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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Majoration de l’intérêt pour retard de paiement du prêt hypothécaire

Une société immobilière emprunte pour acheter des immeubles.

Elle souscrit trois prêts au taux de 8,5 % pour le premier et 9,5 % pour les deux suivants. Un avenant réduit ces taux à respectivement 5,5 % et 7,5 %.

Toutefois, il est prévu qu’en cas de retard de paiement, le taux d’intérêt diminué ne serait plus d’application et l’on reviendra au taux initial.

Or l’article 1907, alinéa 3, du Code civil, dispose que la majoration du taux de l’intérêt pour retard de paiement ne peut en aucun cas dépasser un 0,5 % sur le capital restant dû.

Faut-il appliquer cette disposition lorsque le débiteur perd une réduction de taux en cas de retard de paiement ?

Non, dit la Cour d’appel de Liège car, selon elle le taux convenu est celui initialement mentionné dans l’acte.

Il n’est donc pas question d’une majoration en cas de retard.

La Cour de cassation n’est pas de cet avis.

Elle cassa l’arrêt liégeois au motif de ce que la limite de 0,5 % fixée par l’article 1907, al. 3, s’applique que les parties aient stipulé une majoration du taux en cas de retard de paiement ou une réduction de ce taux en cas de paiement ponctuel.

(Cass., 9 mars 2012, rôle n° C.10.0330.F, www.juridat.be).

Cet arrêt est en phase avec la doctrine (Ch. Biquet-Mathieu, « Le sort des intérêts dans le droit du crédit, Actualité ou désuétude du Code civil ? », Liège, 1998, n° 335, p. 601).

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Travaux immobiliers à un immeuble destiné à être loué en option TVA

Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be. Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf. Cela signifie que l’option […]

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Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be.

Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf.

Cela signifie que l’option ne peut être exercée que pour des baux sur des bâtiments pour lesquels les taxes grevant les travaux immobiliers, qui concourent spécifiquement à l’érection de ces bâtiments, sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er  octobre 2018.

L’article 19, § 2, in fine du Code TVA définit les travaux immobiliers comme « … tout travail de construction, de transformation, d’achèvement, d’aménagement, de réparation, d’entretien, de nettoyage et de démolition de tout ou partie d’un immeuble par nature, ainsi que toute opération comportant à la fois la fourniture d’un bien meuble et son placement dans un immeuble en manière telle que ce bien meuble devienne immeuble par nature. »

Cette règle relative à l’application dans le temps du nouveau régime tient compte des points 9  et 11  de l’avis du Conseil d’État n° 63.256/3 du 17 mai 2018.

Sont par conséquent concrètement visés, les travaux immobiliers visant à ériger un nouveau bâtiment qui ont été réalisés après le 1er octobre 2018 ou, le cas échéant, même avant le 1er octobre 2018, mais pour lesquels aucune TVA n’est encore devenue exigible avant le 1er octobre 2018.

Les coûts liés à ces opérations comprennent exclusivement les frais de construction matériels proprement dits relatifs au bâtiment ou fraction de bâtiment.

Ne sont dès lors pas considérées comme des travaux immobiliers visant à ériger un bâtiment et ne sont par conséquent pas prises en compte, les opérations de nature intellectuelle, ou plus généralement parlant, de nature immatérielle.

Il s’agit notamment des opérations telles que les prestations des architectes et géomètres, les prestations des conseillers en prévention et sécurité, les études d’incidences préalables à la construction, l’achat de matériaux destinés à la construction ou encore la location de machines en vue de la construction.

Ne sont pas non plus considérés comme des travaux immobiliers visant à ériger le bâtiment même et ne sont par conséquent pas pris en compte, tous les travaux relatifs à la démolition préalable intégrale d’un bâtiment et tous les travaux relatifs au sol. Il s’agit notamment des travaux de sondage, d’assainissement, de terrassement ou de stabilisation du sol, tels que les travaux de recépage.

Sinon, il faut postposer toute facturation au 1er octobre prochain.

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