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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Majoration de l’intérêt pour retard de paiement du prêt hypothécaire

Une société immobilière emprunte pour acheter des immeubles.

Elle souscrit trois prêts au taux de 8,5 % pour le premier et 9,5 % pour les deux suivants. Un avenant réduit ces taux à respectivement 5,5 % et 7,5 %.

Toutefois, il est prévu qu’en cas de retard de paiement, le taux d’intérêt diminué ne serait plus d’application et l’on reviendra au taux initial.

Or l’article 1907, alinéa 3, du Code civil, dispose que la majoration du taux de l’intérêt pour retard de paiement ne peut en aucun cas dépasser un 0,5 % sur le capital restant dû.

Faut-il appliquer cette disposition lorsque le débiteur perd une réduction de taux en cas de retard de paiement ?

Non, dit la Cour d’appel de Liège car, selon elle le taux convenu est celui initialement mentionné dans l’acte.

Il n’est donc pas question d’une majoration en cas de retard.

La Cour de cassation n’est pas de cet avis.

Elle cassa l’arrêt liégeois au motif de ce que la limite de 0,5 % fixée par l’article 1907, al. 3, s’applique que les parties aient stipulé une majoration du taux en cas de retard de paiement ou une réduction de ce taux en cas de paiement ponctuel.

(Cass., 9 mars 2012, rôle n° C.10.0330.F, www.juridat.be).

Cet arrêt est en phase avec la doctrine (Ch. Biquet-Mathieu, « Le sort des intérêts dans le droit du crédit, Actualité ou désuétude du Code civil ? », Liège, 1998, n° 335, p. 601).

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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