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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Majoration de l’intérêt pour retard de paiement du prêt hypothécaire

Une société immobilière emprunte pour acheter des immeubles.

Elle souscrit trois prêts au taux de 8,5 % pour le premier et 9,5 % pour les deux suivants. Un avenant réduit ces taux à respectivement 5,5 % et 7,5 %.

Toutefois, il est prévu qu’en cas de retard de paiement, le taux d’intérêt diminué ne serait plus d’application et l’on reviendra au taux initial.

Or l’article 1907, alinéa 3, du Code civil, dispose que la majoration du taux de l’intérêt pour retard de paiement ne peut en aucun cas dépasser un 0,5 % sur le capital restant dû.

Faut-il appliquer cette disposition lorsque le débiteur perd une réduction de taux en cas de retard de paiement ?

Non, dit la Cour d’appel de Liège car, selon elle le taux convenu est celui initialement mentionné dans l’acte.

Il n’est donc pas question d’une majoration en cas de retard.

La Cour de cassation n’est pas de cet avis.

Elle cassa l’arrêt liégeois au motif de ce que la limite de 0,5 % fixée par l’article 1907, al. 3, s’applique que les parties aient stipulé une majoration du taux en cas de retard de paiement ou une réduction de ce taux en cas de paiement ponctuel.

(Cass., 9 mars 2012, rôle n° C.10.0330.F, www.juridat.be).

Cet arrêt est en phase avec la doctrine (Ch. Biquet-Mathieu, « Le sort des intérêts dans le droit du crédit, Actualité ou désuétude du Code civil ? », Liège, 1998, n° 335, p. 601).

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Démolir et reconstruire à 6 %, au même endroit ?

Le texte de l’AR n° 20, tableau A, rubrique XXXVII, commence comme suit : « Le taux réduit de 6 % s’applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation. » Il est donc question de démolir et […]

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Le texte de l’AR n° 20, tableau A, rubrique XXXVII, commence comme suit :

« Le taux réduit de 6 % s’applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation. »

Il est donc question de démolir et reconstruire un bâtiment, ce qui suppose que c’est sur ce bâtiment.

Les choses ne sont pas toujours aussi simple. Il faut parfois respecter des contraintes urbanistique ou technique, ou encore des charges d’urbanisme, qui imposent de reconstruire à un autre endroit.

La reconstruction sera à proximité et participera bien de la notion de reconstruction sur les plan matériel, même s’il ne partage pas les fondations du bâtiment démoli.

Bien souvent, le propriétaire n’a pas vraiment le choix.

Faut-il ester sur la même empreinte au sol ?

Le Ministre des Finances a précisé cette condition en réponse à une question parlementaire posée le 23 juin 2009 par le député Josy Arens :

« L’administration admet que le bâtiment d’habitation issu de la reconstruction ne se situe pas exactement au même endroit que le bâtiment démoli pour autant cependant qu’il soit érigé sur la même parcelle. »

Il faut donc rester sur la même parcelle cadastrale même si on ne construit pas au même endroit.

Cette condition n’est absolument pas présente dans le texte mais on en comprend évidemment la logique.

Selon une décision du SDA, si le bâtiment neuf est construit en partie sur la parcelle cadastrale du bâtiment démoli et en partie sur un terrain à bâtir adjacent, le taux de TVA réduit de 6 % ne peut pas être appliqué (décision anticipée n° 2019.0626 du 13 août 2019).

Cette décision est excessive et contraire à l’esprit du texte, à l’objectif du législateur, lorsque la différence d’emplacement résulte de considérations urbanistiques ou techniques comme l’ouverture d’une voiries.

L’administration (le SDA aussi) doit appliquer le cadre XXXVII de manière intelligente, au cas par cas et en fonction des contingences, en s’abstenant de position de principe.

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