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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

On ajoute une garantie hypothécaire

Complétons notre actualité de hier sur le cumul d’hypothèque. On sait que le droit d’enregistrement sur l’hypothèque est de 1 % sur le montant des sommes garanties par l’hypothèque.

On a aussi vu que ce droit n’est pas dû (mais seulement le droit fixe de 25 €) lorsqu’une nouvelle hypothèque garantit la même créance et pour le même montant garanti.

Que se passe-t-il lorsque l’on ajoute une garantie hypothécaire ?

Pour l’administration, si une sûreté est fournie en garantie de toutes les créances actuelles et futures et qu’ensuite, dans un deuxième acte, une deuxième sûreté est fournie également en garantie de toutes les créances actuelles ou futures, on doit en conclure que la volonté des parties est d’accroître par la nouvelle sûreté le montant garanti à l’origine par la première sûreté.

Le droit d’enregistrement proportionnel doit alors être perçu sur la nouvelle sûreté, sauf s’il ressort expressément de l’acte que les parties n’ont pas l’intention par la deuxième sûreté d’accroître le montant garanti à l’origine, ou si la jonction des sûretés est expressément exclue dans l’acte.

Cela ressort d’une décision n° EE/94.327 du 4 avril 2012, applicable pour les actes à dater du 1er janvier 2013.

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ATN par suite de la résiliation anticipée d’un droit d’emphytéose

Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales. Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose. La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution. Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble. L’article […]

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

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