sur ledit immeuble, le crédit étant appelé à être délivré le jour de la passation des actes notariés, ni avant ni après, le crédit ne peut pas, nous paraît-il, être qualifié ouverture de crédit. La lettre de crédit peut alors s’analyser comme une offre ou une promesse de prêt qui sera suivie de la conclusion du prêt par la remise du montant emprunté le jour de la passation des actes notariés. En raison de la planification de la remise, envisagée comme une remise unique dès l’introduction de la demande de crédit, l’emprunteur est protégé par la limitation de l’indemnité de remploi inscrite à l’article 1907bis pour le cas de remboursement anticipé.

Il est curieux de faire dépendre l’application de la protection en cas de remboursement anticipé – lequel ne se conçoit que si le montant du crédit a été délivré – de la façon dont le crédit a été mis à la disposition du crédité ou de l’emprunteur et de la marge de manœuvre dont il disposait pour sa réception. Même si on peut le regretter, la Cour constitutionnelle n’y a pas vu de discrimination injustifiée.

Par son arrêt du 27 avril 2020, la Cour de cassation a encore jugé que la liberté de prélever ou de ne pas prélever inhérente à l’ouverture de crédit peut être modalisée. Elle a notamment jugé que la stipulation d’une indemnité si le crédit n’est pas prélevé n’est pas incompatible avec la qualification d’ouverture de crédit. La solution se justifie en son principe dès lors qu’une promesse unilatérale peut être assortie d’une indemnité d’immobilisation ou d’indisponibilité, qui est le prix de l’option conférée à son bénéficiaire, en l’occurrence le prix de l’immobilisation des fonds durant la période de prélèvement.

On peut cependant regretter que la Cour de cassation n’ait pas eu l’occasion de se prononcer de façon plus circonstanciée sur la compatibilité avec la qualification d’ouverture de crédit de l’indemnité de non-prélèvement stipulée par renvoi, pour son mode de calcul, à l’indemnité due en cas de remboursement anticipé. C’est que non seulement pareille indemnité s’ajoute à la commission de réservation qui couvre déjà le prix de l’immobilisation des fonds pendant la période de prélèvement mais encore que pareille indemnité, eu égard à son mode de calcul, paraît bien viser à indemniser la banque pour la perte du gain qui lui aurait rapporté le crédit projeté s’il avait été prélevé. Or, l’ouverture de crédit, en ce qu’elle n’oblige pas le crédité à prélever, ne permet à la banque d’escompter un tel gain.

La photo : le projet Archiducs-Sud square des Archiducs à Watermael-Boitsfort : 59 logements moyens, 22 parkings, une crèche de 46 lits et une maison médicale. Le maitre d’œuvre est la SLRB et la Commune (Pierre Blondel, 2013). C’est une réussite. Les équipements (crèche et maison médicale) épousent le tracé circulaire du square avec un lettrage modern style qui renvoie au Bâtiment Hector Denis. Les bâtiments donnent sur un espace public. L’ensemble est massif de belle forme et fait rencontrer le Logis et le Floréal, sans créer de rupture d’harmonie.

Archiduc

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Examen des incidences pour les PU relatifs à des parkings

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Les article 232, 4°, et 233, 7°, de l’ordonnance du 30 novembre 2017 avaient modifié les annexes A et B du CoBAT.

Il s’agissait de hausser les seuils des rubrique 17 (annexe A – étude d’incidence) et 25 (annexe B – rapport d’incidence) à partir desquels ces formalités devaient être réalisée.

La raison était de simplifier les démarches requises pour favoriser les parkings.

Par arrêt du 21 janvier 2021, la Cour constitutionnelle a annulé, avec effet immédiat, les modifications du CoBAT qui prescrivaient de monter les seuils imposant la réalisation d’une étude d’incidence, en Région de Bruxelles-Capitale, pour les projets immobiliers intégrant des parking couverts ou extérieurs.

Depuis le 20 avril 2019 la situation était la suivante :

Seuils annulés (depuis le 21.01.2021)
Etude incidences

1.      + de 400 emplacements parkings

 Rapport d’incidences

2.      50 – 400 emplacements parkings

Dans l’attente d’une nouvelle intervention du législateur, et sous réserve de plus amples informations, les « anciens seuils » devraient s’appliquer à nouveau :

Anciens seuils (à nouveau d’application) Seuils annulés (depuis le 21.01.2021)
Etude incidences :

3.      Parc de stationnement + de 200 emplacements

Etude incidences

4.      + de 400 emplacements parkings

 

Rapport d’incidences

5.      Parc de stationnement air libre 50 à 200 emplacements ;

6.      Stationnement couvert de 25 à 200 emplacements.

Rapport d’incidences

7.      50 – 400 emplacements parkings

La plus grande prudence est donc de mise pour tous les projets qui n’auraient pas été soumis à évaluation des incidences et qui auraient été délivrés sous couvert de la législation en vigueur depuis le 20 avril 2019 ou qui sont toujours en cours d’instruction  (crédit : nos collègues d’Urbanlaw).

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