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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Articles de la catégorie ‘Financement’

Le délai pour obtenir le financement de la vente

Deux jeunes indépendants acquièrent un immeuble sous la condition suspensive d’obtenir un prêt hypothécaire. La clause du compromis est sévère. Il est prévu que l’acheteur doit notifier par lettre recommandée le refus de trois banques dans un délai de quinze jours pour que la vente soit résolue par l’effet de la condition. À défaut, la […]

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Funding loss ou 6 mois d’indemnité de remploi ?

L’article 1907bis du Code civil dispose qu’en cas de remboursement anticipé d’un prêt, il ne peut être réclamé une indemnité supérieure à six mois d’intérêts sur la somme remboursée. La question est la suivante : s’agit-il d’une disposition régulant la clause de remboursement anticipé ou cette limitation s’applique-t-elle à toute indemnité réclamée par le prêteur en […]

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Je prête de l’argent à ma société

Comment traiter les intérêts des avances de fonds à la société, réalisées par le dirigeant ? D’un point de vue comptable, les intérêts sont une charge qui grève le compte de résultat et nullement une distribution des bénéfices de la société. D’un point de vue fiscal, les intérêts sont en principe déductibles comme les autres frais […]

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La loi sur le crédit aux PME

La loi du 21 décembre 2013 (M.B. du 31 décembre 2013) fixe des règles en matière de financement des petites et moyennes entreprises. Les PME visées sont les entreprises ou les titulaires de profession libérale correspondant à la notion de petite société (art. 15 C.S.) au moment de la demande de crédit. La loi impose […]

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Pour la banque, l’année dure 360 jours

Il est plus avantageux de calculer l’intérêt journalier en 360ième qu’en 365ième. C’est ce que font les banques. Pourquoi procéder ainsi puisqu’il existe bien 365 jours dans une année, même pour les banques ? En raison d’un usage constant au sein des banques dit ING. Cet usage se justifiait par la facilité de calcul, la base […]

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Le retour du PM à 15 % pour les PME

La loi-programme du 28 juin 2013 (M.B. du 1er juillet 2013) a introduit une importante exception à la généralisation du taux du précompte mobilier à 25 %. Les dividendes versés par les petites sociétés feront l’objet d’un précompte mobilier au taux de 15 % et non de 25 %. Cette mesure est destinée à encourager […]

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Le leasing immobilier « privé »

Les redevances d’emphytéose perçues par une personne physique sont imposables comme revenus de biens immobiliers (art. 7, § 1, 3°, CIR/1992), sauf dans le cas de l’article 10, § 2, CIR/92. Cette disposition vise « les sommes obtenues pour la concession d’un droit d’usage sur des biens immobiliers bâtis en vertu d’une convention non résiliable d’emphytéose, […]

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Payer pour rembourser

Un arrêt n° 119/2013 du 7 août 2013 de la Cour constitutionnelle nous invite à distinguer les notions d’indemnité de remploi et de funding loss. La Cour d’appel de Bruxelles était confrontée à une situation somme toute assez fréquente : une société avait acquis un immeuble par ouverture de crédit non réutilisable et sans faculté de […]

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Pandwisseling of hypotheekverandering

Een arrest van het Hof van beroep te Brussel verheldert de beroepsaansprakelijkheid van de notaris in verband met de  inschrijvingsborderellen (Brussel, 15 januari 2013, rol nr 2009/AR/276, www.juridat.be. Een normaal zorgvuldige en omzichtige notaris vordert een hypothecaire inschrijving binnen een korte termijn, en zo nodig binnen een heel korte termijn. Hij zorgt er tevens voor […]

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Du nouveau dans la taxation des dividendes de SICAFI résidentielles

Auparavant, les SICAFI investissant en immobilier résidentiel belge pour au moins 60 % de leur portefeuille bénéficiaient d’une renonciation au précompte mobilier. C’est ce qui a précipité des SICAFI dans le secteur des maisons de repos (qui peuvent relever du résidentiel), et c’est aussi ce qui a fait leur succès. En effet, la base imposable […]

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On ajoute une garantie hypothécaire

Complétons notre actualité de hier sur le cumul d’hypothèque. On sait que le droit d’enregistrement sur l’hypothèque est de 1 % sur le montant des sommes garanties par l’hypothèque. On a aussi vu que ce droit n’est pas dû (mais seulement le droit fixe de 25 €) lorsqu’une nouvelle hypothèque garantit la même créance et […]

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Les droits d’hypothèque en cas de refinancement de crédit

Les constitutions d’hypothèque sur un immeuble situé en Belgique sont assujetties à un droit d’enregistrement de 1 % (art. 87 C. enr.). Ce droit est liquidé sur le montant des sommes garanties par l’hypothèque (art. 94). Cependant, l’article 92-1 dispose que le droit de 1%, perçu lors de la constitution d’une hypothèque, couvre toute constitution […]

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Groupe d’Epargne Solidaire

Terminons nos actus sur la tontine par une formule de tontine qui rejoint l’origine du système (les Communautés monastiques et l’épargne villageoise africaine). Dans les Groupes d’Epargne Solidaire les membres mutualisent une épargne mensuelle en vue d’accéder au logement. Cette épargne servira à permettre à chaque participant (après une période de quatre mois) de constituer […]

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Leasing immobilier

Depuis le 1er novembre 2012 les entreprises de leasing immobilier doivent disposer d’un agrément. Les entreprises de leasing mobilier qui étaient déjà en activité au 1er novembre 2012 disposent d’un délai d’un an pour obtenir l’agrément (article 22 de la loi du 4 mars 2012 relative à la Centrale des Crédits aux Entreprises).

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Cession de créance à titre de garantie

La cession de créance à titre de garantie fait souvent partie de l’arsenal des garanties dans un financement immobilier. Mais une telle cession est-elle un mécanisme efficace pour sécuriser une créance ? On pouvait nourrir de sérieux doutes à ce sujet à la suite d’un arrêt désormais fameux de la Cour de cassation du 17 […]

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ATN par suite de la résiliation anticipée d’un droit d’emphytéose

Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales. Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose. La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution. Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble. L’article […]

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

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